ZNALECKÝ POSUDOK č. 172 / 2014

Transkript

1 Znalec: Ing. Jozef Zahradník, Okružná 784 / 28, Poprad, znalec, odbor: Stavebníctvo, odvetvia: Odhad hodnoty nehnuteľností, Pozemné stavby, tel Zadávateľ: DUPOS dražobná, spol. s r.o., Tamaškovičova 17, Trnava, IČO: , IČDPH:SK Číslo spisu (objednávky): Písomná objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK č. 172 / 2014 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty majetku pre účely konania verejnej dražby: Rodinný dom s príslušenstvom s.č na pozemku parc. č. KN-C 1990/2 k.ú. Stará Ľubovňa a pozemky p.č. KN-C 1990/1 a 1990/2 k.ú. Stará Ľubovňa. Počet strán (z toho príloh): 28 (10) Počet odovzdaných vyhotovení: 4 V Poprade dňa

2 - 2 - I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty majetku pre účely konania verejnej dražby: Rodinný dom s príslušenstvom s.č na pozemku parc. č. KN-C 1990/2 k.ú. Stará Ľubovňa a pozemky p.č. KN-C 1990/1 a 1990/2 k.ú. Stará Ľubovňa. 2. Dátum vyžiadania posudku: Písomná objednávka zo dňa Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný - dátum rozhodujúci pre zistenie stavebnotechnického stavu ohodnocovanej nehnuteľnosti: dátum miestnej obhliadky nehnuteľnosti 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku: 5.1 Podklady dodané zadávateľom: Rozhodnutie povolenie užívať stavbu RD zo dňa , právoplatnosť nadobudlo dňa , vydalo Mesto Stará Ľubovňa pod číslom: 9627/05-OV-Da - kópia Schematický nákres prízemia - kópia 5.2 Podklady obstarané znalcom: Výpis z LV č k.ú. Stará Ľubovňa, vytvorený cez katastrálny portál dňa Informatívna kópia z mapy k.ú. Stará Ľubovňa zo dňa Overenie, zameranie a porovnanie skutkového stavu s predloženou schémou prízemia, zistené pri obhliadke Fotodokumentácia a polohopis 6. Použité právne predpisy: 6.1 Zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch, prekladateľoch 6.2 Vyhláška MS SR č.605/2008 Z.z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky č. 626/2007 Z.z. 6.3 Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vypracoval Ing. Marián Vyparina a kol. ÚSI Žilinská univerzita, 2. vydanie Zákon č.50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov 6.5 Vyhláška 254/2010, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov 6.6 Programové vybavenie HYPO - verzia 12.01, vypracoval KROS s.r.o. Žilina v spolupráci s ÚSI Žilina 7. Osobitné požiadavky zadávateľa: Znalecký posudok odovzdať v štyroch písomných vyhotoveniach vrátane farebnej fotodokumentácie, 2 x CD.

3 - 3 - II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE 1.1 Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydal ÚSI ŽU 2001, v cenovej úrovni IV/1996. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok Vlastnícke vzťahy: Výpis z LV č k.ú. Stará Ľubovňa, vytvorený cez katastrálny portál dňa Časť A: MAJETKOVÁ PODSTATA Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape p.č. 1990/1 o výmere 188 m 2 - zastavané plochy a nádvoria p.č. 1990/2 o výmere 96 m 2 - zastavané plochy a nádvoria Stavby Rodinný dom, súpisné číslo 1710, na parcele č. KN-C 1990/2 Časť B: VLASTNÍCI A INÉ OPRÁVNENÉ OSOBY 1. Hlaváč Dušan r. Hlaváč, nar , Janka Kráľa 35/294, Stará Ľubovňa, spoluvlastnícky podiel 1/1 Poznámka: Upovedomenie Ex 349/2013 o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosti vlastníka zo dňa , od Exekútorského úradu Kežmarok, Hlavné námestie 34, súdna exekútorka JUDr. Mária Hlaváčová - P 1135/ /13 Poznámka: Upovedomenie EX 1645/2013 o spôsobe vykonania exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosti vlastníka zo dňa , od Exekútorského úradu Bardejov, Radničné námestie 15, súdny exekútor Mgr. MVDr. Pavol Kovaľ - P 84/ /14 Poznámka: Oznámenie č. 0015/2013 o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom DPS financial consolting, s.r.o., IČO: , Mikoviního 10, Trnava, formou dobrovoľnej dražby - P 628/14-600/14 Titul nadobudnutia: Darovacia zmluva V 925/99-883/99, Stavebné povolenie čj.2001/00783 Gá - 517/05, Titul nadobudnutia: Rozhodnutie č. 32/06 o určení súpisného čísla zo dňa Z 788/06-604/06 Časť C: ŤARCHY 1 Exekučný príkaz Ex 1487/12 na zriadenie exekučného záložného práva zo dňa od Exekútorského úradu Kynceľová, súdny exekútor JUDr. Roman Fogta, Kynceľová 77 - P 630/12-733/12

