ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3832-9/15 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 1011/24 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Ivančice, k.ú. Ivančice Adresa nemovité věci: Polní 1011/17, 664 91 Ivančice Vlastník: Radek Kocáb, RČ 700909/4026, Polní 1011/17, 664 91 Ivančice OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Brno - město, soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská 54, 616 00 Brno Ing. Petr Čech Oblá 83, 634 00 Brno IČ: 63373513 telefon: 721 741 066 e-mail: zncech@volny.cz Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 050 000 Kč Datum místního šetření: 12.2.2015 Stav ke dni : 12.2.2015 Počet stran: 11 Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 3 + elektronická podoba V Brně dne 27.2.2015 Ing. Petr Čech
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovit: - stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: bytu č. 1011/24 v budově č.p. 1008, 1010, 1011 na parcele st. 1186 - zastavěná plocha a nádvoří - označit součásti a příslušenství nemovitostí tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97 EX 5735/11-21 ze dne 24.10.2011, - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, - cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, - a výslednou cenu. Přehled podkladů Usnesení č.j. 97EX 5735/11-111 soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, o ustanovení znalcem ze dne 22.1.2015 Exekuční příkaz soudního exekutora JUDr. Karla Urbana č.j. 97EX 5735/11-21 ze dne 24.10.2011 Výpis z listu vlastnictví číslo 4146 vyhotovený dne 21.1.2015 dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 97EX 5735/11 pro Urban Karel, JUDr. Prohlášení vlastníka vypracované družstvem Réna, stavební bytové družstvo Ivančice, Větrná 2 dne 19.3.2007 a opatřené níže podepsaným znalcem z Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrálním pracovištěm Brno-venkov Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců Webové stránky Sreality Webové stránky ČÚZK Místní šetření z veřejně přístupných pozemků Místopis Ivančice jsou městem s 9 580 obyvateli na jihozápadním okraji okresu Brno - venkov. Město má základní a střední školy, nemocnici, obchody se základním a průmyslovým zbožím, hotely, penziony, restaurace. Je zde kino, knihovna, expozice A. Muchy, expozice V. Menšíka a sportoviště. Ivančice jsou od okraje krajského města Brna vzdáleny asi 20 km. Kromě osobní dopravy mají Ivančice autobusové dopravní spojení a spojení železniční. Město má kompletní inženýrské sítě. 2
Celkový popis Povinného Radka Kocába a jeho manželku Petru Kocábovou jsem doporučenými dopisy s dodejkami do vlastních rukou vyzval v souladu s usnesením o ustanovením znalce k poskytnutí součinnosti. Pošta mně dopisy vrátila zpět s poznámkou na uvedené adrese neznámý. Povinnému jsem se snažil volat na jeho telef. číslo, povinný však hovor nepřijal. Z uvedených důvodů je popis nemovitosti proveden pouze na základě prohlídky budovy z veřejně dostupných pozemků, na základě zjištěných informací o bytě a domě níže podepsaným znalcem a na základě znalcem opatřeného prohlášení vlastníka. Byt č. 1011/24 je v typovém panelovém domě o třech sekcích s čísly popisnými 1008, 1010, 1011 a s 5 nadzemními podlažími. Budova stojí na pozemku parcelního čísla st. 1186 - zastavěná plocha a nádvoří. Oceňovaná jednotka č. 1011/24 se nachází v 5. nadzemním podlaží. Dům je napojen na vodovod, veřejnou kanalizaci a na rozvod elektrické energie. Původní kovové závěsné balkóny byly v roce 2010 nahrazeny přistavěnými železobetonovými lodžiemi a fasády dodatečně opatřeny kontaktním zateplovacím systémem s omítkou. V témže roce byla opravena i střecha. Jednotlivá podlaží spojuje pouze schodiště, dům nemá výtah. 3
