ZNALECKÝ POSUDEK. č /2018

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2018 o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 25 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary, katastrální území Nejdek a obec Nejdek, a to pozemku p.č. St.1090 ( zastavěná plocha a nádvoří ), jehož součástí je budova č.p.983 ( bydlení ), pozemku p.č.1928 ( zahrada ), pozemku p.č. 1938/1 ( ostatní plocha - neplodná půda),včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Karlovy Vary Mgr. Luděk Němec Cihelní Karlovy Vary Účel znaleckého posudku: exekuční řízení - prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení v tištěné formě a v 1 vyhotovení v elektronické formě včetně fotodokumentace z místního šetření. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení Č.j. 55 EX 556/11-66 ze dne vypracovat ocenění nemovitostí, a to o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 25 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary, katastrální území Nejdek a obec Nejdek, a to pozemku p.č. St.1090 ( zastavěná plocha a nádvoří ), jehož součástí je budova č.p.983 ( bydlení ), pozemku p.č.1928 ( zahrada ), pozemku p.č. 1938/1 ( ostatní plocha - neplodná půda),včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stav pozemku z hlediska skutečného a možného využití, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí úkolem znalce je tedy ve smyslu ustanovení 336a o.s.ř. stanovit cenu posuzovaných nemovitostí tak, aby tvořila východisko pro určení výše nejnižšího podání ( 336e odst.1 o.s.ř. ) a ne cenu za kterou mají být nemovitosti prodány. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: objekt bydlení č.p.983 Adresa předmětu ocenění: Nejdek Nejdek LV: 25 Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Nejdek Katastrální území: Nejdek Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 979,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ a katastrální území lázeňských míst typu D O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je železniční zastávka a II 0,95 autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci: Rozšířená vybavenost (obchod, služby, ambulantní zdravotní zařízení, základní škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 190,00 Kč/m 2 2

3 3. Prohlídka Prohlídka byla částečně umožněna dne i paní Sőllnerovou, povinný se na místní šetření nedostavil a neposkytnul součinnost požadovanou ve výzvě znalce k místnímu šetření č.j. MO 21/2017 ze dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Usnesení Č.j. 55 EX 556/11-66 ze dne požadující vypracovat ocenění nemovitostí, a to o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 25 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary, katastrální území Nejdek a obec Nejdek, a to pozemku p.č. St.1090 ( zastavěná plocha a nádvoří ), jehož součástí je budova č.p.983 ( bydlení ), pozemku p.č.1928 ( zahrada ), pozemku p.č. 1938/1 ( ostatní plocha - neplodná půda),včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. 2) Výpis z katastru nemovitostí číslo 25 vyhotovený bezúplatně EX. úřadem KV u ČÚZK katastrální území Nejdek a obec Nejdek obsahující identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech uvedených na LV č ) Údaje evidované o posuzovaných nemovitostech u ČÚZK. 4) Výřez z kopie katastrální mapy pro katastrální území Nejdek a obec Nejdek obsahující identifikační polohové údaje o posuzovaných nemovitostech na LV č.25 5) Údaje zjištěné při místním šetření dne ) Údaje o srovnatelných cenách nemovitostí uveřejněné v nabídkách jednotlivých realitních kanceláří a inzerci uváděné na realitním serveru Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, Bezrealitky.c, Hledamreality.cz. a Portálu dražeb. 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí číslo 25 vyhotoveném bezúplatně Ex. úřadem KV u ČÚZK pro katastrální území Nejdek a obec Nejdek, je jako vlastník posuzovaných nemovitostí uveden: 3

4 6. Dokumentace a skutečnost, práva a závady 1 ) K budově č.p. 983 umístěné na pozemku p.č. St.1090 nebyla povinným předložena žádná projektová dokumentace. 2 ) Evidenčně je posuzovaná stavba č.p. 983 evidována v KN jako objekt bydlení svým posledním využitím odpovídá stavba tomuto stavu a bude i takto posuzována. 3 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 69 e.ř. ve spojení s 336 a odst. 1 písm. c) o.s.ř.) - takovéto závady nebyly zjištěny ani zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Práva - byla zjištěna v rozsahu evidenční stavu v KN na LV č.25 ( katastrální území Nejdek a obec Nejdek ) v oddíle B 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nachází v intravilánu obce Nejdek a je přístupná z místní komunikace přes pozemek p.č. 3301/1 na základě práva cesty a přes pozemek p.č. 1939/6 (ostatní komunikace ) v majetku obce. 4

5 Stáří stavby činí cca 90 let. Dům je užívaný v části 2NP s provizorním vybavením, ostatní části domu jsou neobyvatelné. Dispozičně stavba obsahuje: - Suterén - vstup neumožněn - 1 NP - vybydlený byt - zaneseno odpadem - 2 NP - provizorně užívaný byt - půda -nevyužito - zaneseno odpadem Objekt je ve vybydleném stavu vnitřních prostor a vyžaduje celkovou rekonstrukci pro uvedení na současný standard bydlení. Příslušenství posuzovaných nemovitostí tvoří částečné oplocení pozemku s brankou, zděný pilíř na plynoměr. 5

6 8. Stanovení způsobů ocenění Pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů ( Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. ) byly zvoleny níže uvedené způsoby ocenění: a ) porovnávacím způsob u staveb a pozemků majících vliv na cenu obvyklou dle současně platného oceňovacího předpisu - vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb.,č. 443/2016 Sb, a č. 457/2017 Sb. ( oceňovací vyhlášky ) tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu, že předpis je od novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - u stavby vychází z jednotkové ceny za m3 obestavěného prostoru typového objektu bydlení v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného objektu a upravenou příslušným indexem vybavení nemovitosti, indexem trhu s nemovitostmi a indexem polohy nemovitosti ; u pozemku pak indexem omezujících vlivů a indexem trhu. ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích odlišnost posuzované nemovitosti vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ). b ) metoda přímého porovnání tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu, že se jedná o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ), nejlépe přímo v lokalitě, kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - vychází z cen skutečných nemovitostí, které byly v dané lokalitě zobchodovány nebo jsou v současnosti v nabídce - cena skutečné nemovitosti je upravena příslušnými koeficienty zohledňujícími cenovou odlišnost od posuzované nemovitosti c ) Stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Posuzovaná nemovitost je na trhu s nemovitostmi trvale obchodována a je možné k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, které jsou v současné nabídce. Ocenění provedenému metodou přímého porovnání je dána váha 3 (jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování ), ocenění porovnávacím způsobem dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1 ( rozpětí jednotlivých koeficientů pro zohlednění odlišností posuzované nemovitosti od nemovitosti typové je omezeno a nedovoluje tedy vždy zcela jednotlivé odlišnosti posuzované nemovitosti od srovnávací přesně postihnout ). 6

7 B. ZNALECKÝ POSUDEK B 1) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - dům ze zanedbanou I -0,25 základní údržbou ve vybydleném stavu 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a VI 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a ambulantní zařízení a základní škola) II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 0,750 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 0,750 i = 1 7

8 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Přístup po nezpevněné IV -0,02 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,05 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,20 okolí - objekt obýván přechodně konfliktními obyvateli - vybydleno, zaneseno odpadem 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - pozemek na svahu nad komunikací I -0,10 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0, i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,383 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0, č.p.983 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Nemovitá věc je součástí pozemku 8

9 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin suterén 107,00 m 2 2,60 m 278,20 1 NP 107,00 m 2 2,80 m 299,60 2NP 103,00 m 2 2,80 m 288,40 Součet 317,00 m 2 866,20 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 866,20 / 317,00 = 2,73 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 317,00 / 3 = 105,67 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor suterén (107)*(2,60) = 278,20 m 3 1 NP (107)*(2,80) = 299,60 m 3 2NP (103)*(2,80) = 288,40 m 3 zastřešení (103)*2 = 206,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor suterén PP 278,20 m 3 1 NP NP 299,60 m 3 2NP NP 288,40 m 3 zastřešení Z 206,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 072,20 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6, ,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,80 3. Stropy S 8, ,00 8,20 4. Krov, střecha S 5, ,00 5,30 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 2, ,00 2, Schody S 3, ,00 3, Dveře S 3, ,00 3,20 9

10 12. Vrata X 0, ,00 0, Okna P 5, ,46 2, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění C 4, ,00 0, Vytápění P 4, ,46 1, Elektroinstalace P 5, ,46 2, Bleskosvod P 0, ,46 0, Vnitřní vodovod P 3, ,46 1, Vnitřní kanalizace P 3, ,46 1, Vnitřní plynovod C 0, ,00 0, Ohřev teplé vody C 2, ,00 0, Ohřev teplé vody P 2, ,46 0, Vybavení kuchyní C 1, ,00 0, Vybavení kuchyní P 1, ,46 0, Vnitřní hygienické vyb. P 3, ,46 1, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 74,56 Koeficient vybavení K 4 : 0,7456 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. 10 Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100,00 1,00 6,00 8, ,43 4, Svislé konstrukce S 18,80 100,00 1,00 18,80 25, ,29 16, Stropy S 8,20 100,00 1,00 8,20 11, ,29 7, Krov, střecha S 5,30 100,00 1,00 5,30 7, ,82 5, Krytiny střech S 2,40 100,00 1,00 2,40 3, ,00 2, Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 0, ,00 0, Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100,00 1,00 6,90 9, ,00 8, Úprava vnějších povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 4, ,00 3, Vnitřní obklady keramické S 2,10 100,00 1,00 2,10 2, ,00 2, Schody S 3,00 100,00 1,00 3,00 4, ,29 2, Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 4, ,74 4, Okna P 5,40 100,00 0,46 2,48 3, ,00 2, Povrchy podlah S 3,10 100,00 1,00 3,10 4, ,00 3, Vytápění P 4,70 50,00 0,46 1,08 1, ,00 0, Elektroinstalace P 5,20 100,00 0,46 2,39 3, ,74 3, Bleskosvod P 0,40 100,00 0,46 0,18 0, ,00 0, Vnitřní vodovod P 3,30 100,00 0,46 1,52 2, ,00 1, Vnitřní kanalizace P 3,20 100,00 0,46 1,47 1, ,00 1, Ohřev teplé vody P 2,10 50,00 0,46 0,48 0, ,00 0, Vybavení kuchyní P 1,80 50,00 0,46 0,41 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. P 3,80 100,00 0,46 1,75 2, ,74 2,2264 Opotřebení: 75,7 % Ocenění

11 Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 150,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9825 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0692 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7456 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1940 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 469,27 Plná cena: 1 072,20 m 3 * 3 469,27 Kč/m 3 = ,29 Kč Koeficient opotřebení: (1-75,7 % /100) * 0,243 Nákladová cena stavby CS N = ,56 Kč Koeficient pp * 0,383 Cena stavby CS = ,53 Kč Č.p zjištěná cena = ,53 Kč 2. pozemky Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,750 Index polohy pozemku I P = 0,510 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,750 * 1,000 * 0,510 = 0,383 6 i = 1 11

12 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,77 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Název Typ číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St , ,39 nádvoří 4 odst. 1 zahrada , ,37 Stavební pozemky - celkem ,76 Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - hospodářsky nevyužitelné pozemky 9 odst. 5 1,82 0,25 80 % 0,82 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,- Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha 1938/ , ,- Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,- Jiný pozemek - celkem ,- Pozemky - zjištěná cena = ,76 Kč Práva spojená s vlastnictvím posuzovaného majetku Věcné právo bylo zjištěno v rozsahu evidenční stavu v KN na LV č.25 ( katastrální území Nejdek a obec Nejdek ) v oddíle B 12

13 Věcné břemeno vlastníka pozemku p.č. 3301/1 nemovitosti nijak významně neomezuje a roční užitek oprávněného nelze ze smlouvy ani jinak objektivně zjistit. Břemeno bude oceněno dle zák.151/1997 Sb., 16b, odst. (5) - viz. níže zák.151/1997 Sb. 16b Oceňování věcných břemen (1) Služebnosti se oceňují výnosovým způsobem na základě ročního užitku se zohledněním míry omezení služebností ve výši obvyklé ceny. (2) Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku služebnosti byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá. (3) Roční užitek podle odstavců 1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. (4) Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. (5) Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou ,- Kč. (6) Reálné břemeno nebo právo z vykupitelné služebnosti se ocení ve výši náhrady uvedené ve smlouvě nebo v rozhodnutí příslušného orgánu. Jsou-li ve smlouvě uvedené pouze podmínky výkupu reálného břemena nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu, vypočte se náhrada podle uvedených podmínek k datu ocenění. (7) Právo zřízené jinak než věcným břemenem obdobné služebnosti nebo reálnému břemenu se oceňuje podle odstavců 1 až 6 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - oceněné paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: ,- Kč Ocenění věcného práva činí = ,- Kč 13

14 B2 ) Metoda přímého porovnání 1 ) Rozhodné skutečnosti a ) srovnatelné nemovitosti Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza dostupných srovnatelných nemovitostí obdobných k posuzované nemovitosti, tzn. objektů bydlení v obci Nejdek. Údaje byly čerpány z nabídkových cen realitních kanceláří. Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, současně je zohledněno: - poloha nemovitosti v rámci obce a její dostupnost - velikost stavby a pozemku - architektonický vzhled stavby - technický stav staveb - rozsah a tech,.stav. příslušenství - koeficient zohledňující rozsah inženýrských sítí - věrohodnost informací tyto parametry ovlivňující cenu nemovitosti jsou při porovnání hodnocené nemovitosti se srovnatelnými nemovitostmi označeny jako koeficienty, ze kterých je pak jejich pronásobením stanoven index odlišnosti nemovitosti posuzované od nemovitosti srovnávané. 14

15 a.1) srovnatelná nemovitost č.1 v obci Nejdek současná nabídková cena ,-Kč, Sreality 15

16 a.2) srovnatelná nemovitost č.2 v obci Nejdek současná nabídková cena ,-Kč -Sreality 16

17 a.3) srovnatelná nemovitost č.3 v obci Nejdek současná nabídková cena v aukci ,-Kč Sreality 17

18 18

19 b ) Vyhodnocení srovnatelných nemovitostí Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, kdy je jednotlivými koeficienty zohledněno: K1 koeficient polohy objektu a umístění bytu v objektu K2 koeficient velikosti stavby a pozemku ( vlastnictví pozemku s posuzovanou stavbou) K3 koeficient architektonického vzhledu stavby K4 koeficient technického stavu K5 koeficient úpravy dle velikosti a druhu příslušenství (garáž,stodola,oplocení,zpevněné plochy,pergoly,terasy apod.)) K6 koeficient zohledňující rozsah inženýrských sítí K7 koeficient validity informací ( nabídka *0,9,skutečný prodej, vyvolávací cena=1,0) l index odlišnosti l=k1*k2*k3*k4*k5*k6*k7*k7 lokalita cena Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 l cena po srovnání Nejdek ,9 1,05 1 0, ,85 0, Nejdek ,9 1,1 1,05 0, ,85 0, Nejdek ,85 1,15 1,05 0, ,85 0, c ) klady : - nemovitost se nachází v intravilánu obce, stavba má architektonický vzhled prvorepublikové vilky d) zápory: - stáří stavby cca 90 let - stavba RD vyžaduje celkovou rekonstrukci -vnitřní prostory jsou zcela vybydleny e) cena nemovitosti dle cenového předpisu platného činí celkem ,- Kč., cena práv činí ,-Kč 2 ) vyhodnocení rozhodných skutečností vážený průměr pomocných hodnot váha cena dle oceňovací vyhlášky Kč 1 přímé porovnání Kč 3 vážený průměr cen 3 ) stanovení ceny obvyklé Kč V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji cenu obvyklou pro exekuční řízení posuzovaných nemovitostí na ,- Kč. Cena práv spojených s posuzovanou nemovitostí činí Kč Cena obvyklá posuzovaných nemovitostí včetně práv a závad činí ,-Kč

20 C. REKAPITULACE o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 25 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlovy Vary, katastrální území Nejdek a obec Nejdek, a to pozemku p.č. St.1090 ( zastavěná plocha a nádvoří ), jehož součástí je budova č.p.983 ( bydlení ), pozemku p.č.1928 ( zahrada ), pozemku p.č. 1938/1 ( ostatní plocha - neplodná půda),včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. C1 ) Cena obvyklá podle zák.151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 S, č.443/2016 Sb. a č.457/2017 Sb., podle stavu ke dni včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými činí ,- Kč. slovy: DevětsettisícKč. Příslušenství tvoří částečné oplocení pozemku s brankou a zděný pilíř na plynoměr v oplocení. C2 ) Závady a práva. Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly zjištěny ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny, Práva byla zjištěna v rozsahu evidenční stavu v KN na LV č.25 ( katastrální území Nejdek a obec Nejdek ) v oddíle B Shora uvedené právo je zohledněno ceně obvyklé a činí ,-Kč. Cena obvyklá bez práv a závad činí ,-Kč Cena obvyklá včetně práv a závad činí ,- Kč. V Praze Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 20

21 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2018 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2/