4 - 4-1 Záložné právo v prospech DPS financial consulting, s.r.o., IČO: , so sídlom Mikovíniho 10, Trnava podľa zmluvy V 429/05-517/05 a zmluvy o postúpení pohľadávok zo dňa /13 1 Exekučný príkaz Ex 349/2013 na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosti vlastníka zo dňa , od Exekútorského úradu Kežmarok, Hlavné námestie 34, súdna exekútorka JUDr. Mária Hlaváčová - P 1136/ /13 1 Exekučný príkaz EX 1645/2013 na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosti vlastníka zo dňa , od Exekútorského úradu Bardejov, Radničné námestie 15, súdny exekútor Mgr. MVDr. Pavol Kovaľ - P 85/ /14 1 Exekučný príkaz Ex 4802/12 zo dňa na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosti vlastníka, od Exekútorského úradu Prešov, Hlavná 15, súdna exekútorka JUDr. Hildegarda Laclavíková - P 192/14-154/14 Iné údaje: Záznam č.725/ /04 Poznámka: Bez zápisu 1.3. Obhliadka a zameranie nehnuteľnosti: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením a zameraním nehnuteľnosti bola vykonaná dňa za účasti majiteľa nehnuteľnosti, pričom boli zistené všetky skutočnosti potrebné pre vypracovanie znaleckého posudku. 1.4 Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutočným stavom: Schematický pôdorys prízemia rodinného domu bola objednávateľom posudku predložený. Skutkový stav bol zistený meraním, je totožný s predloženou schémou a je zakreslený v prílohe tohto znaleckého posudku. Právna dokumentácia súhlasí so skutkovým stavom. 1.5 Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľnosti v súlade s dokladmi o vlastníctve: p.č. KN-C 1990/1, k.ú. Stará Ľubovňa o výmere 188 m 2 Zastavané plochy a nádvoria, vedený na LV č. 3988, spoluvlastnícky podiel 1/ p.č. KN-C 1990/2, k.ú. Stará Ľubovňa o výmere 96 m 2 Zastavané plochy a nádvoria, vedený na LV č. 3988, spoluvlastnícky podiel 1/ rodinný dom s.č na parcele KN-C 1990/2 k.ú. Stará Ľubovňa, vedený na LV č. 3988, spoluvlastnícky podiel 1/1 1.6 Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú vlastnícky podložené: Neboli zistené. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom: RD s.č k.ú. Stará Ľubovňa POPIS STAVBY Ohodnocovaný rodinný dom s.č sa nachádza na parcele KN-C 1990/2, je situovaný v zastavanom území okresného Mesta Stará Ľubovňa, v zástavbe rodinných domov, v katastrálnom území Stará Ľubovňa. Nachádza sa pri mestskej asfaltovej komunikácii, ktorá spája zástavbu rodinných domov s centrom mesta Stará Ľubovňa, jedná sa o samostatne stojaci rodinný dom s príslušenstvom s dvorom. Objekt je postavený na rovinatom pozemku, je napojený na verejnú el. sieť, vodovod a kanalizáciu cez pozemok iného vlastníka. Rodinný dom je prízemný, nepodpivničený s podstrešným priestorom. Vstup do rodinného domu je zo severozápadnej strany z dvora na prízemí.

