Znalecký posudek č /2016

Transkript

1 Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec Otrokovice, Moravní 6224 mobil: Znalecký posudek č /2016 o obvyklé ceně nemovitých věcí pozemku parcelní číslo st. 8/4, jehož součástí je rodinný dům č.p. 404 a pozemku parcelní číslo 201/1 v katastrálním území Lanžhot, obec Lanžhot, okres Břeclav Objednatel posudku: PROKONZULTA a.s., IČ Křenová 299/ Brno Objednávka ze dne KSBR 28 INS / 2013 Účel posudku: ocenění nemovitých věcí v insolvenčním řízení Podle stavu ke dni (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní Otrokovice Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních v písemné formě a 1x v elektronické formě na CD. V Otrokovicích, dne 23. dubna 2016

2 A. Nález 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě požadavku objednatele. Úkolem znalce je: ocenění nemovitých věcí se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovité věci znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s nimi byly užívány Předmětem ocenění jsou nemovité věci pozemek parcelní číslo st. 8/4 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům č.p. 404 a pozemek parcelní číslo 201/1 zahrada v katastrálním území Lanžhot, obec Lanžhot, okres Břeclav. 2. Informace o nemovitosti: Adresa nemovitosti : Lanžhot, J. Wolkera 404/39 Kraj : Jihomoravský Okres : Břeclav Obec : Lanžhot Katastrální území : Lanžhot 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 20. dubna 2016 znalcem za účasti vlastníků, kteří poskytli informace o historii a technickém stavu objektu. 4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Lanžhot LV č ze dne ) Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz 3) Místní šetření znalce ze dne , fotodokumentace 4) Mapa města a okolí 5) Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců 6) Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových serverů 5. Použitá literatura: A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno D. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí je podkladem ocenění jednak: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. platné ke dni ocenění

3 Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Jelikož se jedná o nemovitost, jejíž pronájem není v místě obvyklý, metoda nebude aplikována. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Je třeba vycházet z průzkumu trhu a znalostí srovnatelných realizovaných prodejů. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č jsou manželé Ludmila Vizváryová, nar. dne , Václav Vizváry, nar. dne oba bytem Lanžhot, J. Wolkera 404/39 vlastníky (SJM) oceňovaných nemovitých věcí pozemku parcelní číslo st. 8/4 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 341,0 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p. 404 a pozemku parcelní číslo 201/1 zahrada o výměře 162,0 m 2 v katastrálním území Lanžhot, obec Lanžhot, okres Břeclav. 8. Přírodní katastrofy, radonové riziko: V lokalitě nehrozí sesuvy půdy. Dům se nachází v blízkosti říčky Kyjovka, dle sdělení vlastníka a orientační mapy záplavových území však nehrozí v místě záplavy, pouze je zde zvýšená hladina spodní vody. Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro lokalitu Lanžhot I. kategorie - nízké radonové riziko. 9. Věcná břemena, zátěže: Věcná břemena na oceňovaném majetku neváznou. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitostí dle tohoto posudku nezahrnují. Převod nemovitých věcí nepodléhá odvodu DPH. 10. Základní popis: Městečko Lanžhot leží na území okresu Břeclav a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Břeclav. Obec Lanžhot se rozkládá asi osm kilometrů jihovýchodně od Břeclavi. Trvalý počet obyvatel tohoto malého města je obyvatel. Protéká zde řeka Kyjovka. Městečko leží nedaleko hranice s Rakouskem a Slovenskem. Pro děti školního věku mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a mateřská škola slouží pro mladší děti. Pro využití volného času je v obci sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom zdei našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Lanžhot májí lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad, několik restaurací, obchody a základní služby. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Předmětem ocenění je částečně podsklepená přízemní stavba, která je zastřešena sedlovou střechou, bez využitého podkroví. Jedná se o řadový krajní dům, původní stavba starší 60-ti let prošla poměrně rozsáhlou rekonstrukcí. K domu náleží také vedlejší stavby zděné a dřevěné kůlny a dílny

