ZNALECKÝ POSUDEK č. 4432-231/2015 O ceně pozemku p.č.st.222/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 278 m 2, jehož součástí je budova občanské vybavenosti č.p.745 v ulici Žerotínova, obec Nový Jičín, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.4184 pro k.ú.nový Jičín-Dolní Předměstí Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby 185EX 316/15-32 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 13.7.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 13.7.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.st.222/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 278 m 2, jehož součástí je budova občanské vybavenosti č.p.745 v ulici Žerotínova, obec Nový Jičín, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.4184 pro k.ú.nový Jičín-Dolní Předměstí 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Občanská vybavenost Adresa předmětu ocenění: Žerotnova 745/17 741 01 Nový Jičín Kraj: Moravskoslezský Okres: Nový Jičín Obec: Nový Jičín Katastrální území: Nový Jičín-Dolní Předměstí Počet obyvatel: 23 676 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 580,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.7.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.4184 pro k.ú.nový Jičín-Dolní Předměstí - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 620413/25462, Pan Boban Goran, Dukelská 215, 74242 Šenov u Nového Jičína, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 620413/25462, Pan Boban Goran, Dukelská 215, 74242 Šenov u Nového Jičína, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Rozměry byly odhadnuty dle mapových podkladů. Oceňovaná nemovitost je historický objekt ze 16.století, zřejmě nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím, ve dvorní části se dvěma. Je zděný, zdivo s kamenem. Má sedlovou střechu, krytina je z osinkocementových šablon, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná, fasáda je vápenná špatná. Vnitřní vybavení je s ohledem na velmi špatný stav zřejmě minimální. Objekt není již delší dobu využíván, je ve stavu k celkové rekonstrukci. Napojení na inženýrské sítě nezjištěny. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s budovou občanské vybavenosti - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s budovou občanské vybavenosti Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-4 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,960 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,65 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,08 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná IV 0,10 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,852 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 0,852 = 0,818 11 i = 2-5 -
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 580,- 0,818 474,44 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st.222/1 278,00 474,44 131 894,32 Stavební pozemek - celkem 278,00 m 2 131 894,32 Ocenění staveb na pozemcích Budova občanské vybavenosti Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: H. budovy pro obchod a služby Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se V 0,00-6 -
spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,960 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,65 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,08 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná IV 0,10 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,852 11 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0,818-7 -
Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 103,02+77,29+16,06 = 196,37 2.NP 77,29 = 77,29 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1.NP 196,37 m 2 2,80 m 549,84 2.NP 77,29 m 2 2,80 m 216,41 Součet 273,66 m 2 766,25 Průměrná výška podlaží: PVP = 766,25 / 273,66 = 2,80 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 273,66 / 2 = 136,83 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor vrchní stavba 103,02*3,5+77,29*4,50+16,06*3,5 = 764,59 m 3 zastřešení 196,37*2,5/2 = 245,46 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 764,59 m 3 zastřešení Z 245,46 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 010,05 m 3-8 -
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací kámen, beton P 100 2. Svislé konstrukce smíšené zdivo P 100 3. Stropy rovné S 100 4. Krov, střecha dřevěný vázaný S 100 5. Krytiny střech osinkocementové šablony S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů vápenné špatné P 100 9. Vnitřní obklady keramické C 100 10. Schody C 100 11. Dveře C 100 12. Vrata X 100 13. Okna dřevěná špaletová S 75 13. Okna C 25 14. Povrchy podlah P 100 15. Vytápění C 100 16. Elektroinstalace C 100 17. Bleskosvod C 100 18. Vnitřní vodovod C 100 19. Vnitřní kanalizace C 100 20. Vnitřní plynovod C 100 21. Ohřev teplé vody C 100 22. Vybavení kuchyní C 100 23. Vnitřní hygienické vyb. C 100 24. Výtahy C 100 25. Ostatní C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 6,10 100 0,46 2,81 2. Svislé konstrukce P 15,30 100 0,46 7,04 3. Stropy S 8,10 100 1,00 8,10 4. Krov, střecha S 6,20 100 1,00 6,20 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90-9 -
