Dlouhá 4433, Zlín

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2016 OO OOBBVVYYKKLLÉÉ CCEENNĚĚ NNEEMOOVVIITTÝÝCCHH VVĚĚCCÍÍ VVEE SSTTAAVVUU KKEE DDNNII PŘEDMĚT OCENĚNÍ: POZEMKU PARC. Č. 579/1 JEHOŽ SOUČÁSTÍ JE STAVBA BUDOVY Č.P. 93 A STAVBA GARÁŽE BEZ Č.P./Č.E, VČ. JEHO SOUČÁSTÍ A PŘÍSLUŠENSTVÍ, VŠE V K.Ú. NOVÝ LÍSKOVEC, OBEC BRNO, OKRES BRNO-MĚSTO. NEMOVITÁ VĚC JE ZAPSÁNA NA LV Č. 424 U KATASTRÁLNÍHO ÚŘADU PRO JIHOMORAVSKÝ KRAJ, KP BRNO-MĚSTO. Pohled na budovu z ulice Rybnické Objednatel posudku: Účel posudku: Vypracoval: Dražební společnosti MORAVA s.r.o., Dlouhá 4433, Zlín podklad pro dobrovolnou dražbu Znalecký ústav Montekala spol. s r.o. Hálova č Praha 9 Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve trojím vyhotovení. V Brně, dne

2 I.. NÁLEZ II..A.. ZNNAALLEECCKKÝÝ ÚÚKKOOLL Provést ocenění nemovitých věcí pozemku parc. č. 579/1, jehož součástí je stavba č.p. 93 a stavba garáže bez čp./če vč. jeho součástí a příslušenství, vše v k.ú. Nový Lískovec, obec Brno, okres Brnoměsto, cenou obvyklou ve stavu ke podání posudku tj. ke dni II..B.. PRROOHHLLÍÍDDKKAA AA ZZAAMĚĚŘŘEENNÍÍ Prohlídku a zaměření nemovité věci jsem provedl dne na místě samém. II..C.. DOOKKUUMEENNTTAACCEE AA SSKKUUTTEEČČNNOOSSTT Projektová dokumentace byla znalci předložena pouze částečná, výměry a skutečnosti potřebné pro vypracování ocenění byly zjištěny fyzickou prohlídkou a zaměřením na místě samém. II..D.. VLLAASSTTNNIICCKKÉÉ AA EEVVIIDDEENNČČNNÍÍ ÚÚDDAAJJEE Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 424 (kopie v příloze tohoto posudku) pro katastrální území Nový Lískovec, obec Brno, okres Brno-město, ze dne je jako vlastník předmětné nemovité věci uvedena společnost: ČESKÁ TELEVIZE, Na hřebenech II 1132/4, Podolí, Praha 4, IČ: V kapitole C-Omezení vlastnického práva listu vlastnictví č. 424 vedeného u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město, katastrální území Nový Lískovec je uvedeno bez zápisu. II..E.. PŘŘEEDDMĚĚTT OOCCEENNĚĚNNÍÍ:: 1) Pozemek parc. č. 579/1 vč. součástí a příslušenství II..F.. POODDKKLLAADDYY PPRROO ZZPPRRAACCOOVVÁÁNNÍÍ OOCCEENNĚĚNNÍÍ:: objednávka od Dražební společnosti MORAVA s.r.o., se sídlem, Dlouhá 4433, Zlín, na vypracování znaleckého posudku ocenění nemovitých věcí pozemku parc. č. 579/1 jehož součástí je stavba č.p. 93 a stavba garáže bez čp./če vč. jeho součástí a příslušenství, vše v k.ú. Nový Lískovec, obec Brno, okres Brno-město, výpis z katastru nemovitostí LV č. 424 ze dne kopie katastrální mapy částečná projektová dokumentace kolaudační rozhodnutí č.j. ÚMČ NL 80-SÚ 4/95/R/Kr, právní moc ke dni znalecký posudek na ocenění nemovitosti ze dne , vypracoval Ing. Oldřich Opler znalecký posudek č. 1276/2014 ze dne , vypracoval znalecký ústav STATIKUM s.r.o., Brno mapa lokality zveřejněná na internetu fotodokumentace pořízená znalcem při místním šetření údaje a výměry zjištěné prohlídkou a fyzickým měřením na místě samém list číslo 2