4 Dopravní dostupnost Objekt je dopravně dostupný po nezpevněné obslužné komunikaci. Dům je přístupný po pozemku ve vlastnictví obce Lanžhot, na kterém je také možné parkování (nezpevněný přístup). Obec Lanžhot je napojena na síť silnic, které ji spojují s okolími obcemi a městy. Nejbližší zastávka meziměstské autobusové linky je vzdálena přibližně 500 m od domu, železniční stanice v obci je od domu vzdálena přibližně 1,7 km. Účel využití Stavba je v současné době využívaná k bydlení. 11. Pozemky Pozemky zapsané na LV č lze rozdělit na pozemek tvořící se stavbou domu jednotný funkční celek parcelní číslo 8/4, parcela číslo 201/1 tvoří zahradu u sousedního RD. Tato skutečnost vznikla mylným určením nemovitých věcí při prodeji v minulosti. Namísto pozemku parcelní číslo 201/1 užívají vlastníci domu čp. 404 pozemek parcelní číslo st. 8/7 jiného vlastníka a to včetně starého domu, který v severní části pozemku stojí. Pozemky jsou užívány v souladu s evidencí. Kopie katastrální mapy č.p. 404 katastrální území Lanžhot, obec Lanžhot, okres Břeclav. Pozemky zapsané na LV č s rodinným domem Obsah ocenění a) pozemky parcelní číslo st. 8/4 a 201/1 v katastrálním území Lanžhot, obci Lanžhot, okrese Břeclav b) RD č.p. 404 na pozemku p.č. st. 8/4 včetně příslušenství v katastrálním území Lanžhot, obci Lanžhot, okrese Břeclav 12. Popis objektů: a) pozemky parcelní číslo st. 8/4 a 201/1 v katastrálním území Lanžhot, obci Lanžhot, okrese Břeclav Pozemky, jež jsou předmětem ocenění, jsou v jednotném funkčním celku se stavbou RD, ovšem parcela 201/1 slouží vlastníkům jiného domu. Celková plocha je standardní. Území je rovinné, v místě je možnost napojení na městský vodovod, plynovod a síť el. energie. Pozemek parcelní číslo st. 8/4 je částečně zastavěn stavbou hlavní a stavbami vedlejšími, zbytek tvoří nádvoří před domem. Parcela 201/1 tvoří zahradu, která je však užívána spolu s vedlejším domem. Obec Lanžhot nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků. b) Stavba hlavní - RD č.p. 404 na pozemku p.č. st. 8/4 včetně příslušenství v katastrálním území Lanžhot, obci Lanžhot, okrese Břeclav Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 404 v obci Lanžhot, okrese Břeclav. Jedná se o řadovou přízemní částečně podsklepenou stavbu, zastřešenou sedlovou střechou, bez využívaného podkroví. Objekt byl původně součástí rozsáhlé hospodářské usedlosti, která byla v minulosti rozdělena na několik celků a od té doby se jedná o samostatný rodinný dům. Stáří původní stavby je přibližně 80 let, za dobu své existence však byla několikrát opravena a byly k ní přistavěny další části. Konstrukční systém stavby je stěnový, založeno na betonových základových pásech, izolovaných proti zemní - 4 -