5 - 5 - Stavba rodinného domu bola daná do užívania v roku 2005 na základe rozhodnutia povolenia užívať stavbu (viď. príloha č. 4 tohto znaleckého posudku) o čom svedčí aj konštrukčné a materiálové riešenie a stupeň opotrebovanosti prvkov dlhodobej a krátkodobej životnosti ohodnocovaného rodinného domu. Ohodnocovaný rodinný dom je v pôvodnom stave, je v primeranom stavebno technickom stave. Vzhľadom na materiálovo konštrukčné riešenie a vzhľadom na spôsob udržiavania, udávam životnosť objektu na 80 rokov. POPIS PODLAŽÍ 1. Nadzemné podlažie Dispozične sa tu nachádza hlavný vstup do rodinného domu, vstupná chodba, obývacia izba, spálňa prístupná zo obývacej izby, kuchyňa, izba prístupná z kuchyne, kúpeľňa s WC a kotolňa. Z chodby je vstup do podstrešného priestoru cez provizórne schodisko. Rodinný dom je založený na betónových základových pásoch s vodorovnou izoláciou proti zemnej vlhkosti s podmurovkou z betónu s vonkajšou povrchovou úpravou prírodný kamenný obklad z okruhliakov, obvodové murivo murované z plynosilikátových tvárnic hrúbky 400 mm, priečky murované z tehál, vnútorné omietky stien a stropov hladké štukové, strop drevený trámový s rovným podhľadom, krov drevený väznicový sedlový so strešnou krytinou z azbestocementových vlnitých dosiek bez strešných zvodov a žľabov, klampiarske konštrukcie vonkajších parapetných dosiek nie sú zrealizované, vonkajšia povrchová úprava stien štuková hrubá omietka zo severovýchodnej strany objektu nedokončená, vnútorné interiérové dvere hladké plné alebo presklené, osadené do oceľových zárubní, vstupné dvere do rodinného domu drevené laťkové, okná drevené zdvojené s dreveným ostením s vnútornými parapetnými doskami drevenými, podlaha v chodbe a v kúpeľni keramická dlažba, v kotolni hladený cementový poter, v ostatných miestnostiach plávajúca LAMINO podlaha, vykurovanie je teplovodné z kotolne, vnútorné rozvody vykurovania z rúr oceľových, vykurovacie telesá oceľové doskové KORAD, podomietková svetelná a motorická elektroinštalácia s automatickým istením, vnútorné rozvody teplej a studenej vody z pozinkovaných rúr, vnútorný rozvod kanalizácie z rúr plastových, v kotolni sa nachádza stacionárny kotol na tuhé palivo a závesný elektrický zásobník na ohrev TÚV, v kuchyni sa nachádza sektorová kuchynská linka na báze dreva o celkovej dĺžke 4,2 bm so samostatným elektrickým sporákom s elektrickou rúrou, zabudované plynová varná platňa na propán-bután s odsávačom pár, nerezový drez s odkvapkávačom so stojankovou drezovou pákovou nerezovou batériou, v kúpeľni keramický obklad stien po strop, v kúpeľni obmurovaná plastová rohová vaňa s nástennou vaňovou pákovou nerezovou batériou so sprchovacou hlavicou, závesné keramické umývadlo so stojankovou umývadlovou pákovou nerezovou batériou, keramická WC KOMBI misa s keramickou splachovacou nádržkou. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP ,500*9,100 95,55 120/95,55=1,256 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Vysled. 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou ,0 izoláciou

6 - 6-3 Podmurovka 3.1.c nepodpivničené - priem. výška do 50 cm - z lomového ,0 kameňa, betónu, tvárnic 4 Murivo 4.2.d murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v ,0 skladobnej hrúbke nad 30 do 40cm 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) ,0 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené ,0 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové ,0 8.3 väznicové sedlové, manzardové ,0 10 Krytiny strechy na krove 10.4.b azbestocementové šablóny na latách, vlnité dosky ,0 14. Fasádne omietky 17 Dvere 14.1.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 2/ hladké plné alebo zasklené ,0 18 Okná 18.3 dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. s trojvrstv ,0 zasklením 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino ,0 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby ,0 24 Ústredné vykurovanie 24.1.a teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi ,0 hliníkové, liatinové 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická ,0 30 Rozvod vody 30.1.b z pozinkovaného potrubia len studenej vody ,0 Spolu ,0 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) ,0 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný ,0 s ústredným vykurovaním (1 ks) 35 Zdroj vykurovania 35.1.b kotol ústredného vykurovania na tuhé palivá (1 ks) ,0 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo ,0 varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) 36.3 plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks) , odsávač pár (1 ks) , drezové umývadlo nerezové alebo plastové s ovládaním uzáveru sifónu alebo odkvapkávačom na zeleninu, zabudovaným ,0 odpadkovým košom a pod. (1 ks)

7 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter ,0 rozvinutej šírky) (4.2 bm) 37 Vnútorné vybavenie 37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) , umývadlo (1 ks) ,0 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) , pákové nerezové (2 ks) , splachovací s umývadlom (1 ks) ,0 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) , vane (1 ks) , kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) ,0 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) ,0 Spolu ,0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Podlažie 1. NP Výpočet RU na m 2 ZP dokončeného podlažia ( * 1,256)/30,1260 Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota nedokončeného podlažia ( * 1,256)/30,1260 dokončeného podlažia [Eur/m 2 ] RU Hodnota 253,14 251,94 RU nedokončeného podlažia [Eur/m 2 ] TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,25 88,75 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 253,14 Eur/m 2 *95,55 m 2 *2,235*1, ,12 Východisková hodnota nedokončeného 251,94 Eur/m 2 *95,55 m 2 *2,235*1, ,86 podlažia Technická hodnota 88,75% z , ,04 Dokončenosť stavby: (53 802,86Eur / ,12Eur) * 100 % = 99,53 % 2.2 VONKAJŠIE ÚPRAVY Vonkajšia úprava: Vodovodná prípojka Jedná sa o vodovodnú prípojku od verejného vodovodu situovaného v asfaltovej komunikácii juhovýchodne od rodinného domu po napojenie rodinného domu. Vodovodná prípojka bola podľa vyjadrenia majiteľa nehnuteľnosti zrealizovaná a daná do užívania v roku 2005, o čom svedčí aj materiálovo - technické

8 - 8 - riešenie, je z rúr PVC DN 25 o celkovej dĺžke 10,40 bm, uvažovanej iba od rodinného domu po hranicu susednej parcely. Vzhľadom na materiálovo - technické riešenie a spôsob udržiavania, udávam životnosť na 40 rokov. Prípojka je vedená cez cudzí pozemok parcelu č ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 Eur/bm Počet merných jednotiek: 10,40 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka ,50 77,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 10,4 bm * 41,49 Eur/bm * 2,235 * 1,00 964,39 Technická hodnota 77,50 % z 964,39 Eur 747, Vonkajšia úprava: Vodomerná šachta Jedná sa o vodomernú šachtu situovanú severovýchodne od rodinného domu. Vodomerná šachta bola podľa vyjadrenia majiteľa nehnuteľnosti zrealizovaná a daná do užívania v roku 2005, o čom svedčí aj materiálovo - technické riešenie, je zo železobetónových skruží s oceľovým poklopom. Vzhľadom na materiálovo - technické riešenie a spôsob udržiavania, udávam životnosť na 40 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 Eur/m3 OP Počet merných jednotiek: 3,14*0,50*0,50*1,00 = 0,79 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodomerná šachta ,50 77,50

