Znalecký posudek č

Transkript

1 Znalecký posudek č o obvyklé ceně nemovitosti - 1/4 podílu rekreační chalupy č.p. 12 včetně pozemků a příslušenství v k.ú. Velečín, obec Velečín, okres Plzeň - sever Objednatel posudku: Účel posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5/sm Ústí nad Labem IČ: č. obj.: 105/013 ze dne: podklad pro veřejnou dražbu V souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku a zákonem č. 26/2000 Sb. O veřejných dražbách v platném znění, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu Klatovy Posudek obsahuje 15 stran a 8 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Klatovy,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitosti - rekreační chalupy č.p. 12 včetně pozemků a příslušenství v k.ú. Velečín, obec Velečín, okres Plzeň - sever. Podle objednávky se má ocenit vlastnický podíl ve výši 1/4, vlastníka p. Martina Strejce. 2. Informace o nemovitosti Nemovitost je situována v obci Velečín, ve starší individuální zástavbě mezi návsí a železniční tratí vedoucí podél východního okraje obce. Jedná se o původní zemědělskou usedlost, která byla v průběhu let upravena na obytně - rekreační objekt. V době ocenění je nemovitost užívána k trvalému bydlení, má však výrazný charakter rekreační chalupy. 3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne , za přítomnosti pana Jiřího Hájka a jeho družky / přítelkyně, jméno nebylo sděleno. 4. Podklady pro vypracování posudku Od objednatele: - objednávka - kopie výpisu z KN ze dne jednoduchý projekt stavebních úprav z roku 1982, zpracovatel Báňské stavby Most Od znalce: - skutečnosti zjištěné na místě - skutečnosti zjištěné z veřejně přístupných zdrojů - fotodokumentace - snímek katastrální mapy - údaje o porovnávacích nemovitostech z realitní inzerce Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 5. Vlastnické a evidenční údaje 3 Nemovitost je zapsána na LV č. 90, na kterém jsou evidovány: - budova č.p. 12, účel využití bydlení, na st.p.č. 21/1 - st.parc. č. 21/1, zastavěná plocha a nádvoří, 355 m 2 - parc. č. 33, ostatní plocha, 9 m 2, neplodná, půda - parc. č. 34, ostatní plocha, 73 m 2, zeleň - parc. č. 35/1, zahrada, 79 m 2 - parc. č. 35/2, zahrada, 113 m 2 - parc. č. 867/5, zahrada, 316 m 2 - parc. č. 1638, ostatní plocha, 538 m 2 Jako vlastníci jsou vedeni: Hájek Jiří, č.p. 12, Velečín; podíl 4/6 Neckářová Iveta, Jirkovská 5005, Chomutov; podíl 1/12 Strejc Martin, Budovatelů 2831/54, Most; podíl 1/4 Objekt i pozemky jsou zakresleny v katastrální mapě. Není zapsáno omezení vlastníckého práva věcným břemenem. Je zapsáno omezení vlastnického práva nařízením exekuce na vlastníky Strejc Martin a Hájek Jiří. 6. Dokumentace a skutečnost Nebyly zjištěny věcné rozpory mezi evidencí KN a skutečností. Skutečný stav domu se odlišuje od projektu (vnitřní dispozice, střecha), základní rozměry však souhlasí. 7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je situována v původní zástavbě drobných zem. usedlostí kolem návsi, na její jižní straně. Většina nemovitostí prošla úpravou na rekreační bydlení. Podle sdělení p. Hájka byla nemovitost zakoupena v 80. letech minulého století od vlastníků sousedního objektu na st.p.č původně se jednalo o jednu větší nemovitost. Oplocení mezi oběma částmi bylo provedeno až po uskutečnění prodeje. Terén je v mírném spádu od JV k SZ. Nemovitost prošla úpravou na rekreační bydlení. Pozemek je převážně zatravněný, se soliterními trvalými porosty. Dům č.p. 12 je starší objekt na půdorysu písmene L, se sedlovou střechou. Na severní straně těsně přiléhá k sousednímu stavení jiného vlastníka na st.p.č. 22, na jižní straně se dotýká hospodářské stavby dalšího vlastníka. Vstup do domu je na jeho jižní straně, kde je přístavek sestávající ze zastřešené terasy a zádveří. Přístavek má pultovou střechu, vytaženou ze sedlové střechy původní stavby. Objekt není podsklepený, obsahuje jedno nadzemní podlaží a nevyužité podkroví.

