ZNALECKÝ POSUDEK. 179/11 o obvyklé cen nemovitostí - rodinný d m.p. 398 s p íslušenstvím a pozemk, zapsaných na LV íslo 1685 katastrální území : Horní Be va obec : Horní Be va_ okres : Vsetín a ocen ní jednotlivých práv a závad spojených s oce ovanými nemovitostmi Objednatel posudku: el posudku: JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Exekutorský ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 147 00 Praha 4 Zjišt ní ceny pro exeku ní ízení.j. 132 EX 12705/09-13/Fe Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb.,. 257/2004 Sb. a. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/2008 Sb.,. 460/2009 Sb. a. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 12.08.2011 posudek vypracoval: Zden k Vaší ek Teplická 232 753 01 Hranice tel.: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz,www.posudeknemovitosti.cz Posudek obsahuje v etn titulního listu 18 stran textu a 11 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 15.08.2011
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé cen nemovitostí - rodinný d m.p. 398 s p íslušenstvím a pozemk, zapsaných na LV íslo 1685 katastrální území : Horní Be va obec : Horní Be va_ okres : Vsetín a ocen ní jednotlivých práv a závad spojených s oce ovanými nemovitostmi 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: Horní Be va 398 756 57 Horní Be va Kraj: Zlínský Okres: Vsetín Obec: Horní Be va Katastrální území: Horní Be va Po et obyvatel: 2 466 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 45,8689 K /m 2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 45,87 K /m 2 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 12.08.2011 za p ítomnosti pana Ladislava Matušíka, tel. 776 716 787. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN ze dne 10.08.2011, LV 1685, k.ú. Horní Be va - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace z vebu obce - informace a údaje sd lené objednatelem - informace a údaje sd lené vlastníkem nemovitostí, který odmítl umožnit prohlídku nemovitostí - skute nosti a vým ry zjišt né na míst - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz 5. Vlastnické a eviden ní údaje Matušík Ladislav Horní Be va 398, Horní Be va, 756 57
- 3 - cná b emena: K oce ovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí z ízena žádná v cná emena. edkupní práva: K oce ovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí z ízena žádná p edkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokument ani p i místním šet ení nebyla zjišt na nebo doložena žádná nájemní práva t etích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti Na ízení exekuce Omezení p evodu nemovitosti ka od STSP Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjišt na. 6. Dokumentace a skute nost Od nemovitostí nebyla p edložena dokumentace, prob hla prohlídka a zam ení na míst samém. i prohlídce nebyl d m p ístupný, a proto se p i ocen ní vycházelo z informací sd lených astníkem prohlídky. Vlastník neumožnil prohlídku nemovitostí a necht l p edat informace o domu. 7. Celkový popis nemovitosti Oce ované nemovitosti se nachází u místní komunikace, která prochází p es pozemek k sousednímu domu v rozptýlené zástavb rodinných dom. Jedná se o rodinný d m a hospodá skou budovu a seník na svažitém pozemku. Na pozemcích se nachází trvalé porosty. P íjezd je po zpevn né kamenité komunikaci, podle dopravní zna ky - soukromé cest. 8. Obsah posudku a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a 1 ) Rodinný d m b) Vedlejší stavby b 1 ) Hospodá ská budova b 2 ) D ev ná k lna c) Porosty c 1 ) Trvalé porosty
d) Pozemky d 1 ) Pozemky - 4 -
- 5 - B. Posudek Popis objekt, vým ra, hodnocení a ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/2008 Sb.,. 