Znalecký posudek č /08

Transkript

1 Znalecký posudek č /08 o ceně nemovitosti bytového domu č.p. 432, ulice Karolíny Světlé č.o. 14, s pozemkem parcelní číslo St zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Nová Ulice, obec Olomouc, okres Olomouc. List vlastnictví Č.j.: Ex 1853/06-53 Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Martin Růžička Exekutorský úřad Zlín Třída 2. května Zlín Zjištění ceny nemovitosti pro účely exekuce. Podle zákona číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů a podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Jan Štěpánek Einsteinova Olomouc 9 tel.: , Posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a dále 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci,

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitosti bytového domu č.p. 432, ulice Karolíny Světlé č.o. 14, s pozemkem parcelní číslo St zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Nová Ulice, obec Olomouc, okres Olomouc. List vlastnictví Č.j.: Ex 1853/ Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytový dům č.p. 432 Karolíny Světlé č.p. 432 / č.o Olomouc Region: Olomoucký Okres: Olomouc Katastrální území: Nová Ulice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne , a za přítomnosti vlastníků a znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku: - Výpis z Katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, List vlastnictví 1250 pro katastrální území Nová Ulice, ze dne Kopie katastrální mapy pro katastrální území Nová Ulice, mapový list č. Olomouc 9-0/44, zakázka číslo 32866/ Cenová mapa stavebních pozemků města Olomouce (č. 12) platná od Stavební povolení čís.: II - 784/1, ze dne Kolaudační rozhodnutí (povolení obývání a užívání) čís.: II , ze dne Původní projektová dokumentace stavby z roku Další údaje z archívu Stavebního úřadu Magistrátu města Olomouce. - Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém dne , a při místním šetření.

3 Vlastnické a evidenční údaje: Dle výpisu z Katastru nemovitostí, List vlastnictví 1250 pro katastrální území Nová Ulice, jsou vlastníky nemovitosti : Chládek Miloš Ing., Karolíny Světlé 432/14, Nová Ulice, Olomouc 9 podíl 1/2 RČ /255 Chládková Marta, Karolíny Světlé 432/14, Nová Ulice, Olomouc 9 podíl 1/2 RČ / Dokumentace a skutečnost: Vlastníci oceňované nemovitosti neumožnili znalci dne provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti ani na oceňovaný pozemek. Vlastníci ani nijak jinak nespolupracovali při přípravě ocenění. Původní stavební dokumentace, Stavební povolení a Kolaudační rozhodnutí bylo znalci předloženo, nebo bylo znalcem nalezeno v archívu Stavebního úřadu Magistrátu města Olomouce. Dle těchto podkladů pochází dům z roku 1928 a stáří nemovitosti k datu ocenění je tedy 80 roků. Budova je převážně třípodlažní a v menší části i čtyřpodlažní, s částečným podsklepením a je bez podkroví v sedlové střeše. V domě se nachází celkem 5 bytových jednotek a dále nebytové prostory charakteru obchod (bar-pivnice) a dílna s příslušenstvím. Plochy připadající na bydlení tvoří více než polovinu všech ploch. Jedná se tedy o bytový dům netypový s byty a s nebytovými prostory. V Katastru nemovitostí je nemovitost mylně vedena jako rodinný dům a rovněž tak byla označena i v Usnesení o ustavení znalce. Jak bylo výše uvedeno, nemovitost však nesplňuje všechna kriteria definice rodinného domu (rodinný dům může mít max. 3 bytové jednotky a max. 2 nadzemní podlaží). Předmětem ocenění je hlavní stavba, vedlejší stavby, venkovní úpravy a pozemek. Budova č.p. 432 se nachází na pozemku parcelní číslo St. 528 v katastrálním území Nová Ulice v ulici Karolíny Světlé (č.or. 14), tj. v jedné z vedlejších ulic v zastavěné části města Olomouce. Poloha je v blízkosti centrální části města a jeho historického jádra, proto je v Katastru nemovitostí uveden způsob ochrany - památkově chráněné území. Napojení na komunikace je dobré. V dosahu jsou všechny běžné inženýrské sítě. V okolí oceňované stavby se nachází převážně bytové domy, rodinné domy a občanská vybavenost.