9 - 9 - VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 0,79 m 3 OP * 254,27 Eur/m3 OP * 2,235 * 1,00 448,95 Technická hodnota 77,50 % z 448,95 Eur 347, Vonkajšia úprava: Kanalizačná prípojka Jedná sa o kanalizačnú prípojku od verejného rozvodu kanalizácie situovaného v asfaltovej komunikácii juhovýchodne od rodinného domu po napojenie rodinného domu. Kanalizačná prípojka bola podľa vyjadrenia majiteľa nehnuteľnosti zrealizovaná a daná do užívania v roku 2005, o čom svedčí aj materiálovo - technické riešenie, je z rúr PVC DN 150 o celkovej dĺžke 10,40 bm, uvažovanej iba od rodinného domu po hranicu susednej parcely. Vzhľadom na materiálovo - technické riešenie a spôsob udržiavania, udávam životnosť na 40 rokov. Prípojka je vedená cez cudzí pozemok parcelu č ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 Eur/bm Počet merných jednotiek: 10,40 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka ,50 77,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 10,4 bm * 28,38 Eur/bm * 2,235 * 1,00 659,66 Technická hodnota 77,50 % z 659,66 Eur 511, Vonkajšia úprava: Elektrická prípojka Jedná sa o NN elektrickú prípojku od rozvodu verejnej elektrickej siete situovanej pri asfaltovej komunikácii juhovýchodne od rodinného domu, po napojenie rodinného domu. Elektrická prípojka bola podľa vyjadrenia majiteľa nehnuteľnosti zrealizovaná a daná do užívania v roku 2005, o čom svedčí aj materiálovo - technické riešenie je zemná jeden kábel Al 4x16 o celkovej dĺžke 19,0 bm, uvažovanej iba od rodinného domu po hranicu susednej parcely. Vzhľadom na materiálovo - technické riešenie a spôsob udržiavania, udávam životnosť na 40 rokov. Prípojka je vedená cez cudzí pozemok parcelu č ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.j) kábelová prípojka zemná Al 4*16 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia

10 Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 445/30,1260 = 14,77 Eur/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 8,86 Eur/bm Počet merných jednotiek: 19,00 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Elektrická prípojka ,50 77,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 19 bm * (14,77 Eur/bm + 0 * 8,86 Eur/bm) * 2,235 * 1,00 627,21 Technická hodnota 77,50 % z 627,21 Eur 486, Vonkajšia úprava: Spevnená plocha pred vstupom do RD Jedná sa o spevnenú plochy pred vstupom do RD. Spevnená plocha bola podľa vyjadrenia majiteľa nehnuteľnosti zrealizovaná a daná do užívania v roku 2005, o čom svedčí aj materiálovo - technické riešenie je z monolitického betónu hrúbky 150 mm. Vzhľadom na materiálovo - technické riešenie a spôsob udržiavania, udávam životnosť na 40 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.b) Do hrúbky 150 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 330/30,1260 = 10,95 Eur/m2 ZP Počet merných jednotiek: 1,15*1,55 = 1,78 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Spevnená plocha pred vstupom do RD Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] ,50 77,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 1,78 m 2 ZP * 10,95 Eur/m2 ZP * 2,235 * 1,00 43,56 Technická hodnota 77,50 % z 43,56 Eur 33,76

11 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota Technická [Eur] [Eur] RD s.č k.ú. Stará Ľubovňa , ,04 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 964,39 747,40 Vodomerná šachta 448,95 347,94 Kanalizačná prípojka 659,66 511,24 Elektrická prípojka 627,21 486,09 Spevnená plocha pred vstupom do RD 43,56 33,76 Celkom za Vonkajšie úpravy 2 743, ,43 Celkom: , ,47 hodnota 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY Definícia všeobecnej hodnoty majetku podľa 2 odsek g vyhlášky 492/2004 Z.z. Všeobecnou hodnotou majetku je výsledná objektivizovaná hodnota majetku, ktorá je znaleckým odhadom najpravdepodobnejšej ceny hodnoteného majetku ku dňu ohodnotenia v danom mieste a čase, ktorú by tento mal dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Vypočíta sa podľa základného vzťahu VŠH B = TH. k PD [Eur], kde TH technická hodnota rodinného domu [Eur], k PD koeficient polohovej diferenciácie vyjadrujúci vplyv polohy a ostatných faktorov vplývajúcich na všeobecnú hodnotu v mieste a čase [-]. a) Analýza polohy nehnuteľností: Nehnuteľnosť sa nachádza v zastavanom území okresného mesta Stará Ľubovňa, na ulici Janka Kráľa, v zástavbe rodinných domov štandardného prevedenia, realizovanej v rámci komplexnej bytovej výstavby situovanom južne od centra obce s počtom obyvateľov cca Cesta do centra mesta autom cca 5 min. Obec Nová Ľubovňa je napojená na cestnú verejnú dopravu. Nezamestnanosť v meste Stará Ľubovňa je do 20 %, v lokalite je možnosť napojenia na všetky inžinierske siete. V Meste Stará Ľubovňa je kompletná občianska vybavenosť, okresný úrad, pošta, základná škola, kompletná obchodná sieť, nákupné centrá KAUFLAD, BILLA, LIDL. Orientácia obytných miestností je prevažne na juhovýchod. V okolí vo vzdialenosti do 1000 m sa nachádza oddychová lokalita. RD je veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom s dvorom, s dobrým dispozičným riešením na rovinatom pozemku. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti a dopytu po nehnuteľnosti v danom mieste a čase, vzhľadom na danú lokalitu a iné ekonomické faktory, vývoj cien nehnuteľností v danom mieste a čase a vzhľadom na začatom výkone záložného práva formou dobrovoľnej dražby, znižujem priemernú hodnotu koeficientu polohovej diferenciácie pre danú lokalitu a daný typ nehnuteľnosti z východiskovej hodnoty 0,40, o hodnotu 0,10 t.j. Kpd=0,30. b) Analýza využitia nehnuteľností: Ohodnocovaný rodinný dom je v pôvodnom stave, primerane udržiavaný, je vhodný pre ďalšie dlhodobé využívanie na bývanie. Iné využitie sa nedá predpokladať.

12 c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Riziká spojené s využívaním nehnuteľnosti neboli zistené. Riziková je skutočnosť, že prístup ku rodinnému domu je len cez pozemok iného vlastníka, ktorý nie je právne ošetrený - zapísaný ako vecné bremeno v aktuálnom liste vlastníctva. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,3 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,600) 0,900 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,600 III. trieda Priemerný koeficient 0,300 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,165 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,300-0,270) 0,030 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha v I dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší V. 0, ,39 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru 2 obce časti obce nevhodné k bývaniu situované na okraji IV. 0, ,95 obce 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje rozsiahlu opravu, IV. 0, ,32 rekonštrukciu 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0, ,30 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti znižujúce cenu nehnuteľnosti - nevhodné IV. 0, ,99 príslušenstvo (chlievy, maštale a pod.) 6 Typ nehnuteľnosti veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším I. 0, ,00 zázemím, s výborným dispozičným riešením. Pracovné možnosti obyvateľstva - miera 7 nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v dosahu dopravy IV. 0, ,49 nad 30 minút, nezamestnanosť do 20 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby malá hustota obyvateľstva I. 0, ,40 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JZ - JV II. 0, ,00 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone I. 0, ,40 do 5% Výsledok k PDI *v I

13 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, III. 0, ,10 kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica a autobus III. 0, ,10 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť II. 0, ,00 obchodov a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, ,40 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby 16 bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0, ,40 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,40 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok IV. 0, ,16 súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,12 19 Názor znalca veľmi problematická nehnuteľnosť V. 0, ,60 Spolu ,51 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 60,51/ 180 0,336 Všeobecná hodnota VŠH S = TH * k PD = ,47 Eur * 0, ,49 Eur 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Identifikácia pozemku: Pozemky v k.ú Stará Ľubovňa POPIS Všeobecná hodnota sa vypočíta podľa základného vzťahu: VŠH POZ = M. VŠH MJ [ ] kde M výmera pozemku v m 2, VŠH MJ jednotková všeobecná hodnota pozemku v /m 2. Jednotková všeobecná hodnota pozemku sa môže stanoviť aj pre skupinu pozemkov. Jednotková všeobecná hodnota pozemkov sa stanoví podľa vzťahu VŠH MJ = VH MJ. k PD [ /m 2 ],

14 kde VH MJ jednotková východisková hodnota pozemku, ktorá sa stanoví podľa tabuľky uvedenej vo vyhláške 254 / 2010 Z.z. k PD koeficient polohovej diferenciácie, vypočíta sa podľa vzťahu k PD = k S. k V. k D. k P. k I. k Z. k R [ ], kde k S koeficient všeobecnej situácie (0,50 2,00) k V koeficient intenzity využitia (0,90 2,0) k D koeficient dopravných vzťahov (0,80 1,20) k P koeficient obchodnej alebo priemyselnej polohy (0,90 2,00) k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku (0,80 1,50) k Z koeficient povyšujúcich faktorov (1,01 3,00) k R koeficient redukujúcich faktorov (0,20 0,99) Na ohodnocovaných pozemkoch je postavený rodinný dom s.č a záhrada, nachádzajú sa v zastavanom území okresného mesta Stará Ľubovňa s počtom obyvateľov cca 15600, severovýchodne od centra mesta, v lokalite zástavby rodinných domov štandardného vyhotovenia, v blízkosti prostriedku hromadnej dopravy, prístup ku pozemkom je po spevnenej asfaltovej komunikácii s obojsmernou premávkou, je tu možnosť napojenia na všetky inžinierske siete, pozemky sú rovinaté, v lokalite s vyšším záujmom o kúpu pozemkov ako daná lokalita ponúka. Vzhľadom na danú lokalitu a iné ekonomické faktory, vývoj cien nehnuteľností v danom mieste a čase, udávam koeficient povyšujúcich faktorov (k z ) na hodnotu 1,0. Vzhľadom na skutočnosť, že ku ohodnocovaným pozemkom je prístup iba cez pozemok cudzieho vlastníka, udávam koeficient redukujúcich faktorov (k R ) na hodnotu 0,7. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 1990/1 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 188, /2 zastavaná plocha a nádvorie 96 96,00 1/1 96,00 Spolu výmera 284,00 Obec: Stará Ľubovňa Východisková hodnota: VH MJ = 9,96 Eur/m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov Hodnota Hodnotenie koeficientu 4. obytné časti obcí a miest od do obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do obyvateľov, obytné časti 1,00 na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel 1,00 s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), 1,00 územie mesta 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,10 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,40 6. iné ekonomické faktory, vývoj cien pozemkov v danom mieste a čase 11. závady viaznuce na pozemku (napríklad: právo priechodu alebo prejazdu, ochranné pásmo a pod.) 1,00 0,70

15 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 1,00 * 1,00 * 1,00 * 1,10 * 1,40 * 1,00 * 0,70 1,0780 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 9,96 Eur/m 2 * 1, ,74 Eur/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 284,00 m 2 * 10,74 Eur/m ,16 Eur VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [Eur] parcela č. 1990/ ,12 parcela č. 1990/ ,04 Spolu 3 050,16

16 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: ,49 Eur Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 3 050,16 Eur Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby RD s.č k.ú. Stará Ľubovňa ,01 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 251,13 Vodomerná šachta 116,91 Kanalizačná prípojka 171,78 Elektrická prípojka 163,33 Spevnená plocha pred vstupom do RD 11,34 Spolu za Vonkajšie úpravy 714,48 Spolu stavby ,49 Pozemky Pozemky v k.ú Stará Ľubovňa - parc. č. 1990/1 (188 m 2 ) 2 019,12 Pozemky v k.ú Stará Ľubovňa - parc. č. 1990/2 (96 m 2 ) 1 031,04 Spolu pozemky (284,00 m 2 ) 3 050,16 Spolu VŠH ,65 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Eur Slovom: Devätnásťtisícosemsto Eur Všeobecná hodnota [Eur] 3. MIMORIADNE RIZIKÁ Viď časť 1.2 ŤARCHY tohto posudku. Iné riziká neboli zistené. Všeobecná hodnota zistená v tomto znaleckom posudku je na úrovni ceny s DPH. Všeobecná hodnota je stanovená za predpokladu poctivého predaja nehnuteľnosti tohto typu v danom mieste so zohľadnením stavu v čase ohodnotenia. Nezodpovedá predaju v tiesni a za iných nevýhodných podmienok. V Poprade dňa Ing. Jozef Zahradník

17 IV. PRÍLOHY Príloha č.1 Písomná objednávka zo dňa str.č.18 Príloha č.2 Výpis z LV č k.ú. Stará Ľubovňa zo dňa str.č.19,20 Príloha č.3 Informatívna kópia z mapy, k.ú. Stará Ľubovňa zo dňa str.č.21 Príloha č.4 Rozhodnutie povolenie užívať stavbu RD zo dňa str.č Príloha č.5 Pôdorys prízemia RD schéma str.č.25 Príloha č.6 Fotodokumentácia a polohopis str.č.26,27