4 4 Po koupi nemovitosti v 80. letech byly provedeny stavební úpravy na rekreační objekt - vybourání a obnova celého interiéru obytné části, elektroinstalace, rozvod vody, kanalizace. Dům nemá přípojku plynu, připojka el. energie je vedena vzduchem. Veřejná kanalizace v místě není - odkanalizování je do septiku s přepadem. Veřejný vodovod v místě není - voda ze studny, která se nachází na pozemku č.parc vlastníka sousedního objektu na st.p.č. 87. Podle internetového výpisu z KN jsou vlastníky sousední nemovitosti Brožek Jaroslav, Brožková Jana a Pešek Lenka. Není zapsáno žádné omezení vlastnického práva - což by znamenalo, že neexistuje věcné břemeno užívání studny ve prospěch vlastníků oceňované nemovitosti č.p. 12. P. Hájek Jiří na dotaz znalce při prohlídce uvedl, že podle něj žádné věcné břemeno neexituje. Fotografie nemovitosti jsou na titulní straně Posudku a v příloze. 8. Obsah posudku a) Objekty 1) RD č.p. 12 b) Pozemky 1) Pozemky k domu čp. 12 c) Ocenění porovnávací metodou

5 5 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Plzeň-sever Počet obyvatel: do obyvatel Popisy objektů a) Objekty 1) RD č.p. 12 Jednoduchá původní obytná část zem. usedlosti, se staršími úpravami pro bydlení. Stáří lze pouze odhadovat, za pravděpodobnou považuji dobu výstavby počátkem 20. stol., přístavba zádveří v 80. letech 20. století, kdy byly provedeny i rozsáhlejší úpravy na rekreační objekt. Obytná část: Obvodové stěny pravděpodobně z cihelného / smíšeného zdiva, tl. 75 cm. Půdorysné rozměry podle projektu 13,3 * 6,10 m, souhlasí se skutečností. Stará střešní krytina z pálených tašek. Dešťové žlaby a svody z pozinkovaného plechu, voda svedena na terén. V 1. NP novější dřevěná okna (ven a dovnitř otevíravá - tz. deštěné rámy). Podlahy z keramických dlaždic, v obytných místnostech betonové, v místnosti do štítu s nalepenou vrstvou z dřevotřískových desek. Dispozice: venkovní terasa krytá přesahem střechy, přistavěné zádveří se splachovacím WC, předsíň, kuchyňský kout v kterém je umístěn i zděný sprchový kout, pračka a elektrický bojler pro ohřev vody, obytná místnost směrem do štítu a obytná místnost směrem k hospodářské části domu. Hospodářská část: Obvodové stěny ze smíšeného / kamenného zdiva, tl. cca. 50 cm. Stará střešní krytina z pálených tašek. Dešťové žlaby a svody z pozinkovaného plechu, voda svedena na terén. Podlahy betonové. Dřevěné strmé schodiště do půdního prostoru. Dispozice: 2 místnosti užívané jako sklad a dílna, obě přístupné ze dvora, jedna z nich dveřmi a druhá dřevěnými vraty Krov, střecha: Dřevěný vázaný krov s viditelným napadetním červotočem na řadě míst.

6 6 Extrémní vzdálenosti krokví - cca. 140 cm. V důsledku došlo k výraznému průhybu prakticky všech latí. Hřebenové spoje krokví jsou zpevněny trojúhelníkovými výztuhami z překližky. Krytina je ze starých pálených tašek - popraskané, děravé - evidentně na konci životnosti. b) Pozemky 1) Pozemky k domu čp. 12 Jsou uplatněny srážky z důvodu nemožnosti napojení na veřejný vodovod a kanalizaci. Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) RD č.p a Podlaží: 1. NP Výška: 2,95 m Zastavěná plocha: 13,3 6,1+(2,95+6,1) 6,1+4,72 6,1 = 165,13 m 2 Podlažnost: 165,13 / 165,13 = 1,00 Obestavěný prostor (OP): 1. NP 2,95 (13,3 6,1+(2,95+6,1) 6,1+4,72 6,1) = 487,12 m 3 Zádveří 2,4 (4,55+4,74) 2,25 = 50,17 m 3 Zastřešení 0,5 3,35 6,1 (19,94+7,77) = 283,13 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 820,42 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Plzeňský Obec: Velečín Počet obyvatel: 62 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 516, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Velmi malá a odlehlá obec. Poptávka po nemovitostech k bydlení je výrazně nižší než nabídka. Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) spoluvlastnictví) I. Negativní 0,02

7 7 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,880 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 V obci není prakticky žádná vybavenost. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti III. Uvnitř souvisle zastavěného území obce 0,01 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci I. Žádný obchod 0,03 5 Školství a sport I. Žádná základní škola 0,03 6 Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení 0,03 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší než je průměr v kraji 0,06 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,860 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Jednoduchý dům bez vedlejších staveb. Na domě byly provedeny dílčí úpravy. Proto se uvažuje se stářím let. Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn III. více jak 45 cm 0,03 4 Podlažnost III. Hodnota 1 0,02 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné 0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 0,03 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené V. Významně zvyšující cenu 0,06 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná 0,40 * rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 0,6

8 8 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,230 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,880 0,860 0,230 = 0,174 Cena upravená (CU = IPC I): 3 516, 0,174 = 611,78 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 820,42 611,78 = ,55 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 4 Cena po úpravě: = ,14 Kč RD č.p. 12 zjištěná cena: ,14 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky k domu čp Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 62 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci 2 % Není možnost napojení na veřejný vodovod 5 % Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Hladina spodní vody méně než 1 m pod úrovní výchozího terénu 3 % Úprava celkem: 17 % 0,830 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,346 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha 21/ , 83, ,55 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci 2 % Není možnost napojení na veřejný vodovod 5 % Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Hladina spodní vody méně než 1 m pod úrovní výchozího terénu 3 % Úprava celkem: 17 % 0,830 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,346 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400

9 9 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] ost. plocha , 33, ,08 ost. plocha , 33, ,22 zahrada 35/ , 33, ,60 zahrada 35/ , 33, ,80 zahrada 867/ , 33, ,41 ost. plocha , 33, ,75 Součet: ,86 Součet cen všech typů pozemků: = ,41 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 4 Cena po úpravě: = ,35 Kč Pozemky k domu čp. 12 zjištěná cena: ,35 Kč c) Ocenění porovnávací metodou K porovnání jsou využity srovnatelné nemovitosti z nabídky v realitní internetové inzerci. Vybrány jsou nemovitosti z co nejbližšího okolí. Velečín je velmi malá obec s minimálním významem a velmi omezenými možnostmi zaměstnání. Za prací je většinou nutno dojíždět, Ceny z realitní inzerce jsou sníženy o 10%, protože inzerovaná cena je podle zkušeností z praxe v naprosté většině výrazně vyšší než skutečná cena prodejní. Množství jednotek oceňované nemovitosti: Zastavěná plocha 187 m 2 Pozemek celkem m 2 Podlahová (užitná) plocha pro porovnání: Výpočet je nutno provést na základě zastavěné plochy: zastavěná plocha - obytná část m 2 užitná (podlahová) plocha obytné části m2 užitná plocha hospodářské části: místnosti byly nepřístupné pro řádné zaměření, výpočet je nutné provést na základě známé zastavěné plochy obvyklý procentuelní podíl podlahové plochy % zastavěná plocha (hosp. část) m 3 užitná plocha * 0,65 = 55 m 2 užitná plocha celkem = 110 m 2

10 10 Popis porovnávacích nemovitostí: 1) Rekreační chalupa Odlezly Situovaná v malé obci, cca. 8 km na J od Velečína. Starý vesnický domek, bytová jednotka 2 + 1, k rekonstrukci. Sedlová střecha, s možností využití podkroví, nepodsklepený. Topení lokální na PP, WC, koupelna. Voda z obecního vodovou, kanalizace do jímky. Vedlejší stavby: stodůlka, zděná kolna Užitná plocha 80 m 2 Pozemek celkem 453 m 2 Cena: ,- Kč Pramen: server Sreality.cz, Marcel Fryček, Kralovice, datum aktualizace ) Rodinný dům Lomnička Situovaný v obci cca. 29 km J od Velečína. Městečko Plasy cca. 6 km. Starý vesnický domek, dvě místnosti, k rekonstrukci. Sedlová střecha. Před 20-ti lety stavební úpravy - nové bytonové podlahy, nový strop Hurdis, výměna oken. Bez napojení na vodu a kanalizaci, v domě není odpad ani rozvod vody. Kolem domu je malý pozemek, větší zahrada je vzdálená cca. 200 m. Zastavěná plocha 108 m 2 Užitná plocha přepočtem ze zastavěné plochy: 108 * 0,65 = 70 m2 Pozemek 245 m 2 plus 970 m 2 oddělený (200 m); celkem 1215 m2 Cena: ,- Kč Pramen: server Sreality.cz, Mobil reality s.r.o., aktualizace ) Rodinný dům Hodyně Situovaný v v obci cca. 26 km JV od Velečína. Městečko Kralovice 4 km. Starý vesnický domek, bytová jednotka 3 + 1, k rekonstrukci. Plastová okna, koupelna po renovaci, celkově neudržovaný a zanedbaný. Sedlová střecha, s možností využití podkroví, nepodsklepený. Topení ústřední na PP. Voda z obecního vodovou, kanalizace do veřejné stokové sítě. Vedlejší stavby: stodola Užitná plocha 350 m 2 podle fotodokumentace je tato plocha nereálná, uvažuje se 1/ m2 Zastavěná plocha 500 m 2 podle fotodokumentace je tato plocha nereálná, uvažuje se 1/ m 2 Pozemek 1150 m 2 Cena: ,- Kč Pramen: server Sreality.cz, JV REALITY company s.r.o., aktualizace

