ZNALECKÝ POSUDEK č. 10-4194 O ceně zemědělského pozemku číslo parcely 114/7 v katastrálním území Sobětuchy, obec Sobětuchy, okr. Chrudim. Vlastník nemovitosti : Roman Starý, Pod Žvahovem 26/72, 152 00 Praha 5 Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 1827/12-40 Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno Účel znaleckého posudku: Odhad obvyklé ceny nemovité věci jako podklad pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 8.4.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail: janovsky_j@post.cz Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech 15.4.2015
1. Úvod 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně. Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění, v souladu s ustanovením 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením 336 o.s.ř. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože od 1.1.2009 používá pro ocenění různé přirážky, koeficienty, využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé. Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se o zemědělský pozemek situovaný v okrajové části obce Sobětuchy. Původně začleněn do velkého půdního celku, využíván pro zemědělskou výrobu. Nyní je oplocen a užíván k zahradě č. parcely 124/35 u rodinného domu. Pro ocenění je dále použita porovnávací metoda a zjištěná cena dle platných cenových předpisů. 1.2. Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti pozemku číslo 114/7 orná půda, v katastrálním území Sobětuchy, obec Sobětuchy, okr. Chrudim. Evidované na listu vlastnictví číslo 836. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý majetek povinného. 1.3. Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : VZP ČR proti povinnému : Roman Starý, bytem Pod Žvahovem 26/72, Hlubočepy, 152 00 Praha 5. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti ( 336 o.s.ř. a 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, -2-
dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou. 1.4. Ocenění je provedeno ke dni 8.4.2015. 1.5. Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 441/2013 Sb. ve znění 199/2014 Sb. (prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno v roce 2013- Zákon č. 89/2013 Sb. NOZ - Zákon č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí - Vyhláška č. 356/2013 Sb. průměrné ceny zemědělských pozemků - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny, KB a.s., Pyramida a další - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU 2014 2015 - Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM - Nemovitosti oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc) - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí - Zákon č. 120/2001 Sb. exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění viz zjištění administrativní ceny) 2. Nález -3-
2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne 8.4.2015 - osobně znalec. Pozn. Povinný byl o místním šetření písemně informován, ale místního šetření se nezúčastnil (ani tf. či jiná spolupráce). 2.2. Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 836 pro katastrální území Sobětuchy, obec Sobětuchy, okr. Chrudim. V části A je zapsán vlastník Roman Starý, Pod Žvahovem 26/72, 152 00 Praha 5 V části B vlastnictví pozemku orná půda V části C - exekuční příkazy, zástavní právo V části E nabývací listiny (smlouvy), Podrobně viz přílohy ocenění. 2.3. Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny bod 3.3. (podrobně) 3. Posudek ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : pana Romana Starého, na základě exekučního příkazu. Základem nemovitého majetku je zemědělský pozemek. Situovaný na jižním okraji obce Sobětuchy, navazuje velké pole. Pozemek je oplocen a užíván k zahradě číslo parcely 124/35 u rodinného domu. 3.2. Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě porovnávací hodnoty a administrativní ceny. -4-
Informativně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 441/2013 a 199/2014 Sb.(současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Takto zjištěná administrativní cena se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování používá statistické a průměrné údaje získané z kupních smluv apd. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci. Toto platí i pro ocenění zejména stavebních pozemků (Bližší - viz dále). U zemědělských pozemků jsou použity údaje dle BPEJ. 3.3. Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovité věci - zemědělského pozemku číslo parcely 114/7 evidované na listu vlastnictví číslo 836, pro katastrální území Sobětuchy. obec - Sobětuchy, okr. Chrudim. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovité věci pro účely exekuce na základě usnesení OS pro Prahu 5 ze dne 1.10.2012, č.j. 139 EXE 601/2012-30, pravomocného dnem 21.11.2012, kterým byla nařízena exekuce vykonatelného výkazu nedoplatků VZP ČR č.j. 1941118516 ze dne 24.6.2011 k vymožení pohledávky oprávněného : VZP ČR proti povinnému : Roman Starý, bytem Pod Žvahovem 26/72, 152 00 Praha 5. Jedná se o exekuční příkaz, ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ), forma dražby, prodej nemovitostí s příslušenstvím, ve smyslu 59 a 66 exekučního řádu. Dle 66, odst. 5 ex. řádu znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle 69 ex. řádu ve spojení s ust. 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. ( 66 ex. řádu a 336 o.s.ř. ) Žádné závady, nebo práva, která by na nemovitostech vázla i nadále, nejsou zjištěna. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Pozemek č. parcely 114/7 Sobětuchy 537 01 Sobětuchy Pardubický Chrudim Sobětuchy Sobětuchy 891 3. Prohlídka a zaměření -5-
Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 8.4.2015 za přítomnosti osobně znalec ( povinný přes písemné obeslání se znalcem nespolupracoval ). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 5.3.2015, číslo listu vlastnictví 836, katastrální území Sobětuchy, okr. Chrudim - Snímek katastrální mapy vyhotovený na cuzk.cz - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 1827/12-40 ( ustanovení znalce, zpřesnění úkolu ) - Schválený území plán obce ( zemědělské využití předmětného pozemku ) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 1827/12-34 088EX - Údaje získané na cuzk.cz - Údaje získané znalcem v místě a na sreality.cz ( obchodovatelné ceny zemědělských pozemků v místě a bližším okolí ), inž. sítě... 5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 836 pro katastrální území Sobětuchy, okr. Chrudim. Bližší viz přílohy posudku. 6. Dokumentace a skutečnost. Dle místního šetření a porovnání skutečnosti se snímkem katastrální mapy a s územním plánem, je pozemek přičleněn ( oplocen ) k zahradě číslo parcely 124/35, obdobně jako ostatní sousedící pozemky. Ale v ÚP je pozemek stále veden pro zemědělské využití, jako součást velkého pole. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný pozemek je situován v okrajové části obce, jižní část. Původně součástí velkého půdního celku zemědělské využití. V současnosti připlocen k zahradě číslo parcely 124/35. Dále následuje velké pole oseté obilím. Rovinný charakter, obdélníkový tvar. Lokalita je přístupná po místní asfaltové komunikaci, která se napojuje na okresní silnici a dále do centra obce. V místě jsou všechny běžné inž. sítě. Původní vesnická zástavba a novější rodinné domy se zahradami. Klidné a čisté prostředí. Sobětuchy jsou ostatní obcí okresu Chrudim, základní občanská vybavenost. Za Sobětuchami přes Kozojedy je napojení na hlavní silnici číslo 17, která průběžně navazuje na okraj okresního města. 8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění pozemků a1) Zemědělský pozemek č. parcely 114/7-6-
ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění pozemků a1) Zemědělský pozemek č. parcely 114/7 Pozemek sestává z jedné parcely obdélníkového tvaru, rovinný charakter. Evidována jako orná půda. Nejsou zjištěny žádné podklady ( územní plán, ÚR apd. ) které by pozemek určovaly pro jiné, než zemědělské využití. V ÚP je pozemek začleněn do zemědělské půdy. Pozemek se tedy ocení dle příslušné BPEJ, které jsou součástí listu vlastnictví. Event. srážky, nebo přirážky k základní ceně pozemku - viz dále. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] 198,00 Orná půda 114/7 30200 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 198,00 m2 JC [Kč/m2] 19,02 Zemědělský pozemek č. parcely 114/7 - zjištěná cena 60 % 60,00 % Úprava [%] 60,00 UC [Kč/m2] 30,43 Cena [Kč] 6 025,14 6 025,14 = 6 025,14 Kč REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění pozemků a1) Zemědělský pozemek č. parcely 114/7 6 025,10 Kč a) Ocenění pozemků celkem 6 025,10 Kč Celkem 6 025,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 6 025,10 Kč -7-
Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 6 030,- Kč slovy: Šesttisíctřicet Kč 3.4. Stanovení výsledné tržní hodnoty 3.4.1. Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Pozemek je v ÚP určen do zóny zemědělské půdy, není určen pro jiné, než zemědělské využití. Pozemek není samostatně přístupný, je situován na okraji velkého půdního celku, prakticky nelze pro zemědělské účely samostatně využít. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot zemědělských pozemků pro obec Sobětuchy a bližší okolí zjištěné aktuálně z RK, Internetu a informací z místa. Porovnávací nemovitosti je nutné posuzovat obezřetně a s větším stupněm opatrnosti. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 5% - 20%. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na druh pozemku, umístění v obci, možnost připojení IS, přístup, celkové situování a další. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. V tomto případě je rozhodující zejména skutečnost, že předmětný pozemek je prakticky přičleněn a již užíván jako funkční celek s přilehlou zahradou číslo parcely 124/35 a st. 54 s rodinným domem. Potom je zřejmé, že o pozemek může mít prakticky zájem jen vlastník přilehlé nemovité věci, který bude chtít narovnat vlastnické vztahy. (Zájem byl také potvrzen při místním šetření od spoluvlastníka přilehlé nemovité věci pana Jana Součka). Pozn. Při návrhu reálné obvyklé ceny je nutné zohlednit skutečnost, že se jedná o malý pozemek, bez přístupu, který nelze považovat za plnohodnotný stavební pozemek (resp. za pozemek v jednotném funkčním celku s nemovitou věcí na bydlení). Proto jsou také přiložené porovnávací inzerce považovány za výlučně informativní. Na základě výše uvedených skutečností a podpůrně uvažovaných inzercí a nabídek je obvyklá cena předmětného pozemku navrhována ve výši 90,Kč/m2 Pozemek 114/7 - orná půda Celková výměra - 198,0 m2 * 90,- Kč... 17.820,- Kč ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Odhad obvyklé ceny pozemku č. 114/7 (zaokr.) 18.000,- Kč 3.5. Rekapitulace kategorií ocenění 3.5.1 Administrativní cena 6.030,- Kč -8-
3.5.2. Výsledná tržní hodnota pozemku č. 114/7 18.000,- Kč 4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovitosti zemědělského pozemku číslo parcely 114/7, evidovaného na LV číslo 836 pro katastrální území Sobětuchy, obec Sobětuchy, okr. Chrudim, ve výši zaokrouhleně : 18.000,- Kč Tj. slovy : Osmnácttisíc Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Říčanech 15.4.2015 Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail: janovsky_j@post.cz ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 26.2.1982 č.j.spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 10-4194 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 10-4194. -9-
- 10 -
Pozemek č. parcely 114/7 Sobětuchy, Chrudim nemovitost st, 242 a dále předmětný pozemek přístup od místní komunikace ( sousedící nemovitosti, jižně ) pozemek pozemek - přechází v pole Oplocený pozemek - 11 -
Západní okraje sloučených pozemků - 12 -
- 13 -