Rekapitulace. Znalecký posudek-odhad tržní hodnoty nemovitosti č /01-03 / Kč Čtyři miliony čtyřista tisíc Kč

Transkript

1 Znalecký posudek-odhad tržní hodnoty nemovitosti č /01-03 / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáží v domě v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Budova RD č.p. 14, LV č. 811 na pozemku parc.č. St. 18/1 pozemek parc.č. St. 18/1, LV č. 811 pozemek parc.č. 34, LV č. 811 Adresa Kraj Středočeský kraj Obec Nelahozeves Počet obyvatel 1476 Kat. území Podhořany Ulice U Podjezdu č.p. 14 Část obce dle LV 811 Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o Praha 8 Tel. IČ DIČ CZ Vlastnictví Budova RD č.p. 14 INTERDOMY s.r.o Nelahozeves, Podhořany 14 IČ pozemek parc.č. St. 18/1 INTERDOMY s.r.o Nelahozeves, Podhořany 14 IČ pozemek parc.č. 34 INTERDOMY s.r.o Nelahozeves, Podhořany 14 IČ Zpracováno pro EURODRAŽBY.CZ, a.s. Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne Licence číslo Plickova 567 Ke dni Praha 11 Prohlídka dne Počet stran textu 8 Počet příloh 3 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Možné samostatné pozemky 2500 m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Čtyři miliony čtyřista tisíc Kč 1

2 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce. Dle náhledu nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Veškeré informace byly převzaty z dokumentace poskytnuté archivem MÚ Nelahozeves. Jedná se o velký řadový koncový rodinný dům, po rekonstrukci, s přístavbou, na okraji souvisle zastavěného území části obce Podhořany kladné faktory - původní část domu po rekonstrukci, provedení přístavby - dobrá dostupnost Prahy - dobrá dostupnost zeleně - pravděp.technický stav domu - velký pozemek, možné rozšíření záporné faktory - méně preferovaná lokalita, sousedství Kralup nad Vltavou a zásobníků ropných produktů - sousedství frekventované železniční trati se zastávkou a fotbalového hřiště - malá občanská vybavenost v místě Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceňována jako prázdná, bez závazků Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Pět milionů třistasedm tisíc Kč Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. NE břemeno vedení IS věcné břemeno braní vody ve prospěch pozemku p.č.st.18/3 (sousední nemovitost), povinný pozemek p.č.st.18/1, zřízeno Smlouvou RV 987/1987 věcné břemeno vytápění pro dům čp.14 z domu čp.4, pravděpodobně po stavebních úpravách se již nevyužívá NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši Kč a příslušenství, zřízené Listinou o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne , V-5328/ zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši Kč a příslušenství, zřízené Listinou o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne , V-292, 293/ NE stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost nezjištěno NE nemovitost je užívána v souladu s právním stavem nezjištěno NE stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům nezjištěno ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného NE povodňového plánu zóna 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně ANO stavba je zkolaudována ANO zpracovatel ocenění je odhadcem EURODRAŽBY.CZ, a.s. REET: ANO Omezení vlastnictví Zástavní práva - Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč a příslušenství, Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni , V-5328/ Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč a příslušenství, Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni , V-292/ Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč a příslušenství, Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni , V-293/