3 Situace širších vztahů: Letecký snímek: list číslo 3

4 II..G.. CEELLKKOOVVÝÝ PPOOPPIISS 1) Budova č. popisné 93 v k.ú. Nový Lískovec, Brno Všeobecné místopisné údaje: Historický vývoj: Původní rodinný dům, řadový koncový patrový s částečným podsklepením a půdou postaven v roce 1929 jako živnostenská truhlářská provozovna se samostatným dvorním křídlem strojovnou - původně přízemním objektem s pultovou střechou. V suterénu domu se nacházely sklepy, v celé ploše přízemí dílna a v patře pak dva byty. V roce 1943 byl dům renovován a v roce 1958 byla do podkrovního prostoru provedena vestavba bytové jednotky. Strojovna nebyla s domem provozně propojena a měla samostatný vchod ze dvorní části. Prostor mezi domem a strojovnou byl původně využíván jako garáž. V roce 1961 byl do domu přiveden plyn, instalováno ústřední vytápění a vodovod. V roce 1995 byla provedena rekonstrukce dvorní části - strojovny nadezděním obvodových zdí, provedení nového stropu nad strojovnou a nového dřevěného sedlového krovu s krytinou z azbestocementových vlnovek. Tím vzniklo nad strojovnou nové podlaží s využitím jako archiv se sociálním zázemím pro zaměstnance. V rámci rekonstrukce došlo k provoznímu propojení domu v přízemí a strojovny v horním podlaží. Současně s rekonstrukcí strojovny, byla na jejím konci, provedena přízemní, zděná přístavba brusírny zastřešenou pultovou střechou. Mezi uliční opěrnou zdí a domem byla v roce 1946 postavena zděná garáž se železobetonovou plochou a plechovou krytinou. V roce 1929 byla provedena, mezi garáží a silničním tělesem, opěrná zeď z prostého betonu, v roce 1946 pak opěrná zídka z lomového kamene v prostoru mezi garáží a domem. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě, omezené parkování pro cca 3 osobní automobily je možné ve dvorní části. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Technický stav ke dni ocenění: - Přístavba brusírny ve dvorní části je zřejmě vlivem nestejnoměrného sedání původní části a přístavby odtržena se svislou trhlinou ve všech styčných plochách s původní částí. Šíře trhliny dosahuje až 3 cm. Nutné posouzení statikem. Není možnost užívání této části. - Ve stolárně chybí prvky technicko-požárního zabezpečení hasicí přístroje, hydranty apod. - Ve stolárně není funkční vzduchotechnika, zůstal pouze rozvod, vzduchotechnická jednotka chybí. - V bytech nutná modernizace z pohledu výměny prvků krátkodobé životnosti. Nutné ověření funkčnosti elektroinstalace a plynových kotlů pro vytápění. Oceňovaný pozemek se stavbami se nachází při jihozápadním okraji obce, při ulici Rybnické, v městské části Nový Lískovec, v blízkosti přivaděče na dálnici D1. Pozemek je přístupný po zpevněné komunikaci ulice, okolní zástavbu tvoří především rodinné domy, ve dvorní části se nacházejí okrasné porosty. Před domem je zastávka MHD. Dispozice: 1.PP domu: chodba, sklepy, plynová kotelna, místnost HUP 1.NP domu: 2 místnosti výrobní resp. administrativní (podlahová plocha cca 76 m 2 ), chodba, WC, vyrovnávací schody do patra strojovny 2.NP domu schodiště, veranda, byt 2+1 (podlahová plocha cca 47 m 2 ), byt 1+1 (podlahová plocha cca 30 m 2, do komory a WC vstup z verandy), 3.NP schodiště, chodba, byt 2+KK (podlahová plocha cca 44 m 2 ) 1.NP strojovny Sklad (podlahová plocha cca 14,0 m 2 ), Stolařská dílna (podlahová plocha cca 60,0 m 2 ), Brusírna (podlahová plocha cca 20,0 m 2 ) 2.NP strojovny chodba, sprcha, WC, dvě nevyt. místnosti archivu (podl. pl. cca 48,0 m 2 ). účel obytná plocha 3 byty (podlahová plocha cca 120 m 2 ) výrobní resp. adm. plocha dům+strojovna (podlahová plocha cca 150 m 2 ) administrativní plocha (podlahová plocha cca 48 m 2 ) Celková užitná plocha bytová, admin. a výrobní (bez plochy přístavby Brusírny) činí cca 318 m 2. list číslo 4

5 plocha pozemků celkem 545 m 2 zastavěná plocha 241 m 2 druh zděné cihelné zdivo stav objektu dobrý počet PP 1 počet NP 3 garážování ano parkování ano plyn ano kanalizace veřejná voda veřejný vodovod topení plynový kotel pro každý byt + plynový kotel pro vytápění výrobních prostor elektroinstalace 220 V, 380 V výtah není umístění v obci při průjezdní komunikaci v městské zástavbě, jihozápadní část obce 2) Součásti a Příslušenství Součástí pozemku parc č. 579/1 je budova č.p. 93, zděná garáž, okrasné porosty, přípojky inženýrských sítí, příslušenství tvoří opěrné zdi a oplocení. 3) Územní plán Pozemek se v platném územním plánu nachází v ploše stabilizované BO plocha všeobecného bydlení. BO PLOCHY VŠEOBECNÉHO BYDLENÍ - slouží především bydlení (podíl hrubé podlažní plochy bydlení je větší než 60 %, ve stabilizovaných plochách musí být zachován charakter stávajících staveb pro bydlení). - pokud objekty v této ploše tvoří blokovou strukturu, požaduje se využití vnitrobloku pouze pro každodenní rekreaci zde bydlících obyvatel (tj. především pro zeleň a hřiště); tímto požadavkem se nevylučuje možnost umístění podzemních garáží pod terénem vnitrobloku za podmínky, že příjezd do těchto garáží nezhorší pohodu bydlení a nadzemní část vnitrobloku bude využívána, jak je výše požadováno. Přípustné jsou: - stavby pro bydlení (včetně domů s pečovatelskou službou) a jako jejich součást (pokud 60 % podlažní plochy objektu bude sloužit bydlení) také - obchody, provozovny veřejného stravování a nerušící provozovny služeb, které slouží pro potřebu obyvatel přilehlého území - jednotlivá zařízení administrativy - i jako monofunkční objekty: - služebny městské policie - jednotlivá zařízení pro církevní, kulturní, sociální, zdravotnické, školské a sportovní účely včetně středisek mládeže pro mimoškolní činnost a center pohybových aktivit. Podmíněně mohou být přípustné i jako monofunkční objekty (tj. bez ohledu na procentuální skladbu funkcí umístěných v objektu za podmínky, že se svým objemem nevymykají charakteru budov v lokalitě): - obchody do velikosti 1000 m2 prodejní plochy za podmínky, že bude na povrchu umístěno max. 50 % normou požadovaných parkovacích míst a jejich provoz (zásobování, frekvence využívání obchodů) nenaruší obytnou pohodu v lokalitě, - provozovny veřejného stravování za podmínky, že jejich provoz (zásobování, doba provozu, frekvence využívání zařízení) nenaruší obytnou pohodu v lokalitě, - nerušící provozovny služeb a nerušící provozovny s pracovními příležitostmi (ve smyslu výkladu pojmů uvedeného na začátku textu Regulativy pro uspořádání území), - ubytovací zařízení za podmínky, že odstavování vozidel lze řešit v plném rozsahu na vlastním pozemku nebo v docházkové vzdálenosti ( m) mimo veřejná prostranství, - stavby pro administrativu za podmínky, že jejich provoz (dopravní obsluha, parkování a frekvence návštěv) nenaruší obytnou pohodu v lokalitě, - zahradnictví za podmínky, že jejich pěstební procesy a dopravní obsluha nenaruší životní prostředí a obytnou pohodu v lokalitě. list číslo 5

