ZNALECKÝ POSUDEK č. 5290-275/2011 Zemědělských pozemků p. č. 838, p. č. 843, p. č. 1548/156 a ostatní plochy - neplodné půdy p. č. 1506/59 zapsaných na LV 1608 pro obec Vranovice, katastrální území Vranovice nad Svratkou Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 4 JUDr. Dagmar Kuželová Č.j. 046 EX 394/11-27 Novodvorská 1010 142 00 P.O.B. 44, Praha 4 Účel posudku: Stanovení ceny obvyklé tržní hodnoty pro potřeby exekuce. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 10. 11. 2011 posudek vypracoval: Ing. Antonín Faltýnek Školní 6, 664 12 Oslavany Posudek byl vyhotoven ve 3 stejnopisech, obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu, příloh a znalecké doložky. Předává se ve dvou vyhotoveních objednavateli a jednou zůstává pro archiv znalce. V Oslavanech 16. listopadu 2011 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé - tržní hodnoty pro potřeby exekuce ke dni ocenění 10. 11. 2011. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Zemědělské pozemky zapsané na LV 1608 Adresa nemovitosti: Vranovice nad Svratkou 691 25 Vranovice Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Vranovice Katastrální území: Vranovice nad Svratkou Počet obyvatel: 2 050 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 42,7847 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 42,78 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10. 11. 2011 za přítomnosti bez přítomnosti dalších osob. 4. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z LV č. 1608 pro obec Vranovice, katastrální území Vranovice nad Svratkou ze dne 3. 11. 2011 - Kopie katastrálních map zájmového území vyhotovené dálkovým přístupem do KN - Kopie katastrálních map zájmového území vyhotovené dálkovým přístupem do KN včetně leteckých snímků - Skutečnosti zjištěné při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Oceňované pozemky byly ke dni ocenění ve vlastnictví: - Jan Tománek, Husova 165/5, Brno - střed - Staré Brno, 602 00 Brno 2 2
6. Dokumentace a skutečnost Znalci byly k dispozici kopie katastrálních map zájmového území vyhotovené dálkovým přístupem do KN. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti jsou zemědělské pozemky p. č. 838, p. č. 843 a p. č. 1548/156 a ostatní plocha - neplodná půda p. č. 1506/59 nacházející se mimo zastavěnou část obce Vranovice situované na jižním okraji okresu Brno - venkov. Vranovice jsou obec s cca 2 050 obyvateli s občanskou vybaveností odpovídající její velikosti a významu (pošta, základní škola, zdravotnické zařízení, obecní úřad, základní síť obchodů). V obci je železniční stanice na trati směrem do Brna s velmi dobrým dopravním spojením. Ve Vranovicích je možnost napojení na veškeré veřejné inženýrské sítě (vodovod, kanalizace, elektřina, zemní plyn). Vranovice se nachází jižně od Židlochovic, při komunikaci z Pohořelic směrem na Velké Němčice. Oceňované pozemky se nachází mimo zastavěnou část obce Vranovice, v honu zemědělských pozemků. Pozemky zahrada p. č. 838 a orná půda p. č. 843 jsou situovány JZ směrem od Vranovic, ostatní plocha p. č. 1506/59 a orná půda p. č. 1548/156 jsou situovány severně od Vranovic v blízkosti železniční dráhy. Na pozemku p.č. 838 se nachází objekt pravděpodobně studny, který není zakreslen v KM a není ani jasné jeho vlastnictví a funkčnost, z tohoto důvodu není samostatně oceňován. Věcná břemena a zástavní práva: Na pozemcích váznou nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji. Tato omezení nebyla v ocenění zohledněna, neboť budou vypořádána v rámci exekuce. 8. Obsah posudku a) Pozemky a 1 ) Zemědělské pozemky 3
