ZNALECKÝ POSUDEK č. 4723-1080/2017 Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost, s. r. o. Mírové nám. 2 400 01 Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pozemku pč. 248/1 zapsaného na LV 204 v kat. území Čelina, obec Borotice, okres Příbram, pro účely insolvenčního řízení Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 12.9.2017 znalecký posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Email: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 15.9.2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemku pč. 248/1 zapsaného na LV 204 v katastrálním území Čelina, obec Borotice, okres Příbram, pro účely insolvenčního řízení 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Čelina 262 15 Borotice LV: 204 Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Borotice Katastrální území: Čelina Počet obyvatel: 363 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 242,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina IV 0,55 O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci: Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) - Pouze MŠ IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 133,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Obhlídka byla provedena dne 12.9.2017. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpisy LV 204 ze dne 4.9.2017 - snímek z katastrální mapy - územní plán obce Borotice - místní šetření dne 12.9.2017 - informace z realitních serverů (www.reality.cz, www.inem.cz, www.realitymix.cz) 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje ke dni ocenění: Jarmila Nevrtová, Přeštická 1088/20, 102 00 Praha 10 Nemovitosti: - pozemek pč. 248/1 orná půda, výměra 3.002m2 zapsaný na LV 204 pro kat. území Čelina, obec Borotice, okres Příbram - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost Pozemek pč. 248/1 je v územním plánu obce Borotice veden v ploše určené k zástavbě jedním rodinným domem, ostatní část pozemku slouží jako místní nezpevněná komunikace pro okolní pozemky, zatím je chůze a jízda ošetřena smlouvami o věcném břemeni. Vzhledem k tomu, že se toto část již k příjezdu používá, je oceňována jako místní komunikace místo ocenění věcného břemena. 7. Celkový popis nemovitosti Obec Borotice se nachází poblíž Slapské přehradní nádrže, zhruba 12 km východně od města Dobříš. Obec má omezenou občanskou vybavenost, obsluhována je autobusovou dopravou. Místní část Čelina leží ještě 3 km východněji od sídelní části obce Borotice, blíže přehradě. Oceňovaný pozemek se nachází na okraji zastavěného území místní části Čelina. Přístup k pozemku je asfaltovými obecními komunikacemi a ke stavební ploše pak po společně využívané nezpevněné části pozemku. Na pozemek nejsou přivedeny žádné sítě, elektřina je na sousedním pozemku. Pozemek je místy porostlý náletovými dřevinami. 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), Část první, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Cena zjištěná dle cenového předpisu má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, - 3 -
za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 9. Obsah znaleckého posudku I) ocenění dle cenového předpisu 1. Pozemek pč 248/1 II) ocenění srovnávací metodou Pozemky pč. 248/1, kú Čelina - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek V 0,00 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: stabilizovaná území II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i ) = 0,720 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00-5 -
dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka od 201 do 1000 II -0,01 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,000 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,720 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 1,000 1. Pozemek pč 248/1 Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,000 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku nad 15 %; II -0,01 ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,990 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 0,990 * 1,000 = 0,990 6 i = 1-6 -
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 133,- 0,990 0,300 39,50 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 orná půda 248/1 1 600,00 39,50 63 200,- Stavební pozemek - celkem 1 600,00 63 200,- Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky a místní komunikace IV třídy -0,25 (samostatné chodníky, cyklistické stezky, cesta v chatových oblastech, obytné a pěší zóny) P2. Charakter a zastavěnost území II V kat. území mimo sídelní části obce* v zastavěném území obce -0,05 P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem -0,03 P4. Vlivy ostatní neuvedené II Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,30 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,201 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 133,- 0,201 1,000 26,73 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 30,- Kč / m 2. 30,- Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 orná půda 248/1 1 402,00 30,00 42 060,- Ostatní stavební pozemek - celkem 1 402,00 42 060,- Pozemek pč 248/1 - zjištěná cena = 105 260,- Kč 4 i = 1-7 -
II) ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Do srovnání byly vybrány stavební pozemky pro obytnou výstavbu v okolí obce Borotice. Podle územního plánu obce je zastavitelná pouze část pozemku pč. 248/1 o výměře cca 1600m2, zbývající část pozemku je určena pro obslužnou komunikaci pro přilehlé a navazující pozemky. Popis vybraných srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze. Zjištění obvyklé ceny srovnáním č. lokalita typ a rozměry ÚP přístup IS ostatní Oceňovaný pozemek Borotice - Čelina 1 Drevníky stavební obytná cca 1600m2 16000m2 stavební obytná 1.094m2 možné k zástavbě RD, bez UR, SP určená pro zástavbu RD na okraji zástavby, přístup nezp. komunikací na okraji zástavby, přístup asf. komunikací elektřina na sousedním pozemku elektřina na hranici neudržovaný, s náletovým porostem, svažitý rovinatý 2 Choteilsko - Prostřední Lhota stavební obytná 1.304m2 určená pro zástavbu RD na okraji zástavby elektřina, vrt. studna oplocený, rovinatý 3 Drhovy stavební obytná 800m2 určená pro zástavbu RD navazuje na zástavbu elektřina na hranici rovinatý 4 Příčovy stavební obytná 1.267m2 určená pro zástavbu RD na okraji zástavby elektřina, kanalizace, vrt studna rovinatý 5 Drevníky stavební obytná 890m2 určená pro zástavbu RD v zástavbě elektřina na hranici mírně svažitý - 8 -
č Cena požadovaná resp. Zaplacená Koef. Redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - ÚP K4 - přístup K5 - IS K-6 úvaha odhadce K1 x x K6 Cena m2 oceňovaného pozemku odvozená ze srovnávacího 1 582 0,85 494,7 1 1 1,1 1 1,05 1 1,155 428 2 759 0,85 645,15 1 1 1,1 1 1,2 1 1,32 489 3 799 0,85 679,15 1 1 1,1 1 1,05 1 1,155 588 4 461 0,85 391,85 1,1 1 1,1 1 1,2 1 1,452 270 5 430 0,85 365,5 1 1 1,1 1 1,05 1 1,155 316 Celkem průměr 418 Minimum 270 Maximum 0 Směrodatná výběrová odchylka - s 129 Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 290 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 547 K1 - Koeficient úpravy na polohu pozemku - P4 1km od Sedlčan K2 - Koeficient úpravy na velikost prostorů - uvažována cena/m2 K3 - Koeficient úpravy na stav UP - srovnatelné, oceň pozemek bez UR a odměření GP K4 - Koeficient úpravy na dostupnost - všechny dobrý přístup K5 - Koeficient úpravy na dostupnost IS - všechny elektřina na pozemku, P2 studna + oplocení, P4 studna + kanalizace K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu 1m2 stavebního pozemku na 400,- Kč, a z toho odvozenou cenu stavební části pozemku ( 1600 * 400) na 640.000 Kč. Pro ostatní části pozemku sloužící jako komunikace není možné metodu tržního porovnání využít, protože podobné specifické nemovitosti nejsou běžně obchodovatelné a v daném čase a místě nelze nalézt srovnatelné nemovitosti v požadovaném rozsahu a s dostatečnou vypovídací schopností. Pro stanovení obvyklé ceny zbývajících částí pozemku jsme proto v tomto případě vycházeli z ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Srovnávací hodnota nemovitostí: Stavební část pozemku pč. 248/1 640.000,- Ostatní část pozemku - komunikace pč. 248/1 42.000,- Celková cena pozemku pč. 248/1: 682 000,- Kč - 9 -
C. REKAPITULACE I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu 1. Pozemek pč 248/1 105 260,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 105 260,- Kč II) Rekapitulace cen dle srovnávací metody Srovnávací hodnota pozemku pč. 248/1 682 000,- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu pozemku pč.248/1 zapsaném na LV 204 v kat. území Čelina, obec Borotice, okres Příbram, ke dni 12.9.2017 na Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Jana Petrželová V Praze 15.6.2017 700.000,-Kč Slovy: Sedmsettisíc Kč D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 4723-1080/2017 znaleckého deníku. E. Seznam příloh - výpis z elektronické verze KN - výřez z územního plánu obce Borotice - mapy - fotodokumentace - srovnávané nemovitosti - 10 -
Výpis z elektronické formy KN: Výřez z územního plánu obce Borotice: - 11 -
Mapy: - 12 -
Fotodokumentace: - 13 -
- 14 -
Srovnávané nemovitosti: Pozemek č.1: Pozemek č.2: - 15 -
Pozemek č.3: Pozemek č.4: - 16 -
Pozemek č.5: - 17 -