5 vlhkost dodatečně. Stěny z cihel plných pálených v různých tloušťkách dodatečně z větší části zateplené chybí finální omítka, stropy dřevěné, opatřené dřevěným záklopem a omítnuté na rákos, v obytných místnostech stropy opatřené tepelnou izolací. Objekt je zastřešen dřevěným krovem, krytina keramické tašky, popřípadě plech, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu v běžném rozsahu. Okna plastová. Vstupní dveře plastové, vnitřní dveře v ocelových zárubních s křídly na bázi dřevní hmoty, plné i prosklené. Nášlapné vrstvy podlah v obytných prostorech keramická dlažba, popřípadě laminátové vlysy. Úprava fasády chybí, její část je opatřená dřevěným obkladem, vnitřní omítky štukové, část stěn interiéru rovněž obložena obkladem z palubek, v koupelně a kuchyni obklady v běžném rozsahu. Zdrojem vody je obecní vodovod, ohřev TUV pomocí elektrického bojleru umístěného v koupelně. Vytápění ústřední pomocí krbových kamen s vložkou, teplovodní systém s plechovými radiátory. Odvod splašků do vyvážecí jímky. Elektřina 230 V. Objekt není napojen na plyn. Vstup do objektu je po vnějších betonových schodech z nádvoří před domem. Zádveří navazuje na průchozí kuchyň s jídelním koutem, který vznikl uzavřením původní verandy. Z průchozí kuchyně je přístupný jeden neprůchozí pokoj v přistavěném, severovýchodním křídle domu, pod kterým je i sklep, z kuchyně je dále přístupný úzký průchozí obývací pokoj odkud vedou dveře do ložnice, koupelny vybavené vanou, umyvadlem, celek sdružen s WC. Z obývacího pokoje a ložnice vedou okna do kuchyně, chybí zde přímé osvětlení a větrání. Sklep i půda domu jsou přístupné pouze z nádvoří domu. Sklepní prostory se nachází pouze pod přistavěným severovýchodním křídlem. Příslušenství stavby hlavní tvoří vedlejší stavby zděná kůlna a dřevěná dílna, zhoršený technický stav, oplocení plechový plot, přípojky inženýrských sítí, plocha pod přenosný bazén a vyvážecí jímka. Oceňovaný dům obsahuje bytovou jednotku velikosti Příslušenství stavby tvoří přípojky inženýrských sítí, zděná kůlna, dřevěná dílna, oplocení a vyvážecí jímka. Název nemovitosti Počet pokojů 3 obytné pokoje Typ domu řadový Vlatnictví osobní Přízemní/Patrový přízemní Počet podlaží 1 Stav objektu dobrý Budova zděná Sklep částečně podsklepeno Garáž ne Parkovací stání ne Balkon ne Lodžie ne Terasa ne Bazén ano, přenosný Plocha pozemků 503,0 m2 Plocha zastavěná 102,3 m2 Plocha užitná 76,4 m2 GPS souřadnice N, E Energetická třída D Jednotka 3 + 1: Celková plocha bytové jednotky: 76,4 m 2 Plocha obytných místností: 65,9 m 2 Plocha sociálního zázemí: 6,3 m 2 Plocha komunikačních a ostatních prostor: 4,2 m 2 Plocha sklepních prostor: 12,2 m 2 Rodiný dům č.p. 404 v obci Lanžhot, okres Břeclav, řadový krajní, včetně pozemků zahrady, vedlejších staveb a bazénu Při prohlídce na objektu byly zjištěny následující vady a nedodělky: Technický stav je celkově dobrý, najdeme zde však mnoho nedodělků. Fasáda domu je z větší části zateplena polystyrenem, ten však není opatřen stěrkou ani finální omítkou. V zádveří najdeme nedodělky v obkladu stěn. Dům je však zcela funkční a využíván plně k bydlení. Ve sklepě dochází k vzlínání vlhkosti vinou vysoké hladiny podzemní vody v místě

6 B. Posudek: Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitostí je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obecnou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. a) pozemky parcelní číslo st. 8/4 a 201/1 v katastrálním území Lanžhot, obci Lanžhot, okrese Břeclav Výpočet ceny pozemků - stanovení ceny dle 3, 4 vyhlášky Pozemky parelní číslo st. 8/4 a 201/1 Obec Katastrální území Lanžhot Lanžhot Počet obyvatel Kraj Malý lexikon obcí ČR Jihomoravský Základní cena příloha č. 2, tab. 1 ZCv Kč/m Plocha pozemků P m2 503 Znak Popis zn. Úprava ceny pozemku, tabulka č. 2 přílohy č. 2 vyhlášky Číslo Popis V1 O1 Počet obyvatel II obyvatel 0,80 O2 Význam obce IV. ostatní obce 0,60 O3 Poloha obce II. sousedí s Břeclaví 1,03 O4 Tech. infrastruktura I. kompletní 1,00 O5 Dopravní obslužnost II. železniční a autobusová zastávka 0,95 O6 Občanská vybavensot II. rozšířená vybavenost 0,98 Základní cena pozemku ZC 640 Index trhu s nemovitými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky 1 Situace na trhu I. poptávka nižší než nabídka -0,06 2 Vlastnické vztahy III. stejný vlastník 3 Změny v okolí II. bez vlivu 4 Vliv právních vztahů II. bez vlivu 5 Ostatní neuvedené II. bez dalších vlivů 6 Povodňové riziko IV. zanedbatelné riziko 1,00 It 0,94 Index omezujících vlivů pozemku, tabulka č. 2 příloha č. 3 vyhlášky Io 1,00 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky 1 Druh a účel užití stavby I. rezidenční nad 2000 obyvatel 1,00 2 Převažující zástavba I. rezidenční 0,04 3 Poloha v obci II. navazuje na střed 0,02 4 Možnost napojení II. některé sítě v obci -0,10 5 Občanská vybavenost I. je dostupná 6 Dopravní dostupnost IV. příjezd po nezpevň., dobré park. -0,02 7 Hromadná doprava II. zastávka do 1000 m od domu -0,03 8 Výhodnost pro komerci II. bez možnosti 9 Obyvatelstvo II. bezproblémové 10 Nezaměstnanost I. zvýšená -0,01 11 Vlivy neuvedené II. bez dalších vlivů Ip 0,90 Cena pozemků CP = ZC*It*Io*Ip*P ,32-6 -

