Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti č / 74-7 / 2011

Transkript

1 Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti č / 74-7 / 2011 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Bytová jednotka č. 566/32, LV č. 2627, s podílem na společných částech domu a pozemku 662/62171 na pozemcích: pozemek parc.č. 670, LV č. 932 pozemek parc.č. 671, LV č. 932 pozemek parc.č. 672, LV č. 932 Adresa Kraj Hlavní město Praha Statutární město PRAHA Počet obyvatel Kat. území Háje Ulice Plickova č.p. 566, 564, 565 Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o Praha 8 Vlastnictví Bytová jednotka Bajer Martin Praha 4, Plickova 566/13 Zpracováno pro dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. IČ DIČ CZ Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne Licence číslo Plickova 567 Ke dni Praha 11 Prohlídka dne Počet stran textu 9 Počet příloh 3 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Podlahová plocha 64.9 m Kč/m Kč Ostatní plochy 3.2 m Kč/m Kč Sklepy a komory 1.3 m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Jeden milion devětsetpadesát tisíc Kč 1

2 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce. Dle náhledu nejsou na domě viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Podlahová plocha a vybavení byly převzaty z prohlášení vlastníka. Jedná se o typový byt 3+1/L s příslušenstvím v domě panelové technologie, na jižním okraji hl.města Prahy kladné faktory: - velmi dobrá dostupnost stanice metra, zeleně a nákupního centra - všechny inženýrské sítě - dobrá možnost parkování záporné faktory: - méně atraktivní lokalita největšího sídliště - panelová technologie domu Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vyhodnocení rizik ANO jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. dle výpisu z KN LV č.2627 na nemovitosti vázne : Zástavní právo smluvní, Nařízení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti NE nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost nezjištěno ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena NE jednotka je užívána v souladu s právním stavem nezjištěno ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO zpracovatel ocenění je odhadcem dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s. Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu smlouva o převodu bytu a nebytového prostoru V /2000 Smlouv darovací k b.j..566/32 ze dne REET: ANO 2

3 Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 932, vyhotovený dálkovým přístupem dne Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2627, vyhotovil Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha dne Snímek kat. mapy pro k.ú. Háje. Výpis z prohlášení vlastníka budovy V9 3311/1999. Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 932, vyhotovil dálkovým přístupem dne Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2627, vyhotovil Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha dne Snímek kat. mapy pro k.ú. Háje. Výpis z prohlášení vlastníka budovy V9 3311/1999. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Háje jsou čtvrť a katastrální území na jižním okraji Prahy. Spadají do obvodu a městské části Praha 11. Jsou součástí největšího sídliště Jižní Město. Háje jsou tvořeny téměř výhradně panelovými bytovými domy stavěnými od 70.let minulého století, s novou bytovou výstavbou v okrajových částech. Jedná se o lokalitu s převažující funkcí bydlení s kompletní základní občanskou a technickou vybaveností, s dostupným velkým nákupním a kulturním centrem v sousedícím Chodově. Dobrá dostupnost do centra městskou hromadnou dopravou představovanou metrem trasy C (20min.) - stanice Háje. Velmi dobré napojení na dálnici D1. Velmi dobrá pěší dostupnost zeleně představované Milíčovským hájem a Hostivařskou přehradou. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Bytový dům je situovaný cca 500m východně od stanice metra Háje, v lokalitě původních panelových bytových domů v blízkosti východního okraje sídliště Háje. Velmi dobrá je dostupnost stanice metra a pěší nákupní zóny u stanice (cca 10 min). Bytový dům je postavený podél jednosměrné ulice Plickova, která je přístupná z hlavní průjezdní čtyřproudové ulice Opatovská přes ulici Nešporova a dále z ulice Výstavní. Informace o nemovitosti Jedná se o tři západní sekce (vchody) čp.564, 565, 566, panelového bytového domu, postavené na pozemcích p.č.670, 671, 672. Dům je přístupný hlavním severním vchodem s předsazeným krytým schodištěm z ulice Plickova a jižním vchodem s předsazeným krytým schodištěm z ulice Kropáčkova. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Parkování je dobré v ulici a části velkého parkoviště severně od ulice Plickova. Bytový dům je panelové technologie s plochou střechou s vystupující strojovnou výtahu. Má jedno podzemní podlaží se sklepy a společnými prostory a dvanáct nadzemních podlaží. V nadzemních podlažích se nachází bytové jednotky, tři na podlaží, přístupné přímo z jednoramenného vnitřního přímo osvětleného schodiště. Krajní byty jsou oboustranné s lodžiemi, prostřední byt je menší jednostranný. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.566/32 s příslušenstvím o velikosti 3+1/L. Nachází se v 11.NP. Je orientovaný dvoustranně. Sklep je v 1.PP. K bytové jednotce patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp.564, 565, 566 a pozemcích p.č.670, 671, 672 ve výši 662/ Tento podíl má pouze doplňující vliv na cenu nemovitosti. dispozice bytu : Ze společné hlavní chodby se vstupuje do protáhlé úzké předsíně, ze které vedou dveře do všech místností. Obývací pokoj a kuchyň jsou pravděpodobně komunikačně propojené. Malá lodžie je přístupná z kuchyně. Obývací pokoj a kuchyň jsou orientované na jih, menší pokoje jsou orientované na sever. Dispozice bytu je dobrá, pokoje nejsou průchozí. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 663 Hl.město Praha ostatní plocha jiná plocha parc.č. 682 Hl.město Praha ostatní plocha ostatní komunikace Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 11.NP Počet NP domu celkem 12 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Orientace oken sever, jih Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně 3

4 Nezjištěno Nezjištěno Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Nezjištěno Technický stav Technický stav domu velmi dobrý - průměrný Bytový dům je v dobrém, udržovaném technickém stavu. Byl dán do užívání kolem roku Byla zateplena fasáda, provedeny nové vstupní portály, vyměněna okna, opraveny lodžie, pravděpodobně opravena střecha, klempířské konstrukce a vyměněno stoupací potrubí. Ostatní nezjištěno. Opotřebení domu odhad 40%. Technický stav jednotky Technický stav bytové jednotky nezjištěn. Minulé rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna plastová s izolačním dvojsklem 2009 Fasáda kontaktní zateplovací systém 2009 Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce základy z armovaného betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné železobetonový montovaný konstrukce skelet Provedení % dokonč 100 s izolací vodorovnou i svislou 100 stropy betonové montované 100 krov plochá střecha 100 střešní krytina těžké izolační pásy 100 obvodové stěny z železobetonového sendvič. 100 vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací 100 panelu v tl. do 25 cm systém vnitřní úpr. stěn vápenná omítka 100 schodiště betonové se stupni s PVC 100 Popis provedení jednotky Konstrukce Provedení % % Konstrukce Provedení dokonč dokonč okna nezjištěno 100 dveře nezjištěno 100 podlahy obytných nezjištěno 100 podlahy nebytových nezjištěno 100 místn. místn. vytápění dálkové 100 elektro světelný rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu je proveden 100 zdroj teplé vody centrální ohřev NP bytu - výčet místností Podlahové plochy kuchyně 10.2 m 2 pokoj 16.1 m 2 pokoj 12.6 pokoj 9.8 předsíň 8.3 koupelna 2.6 WC 0.9 komora vnitřní 4.4 Ostatní plochy lodžie 3.2 m 2 m 2 Sklepy / komory sklep 1.3 m 2 m 2 Podlahové plochy 64.9 m 2 Ostatní plochy 3.2 m 2 Sklepy a komory 1.3 m 2 4

5 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 10.NP Počet NP domu celkem 12 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 70.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Lokalita : 3+1/L ul.štichova - širší okolí, OV Technický stav : původní, před rekonstrukcí 5

6 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 7.NP Počet NP domu celkem 11 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 77.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Lokalita : 3+1/L ul.plickova - OV Technický stav : po celkové rekonstrukci 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu , datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 68.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Lokalita : 3+1/L ul. Emilie Hyblerové - širší okolí, OV Technický stav : po celkové rekonstrukci ve středním standardu 6

7 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je k předmětnému datu dostatečně rozvinutý trh středně velkých třípokojových bytů v OV. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 2,00-3,20 mil.kč tj Kč/m2, podle velikosti, polohy, technického stavu a umístění v domě. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí Kč/m2, vč.zohlednění polohy v domě. Obvyklá cena předmětné nemovitosti je, vzhledem k minimálním informacím, směrována doprostřed rozpětí. Cena za m2 podlahové plochy bytu ,- Kč/m2 Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha podpis Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. 7

8 Fotodokumentace Pohled od Z do ulice Plickova pohled na hlavni vchod Pohled od JV z ulice Kropáčkova Pohled na zadní vchod Vstupní chodba v 1.NP 8

9 9 Fotodokumentace - mapy