Znalecký posudek č. 3922-188/2017 Objednatel: Dražbyprost, s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 k pozemkům pro účely dražby. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. podle stavu ke dni 22.2.2017 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 17 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 23.2.2017 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 k pozemkům p.č. St. 50, 697/40 a 975/2, které jsou zapsané na LV č. 20 pro k.ú. Slatina pod Hazmburkem, obec Slatina, okres Litoměřice 2. Informace o nemovitosti Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Slatina Katastrální území: Slatina pod Hazmburkem Počet obyvatel: 278 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 234,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 203,00 Kč/m 2 3. Místní šetření a prohlídka nemovitosti Místní šetření bylo provedeno dne 22.2.2017. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z KN ze dne 3.2.2017 - Výpis z elektronické verze KN ze dne 22.2.2017 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje zjištěné při místním šetření dne 18.10.2016 - Územně plánovací dokumentace obce Slatina 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: Hajná Jolana, Sídliště 1020, 407 77 Šluknov podíl o velikosti 1/3 Hajný Antonín, č.p. 51, 410 02 Slatina podíl o velikosti 2/3 2
Vlastnické údaje k datu ocenění: Hajná Jolana, Sídliště 1020, 407 77 Šluknov podíl o velikosti 1/3 Hajný Antonín, č.p. 51, 410 02 Slatina podíl o velikosti 2/3 Nemovitosti: pozemek p.č. St. 50, 697/40 a 975/2 na LV č. 20 pro k.ú. Slatina pod Hazmburkem, obec Slatina, okres Litoměřice 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3 na pozemcích zapsaných na LV č. 20, pro k.ú. Slatina pod Hazmburkem, obec Slatina, okres Litoměřice, a to pozemku p.č. St. 50, 697/40 a 975/2. Rozhodujícím faktorem pro ocenění pozemků je územní plán obce, který definuje jejich využitelnost. Pozemek p.č. St. 50 je situován v centrální části obce u přilehlé komunikace, v katastru nemovitostí je definován jako zastavěná plocha a nádvoří - zbořeniště. Severní částí pozemek pak navazuje na pozemek jiného vlastníka se stavbou. V současné době je pozemek oplocen a na pozemku jsou vzrostlé listnaté stromy, celkem 6 ks jejichž stáří je odhadováno na ca. 30 let; pozemek je udržovaný. Na pozemku se nenachází žádná stavba. Pozemek je územním plánem definován jako Veřejná prostranství. Pozemek p.č. 697/40 je situován v odlehlé jihozápadní části obce, nachází se mezi pozemky třetích vlastníků, přístup k pozemku není zajištěn zřízením věcných břemen. V katastru nemovitostí je pozemek definován jako zahrada pozemek má přiděleno BPEJ. Pozemek je v ochranném pásmu (viz výpis z el. verze KN v příloze). Fakticky je pozemek možné využít jako zemědělský. Pozemek je územním plánem definován jako Plochy zemědělské. Pozemek p.č. 975/2 je situován v odlehlé jihovýchodní části obce v těsné blízkosti železničního koridoru, nachází se mezi pozemky třetích vlastníků, přístup k pozemku není zajištěn zřízením věcných břemen. V katastru nemovitostí je pozemek definován jako orná půda pozemek má přiděleno BPEJ. Fakticky je pozemek možné využít jako zemědělský. Pozemek je územním plánem definován jako Plochy zemědělské. Na listu vlastnictví jsou vedeny záznamy o zástavních právech a exekučních příkazech tyto se nepromítají do ocenění. 3
7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 22.2.2017 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 22.2.2017. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 4
B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Pozemky Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní a veřejná prostranství (veřejná zeleň, veřejné parky a -0,10 jiné veřejné prostranství) P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. území sídelní části obce 0,05 P3. Povrchy III Veřejné parky nebo veřejná zeleň 0,00 P4. Vlivy ostatní neuvedené II Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,30 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + P i) = 0,285 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 203,- 0,285 1,000 57,86 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 zastavěná plocha a nádvoří St. 50 201,00 57,86 11 629,86 Ostatní stavební pozemek - celkem 201,00 11 629,86 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % 5 4 i = 1
zemědělské využití je sníženo lokalizací v chráněných -15 % územích: Celková úprava ceny: 5,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] zahrada 697/40 10840 737,00 7,30 5,00 7,67 5 652,79 orná půda 975/2 10600 9 210,00 11,60 5,00 12,18 112 177,80 orná půda 975/2 16200 610,00 10,39 5,00 10,91 6 655,10 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 10 557,00 m 2 124 485,69 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 136 115,55 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 Pozemky - zjištěná cena = 45 371,85 Kč 2. Trvalé porosty Listnaté stromy na pozemku p.č. St 50. Stromy v částečném zápoji, odvětvením či narušením koruny, provedena redukce (% úpravy). Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč / jedn.] Úpravy [%] Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] na pozemku p.č.: St. 50 30 roků 6,00 ks Listnaté stromy I 19 650,- - 50 % 9 825,- 58 950,- Součet: 58 950,- Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): * 1,500 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 20) * 0,800 Celkem - okrasné rostliny = 70 740,- Kč Trvalé porosty - celkem: 70 740,- Kč Trvalé porosty - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 70 740,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 Trvalé porosty - zjištěná cena = 23 580,- Kč REKAPITULACE 1. Pozemky 45 371,80 Kč 2. Trvalé porosty 23 580,- Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 68 951,80 Kč 68 950,- Kč slovy: Šedesátosmtisícdevětsetpadesát Kč 6
II. Ocenění srovnávací metodou Pozemek p.č. St. 50 zapsaný na LV č. 20, pro k.ú. Slatina pod Hazmburkem Pozemek je územním plánem obce definován jako Veřejná prostranství. Pozemky tohoto typu se na volném trhu obchodují jen velmi zřídka. Srovnávací metoda by u tohoto pozemku neměla vypovídací hodnotu, resp. na trhu nejsou pozemky, které by bylo možné k datu ocenění porovnat. Cena zjištěná se tak k tomuto pozemku uvažuje jako cena obvyklá, která je rekapitulována takto: Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 203,- 0,285 1,000 57,86 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 zastavěná plocha a nádvoří St. 50 201,00 57,86 11 629,86 Ostatní stavební pozemek - celkem 201,00 11 629,86 Výsledná cena dle srovnávací metody: 11 630 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem: 11 630 x 1/3 = 3 877 Kč Porosty Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč / jedn.] Úpravy [%] Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] na pozemku p.č.: St. 50 30 roků 6,00 ks Listnaté stromy I 19 650,- - 50 % 9 825,- 58 950,- Součet: 58 950,- Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): * 1,500 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 20) * 0,800 Celkem - okrasné rostliny = 70 740,- Kč Výsledná cena dle srovnávací metody: 70 740 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem: 70 740 x 1/3 = 23 580 Kč Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: 27 500,-- Kč 7
Pozemek p.č. 697/40 zapsaný na LV č. 20, pro k.ú. Slatina pod Hazmburkem Č. K1 lokalita K2 rozloha (m2) K3 využití K4 jiné Oceňovaný objekt Slatina 737 zahrada spoluvlastnický podíl, přístup přes pozemky jiných vlastníků 1 Malé Žernoseky 1410 zahrada 2 Litoměřice 736 zahrada přístup nezpevněnou cestou přístup z obecní komunikace 3 Třebenice 2176 zahrada přístup z obecní komunikace Č. Cena požadovaná resp. Zaplacená za 1 m2 Koef. redukce pramenu ceny Cena po redukci K1 poloha K2 velikost K3 využití K4 jiné K5 úvaha odhadce IO cena oceň. objektu odvozená srovnáním (Kč/IO) 1 29 0,8 23 1,1 0,95 1 1,1 1 1,15 20 2 71 0,8 57 1,2 1 1 1,15 1,2 1,66 34 3 59 0,8 47 1,1 0,9 1 1,15 1,1 1,25 38 Celkem průměr 31 Minimum 20 Maximum 38 Výběrová směrodatná odchylka - s 9 Pravděpodobná spodní hranice - průměr -s 21 Pravděpodobná horní hranice - průměr +s 40 K1 - koeficient za polohu objektu K2 - koeficient za velikost objektu ve vztahu k účelu jeho využití K3 - koeficient úpravy na využití K4 - koeficient za ev. další okolnosti (lepší - horší) K5 - koeficient dle oborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce pramenu ceny - u inzerovaných nemovitostí přiměřeně nižší IO - index odlišnosti (součin koeficientů odlišnosti K1 - K5) Komentář: Jedná se o podobné pozemky k podobnému užití. Lokality jsou srovnatelné. Výsledná cena dle srovnávací metody: 31,- Kč / m2 Výpočet ceny: 31 x 737 = 22 847 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem: 22 847 x 1/3 = 7 616 Kč Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: 7 600,-- Kč 8
Pozemek p.č. 975/2 zapsaný na LV č. 20, pro k.ú. Slatina pod Hazmburkem Č. K1 lokalita K2 rozloha (m2) K3 využití K4 jiné Oceňovaný objekt Slatina 9820 orná půda spoluvlastnický podíl, přístup přes pozemky jiných vlastníků 1 Siřejovice 2881 orná půda spoluvlastnický podíl, přístup z obecní nezpevněné komunikace 2 Chotěšov 7200 orná půda 3 Siřejovice 51773 orná půda přístup z obecní zpevněné komunikace spoluvlastnický podíl, přístup přes pozemky jiných vlastníků Č. Cena požadovaná resp. Zaplacená za 1 m2 Koef. redukce pramenu ceny Cena po redukci K1 poloha K2 velikost K3 využití K4 jiné K5 úvaha odhadce IO cena oceň. objektu odvozená srovnáním (Kč/IO) 1 49 0,8 39 1 1,15 1 1,15 1 1,32 30 2 32 0,8 26 1,05 1 1 1,2 1,1 1,39 18 3 33 0,8 26 1 0,95 1 1 1 0,95 28 Celkem průměr 25 Minimum 18 Maximum 30 Výběrová směrodatná odchylka - s 6 Pravděpodobná spodní hranice - průměr -s 19 Pravděpodobná horní hranice - průměr +s 31 K1 - koeficient za polohu objektu K2 - koeficient za velikost objektu ve vztahu k účelu jeho využití K3 - koeficient úpravy na využití K4 - koeficient za ev. další okolnosti (lepší - horší) K5 - koeficient dle oborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce pramenu ceny - u inzerovaných nemovitostí přiměřeně nižší IO - index odlišnosti (součin koeficientů odlišnosti K1 - K5) Komentář: Jedná se o podobné pozemky k podobnému užití. Lokality jsou srovnatelné. Výsledná cena dle srovnávací metody: 25,- Kč / m2 Výpočet ceny: 25 x 9820 = 245 500 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem: 245 500 x 1/3 = 81 833 Kč Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: 81 800,-- Kč 9
C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu Srovnávací hodnota (souhrnně) 68 950,-- Kč 116 900,-- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu pozemků (podílu o velikosti 1/3) v daném místě a čase na: 115 000,-- Kč Slovy: Jednostopatnácttisíc Kč-- V Praze, dne 23.2.2017 Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Martin Svoboda D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 3922-188/2017 znaleckého deníku. E. Přílohy 10
Výpis z el. verze KN 11
12
13
Snímek z el. verze mapy KN Pozemek p.č. St. 50 Pozemek p.č. 697/40 14
Pozemek p.č. 975/2 15
Územní plán obce (výřez) Pozemek p.č. St. 50 Pozemek p.č. 697/40 16
Pozemek p.č. 975/2 17
Legenda k územnímu plánu obce 18
Fotodokumentace Pozemek p.č. St. 50 19
20
Fotografie pozemků p.č. 697/40 a 975/2 nebylo možné pro nedostupnost terénu pořídit. Vkládají se zde náhledy z ortofotomapy a mapy KN 21
Porovnávané nemovitosti 22
23
24
25
26
27