7 b) Stavba hlavní - RD č.p. 404 na pozemku p.č. st. 8/4 včetně příslušenství v katastrálním území Lanžhot, obci Lanžhot, okrese Břeclav OP obestavěný prostor OP = (4,0 * 5,5 * 1,9) + (4,0 * 5,5 * 2,6) + (7,8 * 10,3 * 3,2) + (4,0 * 5,5 * 2,2 * 0,5)+ (5,0 * 10,3 * 2,2 * 0,5) = 436,94 m 3 Výpočet ceny rodinného domu - stanovení ceny dle 35 vyhlášky Rodinný dům č.p. 404 Obec Katastrální území Lanžhot Lanžhot Malý lexikon obcí ČR Jihomoravský příloha č. 24 ZC Kč/m OP m2 436,94 Počet obyvatel Kraj Základní cena Obestavěný prostor Konstrukce a vybavení RD, rekr. chalup a domků příloha 20a, tabulka č. 2 Znak Popis zn. Číslo Popis V1 1 Druh stavby II. řadový 2 Provedení obv. stěn IV. zděné, zateplené 0,04 3 Tl. obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost II. do 2 0,01 5 Napojení na veř. sítě III. elektro, voda, septik 6 Vytápění III. ústřední 7 Zákl. příslušenství III. úplné standardní 8 Ostatní vybavení I. bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. standardního rozsahu 10 Vedlejší stavby III. zděná a dřevěná dílna, bazén 0,10 11 Pozemky II. od 300 do 800 m2 12 Jiné kriterium III. bez vlivu na cenu 0,15 Stáří staby 60 s = 1-5*y 0,70 13 Stav II. stavba v dobrém stavu 1,00 Iv 0,81 Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky It 0,94 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky Ip 0,90 Cena stavby celkem C = OP*ZC*Iv*It*Ip ,58 Administrativní cena dle předpisu č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. - rekapitulace cen objektů: pol. objekt kat. území obec jednotka cena a) pozemky st. 8/4 a 201/1 Lanžhot Lanžhot Kč ,32 c) RD č.p. 404 s příslušenstvím Lanžhot Lanžhot Kč ,58 Cena nemovitých věcí ,90 Administrativní cena nemovitých věcí ke dni ocenění (zaokrouhleno) Kč 2. Zjištění hodnoty nemovité věci metodou porovnání Předmětem ocenění je rodinný dům v obci Lanžhot, okres Břeclav. Posuzovaný dům je řadovou, částečně podsklepenou stavbou. Je zastřešen sedlovou střechou, podkroví není využívané. Původně se jednalo o - 7 -