3 Věcná břemena - vytápění pro dům čp.14 z domu čp.4, ze dne , smlouva RV 987/1987, POLVZ 5/1988, Z / ve prospěch domu čp.14 - braní vody pro dům čp.4 z parcely p.č.st.18/1, ze dne , smlouva RV 987/1987, POLVZ 5/1988, Z / Ochranná pásma nejsou Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Smlouva kupní ze dne , V-5339/ Smlouva nebyla k dispozici. Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 811, vyhotovil dálkovým přístupem dne Snímek kat. mapy pro k.ú. Podhořany. Ověřená PD-úpravy RD čp.14 a přístavba krytého bazénu, vyhotovil projektantem Fr.Bílkem dne Kolaudační rozhodnutí 1.etapy, vyhotovil stavebním úřadem MÚ Kralupy nad Vltavou dne Stavební povolení, vyhotovil stavebním úřadem MÚ Kralupy nad Vltavou dne Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 811, vyhotovil dálkovým přístupem dne Snímek kat. mapy pro k.ú. Podhořany. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Nelahozeves se nachází v okrese Mělník, kraji Středočeském, na levém břehu řeky Vltavy cca 15 km severně od hranice hl.města Prahy a cca 1,2 km severně od města Kralupy nad Vltavou. V obci je minimální občanská a technická vybavenost (obecní úřad, obchod). Průměrná dostupnost Prahy je PID autobusovou a železniční, dále individuální dopravou s možností nájezdu na dálnici D8 cca 6 km. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD Podhořany představuje katastrální území a místní část obce Nelahozeves. Nachází se cca 1 km severně od Nelahozevsi. Předmětná nemovitost je situovaná v ulici U Podjezdu, na hranici zástavby rodinných domů. Jižně se nachází fotbalové hřiště, východně železniční nádraží trati Prahy Ústí nad Labem, severně sousedí se zemědělsky obdělávaným pozemkem. Možnost parkování je velmi dobrá. Nemovitost se nachází cca 100m od zastávky autobusu. Je přístupná po zpevněné obecní komunikaci. V územním plánu se nachází v území čistě obytném. Rodinný dům čp.14 se nachází při severozápadní hranici, na pozemku p.č.st.18/1. Pozemek p.č.34 je užíván jako zahrada. Pozemky jsou společně oploceny. Vjezd a vstup je z ulice U Podjezdu. Nemovitost je napojená na rozvod elektřiny a plynu. Voda je pravděpodobně přivedena ze studny. Od roku 1988 existuje věcné břemeno braní vody pro sousední nemovitost. Kanalizace ústí do jímky. Pozemky jsou východně skloněné, s terénním zlomem při východní fasádě domu, oddělujícím nádvoří a zahradu. Zlom je překonán venkovním schodištěm. Zahrada je řídce osázená trvalými porosty, převážně při východní hranici. Je možnost vjezdu a parkování na pozemcích. Informace o nemovitosti Nemovitost je tvořena řadovým koncovým rodinným domem čp.14 na pozemku p.č.st.18/1. Západní štítovou stěnou sousedí s rodinným domem čp.4, severní fasáda vede po hranici pozemku. Je obdélníkového půdorysu, tvořená původní částí půdorysu cca 13x9,5m a přístavbou cca 6,3x9,5m. Dům má přízemí a obytné podkroví, přístavba je podsklepená. Východní část přístavby je pouze přízemní s pochozí terasou. Dům obsahuje jednu bytovou jednotku 7+1. Je přístupný z nádvoří do zádveří, odtud do vstupní haly v 1.NP, dále ze zahrady do 1.PP. Okna obytných místností jsou orientovaná převážně na jih. Rekonstrukce původního domu a přístavba byly zkolaudované v roce 2005 jako 1.etapa stavby (bez vnitřního bazénu). Stáří původní části domu není známo (pravděp.více než 100 let). Objekt je dle náhledu v udržovaném technickém stavu. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou bez viditelných poškození. Venkovní úpravy tvoří pravděpodobně přípojka vody ze studny, kanalizace do jímky, přípojka elektřiny a plynu, zpevněná plocha nádvoří, oplocení s vjezdovými vraty. Venkovní úpravy jsou nové, běžné kvality. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 221/2 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. 3

4 Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 293 m 2 Počet koupelen 2 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně 1.NP : vana, sprchový kout, 2 umývadla, pisoár, WC kuchyňská linka, další nezjištěno podkroví : sprchový kout, 2 umývadla, WC Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Pravděpodobně ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] kůlna zděná z betonových bloků, střecha pojezdová, nedokončená Technický stav Budova RD Stav Pravděp. dobrý Stáří roků 6 po rekonstrukci Opotřebení odhadem 30 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nezjištěny Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra m 2 Cena pozemků 800 Kč/m 2 Cena celkem Kč Samostatné pozemky Výměra m 2 Cena pozemků 300 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu není Voda ze studny napojeno Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku napojeno Kanalizace do vlastní není Plyn napojeno ČOV Dálkové vytápění není Dům je napojený na veřejný rozvod elektřiny (pravděpodobně vzdušné vedení) a plynu v zemi. Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce Provedení 100 izolace proti zemní přístavba s izolací vlhkosti vodorovnou i svislou 100 stropy nespalné z VSŽ plechu do I profilů % dokonč 100 základy přístavba z prostého betonu svislé nosné původní kombinované, 100 konstrukce přístavba z keram. tvarovek krov sedlový, vaznicová 100 střešní krytina pálená krytina 100 soustava, pochozí terasa obvodové stěny z keramické zdiva v tl. do vnější úpr. povrchů pravděp. kontaktní 100 cm zateplovací systém vnitřní úpr. stěn štuková omítka, obklad 100 schodiště pravděp.dřevěné 100 keramický okna dřevěná EURO 100 dveře dřevěné do fošnových 100 zárubní podlahy obytných dřevěné a laminátové 100 podlahy nebytových keramická dlažba 100 místn. plovoucí místn. vytápění ústřední, plynový kotel 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu je proveden 100 zdroj teplé vody centrální ohřev PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba 7.10 m m 2 4

5 sprchový kout 7.60 m m 2 umývárna 6.40 m m 2 WC 1.35 m m 2 schodiště 5.20 m m 2 sklep m m 2 sauna 5.13 m m 2 technologická místnost 1.10 m m 2 komora m m 2 fit centrum m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří-odhad 4.00 m m 2 obývací pokoj m m 2 pokoj m m 2 ložnice m m 2 kuchyně m m 2 chodba m m 2 hala m m 2 koupelna s WC m m 2 WC 1.75 m m 2 komora 6.80 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba m m 2 obývací pokoj m m 2 ložnice 8.80 m m 2 pokoj m m 2 pokoj m m 2 šatna 3.70 m m 2 koupelna 5.30 m m 2 WC 1.70 m m 2 sprchový kout 3.50 m m 2 terasa m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 5

6 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 35 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Samostatně stojící novostavba RD 6+kk s parkovacím stáním pro 2 auta, venkovní bazén Lokalita :, ul.pod strání, část obce Hleďsebe, obec Nelahozeves, v sousedství Ing sítě : voda, plyn, elektřina Technický stav : novostavba s dokončeným příslušenstvím Novostavba vyššího standardu 6

7 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu , datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 90.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 35 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Samostatně stojící novostavba RD 6+1 s parkovacím stáním pro 2 auta, venkovní bazén Lokalita :, ul.nádražní, část obce Hleďsebe, obec Nelahozeves, v sousedství Ing sítě : voda, plyn, elektřina Technický stav : novostavba s dokončeným příslušenstvím Novostavba vyššího standardu 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu , datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 35 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Samostatně stojící novostavba RD 6+2 s parkovacím stáním pro 2 auta, venkovní bazén Lokalita :, ul. Na vinici, obec Nelahozeves Ing sítě : voda, plyn, elektřina, kanalizace Technický stav : novostavba, před dokončením část přízemí, dvojgaráž, sklep Novostavba vyššího standardu, kolaudace

8 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V obci Nelahozeves, vč.částí je k předmětnému datu středně rozvinutý trh rodinných domů, převážně menších, starších, méně novostaveb. Trh je charakteristický převisem nabídky nemovitostí. Obdobné nemovitosti jsou nabízené v rozpětí 5,00-9,00 mil.kč tj Kč/m2, podle lokality, stáří, technickém stavu, velikosti a velikosti pozemku Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí Kč/m2. Dále je potřeba zohlednit polohu nemovitosti, v sousedství železniční zastávky frekventované trati, snížením o cca %. Nabídkové ceny stavebních pozemků připojených na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace se pohybují v rozpěti Kč/m2 Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha podpis Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. 8

9 Fotodokumentace pohled do ulice U Podjezdu, oplocení pozemku prefabr.zdí pohled od J na hlavní vjezd pohled od V na přístavbu pohled od SV přístavba pohled od Z 9

10 Fotodokumentace rozestavěný objekt na nádvoří zahrada východní část zahrady s rozestavěným vstupem 10

11 11 Fotodokumentace - mapy