4 Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Budova č.p. 432 b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna c) Venkovní úpravy c 1 ) Zpevněné plochy c 2 ) Pergola d) Pozemky d 1 ) Pozemek

5 Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a 1 ) Budova č.p. 432 Vlastníci oceňované nemovitosti neumožnili znalci dne provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti ani na oceňovaný pozemek. Vlastníci ani nijak jinak nespolupracovali při přípravě ocenění. Dům č.p. 432 se nachází na jedné z vedlejších ulic v blízkosti centrální části města Olomouce, situován je na parcele číslo St Budova je využívána převážně jako bytový dům netypový (2.NP, 3.NP a 4.NP) a z menší části je využívána pro nebytové účely (1.NP a 1.PP). Jedná se o budovu převážně třípodlažní, v menší části pak čtyřpodlažní, která je s částečným podsklepením a je bez podkroví v sedlové střeše. V 1.PP jsou umístěny sklepní prostory náležející k bytům a sklepní prostory náležející k nebytovým prostorům. V 1.NP jsou umístěny nebytové prostory (bar-pivnice s příslušenstvím a další nebytové prostory) a prostory komunikační, t.j. hlavní a vedlejší vstup, vstupní chodba a schodiště s podestami. Nebytové prostory baru-pivnice nejsou doposud pravomocně zkolaudovány k těmto účelům. V dalších nadzemních podlažích je umístěno celkem pět bytů s příslušenstvím. Ve 2.NP jsou umístěny jednopokojový byt a čtyřpokojový byt. Ve 3.NP jsou dva dvoupokojové byty a ve 4.NP je jeden dvoupokojový byt. Do domu se vchází hlavními vstupy z uliční strany a vedlejšími vstupy ze zadní, dvorní strany domu. Konstrukční provedení domu je následující : Základy jsou původní s původními izolacemi, které jsou asi již nefunkční. Ve sklepních prostorách je patrná velká vlhkost. Svislé nosné konstrukce jsou zděné masívní z cihel pálených plných. Stropy jsou s rovnými podhledy. Střecha je sedlová s krovem dřevěným vaznicovým. Krytina střechy na krovu je plechová. Klempířské konstrukce jsou kompletní z plechu pozinkovaného. Vnitřní omítky jsou štukové hladké. Vnější omítky jsou břizolitové v uliční části domu. Původně byly provedeny i omítky hladké z dvorní strany domu, které jsou nyní opadané. Vnitřní obklady jsou provedeny jako běžné obklady keramické v hygienických místnostech a kuchyních. Vnější obklady nejsou provedeny. Na uličním soklu stavby je tzv. umělý kámen. Schody jsou s povrchem teraco a se zábradlím. Dveře jsou dřevěné rámové náplňové i dveře hladké. Okna jsou původní dřevěná dvojitá špaletová s deštěným ostěním, v 1.NP jsou i vnější okna kovová. Podlahy obytných místností jsou se standardními povrchy jako vlýsky, celoplošné koberce a PVC. Dlažby ostatních místností jsou také se standardními povrchy jako teraco a keramické dlažby. Vytápění je řešeno pomocí lokálních plynových topných těles. Elektroinstalace je světelná a třífázová s pojistkami a s jističi. Bleskosvod je na domě nainstalován. Rozvod vody studené i teplé je proveden. Ohřev teplé užitkové vody je pomocí průtokových plynových ohřívačů a malých elektrických ohřívačů. Kanalizace od všech zařizovacích předmětů je provedena a je svedena do veřejné sítě. Vnitřní plynovod je proveden jako rozvod zemního plynu. Kuchyně jsou vybaveny standardními sporáky. Vnitřní hygienické vybavení je vany, umývadla a splachovací záchody. Ostatní vybavení domu je běžné. Stáří domu k datu ocenění je 80 roků, celková rekonstrukce a modernizace nebyla v minulosti nikdy provedena. Byly prováděny jen částečné modernizace jednotlivých bytů a od roku 2005 probíhá rekonstrukce části 1.NP a 1.PP k novému účelu využití jako bar-pivnice. Tato rekonstrukce není zcela dokončena a není zkolaudována. Na domě je patrná trhlina u levé štítové zdi, tato trhlina je zde déle