8 součást rozsáhlejšího hospodářského areálu, ten byl rozdělen na jednotlivé celky, posuzovaná stavba byla před pěti léty modernizována a přestavěná do současné podoby. Toto je zřetelné i na dispozici domu, která je poněkud atypická, zvláště proto, že původní veranda domu se stavebními úpravami stala kuchyní, do které vedou okna z místností původní části stavby. Dům je však v dobrém technickém stavu a je na něm vidět pravidelná údržba. Nabídka rodinných domů v obci Lanžhot výrazně převyšuje poptávku, z inzerce realitních kanceláří vybírám následující příklady: Příklad 1.: k prodeji rodinný dům 4+1, s přístavbou o rozloze 385 m2, v obci Lanžhot. Jedná se o prostorný dům, který prošel značnou rekonstrukcí. Dům je členěn na přízemí a první patro. V prvním patře se nachází dva průchozí pokoje s výhledem do dvora domu a na krajinu. V přízemí je kompletně zrekonstruovaná nová koupelna s vanou i sprchovým koutem. Výhodou koupelny je, že přímo na ni navazuje místnost určená pro pračku,sušičku a případně další vybavení. Toaleta není součástí koupelny ale je samostatně. Kuchyně je spojena s obývacím pokojem. Z kuchyně je francouzské okno přímo na venkovní terasu. Za obývacím pokojem jsou ještě další tři místnosti, jídelna,ložnice a menší šatna. Vytápění celého domu je pomocí krbových kamen, které jsou v obývacím pokoji. Střecha nad obytnou částí domu je kompletně nová. Komín na střeše je také nový. Dům je nově zateplen a v celém domě je nová elektřina. Půdu je možné zrekonstruovat a využít na bydlení.součástí domu je i přístavba, ve které jsou dvě místnosti, opět kompletně zrekonstruovány. Tyto místnosti je možné využít také k bydlení. Každá z místností je o rozloze 17 m2. V přístavbě je také sklep a kůlna.na dvoře domu se nachází studna. Dům je poslední v ulici, tudíž jeho velkou výhodou je klid a soukromí. Před domem je rozsáhlá udržovaná travnatá plocha.dům se dá využít na bydlení nebo jako chalupa díky dobré dostupnosti. Nabídka prodeje sousedního domu, se kterým je ve skutečnosti užíván posuzovaný pozemek parcelní číslo 201/1. Jedná se stavbu větší, obsahující byt o větší ploše, interiér byl kompletně rekonstruován, některé části jsou však stále nedokončené. Příklad 2.: Předmětem prodeje je soubor nemovitého majetku:- pozemek p.č. St zastavěná plocha a nádvoří, evidovaná výměra 245 m2, způsob využití - zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Lanžhot, č.p. 295, bydlení Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 35 vše zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Břeclav, pro obec a k.ú. Lanžhot, na LV č Jedná se o řadový, přízemní, nepodsklepený rodinný dům rozdělený na dvě části - starší a novější. K domu patří oplocená, velmi malá zahrada. Přístup k nemovité věci je po místní zpevněné komunikaci ze dvou stran, z ulice J. Wolkera a z nepojmenované ulice. Starší část rodinného domu: Konstrukce budovy je zděná z pálených i nepálených cihel a její stavebně-technický stav je odpovídající špatné údržbě. Budova je z roku V domě se nachází chodba 16,63 m2 a světnice 24,15 m2. Na podlaze v chodbě je betonová dlažba a ve světnici je prkenná podlaha. Užitná plocha domu je 40,78 m2. Novější část rodinného domu: Konstrukce budovy je zděná a její stavebně-technický stav je odpovídající velmi dobré údržbě. Budova je po kompletní rekonstrukci z roku SFasáda domu je zateplená. V novější části domu se nachází byt o velikosti 2+kk rozdělený na předsíň 4,63 m2, koupelnu se sprchovým koutem a WC 3,58 m2, obývací pokoj s kuchyňským koutem 25,67 m2 a pokoj 16,20 m2. Na podlahách v místnostech je keramická dlažba (předsíň, koupelna, obývací pokoj s kk) a plovoucí podlaha (pokoj). Příslušenstvím nemovité věci je kůlna. Z inženýrských sítí je nemovitá věc napojena na přípojku elektřiny, kanalizace a plynovodu. Voda je získávána z vlastní studny. Vytápění budovy je lokální plynové. Ohřev teplé vody zajišťuje el. bojler