6 II.. POSUDEK Ocenění je provedeno v "ceně obvyklé" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Obvyklou cenou předmětných objektů se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. IIII..A.. MEETTOODDYY ZZJJIIŠŠTTĚĚNNÍÍ HHOODDNNOOTTYY Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: 1. metoda nákladová 2. metoda výnosová 3. metoda srovnávací METODA NÁKLADOVÁ Tento způsob ocenění je založen na principu pojetí náhrady. Perspektivní kupující nebude platit více za aktiva, která připadají v úvahu, než činí náklady na jejich pořízení. Při aplikaci tohoto způsobu jsou jednotlivé druhy aktiv (jednotlivé nemovité věci) oceněny, čímž se zjistí hodnota majetku. Věcná hodnota nemovité věci vyjadřuje kolik by bylo potřeba investovat, aby byl pořízen stejný majetek. Je tedy i podkladem v rozhodovacím procesu investora, zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitou věc, nebo postavit nemovitou věc novou. METODA VÝNOSOVÁ Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovité věci vytvářet výnos. Kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního výnosu příslušnou mírou kapitalizace (zjednodušeně porovnáním s jistinou vloženou do banky při alternativním investování kapitálu), S vědomím, že výnosové ocenění je pouze jednou z metod pro stanovení odhadu tržní ceny, je zatím dávána přednost do jisté míry jednoduššímu způsobu stanovení výnosové hodnoty tj., kapitalizaci stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: výnosová hodnota = stabilizovaný výnos x 100 (%) úroková míra kapitalizace (%) Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovité věci, není možné považovat za hodnotu fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry z vkladů, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitou věc pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovité věci (staveb i pozemků). list číslo 6

7 METODA SROVNÁVACÍ Srovnávací hodnota je výsledek vyhodnocení známých cen, za které byly v časovém horizontu nejvýše jednoho roku v daném místě realizovány převody stejných nebo obdobných nemovitých věcí stejného charakteru, velikosti, konstrukčního provedení, stáří a stavebně - technického stavu. Srovnání se provádí na základě vyhodnocení kupních smluv, průzkumů odhadce, konzultací s realitními kancelářemi a přiměřeným vyhodnocením poměru nabídky a poptávky v dané lokalitě a čase. V daném případě, pro stanovení obvyklé ceny nemovité věci pozemku parc. č. 579/1 jehož součástí je stavba č.p. 93 a stavba garáže vč. jeho ostatních součástí a příslušenství bude využito metody nákladové a porovnávací. Metoda výnosová v daném případě nebude využita s ohledem na skutečnost, že stavebně technický stav objektu neumožňuje ke dni ocenění okamžitý pronájem bez nutnosti stavebních úprav. list číslo 7

8 IIII..B.. NÁÁKKLLAADDOOVVÉÉ OOCCEENNĚĚNNÍÍ NNEEMOOVVIITTÉÉ VVĚĚCCII Věcná nákladová hodnota nemovité věci je s ohledem na omezenou vypovídací schopnost k ceně obvyklé stanovena pouze pro hlavní stavbu a garáž, tj. stavby, které jsou zdrojem reálného výnosu a to podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění provedeno nákladovým způsobem bez koeficientu úpravy ceny dle polohy a trhu pp. 1) Budova č.p. 931 na pozemku parc.č. 579/1 Jedná se o víceúčelový objekt původně užívaný jako výrobní s bydlením ve 2.NP a podkroví uliční části. Objekt s půdorysem ve tvaru písmene L se skládá z uliční části, která je částečně podsklepená, se dvěma nadzemními podlažími a částečně využitým podkrovím a dále z dvorní části, která je se dvěma nadzemními podlažími a sedlovou střechou. Na dvorní část navazuje přístavba s jedním nadzemním podlažím a pultovou střechou. Základové zdivo a část sklepního zdiva je z lomového kamene a prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti, nosná konstrukce zděná, střecha nad uliční částí sedlová s vikýřem a třetinovou valbou, ve dvorní části sedlová a pultová u přístavby, krytina v uliční části pálená, ve dvorní části osinkocementové vlnovky, stropy dřevěné trámové s podhledem, nad PP železobetonový, schody teracové dvouramenné, do podkroví dřevěné schodnicové s podstupnicemi. Fasádní omítky vápenné hladké, keramický obklad soklu, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní keramické obklady běžné v sociálních částech a u kuchyňských linek, podlahy převážně dřevěné prkenné, v sociálních částech dlažba, v PP beton, dále PVC a teraco, okna dřevěná dvojitá v uliční části, z verandy ocelová jednoduchá a dřevěná s vakuovaným dvojsklem ve dvorní části, dveře náplňové a hladké, vytápění ústřední plynové pro výrobní část, u bytů etážové z plynových kotlů, ve 2.NP dvorní části vytápění není, elektroinstalace světelná a motorová, bleskosvod, rozvod vody studené a teplé, ohřev vody ve spojení s ÚT, kanalizace od všech zařízení, rozvod zemního plynu, vnitřní hygienické vybavení umyvadla, ocelové vany, sprchový kout a splachovací WC, ostatní vybavení požární hlásiče, rozvody VZT (bez jednotky). Ke dni ocenění objekt není užíván. Konstrukce a vybavení stavby: 1. Základy včetně zemních prací: základové pasy s lomového kamene a prostého betonu 2. Svislé konstrukce: zděné 3. Stropy: dřevěné trámové s rovným podhledem, nad PP železobetonové 4. Krov, střecha: střecha sedlová s třetinovou valbou a vikýřem v uliční části, ve dvorní části převážně sedlová, v části pultová 5. Krytiny střech: pálená a osinkocementové vlnovky 6. Klempířské konstrukce: úplné z pozinkovaného plechu 7. Úprava vnitřních povrchů: vápenné dvouvrstvé omítky 8. Úprava vnějších povrchů: vápenná omítka, keramický obklad soklu 9. Vnitřní obklady keramické: běžné v soc. částech a v části kuchyní 10. Schody: teraco, do podkroví dřevěné 11. Dveře: náplňové a hladké list číslo 8

