ZNALECKÝ POSUDEK č. 402/48/2012 O ceně nemovitosti objekt č.p.188 na pozemku p.č. st.117/3 včetně součástí a příslušenství zapsaný na LV 985, katastrální území Rožďalovice, obec Rožďalovice, okres Nymburk. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská 54 616 00 Brno Stanovení návrhu ceny obvyklé Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 8.1.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Radek Kvirenc Bohuslavice 219 549 06 Bohuslavice telefon: 605463447 e-mail: kvirenc@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Bohuslavicích 12.1.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění nemovitosti dle platného cenového předpisu ke dni ocenění nemovitosti a návrhu ceny obvyklé 2. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Melantrichova 188 289 34 Rožďalovice Kraj: Středočeský Okres: Nymburk Obec: Rožďalovice Katastrální území: Rožďalovice Počet obyvatel: 1 626 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 39,6412 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 39,64 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 8.1.2013 za přítomnosti vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 985 ze dne 5. 10. 2012 - snímek katastrální mapy - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - skutečnosti a výměry zjištěné znalcem při místním šetření dne 8. 1. 2013 za účasti vlastníka nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje LV 985 SJM Čech Jiří a Čechová Jaroslava, Melantrichova 188, 289 34 Rožďalovice 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o objekt obdélníkového tvaru, který tvoří levou polovinu dvojdomu v zástavbě rodinných domů. Nemovitost je umístěna jižně od náměstí v ulici Melantrichova. Přístup do nemovitosti je přímo z ulice Melantrichova (pozemek parcelní číslo 952/1 LV 1). Objekt je umístěn vlevo v ulici Melantrichova 80m od křižovatky ulic Melantrichova a Čsl.legií. Obec Rožďalovice leží 20 km severně od Poděbrad cca 6km vlevo od silnice č.32 (Poděbrady - Jičín). V obci je základní občanská vybavenost. Pracovní příležitosti včetně kompletní sítě služeb a obchodů a kulturní, společenské a sportovní vyžití obyvatel obce jsou zajištěny v okolních městech (Poděbrady, Jičín) a ve správním středisku Nymburk. Správní středisko je vzdáleno 20km a je dostupné běžnou hromadnou dopravou. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby - 2 -
1.1.1. RD č.p.188 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek LV 985-3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p.188 Popis: Jedná se o objekt obdélníkového tvaru, který tvoří levou polovinu dvojdomu v zástavbě rodinných domů ze začátku 20. století. Objekt není podsklepen a má jedno nadzemní podlaží. Vstup do objektu je z dvorního traktu ve střední části. Na vstup navazuje chodba, ze které je vlevo vstup do pokoje, vzadu do koupelny s WC a vpravo vstup do obývacího pokoje s kuchyňským koutem. Další pokoj je přístupný přes pokoj v levé části. V roce 2004 byla provedena modernizace (nový systém topení, rozvody TZB, výměna oken, úprava vnitřních povrchů, nová koupelna s WC, pokládka tepelné izolace na stropní konstrukci). Dále byla provedena fasádní omítka z dvorního traktu. Celková užitná plocha je 89,09m 2. Základy jsou kamenné s vodorovnou izolací (mimo uliční stranu). Obvodové konstrukce zděné tl.0,80m. Stropní konstrukce dřevěné trámové s rovným podhledem. Zastřešení objektu je provedeno sedlovou střechou s taškovou krytinou. Podlahy v obytných místnostech tvoří lamino a keramická dlažba. Okna jsou plastová. Dveře osazeny do kovových zárubní. Objekt je napojen na vodu z vlastní studny, kanalizaci, veřejnou rozvodnou kabelovou síť. HUP a přípojka veřejného vodovodu na hranici pozemku (z uliční strany). Vytápění objektu je řešeno jako UT krbovými kamny (topná plocha radiátory). Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 90 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 5 006,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 14,83*8,99 = 133,32 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 133,32 m 2 2,30 m Obestavěný prostor: vrchní stavba: 133,32*2,50 = 333,30 m 3 zastřešení: 133,32*(4,62/2) = 307,97 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 641,27 m 3 Podlažnost: - 4 -
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 133,32 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 133,32 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD I -0,01 - Zděná kolna v JZ rohu pozemku ve špatném stavebně technickém stavu a na hlavní stavbu navazující zděná kolna ve dvorním traktu. 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - Dispoziční I -0,06 řešení nemovitosti. 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - Prvky dlouhodobé životnosti v původním stavebně technickém stavu. Koeficient pro stáří 90 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,60 = 0,490 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00-5 -
11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,010 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je II -0,05 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,490 * 1,010 * 0,950 = 0,470 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 5 006,- Kč/m 3 * 0,470 = 2 352,82 Kč/m 3 CP = CU * OP = 2 352,82 Kč/m 3 * 641,27 m 3 = 1 508 792,88 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 508 792,88 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna Popis: Jedná se o studnu umístěnou v jižní části pozemku, která slouží jako zdroj vody pro stavbu hlavní. Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna 9 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 10,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 5,00 m * 3 810,- Kč/m + 19 050,- Kč elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks + 10 780,- Kč Základní cena celkem: = 39 580,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,6830 Plná cena: = 154 076,19 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 70 roků - 6 -
