ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 90-86/2016 Ocenění nemovitých věcí: St. parcela č. 62 o výměře 377 m2, zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Nebílovy, č.p. 54, rod.dům, Stavba stojí na pozemku p.č. St. 62, zapsané na LV č. 378, pro k.ú. Nebílovy, obec Nebílovy, okres Plzeň-jih, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih. Objednatel ocenění: Účel ocenění: EURODRAŽBY Čimická 780/61 181 00 Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 18.08.2016 posudek vypracoval: ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického 686 533 51 Pardubice - Rosice Ocenění obsahuje 15 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Pardubicích 06.09.2016
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Omezení vlastnického práva 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je určení obvyklé ceny nemovitých věcí: St. parcela č. 62 o výměře 377 m2, zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Nebílovy, č.p. 54, rod.dům, Stavba stojí na pozemku p.č. St. 62, zapsané na LV č. 378, pro k.ú. Nebílovy, obec Nebílovy, okres Plzeň-jih, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih. 1.2. Podklady Objednávka ocenění Výpis z katastru nemovitostí LV č. 378 pro k.ú. Nebílovy ze dne 01.08.2016 Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.3. Určení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných 3
cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 378 ze dne 01.08.2016 pro k.ú. Nebílovy Grosse Jana, č. p. 54, 33204 Nebílovy Adresa: Nebílovy čp. 54 Název katastrálního území: Nebílovy Název obce: Nebílovy Název okresu: Plzeň jih List vlastnictví: LV č. 378 3.1.2. Omezení vlastnického práva Na předmětu ocenění váznou tato práva (dle LV 378 pro k.ú. Nebílovy) - Omezení vlastnického práva Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné Zákaz zcizení a zatížení Zástavní právo smluvní Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva 3.1.3. Poloha a charakteristika Jedná se o stavbu rodinného domu v obci Nebílovy, ve střední části obce při průjezdné hlavní komunikaci (parc.č. 1095/1 ve vlastnictví Plzeňský kraj, Škroupova 1760/18, Jižní Předměstí, 30100 Plzeň). Rodinný dům je součástí pozemku st.parc.č. 62, je samostatně stojící, obdélníkového půdorysu, vstup a vjezd na pozemek vraty ze západní strany, vstup do domu z jižní strany. Rodinný dům stojí svojí obvodovou stěnou téměř na severní hranici pozemku, východně na rodinný dům navazuje stodola do "L". Odkanalizování splaškových vod do veřejné kanalizace, voda ze studny, která je dle sdělení společná pro více nemovitostí (umístění studny nezjištěno), el. instalace zavedena, bez plynu. Nebílovy patří do dřívějšího okresu Plzeň jih a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Přeštice. Obec Nebílovy se rozkládá asi patnáct kilometrů jižně od centra Plzně a jedenáct kilometrů severovýchodně od města Přeštice. Úředně žije v katastru této menší vesnice zhruba 320 obyvatel. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Nebílovy mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci. 4