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Pozemky a 1 ) Zemědělské pozemky - 27-32 Oceňované pozemky zahrada p. č. 838 a orná půda p. č. 843 jsou součástí zemědělského půdního fondu. Pozemky se nachází v honu zemědělských pozemků, JZ od obce v části zvané Vinohrádky u Vranovic. Pozemky jsou bez staveb a trvalých porostů, přístup k pozemkům je po místní nezpevněné komunikaci - polní cestě p. č. 681/1, která je ve vlastnictví obce Vranovice zapsaná na LV 10001 jako ostatní plocha - neplodná půda. Ocenění zahrady p. č. 838 a orné půdy p. č. 843 je provedeno dle BPEJ. Ceny pozemků se upravují dle přílohy č. 23. Oceňovaný pozemek orná půda p. č. 1548/156 je také součástí zemědělského půdního fondu a nachází se také v honu zemědělských pozemků, severně od Vranovic, v blízkosti železniční dráhy. Pozemek je bez staveb a trvalých porostů. Přístup k pozemku je pouze přes další zemědělské pozemky nebo přes ostatní plochu - neplodnou půdu p. č. 1506/59 (parcela je stejného vlastníka - LV 1608), která navazuje na ornou půdu p. č. 1548/156 směrem od železniční trati. Ocenění orné půdy p. č. 1548/156 je provedeno také dle BPEJ. Cena pozemku se upravuje dle přílohy č. 23. Dále je předmětem ocenění ostatní plocha - neplodná půda p. č. 1506/59, která přímo sousedí s ornou půdou p. č. 1548/156 popsanou výše. Parcela č. 1506/59 tvoří okrajovou část zemědělského pozemku a je také obdělávána - ve skutečnosti má charakter zemědělské půdy, je bez staveb a trvalých porostů. Parcela není bonitována, její ocenění je provedeno průměrnou základní cenou zemědělských pozemků v katastrálním území Vranovice nad Svratkou dle Vyhlášky č. 287/2007 Sb., kterou se stanoví seznam katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků. Cena pozemku se upravuje dle přílohy č. 23. Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území 40,00 % Celková úprava ceny: 40,00 % 4
Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada - část 838 00401 53 6,38 40,00 8,93 473,29 zahrada - část 838 02112 425 4,12 40,00 5,77 2 452,25 orná půda 843 00401 539 6,38 40,00 8,93 4 813,27 orná půda 1548/156 00501 2432 8,00 40,00 11,20 27 238,40 ostatní plocha - 1506/59 00000 46 8,26 40,00 11,56 531,76 neplodná půda (jedná se o zemědělsky obdělávaný pozemek) Výměra celkem 3495 Mezisoučet 35 508,97 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 35 508,97 Zemědělské pozemky - zjištěná cena = 35 508,97 Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 35 510,- Kč 5
Srovnávací hodnota Dle cen běžně dosahovaných v této lokalitě za obdobné pozemky stejného využití a kvality odhaduji srovnatelnou hodnotu za 1 m 2 pozemku: - zemědělské pozemky (samostatné zahrady mimo zastavěnou část obce nebo zemědělské pozemky mimo zastavěnou část obce) : 8,00 Kč Srovnatelné hodnoty byly získány z vlastní databáze, od spolupracujících RK a odhadců, z inzerce a od MÚ a OÚ v místě. Srovnatelná hodnota oceňovaných zemědělských pozemků Jednotková cena za 1 m2: 8,00 Kč Celková výměra: 3 495,00 m2 Výpočet: 3 495,00 m2 x 8,00 Kč = 27 960,00 Kč Pozn.: Jedná se o zemědělské pozemky nacházející se v honu zemědělských pozemků, které jsou zapsány převážně jako orná půda - nacházejí se mimo zastavěnou část obce Vranovice. Pozemky mají charakter zemědělské půdy využívané jako samostatné zahrady nebo k zemědělské prvovýrobě. Srovnávací hodnota ke dni ocenění celkem: 27 960,00 Kč Cena obvyklá pozemku tržní hodnota ke dni ocenění Cena obvyklá (dle 2, odst. 1, zákona č. 151/1997 Sb.) Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Vzhledem k tomu, že cena obvyklá nemůže být žádným způsobem vypočtena, je třeba stanovit její výši kvalifikovaným odhadem. 6
