ZNALECKÝ POSUDEK č /2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2012 Účel ocenění: Pro účely exekučního řízení č.j. 015 EX 1083/2009 (ocenění stávajícího stavu) Objednatel : EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BEROUN Palackého 31/ Beroun Zhotovitel: Bc. Vítězslav Pantl Palackého nám. 40/II Třeboň Datum místního šetření: Stav ke dni: Počet stran: 15 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 4 V Třeboni, dne Bc. Vítězslav Pantl

2 -2- A. NÁLEZ Znalecký úkol: Znaleckým úkolem je vyhotovení znaleckého posudku o stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/8 na vpředu uvedených nemovitostech vedených Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice, zapsaných na LV č. 832, pro k.ú. České Budějovice 7, obec České Budějovice, okres České Budějovice. Základní informace: Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres České Budějovice, obec České Budějovice, k.ú. České Budějovice 7 Adresa nemovitosti: Pastevní 1633/2, České Budějovice 7 Vlastnické a evidenční údaje: Vlastníci stavby a pozemků: /1574, paní Věra Pokorná, Masarykova 1679/112, Ústí nad Labem, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /245, paní Kamila Suchá, J. Bendy 1314/4, České Budějovice 2, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 5 / /0009, pan Bohumil Šusser, nám. Přemysla Otakara II 2/2, České Budějovice 1, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /031, paní Kamila Šusserová, Pastevní 1633/2, České Budějovice 7, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Přehled podkladů: - výpis z Katastru nemovitostí ze dne , prokazující stav evidovaný k datu , pro LV č. 832, k.ú. České Budějovice 7, obec České Budějovice, okres České Budějovice, vyhotovený dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 015Ex 113/2007 pro Soudní exekutor Mgr. Pavel Dolanský - kopie katastrální mapy pro k.ú. České Budějovice 7, obec České Budějovice, okres České Budějovice, vyhotovená náhledem na internetové stránky ČÚZK - usnesení o ustanovení znalce, č.j.: 015 EX 1083/ , ze dne informace, výměry a další skutečnosti zjištěné při místním šetření - malý lexikon obcí ČR, platný od Celkový popis: Předmětem ocenění je podíl o velikosti 1/8 na nemovitosti tvořené rodinným domem na p.p.č. 2889/4, jako hlavní stavbou, samostatně stojící garáží na p.p.č. 2889/4, která tvoří příslušenství rodinného domu, studnou, která je umístěna na p.p.č. 2889/2, venkovními úpravami, trvalými porosty a stavební pozemky p.p.č. 2889/2, 2889/4 a 2889/8, které jsou v jednotném funkčním celku. Rodinný dům je postavený v Českých Budějovicích v místní části Rožnov, na Pastevní ulici, ve vzdálenosti cca 4 km od centra obce směrem na jih, v obytné zóně tvořené rodinnými domy. Oceňovaná nemovitost je přístupná z místní veřejné komunikace se zpevněným povrchem a je napojena na veřejné rozvody vody, kanalizace, el. energie a plynu. Rodinný dům byl postaven v roce 1973, je v poměrně solidním technickém stavu, ale již se začínají projevovat známky poněkud zanedbané stavební údržby. Jako hlavní stavba je oceněn rodinný dům se dvěmi samostatnými bytovými jednotkami o velikosti 3+1/L a 3+1/L/B. Z hlediska ocenění se jedná o samostatně stojící rodinný dům, který je podsklepený v celém rozsahu zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží, se 2 nadzemními podlažími a bez obytného podkroví. Podrobnější popis jednotlivých posuzovaných konstrukcí a vybavení je uveden při výpočtu koeficientu K 4 při ocenění stavby. Garáž je umístěna na p.p.č. 2889/8, ve vzdálenosti cca 15 m od rodinného domu směrem na východ. Z hlediska ocenění se jedná o samostatně stojící garáž, která je nepodsklepená, s 1 nadzemním podlažím a se střechou neumožňující účelové využití podkroví. Podrobnější popis

3 -3- jednotlivých posuzovaných konstrukcí a vybavení je uveden při výpočtu koeficientu K 4 při ocenění stavby.jako vedlejší stavby jsou oceněny: Rovněž je oceněna kopaná studna umístěná na p.p.č. 2889/2, mezi rodinným domem a garáží. Studna neslouží svému účelu. Ke dni místního šetření nebyla osazena žádným čerpadlem. Předmětem samostatného ocenění nejsou okrasné a ovocné trvalé porosty a venkovní úpravy - přípojky medií, zpevněné plochy, oplocení vč. vrat apod. Jedná se obvyklé standardní příslušenství, resp. součásti nemovitostí a pozemků, které z hlediska obvyklé ceny nemají zásadní cenotvorný význam. Jejich cenový význam je zahrnut zejména v hodnocení vybavení stavebního objektu. Dále jsou oceněny stavební pozemky p.p.č. 2889/4 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 137 m 2, p.p.č. 2889/2 - zahrada o výměře 508 m 2 a p.p.č. 2889/8 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 23 m 2.

4 -4- B. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Stavební pozemky Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Podle vlastní databáze prodejů stavebních pozemků a sdělení spolupracují realitní kanceláře, se ceny stavebních pozemků v dané obci pohybují v rozmezí od Kč do Kč. Vzhledem k vybavenosti pozemku (přípojky medií, přístupu) a lokalizaci pozemku v obci stanovuji obvyklou cenu pozemku ve výši Kč. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 2889/ nádvoří zastavěná plocha a 2889/ nádvoří zahrada 2889/ Celková výměra pozemků 668 Hodnota poz. celkem Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Garáž Studna Popis Zděná, samostatně stojící, s 1 NP a plochou střechou. Kopaná, bez čerpadla, k zalévání Parc. číslo Množství JC RC 2889/8 55,00 m3 OP Kč/m3 OP Kč Opotřebe ní VH 50 % Kč 2889/2 9,00 m 800 Kč/m Kč 40 % Kč zahrady. Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ]

5 1. PP 12,34*9,86*2,80 = 340,68 m 3 1.NP (12,34*9,86*3,10)+(6,28*1,87*(3,10+1,20)) = 427,68 m 3 2. NP 12,34*9,86*3,10 = 377,18 m 3 Zastřešení 12,34*9,86*2,10/2 = 127,76 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. PP PP 340,68 m 3 1.NP NP 427,68 m 3 2. NP NP 377,18 m 3 Zastřešení Z 127,76 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 273,30 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pasy izolované S Zdivo zděné tl. 45 cm S Stropy hurdiskové S Střecha dřevěný vázaný sedlový S Krytina osinkocementová - šablona S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky vápenné, štukové S Fasádní omítky dvouvrstvé "kamínkové" S Vnější obklady sokl z kamene S Vnitřní obklady běžné keramické obklady S Schody žb montované s běžným povrchem S Dveře plné + prosklepné typové S Okna dřevěná špaletová S Podlahy obytných místností koberec S Podlahy ostatních místností keramická dlažba a PVC S Vytápění ÚT s kotlem na tuhá paliva S Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod bleskosvod S Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody bojler S Instalace plynu chybí C Kanalizace plastové potrubí S Vybavení kuchyně elektrický sporák se sklokeramickou S 100 deskou 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S Záchod splachovací S Ostatní rozvod antén S 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy S 4, ,00 4,30 2. Zdivo S 24, ,00 24,30-5- Část [%] Upravený obj. podíl

6 3. Stropy S 9, ,00 9,30 4. Střecha S 4, ,00 4,20 5. Krytina S 3, ,00 3,00 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,40 8. Fasádní omítky S 3, ,00 3,30 9. Vnější obklady S 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 3, ,00 3, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod S 0, ,00 0, Rozvod vody S 2, ,00 2, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 5, ,00 5, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní S 3, ,00 3,00 Součet upravených objemových podílů 99,50 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 1 900,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9950 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1500 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 471,03 Plná cena: 1 273,30 m 3 * 4 471,03 Kč/m 3 = ,50 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,000 % ,- Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,50 Kč Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 300,00 m 2 Obestavěný prostor: 1 273,30 m 3 Zastavěná plocha: 133,41 m 2 Plocha pozemku: 668,00 m 2-6-

7 -7- Popisy porovnatelných nemovitostí: Rodinný dům 6+1 RD je podsklepený, se 2 NP a sedlovou střechou neumožňující zřízení podkroví. Kolaudace v roce V domě je garáž, kotelna na tuhá paliva s kotlem na dřevoplyn. Na zahradě bazén s kolnou a pergolou se zahradním krbem. Prodej 04/2012. Rodinný dům 4+kk RD je samostatně stojí, zděný, nepodsklepený se 2 NP a sedlovou střechou umožňující zřízení podkroví. Kolaudace v roce Na zahradě kopaná studna, garáž a pergola. Prodej 07/2012. Rodinný dům 2+kk, 3+1/B RD je samostatně stojící, podsklepený se 2 bytovými jednotkami (2+kk a 3+1/B), se 2 NP se sedlovou střechou. Kolaudace v roce Na zahradě garáž. Prodej 10/2013. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům 6+1 Lokalita Nedabyle Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vlastní databáze; Velikosti objektu - podobná; Poloha - horší; Provedení a vybavení - o něco lepší; Celkový stav - lepší - novější; Vliv pozemku - podobná výměra; Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 377,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům 4+kk Lokalita České Budějovice, Haklovy Dvory Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vlastní databáze; Velikosti objektu - menší; Poloha - podobná - na okraji obce; Provedení a vybavení - o trochu lepší; Celkový stav - zachovalejší; Vliv pozemku - menší výměra; Celkový koef. K C 1,03 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 149,00 m m Kč Kč/m 2