Oceňovaná jednotka č. 1011/24 OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Ivančice, Polní Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena typový panelový 55,08 m 2 5.NP 2+1 1 064 256 Kč 19 322 Kč/m 2 dům Popis oceňované nemovité věci Bytová jednotka v 5. nadzemním podlaží domu má kuchyň, 2 pokoje, komoru, předsíň, spíž, koupelnu s WC, lodžii (v prohlášení vlastníka uveden balkon) a sklep. Podlahové plochy sklepa a lodžie pro cenové porovnání redukuji koef. 0,5. Výčet místností Plocha kuchyně 12,00 m 2 pokoj 16,00 m 2 pokoj 12,06 m 2 komora 1,64 m 2 předsíň 6,38 m 2 spíž 0,36 m 2 koupelna, WC 4,13 m 2 sklep 2,76 m 2 lodžie (tento rozměr se možná ve skutečnosti liší oproti údaji 2,25 m 2 v prohlášení vlastníka) Obvodové stěny a stropy tvoří železobetonové panely. K obvodovým stěnám byly v roce 2010 přistavěny betonové lodžie a stěny byly dodatečně opatřeny kontaktním zateplovacím systémem s omítkou. V témže roce byla opravena i střecha a osazena plastová okna. Jednotlivá podlaží v domě spojují schodiště, budova nemá výtah. V roce 2007 bylo v bytě údajně provedeno nové hygienické jádro s koupelnou a WC. Oceňovaný byt porovnávám s bytovými jednotkami prodanými a nabízenými k prodeji v Ivančicích a byty prodanými v dalších městech na okrese Brno-venkov. U cen bytů nabízených k prodeji provádím jejich redukci. Rozdíly mezi byty ve zděných domech a oceňovaným bytem v domě panelovém odlišuji pomocí koeficientů. Povinný mně neumožnil prohlídku bytu. Při ocenění předpokládám standardní vybavení jednotky a průměrný technický stav. 4
Popisy porovnatelných jednotek 1. byt Byt velikosti 2+1 v přízemí panelového domu nabízený k prodeji v Ivančicích na stejné ulici jako byt oceňovaný se nachází v přízemí domu. Byt je dle informace v původním stavu, je nutná jeho kompletní rekonstrukce. 2. byt Bytová jednotka velikosti 2+1 nabízená k prodeji v Ivančicích na Sportovní ulici. Byt je podle informace ve 2. patře zděného domu. Byt má nové radiátory, plastová okna, kuch. linku s plynovou varnou deskou a el. troubou, plovoucí podlahy, nové dveře a v kuchyni i nový rozvod el. energie. 3. byt V Ivančicích na Okružní ulici byl prodán byt velikosti 2+1. Zděná budova s bytem pochází z roku 1965. V roce 2010 byla provedena nová koupelna, rozvody elektrické instalace a svislé potrubí rozvodů vody. Okna jsou dřevěná. Nášlapnou vrstvu podlahy tvoří vlýsky, pásy PVC a keramická dlažba. Koupelna má sprchový kout a umývadlo. 4. byt V Rosicích se prodala bytová jednotka velikosti 2+1 s balkonem. Zděný dům s bytem je z roku 1965. Byt má nová plastová okna a nové dveře. Vše ostatní je v bytě původní. Hygienické vybavení tvoří v koupelně vana s umývadlem a na záchodě keramická mísa WC. 5. byt Bytová jednotky velikosti 2+1 s balkonem prodaný v Ivančicích ve zděném domě z roku 1965. Před 30 roky byly provedeny nové keramické obklady v koupelně a v kuchyni. V roce 2010 bylo vyměněno svislé potrubí. Hygienické jádro je prefabrikované. Okna v bytě jsou dřevěná zdvojená. Údržba bytu je zanedbaná. 6. byt Byt velikosti 2+1 prodaný v Pohořelicích na nám. Svobody je v panelovém domě starém asi 40 roků. Dům má zateplené fasády, vyměněno svislé potrubí a okna. V bytě byla v r. 2008 provedená nová koupelna, záchod a kuchyň. 5
Srovnatelné jednotky Název: 1. byt Lokalita: Ivančice, Polní Podlaží: 1 NP Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelý dům 57,00 m 2 990 000 Kč 17 368 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Celkový stav 1,00 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídková cena; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší stav bytu oceňovaného; Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 16 413 Název: 2. byt Lokalita: Ivančice, Sportovní Podlaží: 3.NP Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný dům 50,50 m 2 1 190 000 Kč 23 564 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Celkový stav 1,00 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídková cena; Úvaha zpracovatele ocenění - byt srovnávací je ve zděném domě; Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 19 087 6
