ZNALECKÝ POSUDEK č. 2387-33/2016 pozemku st.p.č.89/1 s rodinným domem čp.95 a příslušenstvím v obci Zbečno, okres: Rakovník. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088ex 5398/10 Petra Bezruče 1416 27201 Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 25.4.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.cz Počet stran: 11 včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré 8.6.2016
- 2 - A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit pozemek st.p.č.89/1 s rodinným domem čp.95 a příslušenstvím v obci Zbečno, okres: Rakovník; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Zbečno 95 270 24 Zbečno Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Zbečno Katastrální území: Zbečno Počet obyvatel: 480 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 680,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 241,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.4.2016. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne 22.4.2016 a 25.4.2016 - fotodokumentace pořízená znalcem dne 22.4.2016 a 25.4.2016 při prohlídce - usnesení o ustanovení znalce ze dne 15.3.2016 (č.j.088ex 5398/10) - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne 15.3.2016 - exekuční příkaz ze dne 29.5.2013 - výpis z KN ze dne 15.3.2016 - snímek katastrální mapy ze dne 21.4.2016 - údaje zjištěné na OÚ Zbečno dne 25.4.2016: a/ ocenění nemovitosti čp.95 ze dne 6.4.2008 vypracované Ing.Bohumírem Jankovským (uvádí zde stáří 70 roků...) b/ plány modernizace objektu z 06/1986 c/ povolení k užívání modernizace objektu ze dne 10.11.1988 - porovnatelné současné nabídky RD k prodeji v této lokalitě
- 3-5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Žádné stavební plány domu čp.95 nejsou k dispozici...! 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je pozemek st.p.č.89/1 s rodinným domem čp.95 a příslušenstvím ve střední části obce Zbečno, v těsné blízkosti budovy Obecního úřadu Zbečno. Objekt je v celkové rekonstrukci, jenž není ohlášena na Stavebním úřadě..., součástí ocenění domu čp.95 jsou přípojky elektro a vody. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek st.p.č.89/1
- 4 - B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,02 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,969 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití II 0,00
- 5-9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 1,017 1. Ocenění pozemků 11 i = 2 1.1. Pozemek st.p.č.89/1 Jedná se o pozemek mírně svažitý k jihu, přístupný po zpevněné komunikaci; s možností napojení na vodovod, elektroinstalaci; bez možnosti napojení na kanalizaci a plynovod; nachází se ve střední části obce Zbečno, nachází se v chráněném území Křivoklátsko. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,969 Index polohy pozemku I P = 1,050 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a III -0,02 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,980 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,969 * 0,980 * 1,050 = 0,997 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Index Koef. Upr. cena
- 6 - [Kč/m 2 ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 241,- 0,997 240,28 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st.89/1 182,00 240,28 43 730,96 Stavební pozemek - celkem 182,00 43 730,96 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům čp.95 Jedná se o samostatně stojící dům, v probíhající rekonstrukci (na OÚ není ohlášeno...!), dům byl postaven cca před 78 lety (převzato z dřívějších znal.posudků); dům je přízemní se sedlovou střechou, půdorysně do L, krytina je hliníková (alukryt); obvodové zdivo je smíšené o tl.70cm, stropy jsou pouze v části domu; podlahy jsou odstraněny; v části jsou odhalené stropní trámy 20/26 cm, jenž jsou částečně poškozené dřevokazným hmyzem (jsou součástí stropní konstrukce...); dům je částečně podsklepený (s klenbovým stropem). Okna jsou dřevěná, zdvojená a schodiště do sklepa je betonové; krov dřevěný, vaznicový. Základ severozápadního rohu objektu si sednul a vznikly 2 závažné trhliny na západní a severní stěně...!(viz fotodokumentace) Přízemí je členěno na chodbu, 2 menší místnosti, WC, zadní chodbu a 2 větší místnosti (zadní místnost je o 45 cm výše... a nejsou zde ani stropní trámy...). Rodinný dům je napojen na veřejnou elektroinstalaci a vodovod; vytápění je lokální (kamna na pevná paliva ve velké místnosti...), v chodbě osazen kotel na uhlí a v místnostech na zdech jsou připevněny 3 radiátory, ve střeše je osazeno 6 střešních oken. V ceně rodinného domu jsou již zahrnuty venkovní úpravy malého rozsahu : přípojky elektroinstalace a vody, venkovní schody, plotová vrátka. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 78 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 453,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 13,80*7,0+0,90*5,90+6,0*7,80 = 148,71 m 2 1.podz.podl.: 3,60*5,60 = 20,16 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.nadz.podl.: 148,71 m 2 2,90 m 1.podz.podl.: 20,16 m 2 2,30 m Obestavěný prostor
- 7-1.nadz.podl.: 13,80*7,0*2,90+6,0*7,80*2,50+0,90*5,90*2,7 = 411,48 m 3 0 1.podz.podl.: (3,60*5,60)*(2,30) = 46,37 m 3 zastřešení: 13,80*7,0*4,20/2+6,0*7,80*4,40/2 = 305,82 m 3 podezdívka nep.č.: (149,30-20,16)*0,25 = 32,29 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 795,96 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 148,71 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 168,87 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,14 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 I -0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně zvyšující cenu - Jsou osazeny na IV 0,05 stěnách 3 deskové, hliníkové radiátory; ve střešní konstrukci je osazeno 6 střešních oken... 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 78 let: s = 1-0,005 * 78 = 0,610 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,610 = 0,333 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,969
- 8 - Index polohy pozemku I P = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 453,- Kč/m 3 * 0,333 = 816,85 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 795,96 m 3 * 816,85 Kč/m 3 * 0,969 * 1,050= 661 526,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 661 526,- Kč Cena staveb celkem = 661 526,- Kč Pozemky - celkem + 43 730,96 Kč Pozemek st.p.č.89/1 - zjištěná cena = 705 256,96 Kč
- 9 - C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek st.p.č.89/1 705 257,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 705 257,- Kč Celkem 705 257,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 705 257,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 705 260,- Kč slovy: Sedmsetpěttisícdvěstěšedesát Kč Závěr - stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty): Uskutečněné prodeje porovnatelných rodinných domů v této lokalitě jsem neměl k dispozici, a proto nemohu stanovit cenu obvyklou, ale pouze odhaduji tržní hodnotu nemovitosti. Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po porovnání s nabízenými prodeji RD v této lokalitě ( Příloha č.5 znal.posudku: jsou v rozsahu 560-990 tisíc Kč), a po zhodnocení současného stavebního stavu nemovitosti, mohu konstatovat, že dle mého názoru je: Výsledná cena zjištěná (porovnávacím způsobem) cca odpovídá tržní hodnotě nemovitosti: Současná tržní hodnota nemovitosti...700 000,-Kč (slovy:sedmsettisíckč) Jiná práva a závady s nemovitostí(věcná břemena, nájemní smlouvy) spojené nebyla zjištěna...! Ve Velké Dobré 8.6.2016 Ing. Josef Kalous
- 10 - Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.4. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2387-33/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2387-33/2016.
- 11 - E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 22.4. a 25.4.2016 3 Situace - poloha obce 1 Kopie katastrální mapy ze dne 21.4.2016 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.561 ze dne 15.3.2016 4 Porovnatelné současné nabídky rodinných domů k prodeji v této lokalitě 4