, Antona Bielka 58, 010 09 Žilina, evidenčné číslo: 910224, č. t. 0948 278978 Zadávateľ: LICITOR group, a.s. (dražobník) Sládkovičova 6, 010 01 Žilina, IČO: 36 421 561 Číslo spisu (objednávky): Objednávka zo dňa 09.07.2014 ZNALECKÝ POSUDOK číslo 46/2014 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu s. č. 309 na parcele číslo 1574 s príslušenstvom a pozemku C KN parc. č. 1574, k. ú. Bytčica, obec Žilina, okres Žilina pre účel zriadenia záložného práva a uzatvorenia záložnej zmluvy Dátum vyhotovenia: 13.08.2014 Počet listov (z toho príloh): 36 ( z toho 10 strán príloh) Počet odovzdaných vyhotovení: 4+CD
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Na základe objednávky zo dňa 09.07.2014 úlohou súdneho znalca je stanoviť všeobecnú hodnotu rodinného domu s.č. 309 s príslušenstvom na parcele číslo 1574 a pozemku C KN parc. č. 1574 v k. ú. Bytčica, obec Žilina, okres Žilina. Účelom znaleckého posudku je stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností pre účely dražby podľa zákona číslo 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov na základe návrhu: Prima banka Slovensko, a.s., IČO: 31 575 951, so sídlom Hodžova 11, 010 11 Žilina. 2. Dátum vyžiadania posudku: 9. júla 2014 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 23. júl 2014 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 13. august 2014 5. Podklady na vypracovanie posudku: 5.1 Dodané zadávateľom: * Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku zo dňa 09.07.2014 5.2 Získané znalcom: * Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 639, k. ú. Bytčica, okres Žilina zo dňa 23.07.2014 vytvorený cez katastrálny portál * Kópia z katastrálnej mapy na parcelu číslo 1574, k.ú. Bytčica, okres Žilina zo dňa 12.08.2014 vytvorený cez katastrálny portál * Užívacie povolenie stavby vydané Jednotným národným výborom, technický referát v Žiline, zo dňa 08.12.1952 * Zameranie a zakreslenie skutkového stavu stavby rodinného domu a drobnej stavby * Fotografie nehnuteľností na pozemku C KN parc. č. 1574, k. ú. Bytčica, obec Žilina 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v platnom znení. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v platnom znení. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 Strana 2
8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Nie sú známe. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Uzatvorenie záložnej zmluvy s následným zápisom do katastra nehnuteľností. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení nehnuteľnosti boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Pri stanovení všeobecnej hodnoty nehnuteľného majetku je postup výpočtu podľa" Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", ktoré vypracovala Žilinská univerzita, USI Žilina. Znalecký posudok je vypracovaný programovým vybavením HYPO. 11, ktoré vypracovala spol. KROS s.r.o. Žilina. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Celková hodnota nehnuteľností sa zistí ako súčet všeobecnej hodnoty stavieb a pozemkov. Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktoré by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Kombinovaná metóda je váhovým priemerom výnosovej a technickej hodnoty stavieb, ktorá je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie. Výpočet technickej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v materiáloch USI Žilina. Pri výpočte výnosovej metódy sa vo výpočte vychádza z ročného disponibilného výnosu z využitia rodinného domu formou prenájmu. Výnos z prípadného prenájmu rodinného domu je nulový. Preto použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty stavieb nie je možné, pretože stavby nie sú schopné dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Ako najvhodnejšia metóda na výpočet všeobecnej hodnoty stavieb je metóda polohovej diferenciácie. Na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb sú použité rozpočtové ukazovatele publikované v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb" ( ISBN 80-7100-827-3 ). Východisková hodnota je znaleckým odhadom hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Východisková hodnota stavby rodinného domu sa vypočíta ako východisková hodnota jednotlivých podlaží na 1 m2 zastavanej plochy. Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený na mernú jednotku 1 m2 podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Opotrebenie stavby sa uvádza v percentách a zodpovedá znehodnoteniu technického stavu v závislosti od veku, predpokladanej životnosti, spôsobu užívania stavby, údržby stavby a pod. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok 2014. Všeobecná hodnota pozemkov v zastavanom území obcí sa vypočíta ako súčin jednotkovej všeobecnej hodnoty pozemku a výmery pozemku. Jednotková všeobecná hodnota pozemku je súčinom jednotkovej východiskovej hodnoty pozemku a koeficientu polohovej diferenciácie, ktorý zohľadňuje všeobecnú situáciu pozemku na trhu, intenzitu využitia pozemku, dopravné vzťahy v okolí pozemku, obchodnú alebo priemyselnú polohu pozemku, druh pozemku a ďalšie povyšujúce a redukujúce faktory. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: 1. Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 639, k. ú. Bytčica, obec Žilina okres Žilina. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne: A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape: * parcela číslo 1574 zastavané plochy a nádvoria o výmere 473 m2 Strana 3
Stavby: * dom s. č. 309 na parc. č. 1574 B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Vlastník: 1. Ministr Jirí, nar. 18.03.1975, Záchrastie 309/20, 010 09 Žilina - Bytčica, SR Spoluvlastnícky podiel: 1/ 1 Poznámka: Poznamenáva sa Oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložného veriteľa: Prima banka Slovensko, a. s., Hodžova 11, 01011 Žilina formou dobrovoľnej dražby, ( zákon č. 527/2002 Z. z. ), podľa č. P 362/14-109/14. Titul nadobudnutia: * Darovacia zmluva č. V 1367/04-165/04. * Kúpna zmluva zo dňa 26.11.2007, č. V 7822/07-388/07. C. Ťarchy: Por. č.: 1 Zmluva o zriadení záložného práva na nehnuteľný majetok č. 02/612/09 pre: DEXIA BANKA Slovensko a.s., sídlo: Hodžova 11, 010 11 Žilina, IČO: 31 575 951 na parc. č. 1574 - zastavané plochy o výmere 473 m2 a rodinný dom s. č. 309 na parc. č. CKN č. 1574, podľa zmluvy č. V 10263/09-1053/09. Iné údaje: Bez zápisu. Poznámka: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením bola vykonaná dňa 23.07.2014 za účasti vlastníka nehnuteľností, ktorý poskytol informácie a čestné prehlásenie k predmetným nehnuteľnostiam. Zameranie stavieb bolo vykonané dňa 23.07.2014. Fotografie nehnuteľnosti boli vyhotovené v čase obhliadky. d) Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom: Zadávateľom nebola poskytnutá projektová dokumentácia stavby. Skutkový stav bol zistený meraním a nákresy pôdorysov jednotlivých podlaží a rez stavbou sú v prílohách znaleckého posudku. Fotografie jednotlivých nehnuteľností sú v prílohách znaleckého posudku. Stavba a príslušenstvo sú bežne udržiavané. Stavebné povolenie na stavbu domu a príslušenstva neboli predložené. Rodinný dom v čase obhliadky je dokončený a skolaudovaný. Využívaný je ako rodinný dom na celoročné bývanie. pri rodinnom dome je postavená drobná stavba. Dom bol dokončený v roku 1952. Rodinný dom bol čiastočne opravený v rokoch 2007 až 2013. Vek jednotlivých vonkajších úprav a plotov sú stanovené na základe konzultácie s vlastníkom nehnuteľností a porovnania týchto údajov so skutkovým stavom. e) Údaje katastra nehnuteľností, porovnanie popisných a geodetických údajov so skutkovým stavom: Znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutkovým stavom. Neboli zistené rozdiely v popisných a geodetických údajoch katastra. V liste vlastníctva č. 639 a kópii z katastrálnej mapy je zapísaný a zakreslený skutkový stav a právny stav rodinného domu s príslušenstvom. Vo výpise z katastra nehnuteľností z listu vlastníctva č. 639 sú nasledovné parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape v k.ú. Bytčica, obec Žilina, okres Žilina: - parcela číslo 1574 je zastavaná plocha a nádvorie o výmere 473 m2. Vo výpise z katastra nehnuteľností z listu vlastníctva č. 639 je evidovaný rodinný dom s. č. 309 na parc. č. 1574 a je evidovaný na katastrálnej mape. Titul nadobudnutia nehnuteľností je na základe Darovacej zmluvy č. V 1367/04-165/04 a Kúpnej zmluvy č. V 7822/07-388/07 zo dňa 26.11.2007. Nehnuteľností sú zaťažené ťarchami, ako sú evidované v Zmluve o zriadení záložného práva na nehnuteľný majetok č. 02/612/09 pre: DEXIA BANKA Slovensko a.s., sídlo: Strana 4
Hodžova 11, 010 11 Žilina, IČO: 31 575 951 na parc. č. 1574 - zastavané plochy o výmere 473 m2 a rodinný dom s. č. 309 na parc. č. CKN č. 1574, podľa zmluvy č. V 10263/09-1053/09. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby: * Dom s. č. 309 na parc. č. 1574, k. ú. Bytčica, obec Žilina * Drobná stavba na parc. č. 1574, k. ú. Bytčica, obec Žilina * Oplotenie na parc. č. 1574, k. ú. Bytčica, obec Žilina * Vonkajšie úpravy na parc. č. 1574, k. ú. Bytčica, obec Žilina Pozemky: * Parcela číslo 1574, k. ú. Bytčica, obec Žilina, okres Žilina g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú známe. 2. Výpočet všeobecnej hodnoty 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 Dom s. č. 309, na parc. č. 1574, k. ú. Bytčica, obec Žilina Popis stavby: Dom je samostatne postavený v uličnej zástavbe. Dom je postavený ako rodinný dom na celoročné bývanie. Bol daný do užívania v roku 1952, v rokoch 2007 až 2013 boli vymenené okná a dvere, modernizovaná kuchyňa, kúpeľňa s WC, opravené ústredné vykurovanie, plynový kotol, elektroinštalácia, čiastočne vymenené rozvody vody a vnútornej kanalizácie. Objekt jednopodlažný, čiastočne podpivničený, murovaný so sedlovou strechou. Dom je postavený v obytnej časti mesta Žilina. Prístup k pozemku a k domu je z miestnej cesty, ktorá sa napája na štátnu cestu. K domu sú vybudované prípojky vody, plynu, elektrická prípojka NN, prípojka telefónu a kanalizačná prípojka. Vstup je riešený z južnej strany. Dispozičné riešenie: Dom je rozdelený na jedno nadzemné podlažia a jedno podzemné podlažie. 1.p.p. - suterén obsahuje: sklad. 1.n.p. - prízemie obsahuje: chodbu, kúpeľňu s WC, kuchyňu, špajzu a dve izby. Technické riešenie: Základové konštrukcie sú z monolitických, betónových základových pásoch s izoláciou proti vode a zemnej vlhkosti, ktorá v čase obhliadky bola nefunkčná. Podpivničená časť má miestnosť, ktorá má steny z monolitického betónu, strop je železobetónový monolitický, omietky sú vápenné, hladké, z časti opadané vplyvom vlhnutia stien. Podlahy sú z betónovej mazaniny, okno je jednoduché, dvere sú drevené zvlakové, elektroinštalácia je svetelná. Nepodpivničená časť má základové pásy a podmurovku betónovú. Obvodové steny sú vybudované zo štyroch strán. Zvislé konštrukcie 1.n.p. a štítovej steny od ulice sú murované z tehál. Hrúbka stien je do 400 mm. Deliace konštrukcie sú murované priečky z tehál. Hrúbka priečok je 300, 150 a 125 mm. Vodorovné konštrukcie sú betónové, monolitické. Krov je drevený, hambalkový. Krytina na krove je zo škridle na latách. Klampiarske konštrukcie sú použité z pozinkovaného plechu. Steny sú plošne stužené železobetónovými vencami. Preklady nad dvernými a okennými otvormi sú železobetónové, monolitické. Schody na povalu sú drevené bez podstupníc. Vnútorná úprava povrchov je vápennou, šťukovou omietkou. Vonkajšie povrchové úpravy sú z brizolitovej omietky. Prízemie: Okná sú plastové, zdvojené s parapetmi. Vstupné dvere sú plastové, zateplené. výmena okien a vonkajších dverí bola v roku 2010. Vnútorné dvere sú hladké, plné, dyhované v oceľovej zárubní. Podlahy v obytných miestnostiach sú pokryté palubovkou. V kúpeľni, na chodbe a časti kuchyne je keramická dlažba. V kúpeľni a v kuchyni je na stenách keramický obklad. Modernizácia bola vykonaná v roku 2007 až 2008. Vykurovanie je ústredné, s vlastným plynovým kotlom v suteréne, rozvody kúrenia sú v plastovými rúrkami, izolovanými, vyhrievacie telesá sú plechové radiátory KORADO (v roku 2012). Rozvody studenej a teplej vody sú Strana 5
v oceľových rúrkach, zdrojom teplej vody je elektrický zásobník teplej vody. Elektroinštalácia je svetelná a motorická. Svetelná je rozdelená na svetelný a zásuvkový okruh. Elektroinštalácia je istená automatickými ističmi umiestnenými v rozvodnej skrini. Kanalizačný odpad je z kuchyne, z kúpeľne a z WC je v plastovom potrubí. Rozvod zemného plynu je ku plynovému kotlu ústredného vykurovania a bolo vybudovaná v roku 1998. Vybavenie prízemia: Kuchyňa: plynový sporák s elektrickou rúrou, kuchynská linka na báze dreva dĺžky 250 cm, nerezový drez, vodovodná páková batéria. Výmena v roku 2007. Kúpeľňa s WC: samostatný sprchovací kút s keramickým obkladom, samostatná vodovodná páková batéria so sprchou, splachovacie WC, keramické umývadlom s vodovodnou, pákovou batériou, závesný plynový kotol. Výmena v roku 2007. Dom je bežne udržiavaný. Výpočet opotrebenia je v ďalšej časti znaleckého posudku. ZATRIEDENIE STAVBY: JKSO: 803 6 Domy rodinné jednobytové KS: 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. PP 1952 1,2*(4,75*3,90) 22,24 120/22,24=5,396 1. NP 1952 15,50*5,35 82,93 120/82,93=1,447 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ: Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 1 Osadenie do terénu 4 Murivo 1.2.b v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m bez zvislej izolácie 560 4.3 z monolitického betónu 1250 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 17 Dvere 18 Okná 6.1 vápenné štukové, plsťou hladené 400 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické 1040 17.8 zvlakové 110 18.7 jednoduché drevené 150 23 Dlažby a podlahy ostatných miestností 23.6 cementový poter 50 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 Spolu 3715 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Strana 6
1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.2.b betónové - objekt s podzemným podlažím bez izolácie 425 3 Podmurovka 3.5.c podpivničené do 1/2 ZP - priem. výška 50-100 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic 200 4 Murivo 4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm 1000 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM) 160 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, plsťou hladené 400 7 Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické 1040 8 Krovy 8.4 hambálkové 445 10 Krytiny strechy na krove 10.2.c pálené, škridlové obyčajné jednodrážkové 535 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty 55 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 195 14.3.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/3 do 1/2 30 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.8 mäkké drevo bez podstupníc 185 17 Dvere 17.2 plné alebo zasklené dyhované 190 18 Okná 18.6 plastové s dvojvrstvovým zasklením 530 19 Okenné žalúzie 19.2 plastové 75 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.8 palubovky, dosky 185 23 Dlažby a podlahy ostatných miestností 23.2 keramické dlažby 150 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľové a vykurovacie panely 480 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická 280 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod zemného plynu 35 Spolu 6670 Strana 7
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy 33.2 plastové potrubie (4 ks) 40 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač plynový v kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 65 35 Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn (1 ks) 155 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický s elektrickou rúrou (1 ks) 60 36.7 odsávač pár (1 ks) 30 36.9 drezové umývadlo nerezové (1 ks) 30 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (2.5 bm) 138 37 Vnútorné vybavenie 37.5 umývadlo (1 ks) 10 37.9 samostatná sprcha (1 ks) 75 38 Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35 38.3 pákové nerezové (2 ks) 40 39 Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80 40.5 samostatnej sprchy (1 ks) 20 40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) 30 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (1 ks) 15 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu 1088 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. PP (3715 + 0 * 5,396)/30,1260 123,32 1. NP (6670 + 1088 * 1,447)/30,1260 273,66 Výpočet opotrebenia analytickou metódou. Číslo Názov Cenový podiel [%] Opotrebenie [%] cpi*oi/100 1 Základy vrátane zemných prác 6,57 45,00 2,96 2 Zvislé konštrukcie 19,36 60,00 11,62 3 Stropy 15,07 60,00 9,04 4 Zastrešenie bez krytiny 5,08 70,00 3,56 5 Krytina strechy 6,11 85,00 5,19 6 Klampiarske konštrukcie 0,86 85,00 0,73 7 Úpravy vnútorných povrchov 5,79 60,00 3,47 Strana 8
8 Úpravy vonkajších povrchov 2,57 70,00 1,80 9 Vnútorné keramické obklady 1,66 12,00 0,20 10 Schody 2,11 80,00 1,69 11 Dvere 2,51 15,00 0,38 12 Vráta 0,00 62,00 0,00 13 Okná 6,51 10,00 0,65 14 Povrchy podláh 3,98 58,00 2,31 15 Vykurovanie 7,25 12,00 0,87 16 Elektroinštalácia 6,41 12,00 0,77 17 Bleskozvod 0,00 62,00 0,00 18 Vnútorný vodovod 1,49 12,00 0,18 19 Vnútorná kanalizácia 0,46 12,00 0,06 20 Vnútorný plynovod 0,40 12,00 0,05 21 Ohrev teplej vody 0,74 12,00 0,09 22 Vybavenie kuchýň 2,95 10,00 0,30 23 Hygienické zariadenia a WC 1,26 10,00 0,13 24 Výťahy 0,00 62,00 0,00 25 Ostatné 0,86 12,00 0,10 Opotrebenie 46,15% Technický stav 53,85% 1. PP z roku 1952 Východisková hodnota 123,32 /m 2 *22,24 m 2 *2,235*1,05 6 436,28 Technická hodnota 53,85% z 6 436,28 3 465,94 1. NP z roku 1952 Východisková hodnota 273,66 /m 2 *82,93 m 2 *2,235*1,05 53 258,61 Technická hodnota 53,85% z 53 258,61 28 679,76 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. podzemné podlažie 6 436,28 3 465,94 1. nadzemné podlažie 53 258,61 28 679,76 Spolu 59 694,89 32 145,70 2.2 PRÍSLUŠENSTVO 2.2.1 Letná kuchyňa na parc. č. 1574, k. ú. Bytčica, obec Žilina Popis stavby: Letná kuchyňa je pristavená k rodinnému domu. Vybavenosťou a niektorými konštrukčnými prvkami sa odlišuje od stavby rodinného domu, preto jej východisková hodnota je vypočítaná samostatne. Stavba bola daná do užívania v roku 1952, v rokoch 2007 boli vymenené okná a vonkajšie dvere. Objekt je jednopodlažný, nepodpivničený, murovaný so sedlovou strechou. Prístup je priamo z nádvoria. Strana 9
Dispozičné riešenie: 1.n.p. - prízemie obsahuje: kuchyňu, špajzu a jednu miestnosť ako sklad. Technické riešenie: Základové konštrukcie sú z monolitických, betónových základových pásoch s izoláciou proti vode a zemnej vlhkosti, ktorá v čase obhliadky bola nefunkčná. Na základových pásoch je podmurovku betónovú. Obvodové steny sú vybudované zo štyroch strán. Zvislé konštrukcie 1.n.p. sú murované z tehál. Hrúbka stien je do 300 mm. Deliace konštrukcie sú murované priečky z tehál. Hrúbka priečok je 150 a 125 mm. Vodorovné konštrukcie sú drevené trámové s vrchným a spodným záklopom, tepelne izolované hr. 200 mm. Krov je drevený, hambálkový. Krytina na krove je zo škridle na latách. Klampiarske konštrukcie sú použité z pozinkovaného plechu. Steny sú plošne stužené železobetónovými vencami. Preklady nad dvernými a okennými otvormi sú železobetónové, monolitické. Vnútorná úprava povrchov je vápennou, šťukovou omietkou. Vonkajšie povrchové úpravy sú z brizolitovej omietky. Prízemie: Okno je plastové, zdvojené s parapetmi. Vstupné dvere sú plastové, zateplené. Výmena okná a vonkajších dverí bola v roku 2010. Vnútorné dvere sú hladké, plné, v oceľovej zárubní. Podlahy sú pokryté palubovkou. Vykurovanie je ústredné, napojené na rodinný dom, rozvody kúrenia sú v plastovými rúrkami, izolovanými, vyhrievacie telesá sú plechové radiátory. V kuchyni je sporák na pevné palivo. Rozvody studenej a teplej vody sú v oceľových rúrkach, zdrojom teplej vody je elektrický zásobník teplej vody. Elektroinštalácia je svetelná. Svetelná je rozdelená na svetelný a zásuvkový okruh. Elektroinštalácia je istená poistkami. Kanalizačný odpad je z kuchyne a je v plastovom potrubí. Vybavenie prízemia: Kuchyňa: sporák na pevné palivo, umývadlo s vodovodnou batériou. Stavba je bežne udržiavaná. Výpočet opotrebenia je v ďalšej časti znaleckého posudku. ZATRIEDENIE STAVBY: JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP 1952 9,00*4,00 36 18/36=0,500 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ: Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.2 betónové, podmurovka betónová 845 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 4 Stropy 5 Krov 3.1.b murované z pálenej tehly, hrúbky nad 15 do 30 cm 1260 4.3 trámčekové bez podhľadu 205 5.2 hambálkové 470 6 Krytina strechy na krove 6.2.b pálené obyčajné jednodrážkové 295 8 Klampiarske konštrukcie 8.4 z pozinkovaného plechu 100 9 Vonkajšia úprava povrchov Strana 10
9.1 brizolit 480 10 Vnútorná úprava povrchov 10.2 vápenná hladká omietka 185 12 Dvere 12.3 plastové 480 13 Okná 13.3 plastové s izolačným dvojsklom 170 14 Podlahy 14.5 dlaždice, dosky 185 15 Ústredné vykurovanie 15.1 radiátory 195 16 Rozvod vody 16.1 studenej a teplej z centrálneho zdroja 55 18 Elektroinštalácia 18.4 len svetelná - poistky 190 Spolu 5115 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 23 Kanalizácia 23.4 z kuchyne (1 ks) 30 24 Lokálne vykurovanie a kotol ústredného vykurovania 24.1.e lokálne vykurovanie na tuhé palivá obyčajné (CLUB a pod.) (1 ks) 165 25 Vnútorné vybavenie 25.5 umývadlo s batériou (1 ks) 70 Spolu 265 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP (5115 + 265 * 0,500)/30,1260 174,19 Výpočet opotrebenia analytickou metódou. Číslo Názov Cenový podiel [%] Opotrebenie [%] cpi*oi/100 1 Základy vrátane zemných prác 15,71 50,00 7,86 2 Zvislé konštrukcie 23,42 65,00 15,22 3 Stropy 3,81 65,00 2,48 4 Zastrešenie bez krytiny 8,74 77,00 6,73 5 Krytina strechy 5,48 85,00 4,66 6 Klampiarske konštrukcie 1,86 85,00 1,58 7 Úpravy vnútorných povrchov 3,44 70,00 2,41 8 Úpravy vonkajších povrchov 8,92 70,00 6,24 9 Vnútorné keramické obklady 0,00 100,00 0,00 10 Schody 0,00 77,50 0,00 11 Dvere 8,92 10,00 0,89 Strana 11
12 Vráta 0,00 100,00 0,00 13 Okná 3,16 10,00 0,32 14 Povrchy podláh 3,44 80,00 2,75 15 Vykurovanie 6,69 12,00 0,80 16 Elektroinštalácia 3,53 60,00 2,12 17 Bleskozvod 0,00 100,00 0,00 18 Vnútorný vodovod 1,02 12,00 0,12 19 Vnútorná kanalizácia 0,56 12,00 0,07 20 Vnútorný plynovod 0,00 100,00 0,00 21 Ohrev teplej vody 0,00 100,00 0,00 22 Vybavenie kuchýň 0,00 100,00 0,00 23 Hygienické zariadenia a WC 1,30 12,00 0,16 24 Výťahy 0,00 100,00 0,00 25 Ostatné 0,00 100,00 0,00 Opotrebenie 54,41% Technický stav 45,59% Východisková hodnota 174,19 /m 2 *36,00 m 2 *2,235*1,05 14 716,09 Technická hodnota 45,59% z 14 716,09 6 709,07 2.2.2 Plot od ulice na parc. č. 1574, k. ú Bytčica, obec Žilina Oplotenie oddeľuje parcelu číslo 1574 od ulice. Plot má betónový základ a podmurovku, výplň plota z oceľových dielcov. Súčasťou plota sú plotové vráta a plotové vrátka. Plot bol vybudovaný v roku 1975. ZATRIEDENIE STAVBY: JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 8,50m 700 23,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická 8,50m 926 30,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 53,98 /m zo strojového pletiva na oceľové stĺpiky 13,60m 2 380 12,61 /m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou 1 ks 7505 249,12 /ks 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou 1 ks 3890 129,12 /ks Dĺžka plotu: 8,50 m Pohľadová plocha výplne: 8,50*1,60 = 13,60 m 2 Strana 12
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom. Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot od ulice na parc.č. 1574, k.ú Bytčica, obec Žilina 1975 39 11 50 78,00 22,00 (8,50m * 53,98 /m + 13,60m Východisková hodnota 2 * 12,61 /m 2 + 1ks * 249,12 /ks 2 366,85 + 1ks * 129,12 /ks) * 2,235 * 1,05 Technická hodnota 22,00 % z 2 366,85 520,71 2.2.3 Plot na parc. č. 1579, k. ú. Bytčica, obec Žilina Oplotenie oddeľuje parcelu číslo 1574 od parcely číslo 1579. Plot má betónový základ a podmurovku, výplň plota z oceľových dielcov. Súčasťou plota sú plotové vrátka. Plot bol vybudovaný v roku 1975. ZATRIEDENIE STAVBY: JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 10,60m 700 23,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická 10,60m 926 30,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 53,98 /m z rámového pletiva 16,96m 2 435 14,44 /m 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou 1 ks 3890 129,12 /ks Dĺžka plotu: 10,60 m Pohľadová plocha výplne: 10,60*1,60 = 16,96 m 2 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom. Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot na parc.č. 1579, k.ú. Bytčica, obec Žilina 1975 39 21 60 65,00 35,00 (10,60m * 53,98 /m + 16,96m Východisková hodnota 2 * 14,44 /m 2 + 1ks * 129,12 2 220,52 /ks) * 2,235 * 1,05 Technická hodnota 35,00 % z 2 220,52 777,18 Strana 13
2.2.4 Vodovodná prípojka na parc. č. 1574, k. ú. Bytčica, obec Žilina K rodinnému domu je zriadená prípojka vody z jestvujúceho verejného vodovodu, ktorý sa nachádza v miestnej ceste. Prípojka je z oceľových rúr DN 25 mm, izolovaných. Bola vybudovaná v roku 1960. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ: Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 /bm Počet merných jednotiek: 3,00 bm Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom. Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka na parc.č. 1574, k.ú. Bytčica, obec Žilina 1960 54 6 60 90,00 10,00 Východisková hodnota 3 bm * 59,09 /bm * 2,235 * 1,05 416,01 Technická hodnota 10,00 % z 416,01 41,60 2.2.5 Kanalizačná prípojka na parc. č. 1574, k. ú. Bytčica, obec Žilina K rodinnému domu je zriadená kanalizačná prípojka, ktorá je napojená do vlastnej žumpy. Ako alternatíva je možnosť napojenia kanalizačného odpadu cez revíznu šachtu do verejného kanalizačného zberača, ktorý je umiestnený v miestnej komunikácii. Kanalizačná prípojka je z kameninových rúr DN 150 mm, ktoré sú obetónované. Bola vybudovaná v roku 1960. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ: Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1060/30,1260 = 35,19 /bm Počet merných jednotiek: 17,50 bm Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom. Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka na parc.č. 1574, k.ú. Bytčica, obec Žilina 1960 54 26 80 67,50 32,50 Strana 14
Východisková hodnota 17,5 bm * 35,19 /bm * 2,235 * 1,05 1 445,19 Technická hodnota 32,50 % z 1 445,19 469,69 2.2.6 Žumpa na parc. č. 1574, k. ú. Bytčica, obec Žilina Žumpa je betónová, monolitická, nepriepustná. Je na nádvorí na parc. č. 1574.Má betónový strop s oceľovým vstupom. Bola vybudovaná v roku 1960. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ: Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO 814 11) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 /m3 OP Počet merných jednotiek: 2,00*1,80*1,50 = 5,4 m 3 OP Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom. Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Žumpa na parc.č. 1574, k.ú. Bytčica, obec Žilina 1960 54 26 80 67,50 32,50 Východisková hodnota 5,4 m 3 OP * 107,88 /m3 OP * 2,235 * 1,05 1 367,10 Technická hodnota 32,50 % z 1 367,10 444,31 2.2.7 Plynová prípojka na parc. č. 1574, k. ú. Bytčica, obec Žilina K rodinnému domu je zriadená plynová prípojka z jestvujúceho plynovodu, ktorý sa nachádza v miestnej ceste. Prípojka je z oceľových rúr bezošvých DN 25 mm, izolovaných. Bola vybudovaná v roku 1998. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ: Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 2,75 bm Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom. Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plynová prípojka na parc. č. 1574, k.ú. Bytčica, obec Žilina 1998 16 34 50 32,00 68,00 Strana 15
Východisková hodnota 2,75 bm * 14,11 /bm * 2,235 * 1,05 91,06 Technická hodnota 68,00 % z 91,06 61,92 2.2.8 Elektrická prípojka na parc.č. 1574, k. ú. Bytčica, obec Žilina K rodinnému domu je zriadená elektrická prípojka NN od podporného stĺpa, ktorý sa nachádza na hranici pozemku. Prípojka je káblová, vzdušná. Bola vybudovaná v roku 2009. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ: Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.d) káblová prípojka vzdušná Al 4*16 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 290/30,1260 = 9,63 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 5,78 /bm Počet merných jednotiek: 3,20 bm Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom. Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Elektrická prípojka na parc.č. 1574, k.ú. Bytčica, obec Žilina 2009 5 45 50 10,00 90,00 Východisková hodnota 3,2 bm * (9,63 /bm + 0 * 5,78 /bm) * 2,235 * 1,05 72,32 Technická hodnota 90,00 % z 72,32 65,09 2.2.9 Spevnené plochy betónové na parc. č. 1574, k. ú. Bytčica, obec Žilina Spevnená plocha je na chodníku od miestnej cesty a ďalej pozdĺž rodinného domu a letnej kuchyne. Spevnená plocha je z monolitického betónu na upravenom podklade. Bola vybudovaná v roku 1960. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ: Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 /m2 ZP Počet merných jednotiek: (3,20+15,50-5,50+9,00)*0,95 = 21,09 m 2 ZP Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom. Strana 16
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy betónové na parc.č. 1574, k.ú. Bytčica, obec Žilina 1960 54 6 60 90,00 10,00 Východisková hodnota 21,09 m 2 ZP * 8,63 /m2 ZP * 2,235 * 1,05 427,12 Technická hodnota 10,00 % z 427,12 42,71 2.2.10 Vonkajšie schody na vstupe do domu s. č. 309, k. ú. Bytčica, obec Žilina Vonkajšie schody sú na chodníku a sú pred vstupom do rodinného domu. Schody majú dve ramena a podestu. Sú betónové. Boli vybudované v roku 1960. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ: Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: 10.2. Betónové na terén s povrchom zatreným alebo z cem. poteru Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 215/30,1260 = 7,14 /bm stupňa Počet merných jednotiek: (4+4)*0,95 = 7,6 bm stupňa Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom. Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vonkajšie schody na vstupe do domu s.č. 309, k.ú. Bytčica, obec Žilina 1960 54 26 80 67,50 32,50 Východisková hodnota 7,6 bm stupňa * 7,14 /bm stupňa * 2,235 * 1,05 127,34 Technická hodnota 32,50 % z 127,34 41,39 2.2.11 Vonkajšie schody na vstupe do pivnice domu s. č. 309, k. ú. Bytčica, obec Žilina Vonkajšie schody sú na vstupe do suterénu rodinného domu. Schody majú jedno ramena a podestu. Sú betónové. Boli vybudované v roku 1952. Schody sú prekryté dverami. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ: Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: 10.2. Betónové na terén s povrchom zatreným alebo z cem. poteru Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 215/30,1260 = 7,14 /bm stupňa Počet merných jednotiek: 13*0,75 = 9,75 bm stupňa Strana 17
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom. Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vonkajšie schody na vstupe do pivnice domu s.č. 309, k.ú. Bytčica, obec Žilina 1952 62 18 80 77,50 22,50 Východisková hodnota 9,75 bm stupňa * 7,14 /bm stupňa * 2,235 * 1,05 163,37 Technická hodnota 22,50 % z 163,37 36,76 2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Dom s.č. 309, na parc.č. 1574, k.ú. Bytčica, obec Žilina 59 694,89 32 145,70 Letná kuchyňa na parc.č. 1574, k.ú. Bytčica, obec Žilina 14 716,09 6 709,07 Plot od ulice na parc.č. 1574, k.ú Bytčica, obec Žilina 2 366,85 520,71 Plot na parc.č. 1579, k.ú. bytčica, obec Žilina 2 220,52 777,18 Vodovodná prípojka na parc.č. 1574, k.ú. Bytčica, obec Žilina 416,01 41,60 Kanalizačná prípojka na parc.č. 1574, k.ú. Bytčica, obec Žilina 1 445,19 469,69 Žumpa na parc.č. 1574, k.ú. Bytčica, obec Žilina 1 367,10 444,31 Plynová prípojka na parc.č. 1574, k.ú. Bytčica, obec Žilina 91,06 61,92 Elektrická prípojka na parc.č. 1574, k.ú. Bytčica, obec Žilina 72,32 65,09 Spevnené plochy betónové na parc.č. 1574, k.ú. Bytčica, obec Žilina 427,12 42,71 Vonkajšie schody na vstupe do domu s.č. 309, k.ú. Bytčica, obec Žilina 127,34 41,39 Vonkajšie schody na vstupe do pivnice domu s.č. 309, k.ú. Bytčica, obec Žilina 163,37 36,76 Celkom: 83107,86 41356,13 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Dom sa nachádza v predmestskej časti Bytčica, ktorá patrí do krajského mesta Žilina. Pozemok, na ktorom je postavená stavba sa nachádza v zastavanom území obce. Lokalita sa nachádza južne od centra mesta. Dom je postavený v uličnej zástavbe. Dostupnosť do centra mesta je vyhovujúca a do 10 minút jazdy osobným autom. Dopravné spojenie je autobusom. vlakom alebo MHD. Nezamestnanosť v okrese Žilina je do 10%. V okolí domu je dostatočná občianska a technická vybavenosť na úrovni patriaca krajskému mestu. Stavba a príslušenstvom sú v dobrom technickom stave a vyžadujú si iba bežnú údržbu. V okolí nehnuteľností sú postavené rodinné domy, zelené plochy, cesty, chodníky. Pozemok je rovinatý a na pozemku sa nachádzajú prípojka vody, zemného plynu, elektrická prípojka NN, kanalizačná prípojka, telefónna prípojka. b) Analýza využitia nehnuteľností: Dom bol postavený ako rodinný dom na celoročné bývanie jednej rodiny. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností, najmä závady viaznuce na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou: V okolí nehnuteľností neboli zistené rizika, ktoré by ovplyvňovali užívanie stavieb a pozemkov. Nehnuteľností sú problematické ovplyvnené ťarchami, ktoré sú zapísané v katastri nehnuteľností na LV č. 639. Strana 18
3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie je vykonaný v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, dopyt po nehnuteľnostiach podobného typu, veľkosť nehnuteľností, kvalitu použitých stavebných materiálov, celkový stav stavieb je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,55 (v danom prípade objektívne vystihuje pomer medzi technickou hodnotou ohodnocovaných stavieb a dosahovanými všeobecnými hodnotami porovnateľných stavieb v danom mieste a čase). Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,55 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,550 + 1,100) 1,650 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,100 III. trieda Priemerný koeficient 0,550 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,303 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,550-0,495) 0,055 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,303 13 3,94 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,550 30 16,50 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0,550 8 4,40 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1,650 7 11,55 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,550 6 3,30 6 Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby III. 0,550 10 5,50 II. 1,100 9 9,90 malá hustota obyvateľstva I. 1,650 6 9,90 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JZ - JV II. 1,100 5 5,50 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1,650 6 9,90 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby Strana 19
elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0,550 7 3,85 železnica, autobus a miestna doprava II. 1,100 7 7,70 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, 13 kultúra) krajský úrad, súd, banka, daňový úrad, vysoká škola, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb I. 1,650 10 16,50 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0,303 8 2,42 15 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1,100 9 9,90 16 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,550 8 4,40 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností IV. 0,303 7 2,12 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,055 4 0,22 19 Názor znalca problematická nehnuteľnosť IV. 0,303 20 6,06 Spolu 180 133,56 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 133,56/ 180 0,742 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = 41 356,13 * 0,742 30 686,25 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Pozemok C KN parc. č. 1574, k.ú. Bytčica, obec Žilina, okres Žilina Popis: Hodnotený pozemok sa nachádza v k. ú. Bytčica, na ul. Záchrastie. Bytčica je predmestskou časťou krajského mesta Žilina. Hodnotený pozemok sa nachádza v zastavanej časti obce. V meste a v uvedenej lokalite je technická a občianska vybavenosť na úrovni krajského mesta. prístup k pozemku je z miestnej komunikácie. pozemok je rovinatý, oplotený a nachádza sa v obytnej časti. Pozemok je zastavaný stavbou rodinného domu, na pozemku sú privedené prípojky vody, plynu, elektrická prípojka a kanalizačná prípojka. Negatívne účinky okolia neboli zistené. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera [m výmera [m 2 ] 2 ] 1574 zastavaná plocha a nádvorie 473,00 473,00 1/1 473,00 Obec: Žilina Východisková hodnota: VH MJ = 26,56 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie Hodnota koeficientu Strana 20
ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU 5. obytné časti miest nad 50 000 obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia 1,20 3. rodinné domy so štandardným vybavením 1,00 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 2. obytná poloha a byty 1,20 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 6. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a pod.) 1.nevyskytuje sa 1,00 Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,20 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,20 * 1,30 * 1,00 2,2464 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 26,56 /m 2 * 2,2464 59,66 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 473,00 m 2 * 59,66 /m 2 28 219,18 1,00 1,20 1,30 III. ZÁVER 1. OTÁZKY A ODPOVEDE Úlohou súdneho znalca je stanoviť všeobecnú hodnotu rodinného domu s. č. 309 s príslušenstvom na parcele číslo 1574 a pozemku C KN parc. č. 1574 v k. ú. Bytčica, obec Žilina, okres Žilina. Účelom znaleckého posudku je stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností pre účely dražby podľa zákona číslo 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov na základe návrhu: Prima banka Slovensko, a.s., IČO: 31 575 951, so sídlom Hodžova 11, 010 11 Žilina. 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 30 686,25 EUR 28 219,18 EUR 3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [ ] Stavby Dom s.č. 309, na parc.č. 1574, k.ú. Bytčica, obec Žilina 23 852,11 Letná kuchyňa na parc.č. 1574, k.ú. Bytčica, obec Žilina 4 978,13 Plot od ulice na parc.č. 1574, k.ú Bytčica, obec Žilina 386,37 Plot na parc.č. 1579, k.ú. bytčica, obec Žilina 576,67 Strana 21
Vodovodná prípojka na parc.č. 1574, k.ú. Bytčica, obec Žilina 30,87 Kanalizačná prípojka na parc.č. 1574, k.ú. Bytčica, obec Žilina 348,51 Žumpa na parc.č. 1574, k.ú. Bytčica, obec Žilina 329,68 Plynová prípojka na parc.č. 1574, k.ú. Bytčica, obec Žilina 45,94 Elektrická prípojka na parc.č. 1574, k.ú. Bytčica, obec Žilina 48,30 Spevnené plochy betónové na parc.č. 1574, k.ú. Bytčica, obec Žilina 31,69 Vonkajšie schody na vstupe do domu s.č. 309, k.ú. Bytčica, obec Žilina 30,71 Vonkajšie schody na vstupe do pivnice domu s.č. 309, k.ú. Bytčica, obec Žilina 27,28 Pozemky Pozemok C KN parc. č. 1574, k.ú. Bytčica, obec Žilina, okres Žilina - parc. č. 1574 (473 m 2 ) 28 219,18 Spolu VŠH 58905,43 Zaokrúhlená VŠH spolu 58 900,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 58 900,00 EUR Slovom: Pätdesiatosemtisícdeväťsto EUR 4. MIMORIADNE RIZIKÁ Rizika spojené s využitím predmetných nehnuteľností sú zapísané ako ťarchy v liste vlastníctva č. 639. Žilina dňa 13. augusta 2014 Ing. Viliam Berešík IV. PRÍLOHY 1. Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku zo dňa 09.07.2014 2. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 639, k. ú. Bytčica, okres Žilina zo dňa 23.07.2014 vytvorený cez katastrálny portál 3. Kópia z katastrálnej mapy na parcelu číslo 1574, k. ú. Bytčica, okres Žilina zo dňa 12.08.2014 vytvorený cez katastrálny portál 4. Užívacie povolenie stavby vydané Jednotným národným výborom, technický referát v Žiline, zo dňa 08.12.1952 5. Nákres skutkového stavu stavby rodinného domu s. č. 309 a drobnej stavby na parc. č. 1574, k. ú. Bytčica, obec Žilina 6. Fotografie nehnuteľností na pozemku C KN parc. č. 1574, k. ú. Bytčica, obec Žilina Strana 22
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č. 910224 zo dňa 17.12.2001 pre odbor: 37 00 00 Stavebníctvo, odvetvie: 37 01 00 Pozemné stavby, 37 13 00 Poruchy stavieb, 37 10 02 Oceňovanie nehnuteľností. Evidenčné číslo znalca: 910224. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 46/2014 znaleckého denníka č. 4. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 46/2014. Žilina dňa 13. júla 2014 Ing. Viliam Berešík Antona Bielka 58 010 09 Žilina Strana 23