6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 100 1,00 7,30 8. Úprava vnějších povrchů P 3,30 100 0,46 1,52 9. Vnitřní obklady keramické C 3,20 100 0,00 0,00 10. Schody C 2,70 100 0,00 0,00 11. Dveře C 3,70 100 0,00 0,00 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,80 75 1,00 4,35 13. Okna C 5,80 25 0,00 0,00 14. Povrchy podlah P 3,30 100 0,46 1,52 15. Vytápění C 4,80 100 0,00 0,00 16. Elektroinstalace C 5,90 100 0,00 0,00 17. Bleskosvod C 0,30 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod C 3,20 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 3,10 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod C 0,40 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 2,00 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní C 1,90 100 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. C 4,20 100 0,00 0,00 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 4,40 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 42,34 Koeficient vybavení K 4 : 0,4234 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Opot. Opot. z K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy vč. zemních prací P 6,10 100,00 0,46 2,81 6,64 85,00 5,6440 2. Svislé konstrukce P 15,30 100,00 0,46 7,04 16,63 80,00 13,3040 3. Stropy S 8,10 100,00 1,00 8,10 19,13 90,00 17,2170 4. Krov, střecha S 6,20 100,00 1,00 6,20 14,64 90,00 13,1760 5. Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 6,85 90,00 6,1650 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 1,42 90,00 1,2780 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 100,00 1,00 7,30 17,24 90,00 15,5160 8. Úprava vnějších povrchů P 3,30 100,00 0,46 1,52 3,59 90,00 3,2310 13. Okna S 5,80 75,00 1,00 4,35 10,27 90,00 9,2430 14. Povrchy podlah P 3,30 100,00 0,46 1,52 3,59 90,00 3,2310 Opotřebení: 88,0 % - 10 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 669,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9682 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0500 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4234 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1100 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 389,96 Plná cena: 1 010,05 m 3 * 2 389,96 Kč/m 3 = 2 413 979,10 Kč Koeficient opotřebení: (1-88,0 % /100) * 0,120 Nákladová cena stavby CS N = 289 677,49 Kč Koeficient pp * 0,818 Cena stavby CS = 236 956,19 Kč Budova občanské vybavenosti - zjištěná cena = 236 956,19 Kč Cena staveb celkem = 236 956,19 Kč Pozemky - celkem + 131 894,32 Kč Pozemky s budovou občanské vybavenosti - zjištěná cena = 368 850,51 Kč - 11 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s budovou občanské vybavenosti 2 106 529,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 2 106 529,20 Kč Celkem 2 106 529,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 106 529,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s budovou občanské vybavenosti 368 850,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 368 850,50 Kč Celkem 368 850,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 368 850,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 368 850,- Kč slovy: Třistašedesátosmtisícosmsetpadesát Kč - 12 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Ke dni 15.4.2015 bez zápisu. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : komerční nemovitost, 98 m2 v centru obce Kunín u Nového Jičína, hlavní tah Opava, Fulnek. Budova byla postavena a kolaudace proběhla v roce 1992. Součástí je kuchyň, 14 m2, bar a samozřejmě toalety pánské, dámské. Okna jsou dřevěná, typizovaná z masívu, dělány na zakázku, stropy dřevěné a podlahovou plochu pokrývá dlažba. Obecní přípojka vody, vytápění plynovým kotlem. Střecha je dřevěná, vyspárovaná pokrytá gumovou krytinou. Cena včetně vybavení. Pozemek k nemovitosti oplocený, po dohodě možné parkoviště. Požadovaná cena 660.000,- Kč. - 13 -
Prodej jednopodlažního domu Starý Jičín, 2+1 s garáži o zastavěné ploše 140 m2 s hospodářskou budovou o zastavěné ploše 50 m2 na pozemku o celkové výměře 540 m2. Dům je zděný s půdním prostorem určený k celkové rekonstrukci. Napojen je na plyn, elektřinu, obecní vodovod. Pozemek je rovinatý, oplocený. Příjezd po obecní asfaltové komunikaci. Dům je volný ihned. Požadovaná cena 490.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu (k jednání). - 14 -
Rodinný dům v obci Hukovice, okr. Nový Jičín, částečná rekonstrukce (plastová okna, omítky, odpady, voda), zastavěná plocha cca 120 m2, pozemek cca 910 m2. Požadovaná cena 480.000,- Kč včetně provize a právních služeb RK., včetně provize. rodinný dům v obci Hodslavice. Dům se nachází v zajímavé lokalitě v blízkosti centra obce. Dům je určen k celkové rekonstrukci, všechny sítě na hranici pozemku. Obytné místnosti v přízemí, půda, sklep. Lze využít k bydlení i k rekreaci. Požadovaná cena 290.000,- Kč včetně provize. - 15 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 390.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 390.000,- Kč. Slovy: Třistadevadesáttisíc Kč V Tršicích 13.7.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12. - 16 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4432-231/2015 znaleckého deníku. - 17 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4184 ze dne 15.4.2015 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-18 -
Fotodokumentace nemovitosti - 19 -
- 20 -
Mapa oblasti - 21 -
- 22 -
- 23 -