11 11 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K časový K vybav. K pozemek K rozvoj Jednotková Váha (V) cena (JC) 1) Odlezly , Kč 80,00 m2 1,00 0,98 0,98 1,02 1, ,09 Kč 1,3 2) Lomnička , Kč 70,00 m2 1,00 1,00 1,05 1,10 1, ,43 Kč 1,0 3) Hodyně , Kč 175,00 m2 0,97 1,00 1,05 1,00 0, ,28 Kč 1,2 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybav. K pozemek K rozvoj ) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m2: 2 823,28 Kč 4 305,28 Kč 5 400,09 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: 4 305,28 Kč Množství: 129,00 m2 Porovnávací hodnota: = , Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 4 Cena po úpravě: = , Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč

12 12 C. Rekapitulace Stanovení obvyklé ceny: Odhad obvyklé ceny nemovitosti se odvíjí od porovnávací metody, která je konkrétní a podává reálný obraz s ohledem na aktuální situaci na trhu nemovitostí. K porovnání byly vyhledány nabídky co nejpodobnější oceňované nemovitosti, v co možná nejmenší vzdálenosti. Ceny porovnávacích nemovitostí z realitní inzerce jsou sníženy o 10 %, vzhledem k tomu že skutečné prodejní jsou v praxi obvykle nižší než ceny inzerované. Z hlediska prodejnosti se jedná spíše o problematickou nemovitost, zejména z důvodů absence účinné hydroizolace, dožívající střechy, vysoké hladiny vody na pozemku a umístění studny na pozemku souseda. Silné stránky: - dobrý potenciál pro rekreační využití - dobrá dopravní přístupnost z blízké silnice č. 6 (Karlovy Vary - Praha) - větší pozemek s dostatkem soukromí - možnost okamžitého užívání Slabé stránky: - zvýšená vlhkost zdiva a tím i vzduchu v interiéru z důvodu absence účinné vodorovné hydroizolace - nutná brzká investice do GO střechy (krov, nová krytina) - celkově zanedbaná údržba, napadení některých viditelných prvků červotočem - morální zastaralost dispozice i vybavení interiéru (kuchyňka a sprchový kout) - vysoká hladina vody pod úrovní terénu; nevýhodu částečně eliminuje stávající systém odvodnění který by bylo možné opravit či zlepšit - studna na pitnou vodu na pozemku souseda, přitom nebyla zjištěna existence příslušného věcného břemene Cena zjištěná porovnávacím způsobem: ,- Kč Některé atypické, v daném případě negativní, faktory posuzované nemovitosti není možné zohlednit běžným porovnávacím způsobem. Cena zjištěná porovnávacím způsobem se proto dále snižuje: a) Z důvodu nejasností v zásobování pitnou vodou (studna na pozemku souseda, pravděpodobně bez věcného břemene)... o 15%, tj * 0,85 = ,- Kč

13 13 b) Z důvodu že se oceňuje menšinový vlastnický podíl Je zřejmé, že reálná kupní cena tohoto majetkového podílu bude menší, protože vlastnictví 1 / 4 je menšinové, což představuje pro potenciálního kupce výrazné omezení. Cena proto bude dále snížena o 20 %: * 0,80 = ,- Kč Cena v místě a čase obvyklá se tedy stanovuje ve výši: ,- Kč Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: devadesátpěttisíc Kč Klatovy, Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu Klatovy

14 14 D. Znalecká doložka Toto posouzení jsem zpracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr.2273/94 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, stavby obytné a stavby průmyslové. Znalec si vyhrazuje právo na korekci posudku v případě zjištění podstatných rozdílů skutečného stavu bytu proti předpokladům. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou. Klatovy, Ing. Tomáš Hoskovec U Retexu Klatovy

15 15 E. Seznam příloh situace z katastrální mapy výpis z KN Porovnávací nemovitost 1 Porovnávací nemovitost 2 Porovnávací nemovitost 3 fotopříloha - 3 strany