Stanovení ceny obvyklé Pro stanovení ceny obvyklé je třeba posoudit všechny vlivy na ni působící, jedná se zejména o: 1. Obchodovatelnost obdobných nemovitostí: Průměrná 2. Věcná břemena vážící se k nemovitosti: Nejsou 3. Vliv okolí na cenu obecnou: Neutrální Vlastnosti a okolnosti mající vliv na cenu obvyklou: Kladný vliv: - pozemky se nachází mimo zastavěnou část obce - pozemky jsou rovinné - dle BPEJ se jedná o kvalitní pozemky Záporný vliv: - problematický přístup k pozemkům vozidlem špatná nezpevněná přístupová cesta, k pozemkům u dráhy není vůbec možný přístup osobním vozidlem - pozemky nelze využít k jiným účelům než zemědělským Hodnocení: U pozemků není předpoklad jiného využití než dosavadního, což značně snižuje okruh zájemců o koupi a tím i cenu. Záporným vlivem je problematický přístup k pozemkům, hlavně k pozemkům umístěným v blízkosti železniční trati. 7
Rekapitulace Pomocné hodnoty: Věcná hodnota pozemků dle vyhlášky: Srovnávací hodnota pozemků: 35 510,00 Kč 27 960,00 Kč Při stanovení tržní hodnoty ceny obvyklé bylo přihlíženo ke všem vlivům působícím na cenu obvyklou a cena byla stanovena o 10 % pod úrovní hodnoty srovnávací, která má v tomto případě největší vypovídací schopnost. Toto snížení eliminuje současné výkyvy realitního trhu a zohledňuje skutečnost, že se jedná o několik menších pozemků. Z Á V Ě R Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou nemovitosti ke dni ocenění stanovenou dle 13 zák. č. 26/2000 Sb.: 25 000,00 Kč Slovy: Dvacet pět tisíc korun českých Ocenění jsem provedl jako osoba nezávislá. V Oslavanech dne 16. listopadu 2011. ZNALEC Ing. Antonín Faltýnek Oslavany, Školní 6 8
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 25. 5. 1984 č. j. 5467/84 pro základní obor ekonomika obor odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5290 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 275/2011 Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Seznam příloh: 1. Výpis z LV č. 1608 2 listy 2. Kopie katastrální mapy p. č. 838, 843, 1 list Kopie katastrální mapy s leteckým snímkem p. č. 838, 843 3. Orientační mapa p. č. 838, 843 1 list 4. Kopie katastrální mapy p. č. 1506/59, 1548/156 1 list Kopie katastrální mapy s leteckým snímkem p. č. 1506/59, 1548/156 5. Orientační mapa p. č. 1506/59, 1548/156 1 list 6. Fotodokumentace p. č. 838, p. č. 843 1 list 7. Fotodokumentace p. č. 1506/59, p. č. 1548/156 1 list Celkem: 8 listů 9
Výpis z LV č. 1608 10
11
Kopie katastrální mapy p. č. 838, p. č. 843 Letecký snímek s katastrální mapou p. č. 838, p. č. 843 12
Orientační mapa p. č. 838, p. č. 843 13
Kopie katastrální mapy p. č. 1506/59, p. č. 1548/156 Letecký snímek s katastrální mapou p. č. 1506/59, p. č. 1548/156 14
Orientační mapa p. č. 1506/59, p. č. 1548/156 15
Fotodokumentace p. č. 838, p. č. 843 16
PP Ing. Antonín Faltýnek, Školní 6, 664 12 Oslavany Fotodokumentace p. č. 1506/59, p. č. 1548/156 17