6 - 6 - než 55 roků (oprava byla poprvé povolena v roce 1954), ale trhlina není dosud nijak opravena. K datu ocenění je nemovitost celkově ve zhoršeném technickém stavu a údržba je jen průměrná. b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna Ve dvoře za domem je umístěna malá vedlejší stavba, která slouží jako zděná kolna pro skladování. Základy tvoří betonové pásy, svislé konstrukce jsou zděné z cihel pálených. Střecha je pultová, krytina střechy je provedena jako provizorní folie. Dveře jsou dřevěné. Podlaha v kolně je z betonové dlažby. Elektroinstalace je zavedena pouze světelná. c) Venkovní úpravy c 1 ) Zpevněné plochy Zpevněné plochy po celém dvorku tvoří zámková dlažba šedá v tl. 80 mm. c 2 ) Pergola Na dvorku za domem, v návaznosti na vedlejší stavbu je situována ještě pergola tunelového tvaru. Pergola je vytvořena z původní dřevěné kolny, která byla zbavena opláštění. Na pergole je položena provizorní střešní krytina z folie. d) Pozemky d 1 ) Pozemek Dle výpisu z Katastru nemovitostí se jedná o pozemek v obci Olomouc, t.j. ve statutárním městě se obyvateli (dle Malého lexikonu obcí ČR pro rok 2008). Pro město Olomouc platí Cenová mapa stavebních pozemků č. 12 a pozemek podle ní bude oceněn, protože na příslušném mapovém listě je pro oceňovaný pozemek uveden cenový údaj 1.250,- Kč/m 2. Stavby na pozemku lze napojit na všechny běžné inženýrské sítě, přístup je po komunikacích se zpevněným povrchem.

7 - 7 - B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 3/2008 Sb.) a) Hlavní stavby a 1 ) Budova č.p Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1122 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 16,8*5,85 = 98,28 m 2 1.NP: 19,1*11,8 = 225,38 m 2 2.NP: 19,1*11,8 = 225,38 m 2 3.NP: 19,1*11,8 = 225,38 m 2 4.NP: 8,6*11,8 = 101,48 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.PP: 98,28 m 2 2,05 m 201,47 m 3 1.NP: 225,38 m 2 4,55 m 1 025,48 m 3 2.NP: 225,38 m 2 3,55 m 800,10 m 3 3.NP: 225,38 m 2 3,55 m 800,10 m 3 4.NP: 101,48 m 2 3,10 m 314,59 m 3 Součet 875,90 m ,74 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 3 141,74 / 875,90 = 3,59 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 875,90 / 5 = 175,18 m 2 Obestavěný prostor: spodní stavba: 16,8*5,85*2,05 = 201,47 m 3 vrchní stavba: 19,1*11,8*11,65 = 2 625,68 m 3 zastřešení: 10,5*11,8*(0,3+4,1/2)+8,6*11,8*(2,65+2,5/2) = 686,94 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 3 514,09 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: původní základy s izolacemi S 100,00 2. Svislé konstrukce: zděné S 100,00 3. Stropy: s rovnými podhledy S 100,00 4. Krov, střecha: sedlová střecha S 100,00 5. Krytiny střech: plechová S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 Část [%]

8 Úprava vnitřních povrchů: dvouvrstvé vápenné omítky S 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: břízolitové omítky S 50,00 chybí C 50,00 9. Vnitřní obklady keramické: běžné obklady S 100, Schody: s povrchem teraco S 100, Dveře: hladké a rámové dveře S 100, Vrata: X 100, Okna: dřevěná špaletová S 100, Povrchy podlah: vlýsky, PVC, dlažby S 100, Vytápění: lokální plynové S 100, Elektroinstalace: světelná a motorová S 100, Bleskosvod: je proveden S 100, Vnitřní vodovod: studená i teplá voda S 100, Vnitřní kanalizace: je provedena S 100, Vnitřní plynovod: rozvod zemního plynu S 100, Ohřev vody: průtokové ohřívače S 100, Vybavení kuchyní: běžné sporáky S 100, Vnitřní hygienické vybavení: vana, umývadlo, WC S 100, Výtahy: chybí C 100, Ostatní: běžné S 100, Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 6,00 100,00 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,00 1,00 18,80 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5. Krytiny střech: S 2,40 100,00 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 50,00 1,00 1,55 C 3,10 50,00 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,00 1,00 2, Schody: S 3,00 100,00 1,00 3, Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: S 5,40 100,00 1,00 5, Povrchy podlah: S 3,10 100,00 1,00 3, Vytápění: S 4,70 100,00 1,00 4, Elektroinstalace: S 5,20 100,00 1,00 5, Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0, Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3, Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3, Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0, Ohřev vody: S 2,10 100,00 1,00 2, Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1, Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 100,00 1,00 3, Výtahy: C 1,30 100,00 0,00 0, Ostatní: S 5,60 100,00 1,00 5,60 Součet upravených objemových podílů: 97,15 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9715