Popis a stav objektů Rodinný dům čp. 54, součást pozemku st.parc.č. 62 Jedná se o rodinný dům nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím, s nevyužitým podkrovím. V rodinném domě je jeden byt se sociálním zařízením. Dispozičně a orientačně výměry: 1 NP (přízemí): místnost plocha m2 podlaha zádveří 6,90 ker.dlažba chodba 7,20 ker.dlažba pokoj 26,39 plovoucí kuchyně, jídelna 17,50 ker.dlažba pokoj 7,75 plovoucí koupelna 5,00 ker.dlažba celkem 70,74 Celkem 2+1, podlahová plocha 70,74m2, zastavěná plocha 93m2, obestavěný prostor informativně 400m3. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce zděné smíšené, stropní konstrukce dřevěné trámové a klenbové, schody nejsou, konstrukce krovu dřevěná sedlová, krytina tašková, klempířské konstrukce provedeny, povrchy omítnuty, keramické obklady na sociálním zařízením a za kuchyňskou linkou, okna dřevěná, dveře náplňové, vytápění ústřední elektrokotlem, doplňkově krbem s krbovou vložkou, ohřev vody bojlery, v koupelně umyvadlo, vana, WC, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem, rozvody instalací běžně provedeny. Stáří rodinného domu nebylo doloženo, odhaduje se na více než 100 let, před několika lety byla provedena celková rekonstrukce (interiér domu, krov, krytina apod.). Rodinný dům je (krom původní dřevěné trámové stropní konstrukce, která je viditelně prověšená) v dobrém stavebně technickém stavu, udržovaný, trvale užíván k bydlení. Stodola Jedná se o stodolu do "L", která navazuje východně na rodinný dům. Stodola je nepodsklepená, přízemní, bez využitého podkroví. Svou obvodovou stěnou stojí téměř na severní a východní hranici pozemku. Zastavěná plocha je 100m2, obestavěný prostor informativně 425m3. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na kamenných základech, svislé konstrukce zděné smíšené, konstrukce krovu dřevěná sedlová, krytina tašková, klempířské konstrukce provedeny, povrchy omítnuty, vrata dřevěná, podlaha betonová, elektroinstalace provedena. Ve stodole je umístěn elektrokotel pro vytápění rodinného domu a bojler pro ohřev vody, jinak je stodola užívána pro převážně pro skladování. Stáří stodoly odhadnuto stejně jako u rodinného domu na více než 100 let, při rekonstrukci rodinného domu byla provedena i částečná rekonstrukce stodoly (střecha, oprava krovu), jinak je stodola v původním, odpovídajícím stavu (zjištěna jedna větší prasklina obvodového zdiva). Venkovní úpravy Venkovní úpravy v běžném rozsahu oplocení s vraty a vrátky, zpevněné plochy u domu, přípojky inž. sítí apod., vše v běžně udržovaném stavu. Pozemek st.parc.č. 62 o výměře 377m 2, zastavěná plocha a nádvoří - zastavěný rodinným domem a stodolou, nezastavěná část je volným pozemkem mezi domem a stodolou, se zpevněnou plochou a zatravněný, s trvalými porosty v běžných druzích, běžně udržovaný, oplocený. 5
Užitná plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem RD 70,74m2 RD 93m2 377m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o rodinný dům po celkové, dříve provedené rekonstrukci, v dobrém, odpovídajícím, udržovaném stavu. Viditelně prověšená stropní konstrukce v pokoji. Rodinný dům je trvale užíván k bydlení. 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 1) Štěnovický Borek, Plzeň město 1 750 000,- Kč Kupní cena Rodinný dům je samostatně stojící, částečně podsklepený, přízemní, s využitým podkrovím pod sedlovou střechou. V přízemí vstup, technická místnost, sociální zařízení, pokoj, obývací pokoj, kuchyně, v podkroví dva pokoje, sociální zařízení. Obestavěný prostor 540m3, vytápění ústřední plynovým kotlem, zastavěná plocha 93m2, podlahová plocha 150m2, pozemek celkem 443m2. Prodej 01/2016. 2) Dolní Lukavice, Plzeň jih 1 380 000,- Kč Kupní cena Rodinný dům je přízemní, částečně podsklepený s částečně využitým podkrovím, veřejná kanalizace, vodovod, plyn, vlastní studna. V rodinném domě byt 3+1 se sociálním zařízením, celková rekonstrukce 2008, vedlejší stavby dvě kolny. Zastavěná plocha 105m2, obestavěný prostor 510m3, podlahová plocha 120m2, pozemky celkem 1088m2. Prodej 08/2016. 3) Čižice, Plzeň jih 1 490 000,- Kč Nabídková cena Hledáte bydlení kousek od Plzně? Pak je tato nabídka určena právě Vám!Předmětem prodeje je rodinný domek po rekonstrukci s dispozicí 2+1 o zastavěné ploše cca 82 m2, v obci Čižice, ležící 10 km jižně od Plzně. RD leží na pozemku o celkové výměře 207 m2.v přízemí domu se nachází předsíň, kuchyně, 1 pokoj a koupelna, dále pak skladovací místnost se samostatným vchodem (lze upravit jako další pokoj). V prvním patře domu se nachází pokoj s balkonem (nedokončeným) a půda, kde je možnost vybudovat půdní vestavbu. V domě se nachází také nevelké sklepní prostory. K domu náleží dvůr o výměře zhruba 125 m2.na pozemku se dále nachází zděná garáž s dílnou, v ní umístěné suché WC a venkovní posezení. Vytápění domu je řešeno krbem na tuhá paliva. IS: elektřina je zavedena do celého objektu, rekonstruovaná, v mědi (kromě kuchyně), plyn a kanalizace vede přes vozovku kolem domu.vodovod v obci není, zdroj vody bude nutno řešit vlastním vrtem přímo na pozemku, kde se voda dle vyjádření majitelů nachází, 6
vedení nebude dlouhé, bude vedeno a je připraveno přes sklepní prostory, stejně tak odpady. Dům byl vystavěn cca v roce 1908, ze kterého je stavební povolení. V roce 2007 byly provedeny rekonstrukce v podobě nové střechy (Tondach), opravy krovu, zateplení (skelná vata - v části), elektřiny, nových podlah, omítek (krom kuchyně), nových dřevěných oken (krom kuchyně), izolace zadní části domu a výstavba kameného plotu. PENB je momentálně ve stadiu zpracování, proto uvádím G. Pro svoji polohu a přírodní scenerii jsou Čižice vyhledávanou příměstskou letní rekreační oblastí, v obci se nachází obchod, restaurace, hřiště, tenisové kurty, koupaliště a letní parket. V sousední obci, která je od Čižic vzdálena 3 km se nachází veškerá občanská vybavenost včetně školy, školky, lékařů, lékárny atd. Do obce je velice dobrá a frekventovaná dopravní obslužnost. Pro bližší informace či sjednání osobní prohlídky volejte na níže uvedené telefoní číslo nebo pište na emailovou adresu.celková cena: 1 490 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: cena včetně provize i právních služeb ID zakázky: 003-N02219 Aktualizace: 27.08.2016 Stavba: Smíšená Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží: 2 včetně 1 podzemníhoplocha zastavěná: 82 m 2 Užitná plocha: 85 m 2 Plocha pozemku: 207 m 2 Plocha zahrady: 129 m 2 Sklep: Parkování: Garáž: Rok rekonstrukce: 2007 Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus 4) Skočice, Plzeň jih 1 289 500,- Kč Kupní cena rodinný dům je samostatně stojící se vstupem do rodinného domu ze severozápadní strany a vjezdem do garáže v domě, rodinný dům stojí svou podélnou osou rovnoběžně s komunikací, částečně na severozápadní hranici pozemku, svou severovýchodní štítovou stěnou na hranici pozemku, jihozápadně od domu je menší zahrada se studnou. Odkanalizování splaškových vod do veřejné kanalizace, voda ze studny, elektroinstalace zavedena, bez plynu, je nepodsklepený, přízemní s využitým podkrovím. Celkem 5+1, podlahová plocha 176,85, užitná plocha 156,60m2, zastavěná plocha 115m2, obestavěný prostor informativně 590m3. schody dřevěné bez podstupnic, podlahy v přízemí betonové s keramickou dlažbou nebo plovoucí laminátovou podlahou, v podkroví dřevěné s dřevotřískovými deskami, na sociálním zařízení umyvadlo, vana, sprchový kout, WC samostatné, v kuchyni kuchyňská linka, sporák na PB, dveře náplňové, v podkroví chybí, okna dřevěná, vytápění ústřední (pouze v přízemí) kotlem na tuhá paliva v garáži, v podkroví bez vytápění, ohřev vody bojlerem, rozvody instalací běžné. Rodinný dům byl postaven před 15 roky místo původní, odstraněné stavby. Pozemky celkem 272m2. Prodej 10/2015. 5) Chotěšov, Plzeň jih 1 320 000,- Kč Kupní cena Rodinný dům je řadový krajní, svou podélnou stěnou na východní hranici pozemku, u chodníku, s vjezdem a vstupem z chodníku z východní strany, krytým průjezdem a vstupem do domu ze západní strany. Severně na rodinný dům navazuje zastřešení průjezdu, severně od rodinného domu, na severní hranici pozemku stojí původní kolny. Odkanalizování splaškových vod do veřejné kanalizace, voda z veřejného řadu, elektroinstalace zavedena, bez plynu (plyn v přilehlé komunikaci). schody do suterénu cihelné, na půdu dřevěné, dveře náplňové, okna dřevěná EURO, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva, ohřev vody bojlerem, rozvody instalací běžně provedeny. Rodinný dům je z roku přibližně 1935, v letech 2005 až 2006 byla provedena přístavba do zahrady s novým krovem, tašková krytina domu a částečné rekonstrukce původní části. Celkově je stavebně technický stav hodnocen jako odpovídající roku výstavby provedené přístavbě a rekonstrukcím, celkově dobrý. Rodinný dům je trvale užíván k bydlení. Celkem 2+1, podlahová plocha 105,50m2, zastavěná plocha 120m2, obestavěný prostor informativně 700m3. Pozemky celkem 736m2. Prodej 06/2015 7
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. RD Štěnovický Borek, Plzeň měs 1,00 1,00 1,00 1,15 1,00 1,00 1,05 11667 14088 2. RD Dolní Lukavice, Plzeň jih 1,00 1,10 0,95 1,10 1,00 1,00 1,05 11500 13880 3. RD Čižice, Plzeň jih 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 0,90 0,95 17529 15737 4. RD Skočice, Plzeň jih 1,00 1,00 1,00 1,15 1,10 1,00 1,05 8234 10937 5. RD Chotěšov, Plzeň jih 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1,05 12571 14520 minimum 10937 maximum 15737 průměr 13832 užitná plocha m2 70,74 porovnávací hodnota 978 491 Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 980 000,00 Kč Slovy: devětsetosmdesát tisíc Kč 3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota: 980 000,00 Kč slovy: devětsetosmdesát tisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. 8
Silné stránky po celkové rekonstrukci, dobrý stav Slabé stránky pouze 2+1, u frekventované komunikace, menší pozemek Z vyhodnocení segmentu trhu je zřejmé, že s obdobnými nemovitými věcmi, tj. rodinnými domy je v dané lokalitě obchodováno. Pro určení obvyklé ceny je vycházeno z vlastní databáze a znalosti trhu, z konzultací s realitními kancelářemi, z vyhodnocení údajů odborného tisku, sledováním aukcí a dražeb. Z vlastní databáze pro potřebné porovnání jsou vybrány obdobné nemovité věci, které se v některých charakteristikách mohou odlišovat, ale poskytují dostatek informací o rozpětí jednotkových cen. Porovnání a analýza bylo provedeno rovněž s aktuální inzertní nabídkou. Provedením analýzy trhu po zohlednění všech vlivů působících na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví a po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 18.08.2016. Slovy: devětsetosmdesát tisíc korun českých ve výši: 980 000,00 Kč V Pardubicích, 06.09.2016 Vypracoval Renáta Havířová ----------------------------------------- ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD- SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 90-86/2016 znaleckého deníku. 9
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebudeme mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 5.2. Fotodokumentace Mapy 10
vstup 11
chodba pokoj kuchyně, jídelna soc. zařízení kotelna ve stodole 12
krov stodola 13
pohled jižní pohled západní pohled jihozápadní 14
pohled západní katastrální mapa 15