9 12. Vrata: kovová dvoukřídlá otvíravá s nátěrem 13. Okna: dřevěná dvojitá a jednoduchá v uliční části, ve dvorní části dřevěná s vakuovaným dvojsklem 14. Povrchy podlah: dřevěná prkna, vlysy, dlažby, PVC, teraco, beton 15. Vytápění: ústřední a etážové na plyn, ve 2.NP dvorní části chybí 16. Elektroinstalace: 220, 380 V 17. Bleskosvod: osazen 18. Vnitřní vodovod: proveden do řadu, rozvod vody studené a teplé 19. Vnitřní kanalizace: kanalizace do řadu od všech zařízení 20. Vnitřní plynovod: rozvod zemního plynu 21. Ohřev vody: v kombinaci s ÚT 22. Vybavení kuchyní: běžné sporáky v části bydlení 23. Vnitřní hygienické vybavení: umyvadla, ocelové vany, sprchový kout, splachovací WC 24. Výtahy: nejsou 25. Ostatní: požární hlásiče, rozvod VZT bez jednotky Závady: - trhlina mezi dvorní částí a přístavbou ve dvorní části - nefunkční vzduchotechnika - nutnost modernizace bytů včetně ověření funkčnosti elektroinstalace a plynových kotlů pro vytápění Stáří a opotřebení: Původní objekt postaven v roce 1929, v roce 1943 dům renovován a v roce 1958 provedena vestavba bytu do podkroví. V roce 1961 zaveden plyn, instalováno ústřední vytápění a vodovod. V roce 1995 provedena nástavba dvorní části včetně přístavby s pultovou střechou. Objekt ke dni ocenění není využíván, údržba zanedbaná, opotřebení stanovuji odborným odhadem ve výši 65%. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vzhledem k tomu, že v objektu převažují plochy pro výrobu, je zařazen jako budova L - pro průmysl a skladování. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: L. budovy pro průmysl a skladování Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1251 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.PP 9,20*2,70+7,20*5,90 = 67,32 1.NP 13,90*9,90 = 137,61 14,10*5,62 = 79,24 5,20*5,00-3,70*0,40 = 24,52 2.NP 13,90*9,90 = 137,61 14,10*5,62 = 79,24 3.NP - podkroví 75,10 = 75,10 Zastavěné plochy a výšky podlaží (Výškou podlaží se dle vyhlášky rozumí výška nad největší zastavěnou plochou) Konstr. Zastavěná Podlaží výška plocha [m2] [m] Výška podlaží [m] Součin 1.PP 67,32 2,35 2,35 158,20 1.NP 137,61 4,10 4,10 564,20 79,24 4,20 4,10 324,88 list číslo 9

10 24,52 3,60 4,10 100,53 2.NP 137,61 3,40 3,40 467,87 79,24 3,20 3,40 269,42 3.NP - podkroví 75,10 2,40 2,40 180,24 Součet 600, ,35 Průměrná výška podlaží: PVP = 2 065,35 / 600,64 = 3,44 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 600,64 / 4 = 150,16 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.PP (9,20*2,70+7,20*5,90)*(2,35) = 158,20 m 3 1.NP (13,90*9,90)*(4,10) = 564,20 m 3 (14,10*5,62)*(4,20) = 332,82 m 3 (5,20*5,00-3,70*0,40)*(3,60) = 88,27 m 3 2.NP (13,90*9,90)*(3,40) = 467,87 m 3 (14,10*5,62)*(3,20) = 253,57 m 3 3.NP - podkroví včetně zastřešená 13,35*9,90*4,20/2+6,70*1,20/2 = 281,57 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 158,20 m 3 1.NP NP 564,20 m 3 NP 332,82 m 3 NP 88,27 m 3 2.NP NP 467,87 m 3 NP 253,57 m 3 3.NP - podkroví včetně zastřešená Z 281,57 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2146,50 m 3 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 8, ,00 8,30 2. Svislé konstrukce S 21, ,00 21,40 3. Stropy S 11, ,00 11,30 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,20 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,20 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 5, ,00 5,80 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,20 9. Vnitřní obklady keramické S 0, ,00 0, Schody S 3, ,00 3, Dveře S 3, ,00 3, Vrata C 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 4, Okna P 5, ,46 0, Povrchy podlah S 2, ,00 2, Vytápění S 3, ,00 3, Vytápění C 3, ,00 0, Elektroinstalace S 6, ,00 6, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 2, ,00 2,20 list číslo 10

