PŘEHLED TRHU Česká republika 1. čtvrtletí 2018

Transkript

1 PŘEHLED TRHU Česká republika 1. čtvrtletí 1 1 Přehled trhu 1. čtvrtletí 1 Česká republika

2 Po silném ekonomickém růstu ve čtvrtém čtvrtletí 17 je na začátku roku 1 patrný mírný pokles. Růst byl oproti minulým rokům, kdy jej táhla průmyslová výroba, veden spotřebou domácností a investicemi domácích firem. Nedostatek nejkvalitnějších nemovitostí na thru je jednou z příčin výrazného poklesu objemu investic na trhu. Na trhu se objevují nové investiční skupiny a český kapitál tak naprosto dominoval investicím v 1. čtvrtletí. Celkový objem kancelářských ploch narostl na 3,3 milionů m. Neobsazenost nadále klesala na, ke konci čtvrtletí a má dobrý výhled na další potenciální pokles. Čistá absorpce ploch zůstala pozitivní již po 1 po sobě jdoucích čtvrtletí, a to i přes nově dokončené prostory na trhu. S nově dokončenými prostorami o velikosti 1 7 m překročil český industriální trh velký milník: celkový objem prostor překročil 7 milionů m. Neobsazenost i nadále klesala, na konci 1. čtvrtletí byla na 3,, mezoročně o 1.1 procentního bodu níže. Přehled trhu 1. čtvrtletí 1 Česká republika

3 PŘEHLED 1. ČTVRTLETÍ 1 > Po silném růstu ekonomiky ve.čtvrtletí 17 o 5,5 ukazují předběžná čísla za 1.čtvrtletí 1 na pokles na,5. Oproti předchozím letům, kdy byl růst veden zejména průmyslovou výrobou, v 1.čtvrtletí byla hlavním motorem domácí spotřeba, a to jak spotřeba domácností, tak i investice tuzemských firem. Vyššímu růstu bránil nedostatek pracovních sil, který znemožňuje navýšit výrobu. Rovněž došlo k poklesu ekonomiky v Německu, které je největším obchodním partnerem ČR. > Na konci roku byla průměrná mzda ve veřejném sektoru 3 93 Kč, meziročně o 1.3 více, v soukromém sektoru lak 3 97 Kč, meziročně o 7,1 více. > Míra inflace, která slouží České národní bance (ČNB) jako jeden z hlavních indikátorů pro určování navyšování úrokových sazeb, byla v prvních měsících roku 1 kolem, což je cílová míra ČNB. Banka proto nepřistoupila prozatím k dalšímu zvyšování úroků. > Česká koruna (Kč) postupně posilovala od loňského odstranění zastropování kurzu, avšak v posledním čtvrtletí prozatím posilování ustalo. > Česká republika stále nemá vládu s důvěrou; Andrej Babiš, předseda ANO (vítězné strany voleb) pokračoval ve vyjednávání s potenciálními partnery, avšak prozatím bez patrného úspěchu. RŮST HDP A PŘEDPOVĚD RŮSTU (MEZIROČNÍ ZMĚNA V ) Zdroj: Focus Economics MÍRA NEZAMĚSTNANOSTI V ČR ( Z PRÁCESCHOPNÉHO OBYVATELSTVA, PRŮMĚR) > Neočekáváme, že by ekonomický růst v roce 1 překonal loňských,, a to zejména kvůli nedostatku pracovních sil. > S mírou nezaměstnanosti na pouhých, (březen 1) je země téměř na plné zaměstnanosti, proto očekáváme růst mezd ve všech sektorech. > Pro trh práce momentálně nejsou jednoduchá řešení. Svazy zaměstnavatelů lobbují u vlády pro zjednodušení zaměstnávání cizinců ze zemí mimo EU (zejména z Ukrajiny a Balkánu), ale doposud nebyly pro zlepšení situace učiněny žádné konkrétní kroky. > Nedávné zvýšení cen surové ropy by se mohlo promítnout nejen do navýšení cen paliv, ale i ostatního zboží. Nárůst inflace by pak mohl donutit ČNB k dalšímu zvýšení úroků. > Země očekává výsledky probíhajících jednání o vládě. Pokud druhý pokus pana Babiše selže, je ve hře možnost úřednické vlády nebo i případné předčasné volby. Zdroj: Focus Economics MÍRA INFLACE V ČR A PŘEPOVĚĎ VÝVOJE (INDEX SPOTŘEBITESLKÝCH CEN, MEZIROČNÍ ZMĚNA) Zdroj: Focus Economics 3 Přehled trhu. čtvrtletí 17 Česká republika