9 - 9 - Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 150,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9577 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,8850 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9715 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1300 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,0290 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8470 Základní cena upravená = 3 228,22 Kč/m 3 Plná cena: 3 514,09 m 3 * 3 228,22 Kč/m 3 = ,62 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 % ,50 Kč Budova č.p zjištěná cena = ,12 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Obestavěný prostor: vrchní stavba: 3,45*2,5*2,7 = 23,29 m 3 zastřešení: 3,45*2,5*0,2/2 = 0,86 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 24,15 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pásy S 100,00 2. Obvodové stěny zděné S 100,00 3. Stropy chybí C 100,00 4. Krov pultová střecha S 100,00 Část [%]

10 Krytina folie P 100,00 6. Klempířské konstrukce chybí C 100,00 7. Úprava povrchů chybí C 100,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře dřevěné S 100, Okna chybí C 100, Podlahy dlažba S 100, Elektroinstalace světelná S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 3. Stropy C 19,80 100,00 0,00 0,00 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina P 8,10 100,00 0,46 3,73 6. Klempířské konstrukce C 1,70 100,00 0,00 0,00 7. Úprava povrchů C 6,10 100,00 0,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3, Okna C 1,10 100,00 0,00 0, Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8, Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů: 66,93 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,6693 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,6693 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1300 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 1,9960 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8470 Základní cena upravená = 1 598,28 Kč/m 3 Plná cena: 24,15 m 3 * 1 598,28 Kč/m 3 = ,46 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 % ,77 Kč Kolna - zjištěná cena = 7 719,69 Kč

11 c) Venkovní úpravy c 1 ) Zpevněné plochy - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 18,6*4,4-3,45*2,5 = 73,22 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 73,22 m 2 * 515,- Kč/m 2 = ,30 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1300 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1190 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8470 Plná cena: = ,81 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 13 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 27 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 13 / 40 = 32,500 % ,96 Kč Zpevněné plochy - zjištěná cena = ,85 Kč c 2 ) Pergola - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Pergola tunelová dřevěná z hranolů a fošen Kód CZ - CC: 242 Plocha: 14,3*2,5 = 35,75 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 35,75 m 2 * 1 450,- Kč/m 2 = ,50 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1300 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1390 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8470 Plná cena: = ,75 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 90 = 88,889 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % ,04 Kč Pergola - zjištěná cena = ,71 Kč

12 Rekapitulace ocenění objektů bez odpočtu opotřebení a) Budova č.p. 432 = ,- Kč b) Kolna = ,- Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Zpevněné plochy = ,- Kč c 2 ) Pergola = ,- Kč Zjištěná cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem ,- Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Budova č.p. 432 = ,- Kč b) Kolna = 7 720,- Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Zpevněné plochy = ,- Kč c 2 ) Pergola = ,- Kč Zjištěná cena objektů činí celkem ,- Kč Věcná hodnota dle cenového předpisu 3/2008 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Budova č.p Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1122 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 16,8*5,85 = 98,28 m 2 1.NP: 19,1*11,8 = 225,38 m 2 2.NP: 19,1*11,8 = 225,38 m 2 3.NP: 19,1*11,8 = 225,38 m 2 4.NP: 8,6*11,8 = 101,48 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.PP: 98,28 m 2 2,05 m 201,47 m 3 1.NP: 225,38 m 2 4,55 m 1 025,48 m 3 2.NP: 225,38 m 2 3,55 m 800,10 m 3 3.NP: 225,38 m 2 3,55 m 800,10 m 3 4.NP: 101,48 m 2 3,10 m 314,59 m 3 Součet 875,90 m ,74 m 3

13 Průměrná výška podlaží: PVP = 3 141,74 / 875,90 = 3,59 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 875,90 / 5 = 175,18 m 2 Obestavěný prostor: spodní stavba: 16,8*5,85*2,05 = 201,47 m 3 vrchní stavba: 19,1*11,8*11,65 = 2 625,68 m 3 zastřešení: 10,5*11,8*(0,3+4,1/2)+8,6*11,8*(2,65+2,5/2) = 686,94 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 3 514,09 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: původní základy s izolacemi S 100,00 2. Svislé konstrukce: zděné S 100,00 3. Stropy: s rovnými podhledy S 100,00 4. Krov, střecha: sedlová střecha S 100,00 5. Krytiny střech: plechová S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: dvouvrstvé vápenné omítky S 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: břízolitové omítky S 50,00 chybí C 50,00 9. Vnitřní obklady keramické: běžné obklady S 100, Schody: s povrchem teraco S 100, Dveře: hladké a rámové dveře S 100, Vrata: X 100, Okna: dřevěná špaletová S 100, Povrchy podlah: vlýsky, PVC, dlažby S 100, Vytápění: lokální plynové S 100, Elektroinstalace: světelná a motorová S 100, Bleskosvod: je proveden S 100, Vnitřní vodovod: studená i teplá voda S 100, Vnitřní kanalizace: je provedena S 100, Vnitřní plynovod: rozvod zemního plynu S 100, Ohřev vody: průtokové ohřívače S 100, Vybavení kuchyní: běžné sporáky S 100, Vnitřní hygienické vybavení: vana, umývadlo, WC S 100, Výtahy: chybí C 100, Ostatní: běžné S 100, Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 6,00 100,00 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,00 1,00 18,80 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5. Krytiny střech: S 2,40 100,00 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 50,00 1,00 1,55 C 3,10 50,00 0,00 0,00 Část [%]

14 Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,00 1,00 2, Schody: S 3,00 100,00 1,00 3, Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: S 5,40 100,00 1,00 5, Povrchy podlah: S 3,10 100,00 1,00 3, Vytápění: S 4,70 100,00 1,00 4, Elektroinstalace: S 5,20 100,00 1,00 5, Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0, Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3, Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3, Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0, Ohřev vody: S 2,10 100,00 1,00 2, Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1, Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 100,00 1,00 3, Výtahy: C 1,30 100,00 0,00 0, Ostatní: S 5,60 100,00 1,00 5,60 Součet upravených objemových podílů: 97,15 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9715 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 150,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9577 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,8850 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9715 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1300 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,0290 Základní cena upravená = 3 811,36 Kč/m 3 Plná cena: 3 514,09 m 3 * 3 811,36 Kč/m 3 = ,06 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 % ,65 Kč Budova č.p zjištěná cena = ,41 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví

15 Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Obestavěný prostor: vrchní stavba: 3,45*2,5*2,7 = 23,29 m 3 zastřešení: 3,45*2,5*0,2/2 = 0,86 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 24,15 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pásy S 100,00 2. Obvodové stěny zděné S 100,00 3. Stropy chybí C 100,00 4. Krov pultová střecha S 100,00 5. Krytina folie P 100,00 6. Klempířské konstrukce chybí C 100,00 7. Úprava povrchů chybí C 100,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře dřevěné S 100, Okna chybí C 100, Podlahy dlažba S 100, Elektroinstalace světelná S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 3. Stropy C 19,80 100,00 0,00 0,00 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina P 8,10 100,00 0,46 3,73 6. Klempířské konstrukce C 1,70 100,00 0,00 0,00 7. Úprava povrchů C 6,10 100,00 0,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3, Okna C 1,10 100,00 0,00 0, Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8, Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů: 66,93 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,6693 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,6693 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1300 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 1,9960 Základní cena upravená = 1 886,99 Kč/m 3 Plná cena: 24,15 m 3 * 1 886,99 Kč/m 3 = ,81 Kč Část [%]

16 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 % ,65 Kč Kolna - zjištěná cena = 9 114,16 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Zpevněné plochy - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 18,6*4,4-3,45*2,5 = 73,22 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 73,22 m 2 * 515,- Kč/m 2 = ,30 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1300 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1190 Plná cena: = ,39 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 13 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 27 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 13 / 40 = 32,500 % ,70 Kč Zpevněné plochy - zjištěná cena = ,69 Kč c 2 ) Pergola - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Pergola tunelová dřevěná z hranolů a fošen Kód CZ - CC: 242 Plocha: 14,3*2,5 = 35,75 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 35,75 m 2 * 1 450,- Kč/m 2 = ,50 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1300 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1390 Plná cena: = ,87 Kč

17 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 90 = 88,889 % ,36 Kč Pergola - zjištěná cena = ,51 Kč Rekapitulace ocenění objektů bez odpočtu opotřebení a) Budova č.p. 432 = ,- Kč b) Kolna = ,- Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Zpevněné plochy = ,- Kč c 2 ) Pergola = ,- Kč Věcná hodnota objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem ,- Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Budova č.p. 432 = ,- Kč b) Kolna = 9 110,- Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Zpevněné plochy = ,- Kč c 2 ) Pergola = ,- Kč Věcná hodnota objektů činí celkem ,- Kč

18 Administrativní cena (vyhláška 3/2008 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek Pozemek oceněný dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St , , ,- Pozemek oceněný dle cenové mapy celkem ,- Pozemek - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = ,- Kč Zjištěná cena pozemků činí celkem ,- Kč

19 Indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemek Výchozí cena: = 400,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: centrální část města * 1,50 B - typ stavebního pozemku: stavebně připravený * 1,50 C - třída velikosti obce: město nad obyvatel * 1,50 D - typ polohy: bydlení - bytový dům * 1,30 E - územní připravenost, infrastruktura: dobrá * 1,00 F - speciální charakteristiky: staré zátěže, malý pozemek * 0,90 Výchozí cena upravená = 1 579,50 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 1 579,50 Kč/m 2 Oceňovaný stavební pozemek: zastavěná plocha a nádvoří p.č. St m 2 Výměra stavebních pozemků: 319 m 2 319,00 m 2 á 1 579,50 Kč/m 2 = ,50 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = ,50 Kč Pozemek - výsledná cena = ,50 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = ,- Kč Věcná hodnota pozemků činí celkem ,- Kč

20 Výnosová hodnota Popis: V současné době jsou pronajímány údajně dva dvoupokojové byty ve 3.NP domu - synovi majitelů (Bc. Vilém Chládek) a dceři majitelů (Bc. Nela Chládková). Prostory nebytové v 1.PP a v 1.NP domu údajně využívá Ing. Miloš Chládek pro svoji firmu BYDEUM s.r.o. a rovněž tak využívá údajně pro své firmy jako kanceláře jednopokojový byt ve 2.NP a dvoupokojový byt ve 4.NP domu. Žádné nájemní smlouvy však nebyly znalci nikdy předloženy. Pro výpočet výnosové hodnoty je uvažováno s dopočtem obvyklého nájemného ze všech bytů a nebytových prostor v domě (dle velikosti a dle standardu vybavení). Pro výpočet se uvažuje s 10 % ztrátou nájemného vzhledem k dosahovanému procentu pronajmutí cca 90 %. Odpočítatelné položky jsou brány jednak podle skutečnosti, jednak podle výpočtů. Kapitalizační míra je brána ve výši 6 %, což je obvyklé pro domy s nájemními byty. Výměry pronajímaných prostor: Obytná plocha: = 407,21 m 2 Prodejní plocha: = 208,67 m 2 Podlahová plocha nebytových prostor celkem: 208,67 m 2 Podlahová plocha všech prostor celkem: 615,88 m 2 Propočet výnosů z pronajímaných prostor: Obytné plochy: čtyřpokojový byt 12 měs. * 9 000,- Kč/měs. = ,- Kč dvoupokojové byty 12 měs. * ,- Kč/měs. = ,- Kč jednopokojový byt 12 měs. * 3 000,- Kč/měs. = ,- Kč Výnosy z obytných ploch celkem = ,- Kč Provozní plochy: bar-pivnice 12 měs. * ,- Kč/měs. = ,- Kč sklady 12 měs. * 4 000,- Kč/měs. = ,- Kč Výnosy z provozních ploch celkem = ,- Kč Výnosy celkem: ,- Kč Dosahované procento pronajmutí prostor: 90 % Upravené výnosy celkem: ,- Kč * 90 % = ,- Kč Propočet nákladů spojených s provozem nemovitosti: Náklady na údržbu: = ,- Kč Náklady na údržbu činí 0,18 % z reprodukční ceny stavby. Náklady na pojištění: = 7 000,- Kč Náklady na pojištění činí 0,05 % z reprodukční ceny stavby. Výpočet amortizace: ( ,77 Kč * 0,0300) / (1, ) = ,- Kč Daň z nemovitosti: = 1 360,- Kč Náklady celkem: ,- Kč

21 Výpočet čistého ročního výnosu z nemovitosti: Zisk: ,- Kč ,- Kč = ,- Kč Výnosová hodnota nemovitosti stanovená tzv. věčnou rentou: Úroková míra: 6,00 % Výnosová hodnota: ( ,- / 0,0600) = ,33 Kč Výnosová hodnota = ,33 Kč

22 C. Rekapitulace Za základ pro stanovení obvyklé ceny celé nemovitosti je brána výnosová hodnota, která nejlépe charakterizuje reálnou obvyklou cenu nemovitosti. Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Výnosová hodnota: ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: šestmilionůšestsettisíc Kč

23 ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : ,- Kč 2. Závady, které dražbou nezaniknou - nejsou plně známy, protože vlastníci nespolupracovali při přípravě ocenění. Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném regionu, které byly v uplynulém období zobchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti dle LV 1250, je pro účel dražby minimálně : ,- Kč slovy: šestmilionůšestsettisíc Kč Tato cena je odhadována s ohledem na to, že se bude dražit celá kompletní nemovitost s hlavní stavbou bytovým domem č.p. 432, vedlejší stavbou, venkovními úpravami a s pozemkem parcelní číslo St. 528, vše dle LV 1250 v katastrálním území Nová Ulice. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází ve statutárním městě Olomouci, v jeho místní části i v katastrálním území Nová Ulice. To znamená ve velmi dobré poloze z hlediska jejího obchodování. Poloha je vhodná k využití jako bytový dům k bydlení i k podnikání. Dostupnost nemovitosti je velmi dobrá a dostupnost centra obce je také výborná. Dostupnost dalších větších měst v okolí je dobrá a je přijatelná pro denní dojíždění za zaměstnáním, nebo do škol apod. V místě jsou k dispozici všechny běžné inženýrské sítě a dům je na ně napojen. Dále je cena ovlivněna poměrně velkým stářím původní nemovitosti, jejím konstrukčním a materiálovým provedením, předpokládanou průměrnou vybaveností, již provedenými částečnými modernizacemi a rekonstrukcemi, jejím zhoršeným technickým stavem i poněkud zanedbanou údržbou. V domě je celkem pět bytů a také nebytové prostory. Negativně obvyklou cenu ovlivňuje fakt, že k oceňované hlavní stavbě přísluší jen poměrně malá stavební parcela. Obvyklá cena pro účely dražby se tedy odhaduje s ohledem na dobrou polohu oceňované nemovitosti, její velikost, průměrnou vybavenost, zhoršený technický stav a zanedbanou údržbu. Zástavní práva neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože tato práva v souladu se zákonem č. 26/2000 Sb. zanikají zpeněžením věci. Nemovitost bude po dražbě po této stránce bez závad, vlastníkům zanikne vlastnictví i právo užívání. K oceňované nemovitosti se nevážou žádná věcná břemena a nejsou zde vložena ani žádná ocenitelná práva ve prospěch oceňované nemovitosti. V Olomouci, Ing. Jan Štěpánek Einsteinova Olomouc 9 tel.: ,

24 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. Spr. 1998/92 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /08 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 196/2008. V Olomouci, Ing. Jan Štěpánek