9 Další z nabídek domů obdobné velikosti v obci Lanžhot. V tomto případě se jedná a dům v mírně horším technickém stavu s minimálním pozemkem zahrady. Příklad 3.: Nabízíme prodej staršího rodinného domu v řadové zástavbě. Cihlový dům je podsklepený, suchý. Sedlová střecha, dřevěné krovy v dobrém stavu. Za domem nádvoří, užívané jako uzavřený dvůr a zahrada se vzrostlými stromy, přístupná i ze zadní strany po zpevněné komunikaci. Dům napojen na in. sítě. Topení plynové, obecní vodovod, napojení na kanalizaci. Okna dřevěná. Veškerá občanská vybavenost ve obci. Stavba z roku 1959 ve stavu před rekonstrukci, plocha pozemků velmi malá, ve dvoře rovněž četné vedlejší stavby, zahrada v zásadě chybí. Využitelná plocha v domě dvojnásobná, stav před zásadní rekonstrukci. Dispoziční řešení místností mnohem lepší, všude přímé osvětlení i větrání. Nabídka rodinných domů v obci Lanžhot je zajímavá tím, že asi pět nabízených domů má společné rysy s posuzovaným domem. Především malá plocha pozemků, malá využitelná plocha staveb a podle stavu objektů se požadovaná cena pohybuje od cca 800 tis. do 1,8 mil. Poslední částka je požadovaná za sousední dům, přičemž vlastníci stavby posuzované byli přesvědčení, že se objekt nabízí jen za 1,5 mil. Kč. Nelze zapomínat, že ve všech příkladech se jedná o cenu požadovanou, nikoliv sjednanou. Poptávka po rodinných domech zde není příliš velká, přesto že obec Lanžhot sousedí s okresním městem Břeclav, v tomto regionu není příliš mnoho pracovních příležitostí. Posuzovaný dům je celkově v dobrém stavu. Na jeho dispozici, která je atypická, je zřejmé, že stavba byla vytvořena množstvím přestaveb a přístaveb, které nejsou zcela homogenní. Nenajdeme zde však žádné poruchy, které by bránily užívání domu. Negativně cenu ovlivňuje nevyřešený problému s vlastnictvím - 9 -

10 pozemků, které s jiným domem jsou zaměněné a neodpovídají faktickému stavu, jak jsou pozemky užívány, k posuzovanému domu navíc vede jen příjezd po trávě bez možnosti vjezdu do dvora a i bez možnosti parkování v garáži či pod přístřeškem. Tyto stavby by musely stát na pozemku obce. Původně úzká stavba doplněná o verandu přestavěnou na kuchyň má i další nevýhodu nepřímé osvětlení a větrání jak obývacího pokoje, tak ložnice. Celková obytná plocha je malá, odpovídá menšímu bytu Jen díky tomu, že vlastníci pozemku parcelní číslo st. 8/4 užívají parcelu st. 8/7 mají přístup ke svému domu a relativně velkou plochu zahrady spojené se dvorem. Stav je ale nutno uvézt do souladu, což s sebou ponese nejenom náklady, ale je nutná i vůli vlastníka příslušného domu ke sjednání nápravy, který užívá posuzovaný pozemek 201/1. S ohledem na výše uvedené určuji cenu posuzovaného souboru nemovitých věcí metodou srovnání ke dni ocenění ve výši Cena nemovitých věcí určená porovnáním Kč C. Závěr cena nemovitých věcí: Administrativní cena Kč Cena určená metodou porovnání Kč Obvyklou cenu posuzovaných nemovitých věcí zapsaných na LV č. 1066, tj. pozemku parcelní číslo st. 8/4 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům č.p. 404 a pozemku parcelní číslo 201/1 zahrada v katastrálním území Lanžhot, obec Lanžhot, okres Břeclav, vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy: jedenmiliontřistapadesáttisíckorunčeských 1,350.00Kč V Otrokovicích, dne 23. dubna 2016 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem /2016 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 79/

11 Mapové podklady: Stavba rodinného domu č.p. 404, katastrální území a obec Lanžhot, okres Břeclav. Fotodokumentace: Rodinný dům č.p. 404, pohled z nádvoří před domem. Pohled na zděnou kůlnu, dřevěnou dílnu a bazén před domem. Průchozí kuchyně vybavena plynovým sporákem zdrojem plynu je přenosná bomba; neprůchozí pokoj v přistavěné části domu

12 Koupelna s vanou, umyvadlem a WC, nad WC umístěn el. bojler pro ohřev TUV; krbová kamna umístěná v obývacím pokoji, která slouží jako zdroj tepla pro teplovodní systém ústředního vytápění. List vlastnictví: