Znalecký posudek č /2017

Transkript

1 Znalecký posudek č /2017 o ceně pozemku p. č. 140 a stavby rodinného domu, který je jeho součástí, v k.ú. Krásný Dvůr Objednatel posudku: Účel posudku: Znalecký úkol: Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, L.L.M., Exekutorský úřad Litoměřice, Masarykova 679/33, Litoměřice exekuční řízení ocenit dané nemovitosti včetně příslušenství (zohlednit při ocenění případná práva a závady nemovitostí spojené ke dni ocenění nemovitostí) Oceněno podle stavu ke dni: Posudek vypracoval: Ing. Petr Šperer, K letišti 239, Karlovy Vary, IČ: Datum místního šetření: Posudek obsahuje 13 stran textu včetně příloh a předává se objednateli v 2 vyhotoveních. Jedno vyhotovení znaleckého posudku zůstává uloženo v archivu znalce. V Karlových Varech dne

2 - 2/10 - Použité předpisy, vyhlášky, normy a podklady pro ocenění a) Opatřené znalcem: 1. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění p.p. 2. Zákon č. 128/2000 Sb. o obcích (obecní zřízení). 3. Vyhláška č. 268/2009 Sb., o obecně technických požadavcích na stavby, se změnami provedenými vyhláškou č. 20/2009 Sb. 4. Prohlídka nemovitosti provedená dne za přítomnosti paní Lenky Duchkové, paní Jany Kasselbauerové a znalce. 5. Malý Lexikon obcí ČR. 6. Fotodokumentace stavu nemovitosti. 7. Územně plánovací dokumentace. 8. Mapy radonového indexu. b) Dodané objednavatelem: 1. Exekuční příkaz č.j, 124 EX 17852/ Usnesení soudního exekutora č.j, 124 EX 17852/ Výpis z katastru nemovitostí. 4. Katastrální mapa. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník: Duchková Lenka, Kadaňská 372, Podbořany, podíl 1/3, Kasselbauerová Jana, č. p. 40, Krásný Dvůr, podíl 1/3, Malá Alena, Slovenská 2640, Teplice, podíl 1/3. LV č.: 19 pro obec Krásný Dvůr a katastrální území Krásný Dvůr Parcela č.: 140 Druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří Výměra v m 2 : 368 Budova: bydlení, č.p. 40, Krásný Dvůr A. Nález Popis lokality Katastrální území Krásný Dvůr je stavebně srostlou částí obce Krásný Dvůr, okres Louny. Lokalita je vzdálena od Podbořan cca 4 km, od Žatce cca 16 km, od okresního města Louny cca 44 km. Obec má 701 stálých obyvatel. Míra nezaměstnanosti v obci je 7.55 %. V obci je zaveden veřejný vodovod, kanalizace, čistírna odpadních vod, plyn. Je zde zastávka autobusové dálkové linky i linky místního významu, železniční stanice. Občanská vybavenost je minimální (obchod s potravinami, restaurace, mateřská škola, základní škola, knihovna, koupaliště, fotbalové hřiště, golfové hřiště) dostupnost dalších služeb je nejblíže v Podbořanech. Základní popis nemovitosti Pozemek p. č. 140 leží u místní komunikace, ze které je přístupný dřevěnými vrátky a vraty z ocelového rámu s dřevěnou výplní. Součástí pozemku je stavba rodinného domu jako stavby hlavní, a dvou zděných kůlen jako staveb vedlejších. Stavby jsou umístěny při obvodu pozemku a vytváří tak spolu se zděným oplocením uzavřený prostor bývalého hospodářství se dvorkem uvnitř. Část pozemku na jižní straně je za oplocením a je využívána jako chodník podél ulice. Jedna kůlna je využívána jako sklad paliva - uhlí a dřeva, druhá (bývalé chlívky) je částečně využívána jako garáž a sklad. Mezi kůlnami je průchod k sousednímu pozemku p. č. 139, který má jiného vlastníka, je využíván jako zahrada k oceňovanému rodinnému domu a sousedí s místní vodotečí. Pozemek je podle územního plánu zařazen do ploch bydlení v rodinných domech, v památkové zóně, potenciální území s archeologickými nálezy. Rodinný dům má obdélníkový půdorys, valbovou střechu s krytinou z pálených tašek. Má dvě nadzemní podlaží a nevybavené neupravené podkroví, je částečně podsklepen. Stáří domu se nepodařilo dohledat, údaje nebyly dostupné na obecním úřadě v Krásném Dvoře ani v Podbořanech. S jistotou je starší než 100 let. V roce 1945 byl zabaven němcům, v 60. letech 20 st. byl

3 - 3/10 - odkoupen. V 70. letech byly zavedeny rozvody elektřiny pro světelný i motorový proud a rozvody vody, jejímž zdrojem je vlastní studna s domácí vodárnou. Odkanalizování je do přepadového septiku. V ulici vede plynový řad, přípojka do domu není zbudována. Vytápění je řešeno jednak kotlem na tuhá paliva, umístěném v 1. podzemním podlaží, a radiátory, jednak lokálními topidly v některých místnostech. Ohřev teplé vody zajišťuje elektrický bojler. Konstrukce domu je zděná z kamene, bez tepelné izolace a bez izolace proti vodě, nosné stěny mají tloušťku 45 až 65 cm. Podlahy místností jsou dřevěné prkenné, na chodbě a WC je keramická dlažba, v koupelně a prádelně je podlaha z prostého betonu. Okna jsou dřevěná dvojitá špaletová. Schody dřevěné. Dveře jsou dřevěné bez výplní, v 1. nadzemním podlaží jsou v kovovém rámu, ve 2. NP v dřevěném rámu. Krov střechy je dřevěný. Kuchyňský kout je vybaven elektrickým čtyřplotýnkovým sporákem, samostatným dřezem a kamny na tuhá paliva. Stavebně technický stav domu vykazuje nízkou míru základní údržby s velkou mírou opotřebení. K bydlení je využívána jen část 1. NP, zbytek není vybaven ani užíván. Dřevěné konstrukce krovu jsou v některých místech oslabeny působením dřevokazného hmyzu a dřevokazných hub. Menší kůlna, sloužící jako sklad paliva má zděnou konstrukci z cihel, jednoduchou pultovou střechu s dřevěnými trámy položenými přímo na zeď bez použití pozednice, krytinu tvoří jen látková plastová plachta. Druhá kůlna je stejné konstrukce, střecha má krytinu s pálených keramických tašek. Stáří obou staveb je velmi těžké odhadnout, s jistotou lze určit, že jsou podstatně mladší než rodinný dům. Podle informací majitelky by mohly pocházet z roku 1923 (menší kůlna) a 1933 (větší kůlna). Plot je proveden jako cihlová zeď s vápennou omítkou, výšky 170 cm, vyhotoven byl v r Studna je kopaná, plášť je zděný z kamene, hloubka 6.20 m, pravděpodobně vybudována v r Žumpa pochází z roku 1970, její objem je cca 15 m 3. Připojení k inženýrským sítím Dům je připojen poze na elektřinu. Plynová přípojka z uličního řadu není vyhotovena. Rizika nemovitosti sesuv půdy: záplavy: kritická dopravní poloha: hluk, znečištění, imise: výskyt radonu: nehrozí nehrozí není nevyskytují se radonový index střední, měření nebylo prováděno Věcná břemena a obdobná práva Na nemovitosti neváznou žádná věcná břemena ani obdobná práva. Vlastnické právo je však omezeno zastavním právem exekutorským. Na nemovitost již byl vydán exekuční příkaz, byla nařízena a zahájena exekuce. Výše zmíněná práva budou vypořádána exekučním prodejem nemovitosti. K danému účelu je nemovitost oceněna cenou obvyklou, jako by na ní tato práva nevázla. Dokumentace a skutečnost Znalec vychází z vlastního šetření a z údajů poskytnutých vlastníkem nemovitosti. Při místním šetření nebyl zjištěn rozpor mezi poskytnutými údaji a skutečností. Znalci nebyla předložena žádná technická dokumentace, tato nebyla dostupná ani na stavebních úřadech v Krásném Dvoře a v Podbořanech. Analýza trhu V oblasti se s rodinnými domy obchoduje. Přímo v Krásném Dvoře se v roce 2016 uskutečnily čtyři prodeje rodinných domů, z toho byly dva vybrány jako vhodné vzorky pro porovnání. Další prodeje jsou inzerovány v obcích v okolí Podbořan i přímo v Podbořanech. Některé z těchto prodávaných domů jsou jak svým stavem tak přibližným stářím podobné oceňované nemovitosti. Z nich byly pro porování vybrány vzorky, které se nejvíce podobají oceňovné nemovitosti. B. Posudek Seznam oceněných položek 1 Pozemek zhodnocený stavbou - porovnávací metoda

4 - 4/10-1 Pozemek zhodnocený stavbou - porovnávací metoda Oceněn je podíl 1/3 na pozemku s jeho součástmi. V prvním NP se nachází kuchyň, obývací pokoj, ložnice, chodba, prádelna, koupelna, WC. Ve druhém NP jsou tři neobývané pokoje a bývalá kuchyňka. Hlavní obytná místnost v 1.NP Vybavení koupelny Elektrický bojler Dřevěné schody do 2.NP Pokoj ve 2.NP s lokálním topidlem Neužívaná místnost ve 2.NP

5 - 5/10 - Stav dřevěné konstrukce krovu Dřevěné prvky s hnilobou Sklep s kotlem na tuhá paliva Vstupní veranda do domu Dvorek a menší kůlna Zastřešení menší kůlny

6 - 6/10 - Větší kůlna s garáží Západní strana domu ze zahrady Vstupní branka a brána na pozemek Pohled z ulice Chodník na parcele č. 140 Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí dále jen vzorky. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce kde H v C vz K u V vz V nem K f H v = C vz x K u / V vz x V nem / K f, hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňované nemovitosti, cenotvorný koeficient. Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví rodinný dům samostatný jiná neudržovaný fyzická osoba Výměry a dispozice Zastavěná plocha 127,00 m 2

7 - 7/10 - Vzorek Krásný Dvůr č.p. 16 Rodinný dům stojí na pozemku p. č. 24 v k.ú. Krásný Dvůr. Je přibližně stejně velký jako oceňovaná nemovitost, v podobném stavebně technickém stavu, s vedlejšími stavbami na pozemku. Realizovaná cena K u = 1, ,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví rodinný dům samostatný jiná neudržovaný fyzická osoba Výměry a dispozice Zastavěná plocha 120,00 m 2 Pozemky Pol. číslo pozemek výměra [m 2 ] Celkem 0 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 1 Ostatní vlivy prodeje nejde o prodej podílu 2 Umístění v rámci mikroregionu 0 2 Ostatní místní vlivy Konstrukční provedení 0 3 Dispoziční řešení -1 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 3 Stavebně technický stav 0 3 Vliv příslušenství 0-1 koef. K f K f = 1,20 x 1,00 x 0,99 = 1,188 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,- Kč x 1,00 / 120,00 m 2 x 127,00 m 2 / 1,188 = ,- Kč Míra shody (váha) 3

8 - 8/10 - Vzorek Krásný Dvůr čp 30 Rodinný dům prodaný v insolvenčním řízení. Má jedno nadzemní podlaží a účelově využité podkroví, součástí pozemku jsou vedlejší stavby. Pravděpodobně bude tato stavba mladší oproti oceňované nemovitosti. Realizovaná cena K u = 1, ,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví rodinný dům samostatný jiná udržovaný fyzická osoba Výměry a dispozice Zastavěná plocha 110,00 m 2 Pozemky Pol. číslo pozemek výměra [m 2 ] Celkem 0 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 1 Ostatní vlivy prodeje nejde o prodej podílu 2 Umístění v rámci mikroregionu 0 2 Ostatní místní vlivy Konstrukční provedení 0 3 Dispoziční řešení -1 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 3 Stavebně technický stav +2 3 Vliv příslušenství 0 +1 koef. K f K f = 1,20 x 1,00 x 1,01 = 1,212 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,- Kč x 1,00 / 110,00 m 2 x 127,00 m 2 / 1,212 = ,- Kč Míra shody (váha) 2

9 - 9/10 - Vzorek Podbořany Rodinný dům k prodeji se nachází v obci Podbořany č.p. 499, na parcele č V přízemí RD se nachází kuchyň, obývací pokoj, koupelna, chodba a vstup do sklepa, v patře se nachází dva pokoje a vstup na balkon. K domu náleží dvě zděné kůlny a pergola. Identifikace vzorku - ID zakázky Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví neuvedeno smíšená dobrý neuvedeno Výměry a dispozice Užitná plocha 170,00 m 2 Zastavěná plocha 80,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Plocha pozemku 850 Celkem 850 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Situace na trhu s nemovitostmi +5 1 Ostatní vlivy prodeje nejde o prodej podílu 2 Umístění v rámci mikroregionu +2 2 Ostatní místní vlivy Konstrukční provedení 0 3 Dispoziční řešení 0 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 3 Stavebně technický stav 0 3 Vliv příslušenství 0 0 koef. K f K f = 1,25 x 1,02 x 1,00 = 1,275 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná

10 - 10/10 - hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,- Kč x 0,95 / 80,00 m 2 x 127,00 m 2 / 1,275 = ,- Kč Míra shody (váha) 1 Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek Krásný Dvůr č.p. 16 Vzorek Krásný Dvůr čp 30 Vzorek Podbořany Vážený průměr hodnot Odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Cena vlastnického podílu ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč x 1 / 3 = ,67 Kč Odhad tržní hodnoty "1 Pozemek zhodnocený stavbou - porovnávací metoda" ,67 Kč Závěrečná rekapitulace 1 Pozemek zhodnocený stavbou - porovnávací metoda ,67 Kč Celkem ,67 Kč Odhad tržní hodnoty činí ,- Kč slovy: stopadesátšesttisícšestsetšedesátsedm Kč Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 1. října 1997 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na oceňování lesních pozemků a lesních porostů, škod na lesních porostech, ceny pozemků (mimo pozemků stavebních) a trvalých porostů, a ze dne 9. května 2013 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2017 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloženého účetního dokladu. V Karlových Varech dne Znalec: Ing. Petr Šperer Přílohy Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy.