ZNALECKÝ POSUDEK č.3505-328/2013 O ceně podílu o velikosti 1/2 rodinného domu v obci Malotice č.p.57, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.69, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 286 m 2 a p.č.547/2, ostatní plocha, ostatní komunikace, o velikosti 88 m 2, vše zapsáno na LV č.264 pro k.ú.malotice Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 9.9.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 9.9.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 rodinného domu v obci Malotice č.p.57, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.69, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 286 m 2 a p.č.547/2, ostatní plocha, ostatní komunikace, o velikosti 88 m 2, vše zapsáno na LV č.264 pro k.ú.malotice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Malotice 57 281 63 Malotice Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Malotice Katastrální území: Malotice Počet obyvatel: 288 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.9.2013 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.264 pro k.ú.malotice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 800509/0797, Pan Kamil Bareš, Okružní 579, 281 61 Kouřim, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 765315/0813, Paní Jana Barešová, Malotice 57, 281 63 Malotice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: 800509/0797, Pan Kamil Bareš, Okružní 579, 281 61 Kouřim, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti 765315/0813, Paní Jana Barešová, Malotice 57, 281 63 Malotice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a na základě informací od současného uživatele nemovitosti. Při místním šetření bylo zjištěno, že objekt užívá nový uživatel, pan Vít, údajně na základě Smlouvy o Smlouvě budoucí kupní. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, nepodsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími. Má polovalbovou střechu, smíšené zdivo s kamenem. Krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, z části chybějící. Fasáda na domě není. Vnitřní vybavení v domě není, protože probíhá modernizace nynějším uživatelem, která však není dokončena. Okna jsou plastová. Přízemní část domu je stará nejméně 150 roků, nástavba pak cca 40 roků. Stav objektu je horší, vybavení minimální. Objekt je napojen na vodu z vlastní studny, kanalizace do jímky, elektřinu. Napojení na plyn není. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 4 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 150 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 5 006,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 5,93*14,34 = 85,04 m 2 patro: = 85,04 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 85,04 m 2 2,50 m patro: 85,04 m 2 2,50 m - 5 -
Obestavěný prostor vrchní stavba: 85,04*4,97 = 422,65 m 3 zastřešení: 85,04*3,5/2 = 148,82 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 571,47 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 85,04 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 170,08 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na II -0,05 pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze I -0,10 suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) IV 0,65 Koeficient stáří upraven o + 0,05 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními - 6 -
úpravami. Koeficient pro stáří 150 let: 0,65 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,65 = 0,275 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,890 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,275 * 0,890 * 0,850 = 0,208-7 -
Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 5 006,- Kč/m 3 * 0,208 = 1 041,25 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 041,25 Kč/m 3 * 571,47 m 3 = 595 043,14 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 595 043,14 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,9900 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 1,9900 149,47 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.69 286,00 149,47 42 748,42 nádvoří Stavební pozemek - celkem 42 748,42-8 -
Ostatní stavební pozemek Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2610 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,2560 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 6 a) - stavební pozemek - ostatní plocha, komunikace, veřejná nezpevněná nebo prašná 28 odst. 6 a) nezp. pr. 35,- 1,00 2,2560 1,2610 99,57 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 6 a) nezp. pr. ostatní plocha - ostatní komunikace 547/2 88,00 99,57 8 762,16 Ostatní stavební pozemek - celkem 8 762,16 Pozemky - zjištěná cena = 51 510,58 Kč - 9 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 595 043,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 595 043,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 51 510,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 51 510,60 Kč Celkem 646 553,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 646 553,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 595 043,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 595 043,10 Kč - 10 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 51 510,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 51 510,60 Kč Celkem 646 553,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 646 553,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 646 550,- Kč slovy: Šestsetčtyřicetšesttisícpětsetpadesát Kč - 11 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 400.000,- Kč a veškeré budoucí pohledávky - Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s., Bělehradská 222/128, Praha 2, Vinohrady, 120 21, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 37.800,- Kč s příslušenstvím - Konsolidační centrum, s.r.o., Prvního pluku 621/8a, Karlín, 186 00 Praha. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej menšího rodinného domu v Toušicích, okres Kolín. Dům o podlahové ploše 70 m2 je určen k rekonstrukci, která umožní uspořádání prostoru dle představ majitele. K dispozici také architektonický plán rekonstrukce a přestavby domu od dosavadního majitele, který je architektem. Součástí domu je půda, obytná přístavba, garáž a zahrada. Lokalita malé vesnice 4 km od Kouřimi a pouze 44 km od Prahy. Požadovaná cena 495.000,- Kč. - 12 -
domek k rekreaci nebo trvalému bydlení v malebné vesničce Mlékovice (Toušice). Dům je ve fázi započaté rekonstrukce. Zdivo smíšené-kámen a cihla. Nová střecha. Na pozemku je vlastní studna. Dům má dobrý přístup z místní komunikace. Nádherné okolí, rybníky, lesy. Požadovaná cena 660.000,- Kč včetně provize. Prodej rodinného domu v obci Zásmuky, část obce Nesměň. Občanská vybavenost v Zásmukách, banka, pošta, lékař, lékárna, mateřská školka, škola, sportoviště, BUS. Dům k rekonstrukci s možností půdní vestavby. K domu náleží stodola. Požadovaná cena 730.000,- Kč včetně provize. Obvyklá cena bez vlivu závad : 600.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti stanovuji na 200.000,- Kč. Slovy: Dvěstětisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 9.9.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.19. - 13 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3505-328/2013 znaleckého deníku. - 14 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 264 ze dne 15.8.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-15 -
Fotodokumentace nemovitosti - 16 -
Mapa oblasti - 17 -
- 18 -
- 19 -