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 70 / 100 = 70,000 % - 107 853,33 Kč Studna - zjištěná cena = 46 222,86 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek LV 985 Popis: Jedná se o pozemek z části zastavěný stavbou hlavní a z části tvořící dvorní trakt. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 50 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 50 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 50% + 10% * (100 % + 50%) 65,00 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Centrální část obce. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,6830 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 39,64 1,00 2,1460 1,6830 65,00 236,23 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.117/3 536,00 236,23 126 619,28 nádvoří Stavební pozemek - celkem 126 619,28 Pozemek LV 985 - zjištěná cena = 126 619,28 Kč - 7 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p.188 1 508 792,90 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 154 076,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 662 869,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek LV 985 126 619,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 126 619,30 Kč Celkem 1 789 488,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 789 488,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p.188 1 508 792,90 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 46 222,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 555 015,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek LV 985 126 619,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 126 619,30 Kč Celkem 1 681 635,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 681 635,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 681 640,- Kč slovy: Jedenmilionšestsetosmdesátjednatisícšestsetčtyřicet Kč - 8 -
Porovnání s obdobnými typy nemovitostí: 1. Objekt srovnatelné technologie výstavby (samostatný RD) v lokalitě oceňované nemovitosti. Dispoziční řešení 3+1. Objekt je kompletně napojen na inženýrské sítě. Odvod odpadní vod řešen odtokem do kanalizace. Standard vybavení (koupelna, WC) v horším stavebně technickém stavu. Vytápění je řešeno jako UT (plyn). Zděná stodola. Parkování umožněno na pozemku. Celková užitná plocha 110m 2. Velikost pozemku 930m 2. + velikost pozemku, srovnatelné dispoziční řešení, větší UP, lokalita oceňované nemovitosti (srovnatelné umístění v rámci obce - 300m od oceňované nemovitosti) - původní stavebně technický stav prvků krátkodobé životnosti Nemovitost je nabízena za částku 1 690 000,-Kč 2. Objekt srovnatelné technologie výstavby (samostatný RD) v lokalitě oceňované nemovitosti. Dispoziční řešení 4+1. Objekt je kompletně (mimo plyn) napojen na inženýrské sítě. Odvod odpadní vod řešen odtokem do kanalizace. Standard vybavení (koupelna, WC). Vytápění je řešeno jako UT (kotel na TP/el.kotel). Parkování umožněno v navazující zděné garáži. Celková užitná plocha 90m 2. Velikost pozemku 480m 2. + srovnatelné dispoziční řešení, srovnatelná UP, lokalita oceňované nemovitosti (srovnatelné umístění v rámci obce - 300m od oceňované nemovitosti), parkování ve zděné garáži - původní stavebně technický stav prvků dlouhodobé i krátkodobé životnosti (částečná modernizace vnitřní části a provedení vodorovné izolace), velikost pozemku Nemovitost je nabízena za částku 1 499 000,-Kč 3. Objekt srovnatelné technologie výstavby (samostatný RD) v lokalitě oceňované nemovitosti. Dispoziční řešení 3+kk. Objekt je kompletně (mimo plyn) napojen na inženýrské sítě. Odvod odpadní vod řešen odtokem do kanalizace. Standard vybavení (koupelna, WC - podstandardní provedení). Vytápění je řešeno jako lokální kamny na TP. Parkování umožněno na pozemku. Celková užitná plocha 72m 2. Velikost pozemku 250m 2. + srovnatelné dispoziční řešení, lokalita oceňované nemovitosti (srovnatelné umístění v rámci obce - ulice Melantrichova) - menší UP, původní stavebně technický stav prvků dlouhodobé i krátkodobé životnosti (nutnost provedení stavebních prací v rámci modernizace pro dosažení standardu bydlení), velikost pozemku Nemovitost je nabízena za částku 680 000,-Kč Z hlediska trhu s nemovitostmi jsou v dané lokalitě především nabízeny starší nemovitosti v lokalitě oceňované nemovitosti a v lokalitách do 5 km od oceňované nemovitosti. V současné době je možno sledovat mírný převis nabídky nad poptávkou. Kladné stránky oceňované nemovitosti: klidná lokalita v blízkosti centra, modernizace objektu Záporné stránky nemovitosti: velikost pozemku, rozsah venkovních úprav, provedení stavebních prací (vodorovná izolace a fasáda z uliční strany, tepelná izolace na půdě - pokládka pochůzné vrstvy) - 9 -
Na základě výše uvedených skutečností a na základě porovnání s cenami realizovanými nebo nabízenými realitními kancelářemi při prodeji obdobných typů nemovitostí v dané lokalitě je stanoven návrh ceny obvyklé nemovitosti. Návrh ceny obvyklé je stanoven bez omezení uvedených v oddíle C listu vlastnictví č.985. Návrh ceny obvyklé nemovitosti stanovuji ve výši 1 700 000,- Kč. V Bohuslavicích 12.1.2013 Ing. Radek Kvirenc Bohuslavice 219 549 06 Bohuslavice telefon: 605463447 e-mail: kvirenc@tiscali.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 20. 6. 2006, č. Spr 3477/2005 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 402/48/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace. - 10 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 985 ze dne 5.10.2012 5 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-11 -