Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 0004/2017 Odhadce: Ing. Jana Berjaková Datum objednání: 10. 8. 2017 Datum místního šetření: 10. 8. 2017 Místní šetření proběhlo za účasti: Datum převzetí kompletních podkladů: 9. 8. 2017 Vlastník pozemku: Statutární město Ústí nad Labem, Velká Hradební 2336/8, 40001 Ústí nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Klient: Statutární město Ústí nad Labem, Velká Hradební 2336 / 8, 400 01 Ústí nad Labem,, Základní údaje Název nemovitosti: Část pozemku p.č. 5033 o výměře 204 m2, označena dle GP č.5066-40/2017 jako pozemek p.č. 5033/2 v k.ú.ústí nad Labem Adresa nemovitosti: Předmět ocenění: Pozemky ostatní - ostatní, parcelní číslo 5033/2 v k.ú. Ústí nad Labem. Účel ocenění: Stanovení ceny obvyklé (ocenění stávajícího stavu) Katastrální údaje Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Ústí nad Labem Katastrální území: Ústí nad Labem Ulice: Malátova Číslo popisné/orientační List vlastnictví č.: 1 Parcelní čísla pozemků: 5033/2 ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení ceny obvyklé (současný stav) Rizika + Pozemek je řádně zapsán v katastru nemovitostí + Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 - Poloha nemovitosti v chráněném území - Reálná břemena a služebnosti neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) - Ostatní právní omezení + Nemovitost není pronajímána + Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn přes pozemky p.č. 5033, 5270 Vyhodnocení rizik pro Collateral managment: ANO OBVYKLÁ CENA JEDNOTKOVÁ CENA Současný stav Budoucí stav 52 000 Kč 253 Kč/m 2 0 Kč/m 2 Vytvořeno programem NEMExpress verze 2.1.25.6 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 10 V Prackovicích nad Labem, dne 14. 8. 2017 Otisk razítka Ing. Jana Berjaková
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Statutární a okresní město Ústí nad Labem v Ústeckém kraji je hospodářským a správním centrem s veškerým základním a vyšším vybavením. Současný počet obyvatel dle Lexikonu měst a obcí je 93 248. Oceňovaný pozemek se nachází v katastrálním území Ústí nad Labem, obec a okres Ústí nad Labem, městská část Skřivánek, ulice Malátova. Od centra města je pozemek vzdálen cca 1,5 km. V dané lokalitě jsou provedeny veřejné rozvody kanalizace, vody, elektřiny, telefonní sítě, plynu, veřejného osvětlení. V místě je městská hromadná doprava, nejbližší stanice je cca 200 m. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Dle geometrického plánu č.5066-40/2017 je oceňovaný pozemek p.č. 5033/2 o výměře 204 m 2 v k.ú. Ústí nad Labem nově oddělená část od pozemku p.č. 5033. Pozemek je trojúhelníkového půdorysu, stavebně neupravený a je umístěn v prudkém svahu, který je porostlý náletovým porostem. Oceňovaný pozemek není součástí jednotného funkčního celku s budovami nebo stavebními pozemky. V současné době je oceňovaný pozemek bez jakéhokoliv využití, neboť se jedná o strž. Záměrem objednatele je odprodej pozemku p.č. 5033/2 na základě žádosti vlastníka p.č.5031/1 za účelem s scelení s jeho pozemkem p.č.5031/1 a posunutí oplocení v jeho vlastnictví na vrchní hranu svahu, a tím zabránit trvalému poškozování oplocení. Oceňovaný pozemek se nachází v ochranném pásmu páteřního, střednětlakého, parokondenzátního potrubního rozvodu TN Malátova ve vlastnictví společnosti ČEZ Teplárenská a.s., která vydala souhlas s provedením oplocení z pletiva v ochranném pásmu tepelného napáječe. V katastru nemovitostí je pozemek evidován jako ostatní plocha - jiná plocha. Dle Územního plánu Ústí nad Labem se jedná o zastavěné území na stabilizované ploše se způsobem využití BI plochy bydlení v rodinných domech městské a příměstské. Technický popis oceňované nemovitosti Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 5033, 5270 Využití pozemků: RD byty rekreační objekt výstavba individuální garáže Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 5033 ostatní plocha - jiná plocha Statutární město Ústí nad Labem 5270 ostatní plocha - ostatní komunikace Statutární město Ústí nad Labem Komentář k zajištění přístupu a příjezdu Přístup na pozemek p.č. 5033 je z veřejné komunikace na pozemku p.č. 5270. K tíži pozemku p.č. 5033 je zřízeno věcné břemeno cesty a stezky ve prospěch vlastníka pozemku p.č. 5031/1, na jehož žádost objednatel zvažuje záměr prodeje části pozemku p.č. 5033, vše v k.ú. Ústí nad Labem. Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována - 2 -
Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu V současné době je oceňovaný pozemek bez jakéhokoliv využití, neboť se jedná o prudký svah s náletovým porostem v ochranném pásmu parovodu. Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE Popis rizika Pozemek je řádně zapsán v katastru nemovitostí Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti Dle dostupných podkladů nebyla rizika zjištěna. Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 ANO Poloha nemovitosti v chráněném území Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti Území archeologických nalezišť- ÚAN III, ochranné pásmo páteřního, střednětlakého, parokondenzátního potrubního rozvodu TN Malátova ve vlastnictví společnosti ČEZ Teplárenská a.s Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO ANO ANO Popis rizika Reálná břemena a služebnosti neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Ostatní právní omezení Popis věcných břemen a obdobných zatížení Ochranné pásmo trolejbusových tratí Rizika ostatní RIZIKO NE Popis ostatních rizik Popis rizika Nemovitost není pronajímána Dle dostupných podkladů nebyla rizika zjištěna. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 1 Kraj: CZ042 Ústecký Okres: CZ0427 Ústí nad Labem Obec: 554804 Ústí nad Labem Katastrální území: 774871 Ústí nad Labem Ulice: Malátova č.o.: Vlastníci PO IČO: 00081531 Statutární město Ústí nad Labem Velká Hradební 2336/8, 40001 Ústí nad Labem Pozemky 5033/2 Pozemková parcela Parcela KN 204 m 2 ostatní plocha Podíl 1 / 1-3 -
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Oceňovaný pozemek se nachází v zastavěné části města Ústí nad Labem, v katastrálním území Ústí nad Labem, v ulici Malátova, v zástavbě rodinných domů. Oceňovaný pozemek je svažitý a trojúhelníkového půdorysu. Z hlediska Územního plánu Ústí nad Labem se jedná o zastavěné území na stabilizované ploše se způsobem využití BI plochy bydlení v rodinných domech městské a příměstské. Ačkoliv se jedná dle Územního plánu Ústí nad Labem o plochu k bydlení, lze oceňovaný pozemek využít pouze k umístění oplocení z pletiva nebo drobné zeleně, neboť je situován v ochranném pásmu tepelného napáječe. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Porovnávané pozemky jsou podobného či stejného charakteru jako oceňovaný pozemek, tj. zeleň. Ke stanovení obvyklé ceny pozemku porovnávací metodou byly zvoleny pozemky srovnatelné velikosti a využitelnosti na území města Ústí nad Labem a jeho nejbližšího okolí. Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Ústí nad Labem - Střekov 596 139 000 233,22 0,81 188,91 Pozemek je situován v klidné části Střekova. Pozemek není součástí přilehlé zahrádkářské kolonie a nebyl nikdy kultivován. V současné době jsou na pozemku vzrostlé stromy a náletové dřeviny. Pozemek se nachází na konci klidné slepé ulice. Část hranice pozemku už tvoří plot sousední parcely, zbytek bude v případě potřeby třeba oplotit. Ústí nad Labem - Předlice 180 36 000 200,00 1,56 312,00 Jedná se o manipulační plochu s neudržovanou zelení. Pozemek je situován za obytnými domy v ulici Chabařovická, bez přístupu na veřejnou komunikaci. Prodej byl realizován pro vlastníky přilehlých pozemků. Pozemek je veden v plochách určených k výstavbě objektů bydlení. Porovnávací pozemek se nachází v aktivní zóně záplavového území Ždírnického potoka. Pozemek se nachází v nepoptávané lokalitě, s vyšším výskytem sociálně slabších obyvatel. Hodnota pozemku byla zjištěna dle realizovaného prodeje v roce 2017 dle podkladů objednatele. Ústí nad Labem - Sebuzín 550 240 000 436,36 0,77 334,01 Zahrada o rozloze 550 m2, která se nachází v klidné části Ústí nad Labem v Sebuzíně. Pozemek je rovinatý a lze ho i zastavět (dle územního plánu k rodinnému bydlení, sítě v přilehlé komunikaci) nebo využít jen k rekreaci a využití jako zahrady. Přes pozemek vede vedení vysokého napětí. Pozemek s dostupností do krajského město Ústí nad Labem, to je v dojezdové vzdálenosti do 10 km. Neštěmice 683 102 450 150,00 1,18 176,42 Pozemek o celkové výměře 683 m2 v katastrálním území Neštěmice, okres Ústí nad Labem. V současné době je veden jako ostatní plocha. Pozemek se nachází v zastavitelném území podle územního plánu. Přístup po obecní komunikaci. IS na hranici pozemku Průměrná jednotková cena 252,83 Kč/m 2 Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč ostatní plocha 5033/2 204 253 1 / 1 51 612 Celková výměra pozemků: 204 Hodnota pozemků celkem: 51 612 Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení obvyklé ceny posuzovaných nemovitostí Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti bylo přihlédnuto ke skutečnosti, že ačkoliv se jedná dle Územního plánu Ústí nad Labem o plochu k bydlení, lze oceňovaný pozemek využít pouze k umístění oplocení z pletiva nebo drobné zeleně, neboť je situován v ochranném pásmu tepelného napáječe. Pozitivem pozemku je jeho umístění ve vyhledávané části města. - 4 -
Dle současné reality obchodování na trhu nemovitostí, vzhledem k poloze a využití pozemku je posouzena obvyklá cena současná ve výši 52000 Kč, tj. 254,9 Kč/m 2. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 51 612 Kč 0 Kč Obvyklá cena 52 000 Kč Silné stránky nemovitosti Dobrá lokalita Slabé stránky nemovitosti Velmi omezené využití pozemku Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí - str. 1 1 Výpis z katastru nemovitostí - str. 2 1 Snímek katastrální mapy 1 Ortofotomapa 1 Geometrický plán - str. 1 1 Geometrický plán - str. 2 1 Výřez z ÚP 1 Fotodokumentace - str. 1 1 Fotodokumentace - str. 2 1 Fotodokumentace - str. 3 1 Koncesní listina Živnostenské oprávnění pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité vydané Městským úřadem Litoměřice dne 15.2.2016. - 5 -
Výpis z katastru nemovitostí - str. 1-6 -
Výpis z katastru nemovitostí - str. 2-7 -
Snímek katastrální mapy - 8 -
Ortofotomapa - 9 -
Geometrický plán - str. 1-10 -
Geometrický plán - str. 2-11 -
Výřez z ÚP - 12 -
Fotodokumentace - 13 -
- 14 -
- 15 -