Název: 3. byt Lokalita: Ivančice, Okružní Podlaží: 1. NP Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný dům 52,36 m 2 1 050 000 Kč 20 053 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,00 K3 Celkový stav 1,00 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodaný byt; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnávací byt je ve zděném domě; Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 18 048 Název: 4. byt Lokalita: Rosice, Husova čtvrť Podlaží: 4.NP Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný dům 47,59 m 2 1 160 000 Kč 24 375 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,00 K3 Celkový stav 1,00 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodaný byt; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnávací byt je ve zděném domě; Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 21 938 7
Název: 5. byt Lokalita: Ivančice, Okružní Podlaží: 2.NP Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný dům 51,75 m 2 1 100 000 Kč 21 256 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,00 K3 Celkový stav 1,00 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodaný byt; Úvaha zpracovatele ocenění - srovn. byt je ve zděném domě; Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 19 130 Název: 6. byt Lokalita: Pohořelice, nám. Svobody Podlaží: 4. NP Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový dům 51,61 m 2 1 100 000 Kč 21 314 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,00 K3 Celkový stav 1,00 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodaný byt; Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m 2 21 314 8
Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 16 413 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 19 322 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 21 938 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 19 322 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 55,08 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 1 064 256 Kč 9
Závěr: Obvyklou cenu bytu č. 1011/24 odhaduji na základě porovnávací hodnoty, při jejímž stanovení jsem vyšel z údajů o bytech prodaných a nabízených v Ivančicích a dalších městech na okrese Brno-venkov. Protože mně nebylo umožněno provést místní šetření v bytě, vycházím pouze z údajů o bytě v prohlášení vlastníka a dostupných informací. Předpokládám standardní vybavení jednotky a průměrný technický stav. V souladu s usnesením soudního exekutora JUDr. Karla Urbana je úkolem znalce stanovit: stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: bytu č. 1011/24 v budově č.p. 1008, 1010, 1011 na parcele st. 1186 - zastavěná plocha a nádvoří označit součásti a příslušenství nemovitostí tak jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97 EX 5735/11-21 ze dne 24.10.2011, cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, a výslednou cenu. obvyklou cenu cenu bytu č. 1011/24 a jeho příslušenství odhaduji ve výši 1 050 000 Kč součásti bytu je dle prohlášení vlastníka jeho veškerá vnitřní instalace (potrubní rozvody tepla, teplé vody, studené vody, plynu a elektroinstalace, kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů), dále jí jsou podlahová krytina, nenosné příčky, dveře a okna v bytě příslušenstvím bytu je lodžie a sklep cena jednotlivých práv a závad s nemovitosti spojených nezjištěny 0 Kč cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou nezjištěny 0 Kč výsledná cena 1 050 000 Kč slovy: jedenmilionpadesáttisíc korun českých V Brně dne 27. února 2015 Ing. Petr Čech 10
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1984 pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne 23.7.1999 pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3832 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 9. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Přílohy počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4146 5 Snímek katastrální mapy 1 Ortofotomapa 1 11
Fotodokumentace Přední strana budovy Zadní strana domu Boční strana domu Chodník podél přední strany budovy 12
13
14
15
16
17
Snímek katastrální mapy Budova č.p. 1008, 1010, 1011 na pozemku p.č. st. 1186 18
Ortofotomapa Budova č.p. 1008, 1010, 1011 na pozemku p.č. st. 1186 19