460/2009 Sb. a. 364/2010 Sb. kterou se provád jí která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný d m - 26a ízemní, celopodsklepený, rodinný d m s obytným podkrovím se nachází na pozemku p.. st. 2514. Je napojen na el. energii a žumpu. Vodovod nebyl v míst zjišt n, je možné, že je objekt napojen na vodovod ze studny od soused. Tuto informaci odmítl vlastník sd lit. Objekt byl postaven asi p ed 20 lety. V sou asné dob prob hla vým na p vodních oken za eurookna. Stavební provedení: Základy betonové izolace, zdivo cihelné, stropy s rovným podhledem, st echa sedlová, cementová taška, omítky vápenné, b ízolit bílý, dve e plné, prosklené, eurookna d ev né, podlahy beton, dlažby, plovoucí vytáp ní úst ední, kotel na tuhá paliva, el. bojler, koupelna s vanou, splachovací záchod, elekt ina 220, 380V, vestav né spot ebi e, kuchy ská linka. Dispozi ní ešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklepní místnosti a garáž. V prvním nadzemním podlaží se nachází chodba, obytná místnost s kuchy ským koutem, koupelna, záchod a schodišt. V podkroví jsou t i pokoje a lodžie. Objekt je udržovaný a je standardn vybaven. P i stanovení p edpokládané životnosti bylo ihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V cen rodinného domu jsou venkovní úpravy - p ípojky sítí, žumpa, zpevn né plochy, op rné zdi a venkovní schody. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Zlínský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stá í stavby: 20 rok Indexovaná pr rná cena IPC (p íloha. 20a): 2 845,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.PP : 11,90*7,90 = 94,01 m 2 1.NP : 11,90*7,90 = 94,01 m 2 podkroví: 11,90*7,90 = 94,01 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.PP : 94,01 m 2 2,40 m 1.NP : 94,01 m 2 2,90 m podkroví: 94,01 m 2 2,80 m
- 6 - Obestav ný prostor: 1.PP : (11,90*7,90)*(2,40) = 225,62 m 3 1.NP : (11,90*7,90)*(3,00) = 282,03 m 3 zast ešení: (11,90*7,90)*(5,20*0,5) = 244,43 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 752,08 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 94,01 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 282,03 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 3,00 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 0. Typ stavby - Podsklepený - se šikmou nebo strmou st echou III typ C 1. Druh stavby - Samostatný rodinný d m III 0,00 2. Provedení obvodových st n - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota v tší než 2 I 0,00 5. Napojení na sít (p ípojky) - P ípojka elektro, voda a odkanalizování RD do III 0,00 žumpy nebo septiku 6. Zp sob vytáp ní stavby - Úst ední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. p íslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastav né ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebn - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stá í 20 let: 1,00 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 1,00 = 1,029 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Význam obce - bez v tšího významu I 0,00 2. Ú ady v obci - obecní ú ad, pop. m stský ú ad se stavebním ú adem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prost edí - p evažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní sí obchod a II 0,00 služeb, pohostinské a pop ípad kulturní za ízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 za ízení, p írodní sportovišt 7. Zdravotnické za ízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 pé e 8. Ve ejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s maximáln ty mi pravidelnými denními spoji II -0,03
- 7-9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezam stnanost v obci a okolí - odpovídá pr ru v kraji II 0,00 11. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,030 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,029 * 1,030 * 0,950 = 1,007 Ocen ní: Cena upravená CU = IPC * I = 2 845,- K /m 3 * 1,007 = 2 864,91 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = CU * OP = 2 864,91 K /m 3 * 752,08 m 3 = 2 154 641,51 K Rodinný d m - zjišt ná cena = 2 154 641,51 K b) Vedlejší stavby b 1 ) Hospodá ská budova - 7 ízemní, nepodsklepená hospodá ská budova se nachází za rodinným domem na pozemku p.. 5256/12. Objekt je užíván více než 25 let. Dispozi ní ešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází hospodá ská budova. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardn vybaven. P i stanovení p edpokládané životnosti bylo p ihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Vedlejší stavba: typ F Svislá nosná konstrukce: ev ná jednostrann obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumož ující z ízení podkroví Kód CZ - CC: 1274
- 8 - Zastav né plochy a výšky podlaží: 1. NP: 5,00*3,70 = 18,50 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1. NP: 18,50 m 2 2,20 m Obestav ný prostor: 1. NP: (5,00*3,70)*(2,20) = 40,70 m 3 zast ešení: (5,00*3,70)*(2,00*0,5) = 18,50 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 59,20 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové bez izolace P 100,00 2. Obvodové st ny ev né sloupky a eternit S 100,00 3. Stropy trámové S 100,00 4. Krov X 100,00 5. Krytina vlnitý eternit S 100,00 6. Klempí ské konstrukce pozinkované S 100,00 7. Úprava povrch nát r S 100,00 8. Schodišt X 100,00 9. Dve e tesa ské P 100,00 10. Okna jednoduchá P 100,00 11. Podlahy hlin né P 100,00 12. Elektroinstalace 220 V P 100,00 Výpo et koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] ást [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy P 8,30 100,00 0,46 3,82 2. Obvodové st ny S 31,90 100,00 1,00 31,90 3. Stropy S 21,20 100,00 1,00 21,20 5. Krytina S 11,10 100,00 1,00 11,10 6. Klempí ské konstrukce S 1,60 100,00 1,00 1,60 7. Úprava povrch S 6,00 100,00 1,00 6,00 9. Dve e P 3,70 100,00 0,46 1,70 10. Okna P 1,40 100,00 0,46 0,64 11. Podlahy P 10,80 100,00 0,46 4,97 12. Elektroinstalace P 4,00 100,00 0,46 1,84 Sou et upravených objemových podíl : 84,77 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8477 Výpo et opot ebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na d lení konstrukce, PP = p epo ítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP ást K UP PP Stá í Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] [%] ásti celku 1. Základy P 8,30 100,0 0,46 3,82 4,51 25 150 16,67 0,7518 ást [%]
- 9-2. Obvodové st ny S 31,90 100,0 1,00 31,90 37,63 25 80 31,25 11,7594 3. Stropy S 21,20 100,0 1,00 21,20 25,01 25 80 31,25 7,8156 4. Krov X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 5. Krytina S 11,10 100,0 1,00 11,10 13,09 25 40 62,50 8,1813 6. Klempí ské konstrukce S 1,60 100,0 1,00 1,60 1,89 25 30 83,33 1,5749 7. Úprava povrch S 6,00 100,0 1,00 6,00 7,08 25 30 83,33 5,8998 8. Schodišt X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 9. Dve e P 3,70 100,0 0,46 1,70 2,01 25 50 50,00 1,0050 10. Okna P 1,40 100,0 0,46 0,64 0,75 25 50 50,00 0,3750 11. Podlahy P 10,80 100,0 0,46 4,97 5,86 25 25 100,00 5,8600 12. Elektroinstalace P 4,00 100,0 0,46 1,84 2,17 25 25 100,00 2,1700 Sou et upravených objemových podíl : 84,77 Opot ebení: 45,3928 Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 8): = 970,- K /m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,8477 Polohový koeficient K 5 (p íl.. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39 - dle obce a ú elu užití): * 1,2510 Základní cena upravená = 1 847,52 K /m 3 Plná cena: 59,20 m 3 * 1 847,52 K /m 3 = 109 373,18 K Výpo et opot ebení analytickou metodou Opot ebení analytickou metodou: 45,3928 % Úprava ceny za opot ebení - 49 647,55 K Hospodá ská budova - zjišt ná cena = 59 725,63 K b 2 ) D ev ná k lna - 7 ízemní, nepodsklepená k lna se nachází za hospodá skou budovou na pozemku p.. 5256/12. Objekt je užíván více než 25 let. Dispozi ní ešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklad. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardn vybaven. P i stanovení p edpokládané životnosti bylo p ihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Vedlejší stavba: typ F Svislá nosná konstrukce: ev ná jednostrann obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumož ující z ízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1. NP: 5,80*4,70 = 27,26 m 2
- 10 - Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1. NP: 27,26 m 2 3,30 m Obestav ný prostor: 1. NP: (5,80*4,70)*(3,30) = 89,96 m 3 zast ešení: (5,80*4,70)*(2,00*0,5) = 27,26 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 117,22 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové bez izolace P 100,00 2. Obvodové st ny ev né sloupky a prkna S 100,00 3. Stropy trámové S 100,00 4. Krov X 100,00 5. Krytina cementová taška S 100,00 6. Klempí ské konstrukce ne C 100,00 7. Úprava povrch ne C 100,00 8. Schodišt X 100,00 9. Dve e tesa ské P 100,00 10. Okna ne C 100,00 11. Podlahy hlin né P 100,00 12. Elektroinstalace ne C 100,00 Výpo et koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] ást [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy P 8,30 100,00 0,46 3,82 2. Obvodové st ny S 31,90 100,00 1,00 31,90 3. Stropy S 21,20 100,00 1,00 21,20 5. Krytina S 11,10 100,00 1,00 11,10 6. Klempí ské konstrukce C 1,60 100,00 0,00 0,00 7. Úprava povrch C 6,00 100,00 0,00 0,00 9. Dve e P 3,70 100,00 0,46 1,70 10. Okna C 1,40 100,00 0,00 0,00 11. Podlahy P 10,80 100,00 0,46 4,97 12. Elektroinstalace C 4,00 100,00 0,00 0,00 Sou et upravených objemových podíl : 74,69 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7469 Výpo et opot ebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na d lení konstrukce, PP = p epo ítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP ást K UP PP Stá í Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] [%] ásti celku 1. Základy P 8,30 100,0 0,46 3,82 5,12 25 150 16,67 0,8535 2. Obvodové st ny S 31,90 100,0 1,00 31,90 42,71 25 80 31,25 13,3469 3. Stropy S 21,20 100,0 1,00 21,20 28,38 25 80 31,25 8,8688 4. Krov X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 ást [%]
- 11-5. Krytina S 11,10 100,0 1,00 11,10 14,86 25 40 62,50 9,2875 6. Klempí ské konstrukce C 1,60 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 7. Úprava povrch C 6,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 8. Schodišt X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 9. Dve e P 3,70 100,0 0,46 1,70 2,28 25 50 50,00 1,1400 10. Okna C 1,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 11. Podlahy P 10,80 100,0 0,46 4,97 6,65 25 25 100,00 6,6500 12. Elektroinstalace C 4,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Sou et upravených objemových podíl : 74,69 Opot ebení: 40,1467 Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 8): = 970,- K /m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,7469 Polohový koeficient K 5 (p íl.. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39 - dle obce a ú elu užití): * 1,2510 Základní cena upravená = 1 627,83 K /m 3 Plná cena: 117,22 m 3 * 1 627,83 K /m 3 = 190 814,23 K Výpo et opot ebení analytickou metodou Opot ebení analytickou metodou: 40,1467 % Úprava ceny za opot ebení - 76 605,62 K ev ná k lna - zjišt ná cena = 114 208,61 K c) Porosty c 1 ) Trvalé porosty Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných d evin, ostatní vinné révy a okrasných d evin ocen né zjednodušeným zp sobem: 42 Celková cena pozemku [K ]: 267 148,17 Celková vým ra pozemku [m 2 ]: 6306 Celková pokryvná plocha porost [m 2 ]: 250 Cena pokryvné plochy porost [K ]: 10 591,03 Cena porost je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porost : * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 688,42 Trvalé porosty - zjišt ná cena = 688,42 K
- 12 - d) Pozemky d 1 ) Pozemky - 27-32 Pozemky u domu jsou svažité. P íjezd je po zpevn né kamenité komunikaci. Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í st. 2514 106,00 45,87 4 862,22 Sou et 4 862,22 Úprava ceny p íloha. 21: 2.1. p ístup po nezpevn né komunikaci -5 % 2.2. není-li v míst možnost napojení na ve ejný vodovod -5 % 2.3. není-li v míst možnost napojení na ve ejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -17 % - 826,58 Mezisou et 4 035,64 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39 - dle obce a ú elu užití): * 1,2510 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 10 950,38 Pozemky zahrad a ostatních ploch ocen né dle 28 odst. 5. Základní cena = 45,87 K /m 2. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] trvalý travní porost 5255/3 1 641,00 45,87 75 272,67 trvalý travní porost 5255/4 4 559,00 45,87 209 121,33 Sou et 284 394,- Úprava ceny - p íloha. 21: 2.1. p ístup po nezpevn né komunikaci -5 % 2.2. není-li v míst možnost napojení na ve ejný vodovod -5 % 2.3. není-li v míst možnost napojení na ve ejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -17 % - 48 346,98 Mezisou et 236 047,02 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39 - dle obce a ú elu užití): * 1,2510 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 5 - celkem 256 197,79 Pozemky - zjišt ná cena = 267 148,17 K
- 13 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpo tu opot ebení: a) Rodinný d m = 2 154 641,51 K b) Vedlejší stavby b 1 ) Hospodá ská budova = 109 373,18 K b 2 ) D ev ná k lna = 190 814,23 K c) Trvalé porosty = 688,42 K d) Pozemky = 267 148,17 K Cena nemovitosti bez odpo tu opot ebení iní celkem Cena nemovitosti bez opot ebení po zaokr. dle 46 iní 2 722 665,51 K 2 722 670,- K Výsledné ceny: a) Rodinný d m = 2 154 641,51 K b) Vedlejší stavby b 1 ) Hospodá ská budova = 59 725,63 K b 2 ) D ev ná k lna = 114 208,61 K c) Trvalé porosty = 688,42 K d) Pozemky = 267 148,17 K Výsledná cena nemovitosti iní celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 iní 2 596 412,34 K 2 596 410,- K slovy: Dvamilionyp tsetdevadesátšesttisíc ty istadeset K STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona. 151/1997 Sb. O oce ování majetku se majetek oce uje obvyklou cenou. Majetek a služba se oce ují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zp sob oce ování. Obvyklou cenou se pro ú ely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, d sledky p írodních i jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová
- 14 - - stanovení výše náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a cena nemovitostí po odpo tu opot ebení s p ihlédnutím ke skute nému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oce ované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným p íjmem z pronájmu t chto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na p edcházejících stránkách ocen ní Atraktivnost daného místa, lokality s p ihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zam stnanosti v daném regionu, konkrétní umíst ní, p edevším velikost a rozsah vztažené k okolí, p ístupnost apod. je vyjád ena cenou zjišt nou dle platného cenového p edpisu, p emž již z ceny dle cenového edpisu zohled uje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním míst, sou asného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u p edm tných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjišt ní ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání p edm tu ocen ní s obdobnými p edm ty a cenami sjednanými p i jejich prodeji. Na základ realizovaných prodej v dané lokalit, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelá emi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou p edevším velikost obce, správní len ní, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zam stnanosti, životní prost edí, ekologické zát ž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umíst ní od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, p evládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sít, typ stavby, po et podlaží, sou ásti a íslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozší ení, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, vým ra pozemk a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základ vlastního pr zkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelá emi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej, d m rodinný, 242 m2 Cena: 1 990 000,- K + provize RK, v etn právního servisu Adresa: Horní Be va Datum vložení: 18.10.2010 Datum aktualizace: 10.08.2011 ID zakázky: 21216 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Umíst ní objektu: Klidná ást obce Typ domu: Patrový Podlaží po et: 2 v etn 1 podzemního
- 15 - Plocha zastav ná: 242 m 2 Plocha užitná: 242 m 2 Plocha podlahová: 140 m 2 Plocha pozemku: 979 m 2 Plocha zahrady: 707 m 2 Sklep: 100 m 2 Rok kolaudace: 1960 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Úst ední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Septik Elekt ina: 230V, 400V Doprava: Silnice, MHD Komunikace: Neupravená Vybavení bytu: Ano Popis: Prodej rodinného domu o velikosti 5+1 v obci Horní Be va, který lze užívat i jako rekrea ní objekt. Nemovitost se nachází v krásném a klidném prost edí, pozemek o vým e 979 m². D m je v dobrém stavu, je suchý. V 1 NP se nachází veranda, velká p edsí, 2 pokoje, velká kuchyn, koupelna a samostatné Wc. V podkroví jsou umíst ny 3 pokoje. Vytáp ní úst ední plynové. K domu dále náleží zd ná garáž. P íjezdová cesta k domu je obecní. Okolí skýtá široké možnosti sportovního využití ( lyžování, turistika, cykloturistika, houba ení ). V obci je veškerá ob anská vybavenost. Velmi p kné prost edí. Doporu ujeme. Financování nemovitostí zajiš ujeme vlastním partnerem bez poplatku. 2. Prodej, d m rodinný, 138 m2 Cena: 1 490 000,- K Poznámka k cen : cena pro jednání Adresa: Horní Be va Datum vložení: 20.07.2011 Datum aktualizace: 28.07.2011 ID zakázky: 029001 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umíst ní objektu: Klidná ást obce Typ domu: Patrový Podlaží po et: 2 Podlaží umíst ní: P ízemí Plocha zastav ná: 98 m 2 Plocha užitná: 138 m 2 Plocha podlahová: 138 m 2 Plocha pozemku: 800 m 2 Garáž: Ano Voda: Místní zdroj Topení: Úst ední tuhá paliva Odpad: Ve ejná kanalizace Elekt ina: 400V Popis:
- 16 - Rodinný d m o velikosti 5+1 na velmi p kném míst zhruba 12 min od Rožnova pod Radhošt m. m je istý vymalovaný, p ipravený k nast hování. U domu je p ístavek a také garáž. V dom je úst ední topení na TP. V okolí dpmu se nacházejí solitérní RD. D m orientován na jih. 3. Prodej, d m rodinný, 200 m2 Cena: 3 200 000,- K etn provize Poznámka k cen : cena v etn provize Adresa: Horní Be va Datum vložení: 08.06.2011 Datum aktualizace: 07.08.2011 ID zakázky: 199158 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Umíst ní objektu: Klidná ást obce Typ domu: Patrový Podlaží po et: 2 Plocha zastav ná: 107 m 2 Plocha užitná: 200 m 2 Plocha podlahová: 200 m 2 Plocha pozemku: 1 244 m 2 Popis: Naše spole nost Vám zprost edkuje prodej zrekonstruovaného RD v klidné lokalit na Horní Be. Dispozi je ešen jako 5+2 + využitelné p dní prostory. Nedávno prošel celkovou revitalizací - jsou zde nová okna, topení, rozvody, podlahy, omítky, dve e, zárubn, schodišt, koupelny, toalety a jiné. V hlavní obývací místnosti je krásný nový krb. Chybí pouze jedna kuchy ská linka, kterou je možno dotvo it dle vlastních p edstav. Vytáp ní je ešeno plynovým kotlem a kamny na tuhá paliva. Celý d m je podsklepený - 2 sklepy a prádelna. K domu dále pat í ední zahrada o rozloze 735 m2 s ovocnými stromy, dv garáže a za domem pozemek o velikosti 402 m2. Výhodou je nedaleká p ehrada, nov vystav ná cyklostezka i ada lyža ských st edisek, které skýtají možnosti letního i zimního sportovního vyžití. K domu je výborná dostupnost autem i autobusem a to celoro. V p ípad rychlého a solventního jednání možná sleva. Po p ípadném uzav ení rezerva ní smlouvy obdržíte zdarma informa ní SMS systému. Ev. íslo: 198544. Vyhodnocení porovnávací metody: Na základ výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základ zvážení všech okolností, zohledn ní sou asné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezam stnanosti, zájmu investor o tuto oblast a v sou asném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí cca 1 800 000-2 500 000,- K. Metoda výnosová - nebyla použita Ocen ní jednotlivých práv a závad spojených s oce ovanými nemovitostmi: Ocen ní nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n kterých zákon. Podle stejného ustanovení zákona o oce ování majetku se stanoví samostatn i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti.
- 17-1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti Na ízení exekuce Omezení p evodu nemovitosti ka od STSP Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjišt na. 2. Závady: Závady nebyly zjišt ny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S p ihlédnutím k umíst ní nemovitosti, jejímu stavebn technickému stavu a zp sobu využití, jakož i ke všem faktor m ovliv ujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oce ovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základ cen zjišt ných jednotlivými metodami a na základ výše uvedených skute ností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Dvamilióny K 2 000 000,- K Uvedená cena je cena v etn p íslušné sazby dan z p idané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocen ní a to k datu ocen ní uvedeného na titulní stran, na základ p edložených doklad a cenové úrovn na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocen ní. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném míst, v daném ase a za sou asného stavu. V Hranicích, 15.08.2011 Zden k Vaší ek Teplická 232 753 01 Hranice tel.: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz,www.posudeknemovitosti.cz D. Znalecká doložka
- 18 - Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostrav ze dne 5.10.1998,.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odv tví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po.. 179/11 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. 179/11.