4 Q3 1 Q1 11 Q3 11 Q1 1 Q3 1 Q1 13 Q3 13 Q1 1 Q3 1 Q1 15 Q3 15 Q1 1 Q3 1 Q1 17 Q3 17 Q1 1 PŘEHLED 1. ČTVRTLETÍ 1 > Investice do komerčních nemovitost byly v 1. čtvrtletí nejnižší od 1. čtvrtletí 1 o dosáhly cca 313 milionů Eur. To je o 1,3 miliardy Eur méně než v prvním čtvrtletí loňského roku (pokles o 1), ačkoliv je nutno dodat že v roce 17 došlo k uzavření několika velmi velkých transakcí. > Ačkoliv došlo k poklesu objemu transakcí v 1. čtvrtletí, aktivita na trhu je relativně velká a došlo k uzavření 17 transakcí. Oproti 13 transakcím v dlouhodobému průměru za posledních sedm let je to nadprůměrný výsledek. > Největším uzavřeným obchodem prvního čtvrtletí je koupě Praha City Center firmou Amundi za cca milionů Eur, průměrná velikost transakce v tomto období poklesla na pouhých 1 milionů Eur. > Velká většina investičních transakcí byla v prvním čtvrtletí uzavřena českými investičními skupinami a na trhu se objevilo několik nových místních hráčů, pro které to byly první investice do nemovitostí (např. BH Securities). > Výnosy za nejlepší nemovitosti zůstaly v prvním čtvrtletí nezměněny, s výjimkou výnosů za kanceláře, kde došlo k dalšímu mírnému poklesu o,1 procentního bodu na,75. Některé pražské nemovitosti jsou nabízeny s výnosy pod úrovní námi uváděných výnosů, ale otázkou je, zda se na trhu najdou kupující ochotní zaplatit takovou prémiovou cenu. > Vzhledem k menšímu množství nabízených prémiových nemovitostí na trhu neočekáváme, že by celkový objem investic překonal některý s předchozích dvou let. > Rovněž při pohledu na celkové objemy investic v letech a pokud vezmeme v úvahu standardní investiční cyklus, kdy je doba vlastnění nemovitostí pro řadu investorů 5-7 let, tak to rovněž obhajuje, proč se domníváme že dojde k poklesu objemu investic. > Na konci prvního čtvrtletí jsme evidovali zhruba 5 investičních transakcí v různých stádiích, ve všech segmentech trhu, avšak u velmi malého procenta z nich očekáváme, že celková výše investice přesáhne 1 milionů Eur. > Další snižování výnosů za nejlepší nemovitosti je momentálně nepravděpodobné, a to i přesto, že řada vlastníků nemovitostí má očekávání nastavena pod úroveň současných nejlepších nemovitostí na trhu. OBJEM INVESTIC DO NEMOVITOSTÍ V ČR (MILIONY EUR), 3,, 1, Q1 KANCELÁŘE MALOOBCHOD 1 PRŮMYSL A LOGISTIKA HOTELY OSTATNÍ PODÍL PŮVODU KAPITÁLU NA CELKOVÉM OBJEMU INVESTIC (17 VS. 1.ČTVRTLETÍ 1) VÝNOSY ZA NEJLEPČÍ NEMOVITOSTI V ČR () ČESKO NĚMECKO USA ŠVÝCARSKO VELKÁ BRITÁNIE ITÁLIE LIBANON THAJSKO SLOVENSKO OSTATNÍ VÝNOSY ZA NEJLEPŠÍ KANCELÁŘE VÝNOSY ZA NEJLEPŠÍ SKLADY A LOGISTIKU VÝNOSY ZA HLAVNÍ OBCHODNÍ ULICE VÝNOSY ZA NEJLEPŠÍ OBCHODNÍ CENTRA 3 97 Přehled trhu 1. čtvrtletí 1 Česká republika

5 ' m Q1'9 Q3'9 Q1'1 Q3'1 Q1'11 Q3'11 Q1'1 Q3'1 Q1'13 Q3'13 Q1'1 Q3'1 Q1'15 Q3'15 Q1'1 Q3'1 Q1'17 Q3'17 Q1'1 Q3'1 Q1'19 Q3'19 Q1' PRAGUE 1 PRAGUE PRAGUE 3 PRAGUE PRAGUE 5 PRAGUE PRAGUE 7 PRAGUE PRAGUE 9 PRAGUE 1 NABÍDKA A NEOBSAZENOST > V průběhu 1. čtvrtletí dosáhl celkový objem moderních kanceláří v Praze úrovně 3,3 milionu m. > V prvním čtvrtletní bylo dokončeno 3,7 m ve čtyřech budovách. > City West A1 (9 3 m ) v Praze 5 a Visionary ( 5 m ) v Praze 7 byly nově postavené budovy, zatímco u budovy Mango (3 3 m ) a Nekázanka 11 (5 m ) v Praze 1 se jednalo o rekonstrukce. V době dokončení byla většina z těchto prostor obsazena. > V souladu s naším očekáváním došlo k dalšímu mírnému poklesu neobsazenosti na,. Oproti konci roku 17 to bylo o,7 procentního bodu méně. POPTÁVKA > Ve srovnání s předchozím rokem byla poptávka o něco nižší. V prvním čtvrtletí byl hrubý objem pronájmů na úrovni 5, m, což je meziročně o 19 méně. > Čistý objem pronájmů pak byl, m, meziročně o 15 méně. > Čtvrtletní čistá absorpce ploch (celková změna v obsazeném množství kancelářských ploch) byla pozitivní již v 1. po sobě jdoucím čtvrtletí a dosáhla v 1. čtvrtletí 57 m. Absorpce ploch byla pozitivní i přes nově dokončené plochy, čemuž částečně napomohlo i stažení dvou budov, které čeká celková rekonstrukce z trhu (VN 33 v Praze 1 a Vinice v Praze 1). > Na konci prvního čtvrtletí 1 bylo v Praze ve výstavbě či rekonstrukci zhruba 33 m kanceláří. Do konce roku 1 by mělo být dokončeno 1 9 m, z nichž je již zhruba polovina pronajata. Dalších 19 3 m je k dokončení v 19, většina 75 - je již pronajata. > Pro rok očekáváme přibližně stejný objem prostor k dokončení: ačkoliv je celkový objem plánovaných prostor výrazně vyšší, jak překážky v plánovacím procesu, tak ani developeři neuvolní na trh větší objem prostor. > Při současné míře poptávky očekáváme stabilizaci neobsazenosti mezi 5 a. Optimistický scénář ukazuje na pokles neobsazenosti pod 5. Takto nízká míra neobsazenosti by měla pozitivně ovlivnit růst nájemného. Nájemné za nejlepší prostory v centru je na úrovni,5-1,5 Eur za m a další růst je pravděpodobný, jelikož nově plánované budovy v centru se již nabízejí za vyšší nájemné. OBJEM MODERNÍCH KANCELÁŘSKÝCH PLOCH A NEOBSAZENOST V PRAŽSKÝCH MĚSTSKÝCH ČÁSTECH 1,, Prague Research Forum VÝVOJ A PŘEDPOVĚĎ VÝVOJE NEOBSAZENOSTI , Prague Research Forum OBJEM PRONÁJMŮ OCCUPIED STOCK VACANT STOCK VACANCY RATE MÍRA NEOBSAZENOSTI OPTIMISTICKÁ PŘEDPOVĚĎ ČISTÝ OBJEM PRONÁJMŮ PŘEJEDNANÉ SMLOUVY ČISTÁ ABSORBCE PLOCH, Prague Research Forum NÁJEMNÉ ZA NEJLEPŠÍ PROSTORY (EUR/m /měsíc) 1 1 REALISTICKÁ PŘEDPOVĚĎ PESIMISTICKÁ PŘEDPOVĚĎ Centrum města Vnitřní město Vnější město Průměr,5-1,5 15,-17, 13,5-15, 13,75 PŘEDPOVĚĎ Q1 5 Přehled trhu 1. čtvrtletí 1 Česká republika

6 NABÍDKA A NEOBSAZENOST > Nově dokončené prostory v objemu 1 7 m v prvním čtvrtletí přispěly k překonání dalšího milníku. Celkový objem průmyslových ploch v Česku přesáhl hranici 7 milionů m. > Průměrná obsazenost nově dokončených prostor překonala 9 a 1 z 19 nově dokončených budov bylo plně obsazeno. > Celkový objem průmyslových ploch dosáhl 7,1 milionu m. > K nastěhování tak bylo volných 57 m skladových ploch, přičemž pouze devět budov by bylo schopno nabídnout plochy větší než 1 m. Těchto devět budov pak představovalo 5 ze všech volných ploch. POPTÁVKA > Hrubý objem pronájmů v 1. čtvrtletí dosáhl 3 m, což je 3 meziroční pokles. > Přejednané smlouvy tvořily velkou část poptávky s 7 m a čistý objem pronájmů pak byl 19 m. > Během prvního čtvrtletí byly uzavřeno šest transakcí nad 15 m, čtyři z nich byly přejednané smlouvy, dvě byly nové smlouvy. Jména nájemců zůstávají nezveřejněna. > Stálá poptávka a klesající míra neobsazenosti vyústila v mírný nárůst nájemného za nejlepší prostory. Úroveň nájmů za nejlepší prostory v Praze a Brně je nyní stejná, a podobné to je v případě Ostravska a Plzeňska. > Na konci čtvrtletí bylo ve výstavbě 9 1 m ploch, z nichž 5 je již pronajato. Více jak těchto prostor je plánováno k dokončení v prvním pololetí 1, zbytek pak do konce roku. > I když je 75 trhu v České republice kontrolováno pěti největšími developery a vlastníky, je trh nadále atraktivní pro nové hráče na trhu. V posledních několika měsících započala výstavba prvních hal pro francouzského developera LinkCity (v Hradci Králové) nebo pro českého developera Concens Investment (v Ostravě). > Velmi nízká míra neobsazenosti by mohla mít dopad na další zvyšování nájemného, zejména v oblastech s vysokou poptávkou a malým množstvím dostupných prostor, jako je na jih od Prahy podél dálnice D1, kde byla na konci čtvrtletí neobsazenost pod 1. OBJEM PRŮMYSLOVÝCH A LOGISTICKÝCH PLOCH V ČR A JEJICH NEOBSAZENOST SOUTH MORAVIA MORAVIA-SILESIA CENTRAL BOHEMIA OTHER REGIONS, Industrial Research Forum ROČNÍ OBJEMY DOKONČENÝCH PROSTOR (v tisících m ) USTI NAD LABEM Zdroj Colliers International, Industrial Research Forum OBJEM PRONÁJMŮ 1,5 1,5 1, ' m ' m PRAGUE PLZEN, Industrial Research Forum NÁJEMNÉ ZA NEJLEPŠÍ PROSTORY (EUR/m /měsíc) 1, ,1. 1, 1,,,, OBSAZENÉ PROSTORY VOLNÉ PROSTORY DOKONČENÉ PLOCHY VE VÝSTAVBĚ Q1 OBNOVENÉ SMLOUVY A RELOKACE ČISTÝ OBJEM PRONÁJMŮ Praha Brno Ostrava Plzeň,5-,75,5-,75,-,35,-,35 Přehled trhu 1. čtvrtletí 1 Česká republika

7 w 39 kanceláří v zemích na kontinentech Spojené státy: 153 Kanada: 9 Latinská Amerika: Asie a Oceánie: 79 Evropa, Střední východ, Afrika: 111,3 miliard ročního obratu 17 milionů čtverečních metrů ploch pod správou 15 profesionálů a zaměstnanců KONTAKT: Ondřej Vlk Head of Research Czech Republic Ondrej.Vlk@colliers.com Omar Sattar Managing Director Czech Republic Omar.Sattar@colliers.com Jana Vlková Head of Office Agency Andrew Thompson Head of Capital Markets Czech Republic & Slovakia Petr Zaoral Head of Industrial Agency Marcel Kolesár Head of Valuations Colliers International Czech Republic Slovanský dům, budova B/C Na Příkopě 59/ 11 Praha About Colliers International Group Inc. Colliers International Group Inc. (NASDAQ: CIGI; TSX: CIG) is a global leader in commercial real estate services with more than 1, professionals operating from 55 offices in countries. With an enterprising culture and significant insider ownership, Colliers professionals provide a full range of services to real estate occupiers, owners and investors worldwide. Services include brokerage, global corporate solutions, investment sales and capital markets, project management and workplace solutions, property and asset management, consulting, valuation and appraisal services, and customized research and thought leadership. Colliers International has been ranked among the top 1 outsourcing firms by the International Association of Outsourcing Professionals Global Outsourcing for 1 consecutive years, more than any other real estate services firm. Copyright 17 Colliers International. The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report. 7 Přehled trhu. čtvrtletí 17 Česká republika