11 19. Vnitřní kanalizace S 2, ,00 2, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 1, ,00 1, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. S 2, ,00 2, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní S 5, ,00 5, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0, Rozvod plynu a vybavení kuchyní A 1, ,00 1,20 Součet upravených objemových podílů 98,77 Koeficient vybavení K 4 : 0,9877 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 786,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9640 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9105 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9877 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0860 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5677,07 Plná cena: 2 146,50 m 3 * 5 677,07 Kč/m 3 = ,75 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 65,000 % ,99 Kč Budova č.p. 93 věcná hodnota = ,76 Kč 2) Garáž Garáž je situována mezi hlavní stavbou o opěrnou zdí pod ulicí Rybnická. Jedná se o samostatně stojící přízemní stavbu, která není s hlavní stavbou stavebně ani komunikačně propojena. Základy betonové pasy, nosná konstrukce zděná, střecha plochá, krytina plechová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, omítky vápenné, podlaha cementová potěr, vrata plechová, okna a dveře nejsou, elektroinstalace světelná. Technický stav: Objekt je dle dostupných dokladů z roku 1960, údržba zhoršená. Opotřebení stanovuji odborným odhadem ve výši 70%. Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž 15: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zast. plocha Konstr. výška 1.NP 20,10 m 2 3,50 m list číslo 11

12 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (20,10)*(3,50) = 70,35 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 70,35 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 70,35 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S Obvodové stěny zděné tl. 30 cm S Stropy plochá střecha S Krov X Krytina pozinkovaný plech S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úpravy povrchů omítky S Dveře chybí C Okna chybí C Vrata plechová S Podlahy betonové S Elektroinstalace světelná S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 6, ,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30, ,00 30,10 3. Stropy S 26, ,00 26,20 4. Krov X 0, ,00 0,00 5. Krytina S 5, ,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2, ,00 2,90 7. Úpravy povrchů S 4, ,00 4,80 8. Dveře C 2, ,00 0,00 9. Okna C 1, ,00 0, Vrata S 6, ,00 6, Podlahy S 7, ,00 7, Elektroinstalace S 6, ,00 6,00 Součet upravených objemových podílů 95,90 Koeficient vybavení K 4 : 0,9590 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m 3 ]: = 1 375,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9590 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3270,72 Plná cena: 70,35 m 3 * 3 270,72 Kč/m 3 = ,15 Kč list číslo 12

13 Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 55 roků Opotřebení: 70,000 % ,61 Kč Garáž věcná hodnota = ,55 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1) Budova č.p ,75 Kč 2) Garáž ,15 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1) Budova č.p ,76 Kč 2) Garáž ,55 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,31 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Čtyřimilionytřistatřicetčtyřitisícsedmdesát Kč Stavby CELKEM zaokrouhleně Kč list číslo 13

14 IIII..C.. POOZZEEMKKYY Obec: Katastrální území: Brno Nový Lískovec Předmětem ocenění je dle z katastru nemovitostí LV č. 424 vedeného u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Brno-město, pro k.ú. Nový Lískovec následující pozemek: Parc. č. Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany Výměra (m 2 ) 579/1 zastavěná plocha a nádvoří 545 Výměra oceňovaných pozemků celkem 545 Pozemek je zainvestován následujícími inženýrskými sítěmi: vodovod z řadu, kanalizace do řadu, elektro a plyn. Předmětem ocenění je pozemek zastavěný jinou stavbou č.p. 93 a garáží, v části se nachází zpevněná plocha. Na části pozemku jsou trvalé porosty okrasného typu. Podle územního plánu se oceňovaný pozemek nachází v ploše stabilizované označené BO plocha všeobecného bydlení. V Cenové mapě stavebních pozemků statutárního města Brna č. 10 (účinnost od ) se pozemek nachází v ploše s jednotkovou cenou 2.500,- Kč/m 2. Tato cena odpovídá obvyklé ceně pozemků v dané lokalitě, neboť cenová mapa stavebních pozemků je sestavována z uskutečněných prodejů. Na základě výše uvedených informací pozemek bude oceněn dle cenové mapy tj ,- Kč/m m 2 * 2.500,- Kč/m 2 = Kč Pozemky CELKEM zaokrouhleně Kč list číslo 14

15 IIII..D.. STTAANNOOVVEENNÍÍ PPOORROOVVNNÁÁVVAACCÍÍ HHOODDNNOOTTYY V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Jako podklad pro návrh obvyklé ceny oceňovaného majetku jsou vyhodnocovány aktuální realitní nabídky obdobných nemovitých věcí v obdobných lokalitách a to tak, že realitní nabídka je upravena soustavou koeficientů (koeficient úpravy realitní nabídky, koeficient kapacity staveb, koeficient velikosti a využitelnosti pozemků, koeficient polohy a dopravní dostupnosti, koeficient technického stavu, koeficient pohody užívání) do srovnatelné úrovně a vlastní návrh hodnoty nemovité věci stanovený metodou srovnávací je pak určen jako interval takto získaných cen. Obdobné nemovité věci, t.j. budova pro výrobu a bydlení s pozemkem, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěného technického stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitých věcí se na realitním trhu obchodují. V současné době s přihlédnutím k celkovému realitnímu trhu jsem názoru, že oceňovaná budova s pozemky je obchodovatelná. REALITNÍ NABÍDKY: Uveřejněné na realitním serveru Seznam ve dnech )) PRROODDEEJJ ČČIINNŽŽOOVVNNÍÍHHOO DDOOMMUU 270 MM²²KŠŠÍÍRROOVVAA,, BRRNNOO -- BRRNNOO--JJIIHH Celková cena: Kč za nemovitost, Cena za m²: Kč Poznámka k ceně: + provize, včetně právního servisu, cena k jednání ID zakázky: N/RSB/15056/15 Aktualizace: Včera Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Rušná část obce Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 145 m 2 Užitná plocha: 270 m 2 Garáž: ano Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Ve výhradním zastoupení majitele Vám nabízíme k prodeji činžovní dům na ulici Kšírova v Brně. Nemovitost se nachází u rušného dopravního uzlu s vynikající dostupností na dálnici D1 + D2. Dispozice (užitková plocha 270 m² celkem): 1.NP - obchodní jednotka - cca 70 m², skladový prostor - 20 m², garáž - 20 m² + vjezd do vnitrobloku 2.NP - bytová jednotka č.1 - cca 62 m², bytová jednotka č.2 - cca 38 m² 3.NP - bytová jednotka č.3 - cca 30 m² a bytová jednotka č.4 - cca 30 m² (možnost rozšíření). Rekonstrukce - byla provedena výměna oken za plastová, každá jednotka má svůj vlastní kotel, jinak je nemovitosti bez dalších rekonstrukcí. Jelikož je nemovitost umístěna na velmi frekventovaném místě, majitel využívá část fasády k pronájmu reklamní plochy. Jedná se o výhodnou investici s vysokou měsíční výnosností. 2) Prodej činžovního domu 400 m²pod Horkou, Brno - Bystrc Celková cena: Kč za nemovitost, + provize RK, včetně právního servisu Cena za m²: Kč ID zakázky: N Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový list číslo 15

16 Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 1050 m 2 Užitná plocha: 400 m 2 Plocha zahrady: 160 m 2 Parkování: 7 Rok rekonstrukce: 1994 Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Vybavení: Částečně Prodej domu, který se nachází v Bystrci, u "Údolí oddechu", ul. Pod Horkou. Jedná se o dvoupodlažní nemovitost s možností rozšíření půdního prostoru. Dům je rozdělený na provozovnu - hospodu s velkou letní zahrádkou a dvěma bytovými jednotkami. Celková plocha pozemku je 1279 m 2, zastavěná plocha cca 240 m 2. Popis: 1 PP (sklepy, dům je částečně podsklepen), 1 NP provozovna - užitná plocha cca 120 m 2 vč. zázemí, toalet, skladu. Posezení pro cca 80 lidí, venkovní zahrádka (cca 250 m 2 ) cca 150 míst, kde se mohou pořádat koncerty. Přes letní sezonu se prodává z letního zděného stánku, který je přistavěný vedle domu. Vstup do 2 NP- obytné části je jak z provozovny, tak i samostatným vchodem. 2 NP: kuchyně, 1.pokoj, 2.pokoj s další místností (možné využít jako pracovnu, šatnu či komoru), balkon a schody na půdu, ze které je možné vybudovat další bydlení či byty. Dále je samostatná bytová jednotka (z roku 2010), která má vstup ze zahrady. Dispozice 1+kk cca 28 m 2 : zádveří, koupelna (sprchový kout, WC, bojler na ohřev teplé vody), kuchyňská linka a obytná část. Dále za letní zahrádkou se nachází prostorné garáže (cca pro 5 aut) a prostor pro případné posezení. Topení zajišťuje plynový kotel a voda je z vlastní studny. Dům je vhodný svojí dispozicí a využitím pro klienty, kteří mají investiční záměr či využijí zavedenou hospodu k dalšímu podnikání. Více informací Vám rádi sdělíme v naší kanceláři. 3) Prodej obchodního prostoru 300 m²šimáčkova, Brno - Líšeň Celková cena: Kč za nemovitost, + provize RK Cena za m²: Kč ID zakázky: P821 Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 200 m 2 Užitná plocha: 200 m 2 Plocha podlahová: 300 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: MHD Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída E - Nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky list číslo 16

17 Dovolíme si Vám nabídnout ke koupi objekt v Brně, městská část Líšeň, kde v přízemí se nachází dvě obchodní jednotky a v prvním patře budovy jsou dvě bytové jednotky. Objekt je řadový, podsklepený, vybudován v roce Zastavěná plocha domu činí 200 m 2, podlahová plocha 300 m 2. Budova je postavena na hlavní komunikaci. Dispozice objektu - 1 PP - sklepní prostory sloužící jako skladová plocha. 1 NP - dvě samostatné obchodní jednotky o výměře 60 m 2 včetně zázemí - sklad, kancelář, soc. zázemí, centrální chodba na zásobování obou prodejen. 2 NP - dva samostatné byty 1+1 s terasou ve dvorní části. Byty - vstupní chodba, pokoj, kuchyně, koupelna s vanou, samostatné soc. zázemí. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě, každý obchod a byt má vlastní plynový kotel a měřidla spotřebovaných energií. Obchodní plochy mají výkladce a vstup z ulice. Objekt je nedaleko centrálního náměstí, zastávka MHD v blízkosti. Celý objekt je volný a připravený ihned k provozování podnikatelské činnosti spojené s ubytováním. Je vhodný jak pro obchodní činnost, tak pro možné služby obyvatelstvu, sídlo společnosti, a pod. Velice zajímavá finanční nabídka pro investora ať již při vlastním využití nebo možnosti pronájmu celého objektu. 4) Prodej činžovního domu m²dukelská třída, Brno - Husovice Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²: Kč ID zakázky: N68501 Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Špatný Typ domu: Patrový Podlaží: 5 Plocha zastavěná: 630 m 2 Užitná plocha: 1282 m 2 Rok rekonstrukce: 1994 Prodej činžovního domu 1282 m 2, Brno, Husovice. Realitní společnost České spořitelny nabízí k prodeji ve výhradním zastoupení činžovní dům s obchodními prostory na Dukelské třídě v Brně, Husovicích. Dům byl postaven v roce 1910, má jedno podzemní podlaží a 4 nadzemní podlaží a půdní vestavbu. V domě je celkem 28 bytů (1182 m 2 ) a 2 nebytové prostory (103 m 2 ). Dispozičně je dům rozdělen na uliční část a dvorní část, která disponuje zbudováním dalších bytový jednotek. Vstup do domu je průjezdem z ulice, do nebytových prostor je přístup z ulice. Dům je zděný z plných cihel, v uliční části sedlová střecha, objekt nacházející se ve dvorním prostoru má pultovou střechu. Dům prošel v roce 1994 renovací, ale nyní je vybydlen. Je nutná celková rekonstrukce. Byty jsou pronajaty za tržní nájemné sociálně slabším spoluobčanům. Návratnost investice po rekonstrukci do 10 let. Vyhodnocení Ad. 1) Cenu snižuji z důvodu nabídkové ceny. Z hlediska polohy a dopravní dostupnosti hodnotím obě nemovité věci jako srovnatelné. Z hlediska kapacity staveb hodnotím obě nemovité věci jako srovnatelné, jedná se o jednotkovou cenu. Pozemky nemovité věci porovnávané jsou cca 3,8-krát menší oproti pozemkům oceňovaným. U pozemku oceňovaného je možnost parkování na vlastním pozemku. Z hlediska využití hodnotím jako mírně lepší nemovitou věc porovnávanou, kde je větší podíl bytů a garáž. Z hlediska technického stavu hodnotím nemovitou věc porovnávanou, která je provedena výměna oken a je běžně užívána, jako mírně lepší. Z hlediska inženýrských sítí hodnotím obě nemovité věci jako srovnatelné. Cenu porovnávané nemovité věci upravuji do srovnatelné úrovně následující soustavou koeficientů: Nabídková cena Kč/m 2 koeficient nabídkové ceny 0,80 koeficient polohy a dopravní dostupnosti 1,00 koeficient kapacity staveb 1,00 list číslo 17

