ZNALECKÝ POSUDEK . 578/052/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK. 578/052/2011 o cen obvyklé rodinného domu.p. 364, na pozemku. parc. St p íslušenství a pozemk. parc. St. 401,. parc. St. 729,. parc. 1581/1,. parc. 1629/2, zapsáno na LV. 297 a pozemku. parc. 137/3, zapsáno na LV. 844, k.ú. Hazlov, obec Hazlov, u Katastrálního ú adu pro Karlovarský kraj, KP Cheb. Objednatel posudku: el posudku: JUDr. Jan Fendrych Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4. j. 132 EX 2715/10-28/Ku Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela ebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel , marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje v etn p íloh 14 stran. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: Hazlov 364 Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Hazlov Katastrální území: Hazlov Po et obyvatel: Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne za p ítomnosti p. Josefa Va ka, majitele nemovitosti. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, sledky p írodních nebo jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 297, LV. 844 ze dne , k.ú. Hazlov 2) Kopie katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Hazlov 3) Usnesení. j. 132 EX 2715/10-28/Ku 4) Informace získané p i místním šet ení dne Dokumentace a skute nost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavby byly prohlédnuty a zam eny. Obsah posudku Ur ení obvyklé ceny rodinného domu.p. 364, na pozemku. parc. St p íslušenství a pozemk. parc. St. 401,. parc. St. 729,. parc. 1581/1,. parc. 1629/2. parc. 137/3, k.ú. Hazlov, obec Hazlov, zapsáno na LV. 297, LV. 844 u Katastrálního ú adu pro Karlovarský kraj, KP Cheb. Typ stavby Vlastníci pozemk : Rodinný d m, samostatn stojící, stávající dokon ený LV. 297: SJM Van k Josef JUDr. a Va ková Valeria, Hazlov 364, Hazlov LV. 844 Van k Josef JUDr, Hazlov 364, Hazlov

3 - 3 - Vlastníci staveb: SJM Van k Josef JUDr. a Va ková Valeria, Hazlov 364, Hazlov Katastrální ú ad: pro Karlovarský kraj, KP Cheb LV. 297, 844 Katastrální úz.: Hazlov Kraj: Karlovarský Obec: Hazlov ást obce: Hazlov Ulice: - po et obyvatel: p. 364 zp sob ochrany: - na pozemku. parc. St. 401, vým ra 224 m2, zast. plocha a nádvo í. parc. St. 729, vým ra 1 m2, zast. plocha a nádvo í další pozemky:. parc. 1581/1, vým ra 686 m2, ostatní plocha. parc. 1629/2, vým ra 515m2, ostatní plocha. parc. 137 vým ra 157 m2 ostatní plocha, ostatní komunikace Všeobecný popis Poloha a okolí Rušivá a obt žující za ízení Dopravní prost edky a dostupnost ípojky inženýrských sítí Oce ované nemovitosti jsou v obci Hazlov. Jedná se o malou obec ležící mezi Františkovými Lázn mi a Aší, cca 15 km severozápadn od m sta Cheb. V obci je základní ob anská vybavenost, kompletní vybavenost je ve správním centru Cheb - dob e dostupném po silnicích. 64 a. 21 cca 15km. Rodinný d m.p. 364 je situován v západní okrajové ásti obce v lokalit dokon ených rodinných dom. V okolí jsou rodinné domy, v budov p es p ístupovou komunikaci se nachází restaura ní za ízení, m že p sobit mírn rušivým vlivem Celkov je místo pro bydlení vhodné. V budov p es p ístupovou komunikaci se nachází restaura ní za ízení, m že p sobit mírn rušivým vlivem. Zastávka autobus cca 300 m, vlaková zastávka Hazlov cca 600 m. Elektro, vodovod, kanalizace do žumpy Základové pom ry Nebyly zjišt ny poruchy stavby zp sobené nestandardními základovými pom ry. Druh zástavby Samostatn stojící rodinný d m, stávající dokon ený Popis stavby Rok a) dokon ení cca 1935 cca p ístavba obývacího pokoje funk propojená b) p ístavby, nástavby, rekonstrukce, modernizace s domem cca dvoupatrová p ístavba na severní stran, p ístupná zvenku. Druh konstrukce (zd ná, betonová, ev ná apod.) zd ná Po et podlaží podzemních 1 áste podsklepeno nadzemních 1+1 1NP + podkroví upravené k bydlení. Po et bytových jednotek 2 nebytových garážových stání 0 jednotek (zd ný p íst ešek) 0

4 - 4 - Popis Stavebn technický stav Stavba rodinného domu je áste podsklepena, má 1 NP a obytné podkroví.. Svislé konstrukce jsou zd né. Stropy jsou d ev né, omítané s rovným podhledem. St echa je sedlová s polovalbami, nad p ístavbami p echází v pultovou. St ešní krytina - eternitové šablony, nad p ístavbami plech s nát rem. Klempí ské prvky jsou plechové s nát rem, áste poškozené korozí, áste chybí. Okna jsou d ev ná, v podkroví jedno okno plastové, dve e vstupní jsou d ev né, vnit ní nápl ové do kovových zárubní, prosklené. Vnit ní povrchy keramické obklady, hladké omítky. Povrchy podlah keramická dlažba, koberec, plovoucí podlaha, PVC. Vybavení a za izovací edm ty standardní: je proveden rozvod teplé i studené vody, odkanalizování do žumpy, koupelny s umyvadlem a vanou, samostatné WC, v kuchyni je elektrický sporák se sklokeramickou varnou deskou. Fasáda - st íkaný b izolit. Topení úst ední na tuhá paliva. TUV elektrický bojler. ípojky: elektro, vodovod, kanalizace do žumpy. Užívaná studna na užitkovou vodu je na pozemku jiného vlastníka. Dispozi ní ešení: PP: sklep na uhlí p ístupný poklopem. 1.NP: chodba, hala se schodišt m, jídelna, kuchy, obývací pokoj, koupelna,wc, prádelna, UP 78,75 m2. samostatný vstup na severní stran hala se schodišt m, koupelna, UP 14 m2 PO: schodišt a chodba, pokoj, pokoj, pokoj UP 44 m2. samostatný vstup na severní stran kuchy, pokoj, UP 16 m2. Celkem: UP 1. BJ: 122 m2 UP 2. BJ: 30 m2. Stavba je z r. cca 1935, v 60tých letech min. st. byla provedena p ístavba obývacího pokoje na západní stran, v r byla provedena p ístavba bytové jednotky na severní stran. V posledních letech je stavba bez údržby, zejména exteriér domu, z ásti jsou nefunk ní okapové prvky, které zp sobují poškozování fasády, zatékáním je narušené také zdivo vstupní verandy. Není dokon ena fasáda p ístaveb. Celkov je stavba domu v mírn zhoršeném stavebn technickém stavu. Pozemky: Pozemky LV. 297: Pozemek. parc. St. 401, je z ásti zastav n stavbou rodinného domu. p. 364, zbytek tvo í zpevn né betonové plochy a zahrada. Pozemek má nepravidelný ty úhelníkový tvar, je rovinný, je z ásti oplocený. P ístup na n j je z jižní strany z nezpevn né komunikace. Pozemek. parc. 1581/1 je situován na konci ulice východn od domu, jedná se o travnatou plochu, je z ásti oplocen, oplocení neodpovídá vlastnické hranici. Na pozemku jsou drobné stavby pro chod dr beže. Pozemek. parc. St. 729 je velmi malý pozemek, je zastav n stavbou domu.p Pozemek. parc. 1629/2 je ást komunikace, zpevn ný chodník pro p ší, je situován v zastav né ásti m sta a je užíván jako ve ejná komunikace. Pozemky LV. 844: Pozemek. parc. 137/3 je travnatá plocha, která je sou ástí ve ejné zelen podél hlavní pr jezdné komunikace obcí (silnice. 64 Františkovy Lázn Aš). Na pozemku jsou trvalé prosty., p es pozemek je veden kanaliza ní ad a vrchní vedení elektro.

5 - 5 - Vn jší za ízení Pozemek. parc. St. 401 d ev né plotovky, ocelové Oplocení sloupky, s podezdívkou. Pozemek. parc. 1581/1 d ev né plotovky, ocelové sloupky, bez podezdívky. Zpevn né plochy betonové, betonové dlaždice Napojení inž. sítí Elektro ano Vodovod ano Kanalizace ne, žumpa Plynovod ne Vedlejší stavby a p íslušenství ístup po zpevn né komunikaci ne Popis Nejsou. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav stavby Poloha vzhledem k užívání Užívání nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Zahrnuta v tržní cen Zhoršený stavebn technický stav, zejména exteriér stavby Vhodná pro bydlení, v zastav né ásti obce. Podle KN je stavba ur ena k bydlení, podle zjišt ní na míst je tak i užívána. 1) Zástavní právo smluvní, zapsané v ásti C LV. 297, k.ú. Hazlov 2) Exeku ní tituly zapsané v ásti C LV. 297, LV. 844 k.ú. Hazlov 1), 2) Nejsou zohledn ny v cen obvyklé Stav zápisu katastru Nebyl zjišt n nesoulad mezi zápisem na LV. 297, LV k.ú. nemovitostí a skute nosti Hazlov a skute ností zjišt nou p i místním šet ení. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Jiná rizika Nebyla zjišt na. Prov ení p ístupu ístup k domu.p. 364 je z komunikace. parc (ostatní komunikace, k nemovitosti vlastník Obec Hazlov). Bez rizika.

6 - 6 - CENY, HODNOTY CNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [K /m 2 ] Cena pozemku [K ]. parcelní vým ra [m 2 ] sou asný stav budoucí stav sou asný stav druh pozemku St zast. plocha a nádvo í St zast. plocha a nádvo í 1581/ ostatní plocha 1629/ ostatní plocha 137/ ostatní plocha I. CENA POZEMKU K STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opot. stavby Cena stavby po odpo tu opot ebení [K ] stá í [m 3 ] [K /m 3 ] [%] [K ] [%] sou asný stav stavba RD 80 let Reproduk ní cena staveb - - II. CENA STAVEBY (V CNÁ HODNOTA STAVEB) K sou asný stav budoucí stav III. V CNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) K -

7 - 7 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD. 1: Skalná, RD, ZP 168 m2, UP 215 m2, pozemek 685 m2 V p vodním stavu, není podsklepeno, voda i kanalizace ve ejné. Nabídková cena: K, 10/ není podsklepeno, p vodní stav. srovnatelná lokalita Porovnatelný RD. 2: Aš, P íbramská, RD ZP 133 m2, UP 150 m2, pozemek 385 m2 áste podsklepeno, kotelna, zd ná budova, kamenné schodišt, ÚT na plyn, Nabídková cena: K, 2/ plyn možnost napojení na plyn, lepší lokalita srovnatelná velikost zahrady Porovnatelný RD. 3: Aš, Sibi ská, RD ZP 120 m2, UP 170 m2, pozemek 1442 m2 Stá í cca 100 let, ze ¾ podsklepeno. Na zahrad garáž ed rekonstrukcí. Nabídková cena: K, 1/ v tší pozemek, garáž, lepší lokalita, v tší pozemek u domu - k rekonstrukci VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY K

8 - 8 - UR ENÍ OBVYKLÉ CENY - zhoršený stavebn technický stav nemovitosti, jako celek p sobí Slabé stránky neesteticky (p ístavby), technická kvalita provedení p ístavby je nízká - malý pozemek zahrady u domu - ást pozemk je využívaná jako ve ejná komunikace a ve ejná zele Silné stránky - možnost užívání 2 samostatn p ístupných jednotek Cena obvyklá je stanovena na základ porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalit s p ihlédnutím k v cné hodnot, umíst ní a Zd vodn ní ceny obvyklé technickému stavu nemovitosti ke dni ocen ní se zohledn ním silných a slabých stránek nemovitosti. OBVYKLÁ CENA LV. 297: rodinný domu.p. 364, na pozemku. parc. St p íslušenství a pozemk. parc. St. 401,. parc. St. 729,. parc. 1581/1,. parc. 1629/2 k.ú. Hazlov, obec Hazlov, zapsáno na LV. 297 u Katastrálního ú adu pro Karlovarský kraj, KP Cheb K LV. 844: pozemek. parc. 137/3, k.ú. Hazlov, obec Hazlov, zapsáno na LV. 297 u Katastrálního ú adu pro Karlovarský kraj, KP Cheb K V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela ebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod po.. 578/052/2011 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. Z/052/2011.

9 - 9 - ílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Hazlov 2) Situace, fotodokumentace ze dne ) Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 297, LV. 844 ze dne , k.ú. Hazlov 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Hazlov 2) Situace, fotodokumentace ze dne

10 - 10 -

11 poz.. parc. 137/3, k.ú. Hazlov poz.. parc. 1581/1, k.ú. Hazlov