8 -8- Název: Rodinný dům 2+kk, 3+1/B Lokalita České Budějovice - Rožnov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,01 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vlastní databáze; Velikosti objektu - podobná; Poloha - stejná; Provedení a vybavení - podobné; Celkový stav - o tochu horší; Vliv pozemku - menší výměra; Celkový koef. K C 1,03 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 168,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 300,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč Výpočet výnosové hodnoty V dané lokalitě nedochází běžně k pronájmům rodinných domů jako celku. Z tohoto důvodu není možné zjistit v místě obvyklé nájemné za pronájem rodinného domu. Na základě tohoto rozboru je od výpočtu výnosové hodnoty upuštěno.

9 C. REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena -9- Současný stav Kč Nebyla stanovena Kč Kč Kč Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě zjištěných skutečností, zjištění cen metodou věcné hodnoty, porovnávací hodnoty a s přihlédnutím k obchodovatelnosti tohoto typu nemovitostí v dané lokalitě. Dále jsou v obvyklé ceně zohledněny venkovní úpravy (přípojky medií, zpevněné plochy), rovněž tak i výměra a tvar pozemků. Oceňovaná nemovitost je situována do lokality určené k bydlení s dobrou dopravní obslužností a s dobrou návazností na občanskou vybavenost. Poznámka: Předmětem stanovení obvyklé ceny je podíl ve výši 1/8 na rodinném domu čp 1633 vč. příslušenství a stavebních pozemcích. Vzhledem k tomuto faktu není možné stanovit obvyklou cenu nemovitosti běžnými metodami, protože s nemovitostmi, které mají více podílových spoluvlastníků se téměř neobchoduje s jednotlivými podíly. Když už se takovýto obchod uskuteční, tak na trhu platí, že součet zobchodovaných spoluvlastnických podílů na nemovitosti nedává hodnotu nemovitosti bez spoluvlastnických podílů. Součet obvyklých cen spoluvlastnických podílů na nemovitosti je vždy nižší, než obvyklá cena nemovitosti, jaká by byla dosažena při prodeji bez spoluvlastnických podílů. Stanovení obvyklé ceny podílu na nemovitosti je tedy prováděno simulací, která vychází z obvyklé ceny nemovitosti bez spoluvlastnických podílů, snížené o určitou část obvyklé ceny, která vyjadřuje rizika a problémy spojené se spoluvlastnickým podílem na takovéto nemovitosti. Dle zkušeností znalce toto snížení běžně dosahuje 20 až 30% obvyklé ceny nemovitosti bez spoluvlastnických podílů. Závěrečná analýza Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě přispění (kontribuce) jednotlivých oceňovacích metod. Obvyklá cena je vyjádřena jako vážený průměr těchto metod: 1) Věcná hodnota dle cenového předpisu... 10% z ,- Kč = ,- Kč 2) Porovnávací hodnota celku... 90% z ,- Kč = ,- Kč Obvyklá cena celku před zaokrouhlením = ,- Kč Snížení o 25%: * 25% = ,- Kč Obvyklá cena podílu ve výši 1/8: *1 /8 = ,- Kč Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti jsem podal podle svého nejlepšího vědomí, za použití příslušné literatury, legislativy a cen. Neprováděl jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů, omezujících podmínek a obecným podmínek poskytnutých služeb.

10 -10- OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založen celý nebo části tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti byl vypracován pouze za účelem zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen tento odhad obvyklé ceny nemovitosti. 10. Zjištěná obvyklá cena nemovitosti je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného odhadu obvyklé ceny nemovitosti. 2. Zpracovaný odhad obvyklé ceny nemovitosti zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování odhadu obvyklé ceny nemovitosti byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky tak jak jsou uvedeny shora. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

11 -11- Bc. Vítězslav Pantl Palackého nám. 40/II tel.: Třeboň V Třeboni, dne Bc. Vítězslav Pantl Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne , č.j.: Spr. 692/2001 pro základní obor: E k o n o m i k a, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace. V Třeboni, dne Bc. Vítězslav Pantl D. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 832 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1

12 -12-

13 -13-

14 -14- kuchyně 1. NP pokoj 1. NP pokoj 1. NP Pkoj 1. NP koupelna 1. NP kotelna 1. PP skleník pod lodžií garáž na zahrradě

15 -15-