18 (kapacita neovlivňuje cenu nemovité věci přímo úměrně) koeficient velikosti pozemků (velikost pozemků neovlivňuje cenu nemovité věci přímo úměrně) 1,20 koeficient využití 0,90 koeficient technického stavu 0,90 koeficient napojení na inženýrské sítě 1,00 Srovnatelná hodnota činí cca Kč/m 2 Ad. 2) Cenu snižuji z důvodu nabídkové ceny. Z hlediska polohy a dopravní dostupnosti hodnotím jako mírně lepší nemovitou věc oceňovanou, která se nachází u frekventované ulici Rybnická s velmi dobrou dostupností na dálnici D1. Z hlediska kapacity staveb hodnotím obě nemovité věci jako srovnatelné, jedná se o jednotkovou cenu. Pozemky nemovité věci porovnávané jsou cca 2,3-krát větší oproti pozemkům oceňovaným, u obou nemovitých věcí je možnost parkování na vlastním pozemku. Z hlediska využití hodnotím obě nemovité věci jako srovnatelné, domy s komerčním prostorem a byty. Z hlediska technického stavu hodnotím nemovitou věc porovnávanou, která je běžně užívána, jako lepší. Z hlediska inženýrských sítí hodnotím obě nemovité věci jako srovnatelné. Cenu porovnávané nemovité věci upravuji do srovnatelné úrovně následující soustavou koeficientů: Nabídková cena Kč/m 2 koeficient nabídkové ceny 0,85 koeficient polohy a dopravní dostupnosti 1,20 koeficient kapacity staveb (kapacita neovlivňuje cenu nemovité věci přímo úměrně) 1,00 koeficient velikosti pozemků (velikost pozemků neovlivňuje cenu nemovité věci přímo úměrně) 0,90 koeficient využití 1,00 koeficient technického stavu 0,90 koeficient napojení na inženýrské sítě 1,00 Srovnatelná hodnota činí cca Kč/m 2 Ad. 3) Cenu snižuji z důvodu nabídkové ceny. Z hlediska polohy a dopravní dostupnosti hodnotím jako mírně lepší nemovitou věc oceňovanou, která je celkově blíže centra města. Z hlediska kapacity staveb hodnotím obě nemovité věci jako srovnatelné, jedná se o jednotkovou cenu. Pozemky nemovité věci oceňované jsou cca 2,7-krát větší oproti pozemkům porovnávaným. U pozemku oceňovaného je možnost parkování na vlastním pozemku. Z hlediska využití jsou obě nemovité věci jako srovnatelné - domy s komerčním prostorem a byty. Z hlediska technického stavu hodnotím nemovitou věc porovnávanou, která je celkově mladší, jako lepší. Z hlediska inženýrských sítí hodnotím obě nemovité věci jako srovnatelné. Cenu porovnávané nemovité věci upravuji do srovnatelné úrovně následující soustavou koeficientů: Nabídková cena ( / 200 = ) Kč/m 2 koeficient nabídkové ceny 0,85 koeficient polohy a dopravní dostupnosti 1,10 koeficient kapacity staveb (kapacita neovlivňuje cenu nemovité věci přímo úměrně) 1,00 koeficient velikosti pozemků (velikost pozemků neovlivňuje cenu nemovité věci přímo úměrně) 1,15 koeficient využití 1,00 koeficient technického stavu 0,90 koeficient napojení na inženýrské sítě 1,00 Srovnatelná hodnota činí cca Kč/m 2 list číslo 18

19 Ad. 4) Cenu snižuji z důvodu nabídkové ceny. Z hlediska polohy a dopravní dostupnosti hodnotím obě nemovité věci jako srovnatelné. Z hlediska kapacity staveb hodnotím jednotkovou cenu nemovité věci oceňované, která má cca 3,9-krát menší užitnou plochu, jako vyšší. Z hlediska velikosti pozemků hodnotím obě nemovité věci jako srovnatelné, u obou je možnost parkování na vlastním pozemku. Z hlediska využití hodnotím jako mírně lepší nemovitou věc porovnávanou, kde je větší podíl bytů. Z hlediska technického stavu hodnotím nemovitou věc porovnávanou, která je vybydlená, jako horší. Z hlediska inženýrských sítí hodnotím obě nemovité věci jako srovnatelné. Cenu porovnávané nemovité věci upravuji do srovnatelné úrovně následující soustavou koeficientů: Nabídková cena Kč/m 2 koeficient nabídkové ceny 0,85 koeficient polohy a dopravní dostupnosti 1,00 koeficient kapacity staveb (kapacita neovlivňuje cenu nemovité věci přímo úměrně) 1,10 koeficient velikosti pozemků (velikost pozemků neovlivňuje cenu nemovité věci přímo úměrně) 1,00 koeficient využití 0,90 koeficient technického stavu 1,30 koeficient napojení na inženýrské sítě 1,00 Srovnatelná hodnota činí cca Kč/m 2 Hodnota nemovité věci stanovená metodou srovnávací se nachází v intervalu ,- až ,- Kč/m 2 tj. při výměře užitné plochy 318 m 2 zaokr ,- až ,- Kč list číslo 19

20 IIIIII.. ZZÁÁVVĚĚRR AA CCEELLKKOOVVÁÁ RREEKKAAPPIITTUULLAACCEE Nákladová hodnota budovy č.pop. 93 a garáže po opotřebení a bez koeficientu úpravy ceny dle polohy a trhu pp zaokr. Hodnota pozemků celkem Nákladová hodnota celkem Hodnota zjištěná metodou srovnávací ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč až ,- Kč KKl laaddnnýý vv lil ivv nnaa cceennuu oobbvvyykkl loouu maaj jíí ttyyttoo faakktt f oorryy: : ++ VV yyuužži iití íí oobbj jjee kkt tuu ppr roo llee l hh kkoouu vvýýr roobbuu vvčč.. aaddmi iinni iisst traat ti iivvnní ííhhoo zzáázzeemí íí ssoouuččaassnněě ss moožžnnoosst tí íí uubbyyt toovváánní íí vvee třt řeecchh maal lloomee trt ráá žžnní íícchh bbyyt tee cchh,, ++ vvýýhh ooddnnáá ppool lloohhaa vv bbl llí íízzkkoo sst ti ii ppř ři iivvaadděěččee ddáál llnni iiccee DD11,, ++ ddoobbr ráá ddoosst tuupp nnoosst t sst třeedduu měěsst taa,, zzaasst táávvkkaa MHHDD ppř ří íímoo uu bbuuddoovvyy,, ++ ppaa rkkoovváá r nní íí nnaa vvl llaa sst tnní íím ppoozzeemkkuu,, kk ddi iissppoozzi iicci jjee j ii i zzdděěnnáá ggaar ráá žž.. ZZááppoorrnnýý vvl livv nnaa cceennuu oobbvvyykkl loouu: : nneemoožžnnoo sst t uužží íívváánní ppř ří íísst taavvbbyy bbr ruussí íírnnyy,, nnuut tnnéé ppooss oouuzzee nní íí sst taat ti iikkeem,, zzř řeej jjměě ddeemool lli iiccee nnuut tnn oosst t sst taa vvee bbnní íí cchh úúppr raavv ppř řeedd zzaahhááj jjee nní íím uužží íívváánní íí,, nneevvyyt tááppěěnnéé mí íísst tnnoosst ti ii bbýývvaal llééhhoo aar rcchhi iivv uu.. ZÁVĚR Věcná hodnota v tomto případě je mírně vyšší než hodnotový interval stanovený metodou srovnávací. Z tohoto pohledu i perspektivní zájemce bude zvažovat, zda postavit novou budovu s výrazně vyššími náklady, případně upravovat stávající pro své potřeby s dalšími nutnými náklady. S přihlédnutím ke kladným a záporným stránkám uvedeným výše tohoto znaleckého posudku, které významně ovlivňují tržní (obvyklou) hodnotu nemovitého majetku, a jsou nejlépe zohledněny v metodě srovnávací, stanovuji obvyklou cenu souboru nemovitého majetku přibližně uprostřed intervalu hodnot zjištěných metodou srovnávací, tzn ,- Kč. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu předmětu ocenění přibližně uprostřed intervalu zjištěného metodou srovnávací obvyklá cena činí zaokrouhleně ,,-- KČ Slovy: Sedmmilionů Kč. Rozsah ocenění Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, že by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její tržní hodnotu významně ovlivnit. Mezi ně patří: * historie a podstata nemovitosti (dle typu oceňovaného majetku) * obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti list číslo 20

21 * účetní hodnota nemovitosti * realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí * ekologické zatížení nemovitosti Předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní hodnoty Tento posudek byl vypracován v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1) Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné - zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení. 2) Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této práce, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 3) Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto posudku, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. 4) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 5) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákony a předpisy. Výsledky této práce je možné použít pouze k účelu uvedenému v tomto posudku. IIV.. ZZNNAALLEECCKKÁÁ DDOOLLOOŽŽKKAA Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav, zapsaným do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5373/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhrada nákladů je účtována na základě likvidace dle daňového dokladu - faktury ve smluvní ceně. v Praze, Znalecký ústav Montekala spol. s r.o. Hálova č Praha 9 list číslo 21

22 Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovité věci PŘÍLOHY FOTODOKUMENTACE PŘÍLOHA Č. 1 Uliční pohled Dvorní část Přístavba Brusírny Stolařská dílna s Brusírnou Svislá trhlina u přístavby Brusírny Svislá a vodorovná trhlina Trhlina ve zdivu přístavby list číslo 22

23 Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovité věci Nevytápěné místnosti bývalého archivu Spojovací chodba se shody do prostor 1.NP Vstup do 1.NP budovy Prostory v 1.NP budovy Sklepní prostory budovy v 1.PP Schodiště pro vstup ze dvorní části Schodiště do 2.NP list číslo 23

24 Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovité věci Pokoj ve 2.NP Kuchyň ve 2.NP Pokoj ve 2.NP Koupelna ve 2.NP Schody do 3.NP Koupelna ve 3.NP Spíž ve 3.NP list číslo 24

25 Pokoj ve 3.NP Půda list číslo 25

26 List vlastnictví č. 424 PŘÍLOHA Č. 2 list číslo 26