ZNALECKÝ POSUDEK č. 1808-342/2015 Objednatel znaleckého posudku: PROKONZULTA, a.s. Křenová 299/26 602 00 Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pozemků užívaných jako zahrada v zastavitelném území obce Dolní Loučky, okres Brno-venkov za účelem zpeněžení nemovitosti. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 10. 5. 2015 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Email: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Praze, 14. 5. 2015 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemků parc. č. 369/4 a 375/3 v kat. území Dolní Loučky, obec Dolní Loučky, okres Brno-venkov za účelem zpeněžení nemovitosti. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky v k.ú. Dolní Loučky, okres Brno-venkov Adresa předmětu ocenění: Dolní Loučky 594 55 Dolní Loučky Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Dolní Loučky Katastrální území: Dolní Loučky Počet obyvatel: 1 208 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 840,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v III 1,02 nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 786,29 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10. 5. 2015. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpisy z elektronické formy KN ze dne 12. 5. 2015 - snímek katastrální mapy - územní plán obce Dolní Loučky - místní šetření ze dne 10. 5. 2015 - inzerce na internetových realitních portálech 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje: Drábík Petr Ing., Bezručova 957/19, Staré Brno, 60200 Brno Nemovitosti: Pozemky parc. č. 369/4 a 375/3 v kat. území Dolní Loučky, obec Dolní Loučky, okres Brno-venkov. 2
6. Dokumentace a skutečnost Předložené doklady odpovídají skutečnému stavu. 7. Celkový popis nemovitosti Pozemek parc. č. 369/4 o výměře 137 m 2 je v katastru nemovitostí veden jako ostatní plocha. Pozemek parc. č. 375/3 o výměře 32 m 2 je v katastru nemovitostí veden jako zahrada. Oba pozemky na sebe navazují a jsou v současnosti využívány jako zahrada rodinného domu č. p. 262 a tvoří tedy jednotný funkční celek. Dle územního plánu obce leží pozemky v zastavitelném území plochy pro bydlení v rodinných domech a z hlediska polohy a místních podmínek lze uvažovat možnou výstavbu malého rodinného domu nebo rekreačního objektu, ovšem s velmi omezenými možnostmi. Pozemek je atraktivní spíše pro majitele sousedních nemovitostí k využívání jako zahrada. Pozemky jsou udržované, nachází se na nich okrasné dřeviny, pozemky jsou částečně oploceny a je zbudována brána. 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 10. 5. 2015 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 10. 5. 2015. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb,. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. 3
Metoda tržního srovnání je založena na srovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při srovnávání se u srovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě srovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 9. Obsah znaleckého posudku I) ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 1.2.2. Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky II) ocenění srovnávací metodou Pozemky v k.ú. Dolní Loučky, okres Brno-venkov 4
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) ocenění dle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,02 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 5
Index polohy IP = P1 * (1 + P i) = 1,030 Koeficient pp = IT * IP = 1,030 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 11 i = 2 1.2.1. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Výměra: 9,80 * 1,50 = 14,70 m 2 pohledové plochy 13.1. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 240,- Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2930 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 495,29 Plná cena: 14,70 m 2 * 495,29 Kč/m 2 = 7 280,76 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 20 = 25,0 % Koeficient opotřebení: (1-25,0 % / 100) * 0,750 Nákladová cena stavby CSN = 5 460,57 Kč Koeficient pp * 1,030 Cena stavby CS = 5 624,39 Kč Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr - zjištěná cena = 5 624,39 Kč 6
1.2.2. Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Výměra: 14.5. Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků 1,00 ks Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] = 3 420,- Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2930 Základní cena upravená cena [Kč/ks] = 7 057,85 Plná cena: 1,00 ks * 7 057,85 Kč/ks = 7 057,85 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 20 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1-50,0 % / 100) * 0,500 Nákladová cena stavby CSN = 3 528,93 Kč Koeficient pp * 1,030 Cena stavby CS = 3 634,80 Kč Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků - zjištěná cena = 3 634,80 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + P i = 1,000 6 i = 1 7
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,030 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 786,29 1,030 809,88 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 ostatní plocha 369/4 137,00 809,88 110 953,56 4 odst. 1 zahrada 375/3 32,00 809,88 25 916,16 Stavební pozemky - celkem 169,00 m 2 136 869,72 Pozemky - zjištěná cena = 136 869,72 Kč 8
II) ocenění srovnávací metodou Pozemky v k.ú. Dolní Loučky, okres Brno-venkov (srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze) č. K1 - poloha K2 - využití K3 - velikost K4 inž. sítě K3 - jiné Oceňovaný objekt Dolní Loučky, okres Brnovenkov dle ÚP v zastavitelném území, lze předpokládat možnou výstavbu RD, zahrada 169 m2 IS na hranici pozemku část. oplocení, trvalý porost, omezené možnosti samostatného využití 1 2 3 Dolní Loučky, okres Brnovenkov Dolní Loučky, okres Brnovenkov Újezd u Tišnova, okres Brno-venkov stavební pozemek 710 m2 IS na hranici pozemku stavební pozemek 706 m2 IS na pozemku, zasíťovaný - stavební pozemek 2.000 m2 IS na pozemku, zasíťovaný, bez veř. kanalizace kamenná zídka, zahradní domek projekt na pasivní dům č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1m2 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - využití K-3 velikost K-4 inž.sítě K-5 jiné K-6 úvaha odhadce K1 x x K4 Cena oceňované nemovitosti odvozená ze srovnávacího 1 1 056 0,95 1003,20 1,00 1,10 1,20 1,00 1,12 1,09 1,61 623 2 1 300 0,95 1235,00 1,00 1,10 1,20 1,07 1,08 1,16 1,77 698 3 750 0,95 712,50 0,98 1,10 1,10 1,07 1,10 1,05 1,47 486 Celkem průměr 602 Minimum 486 Maximum 698 Směrodatná výběrová odchylka - s 107 Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 495 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 710 K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K3 - Koeficient úpravy dle příjezdu k nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné nemovitosti s podobným využitím. Lokality jsou srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitosti: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu 1 m 2 nemovitosti na 600,-- Kč Pozemky v k.ú. Dolní Loučky, okres Brno-venkov * 169 m 2 101 400,-- Kč 9
C. REKAPITULACE I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 5 624,40 Kč 1.2.2. Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků 3 634,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 136 869,70 Kč Celkem 146 128,90 Kč II) Rekapitulace ceny dle srovnávací metody Pozemky v k.ú. Dolní Loučky, okres Brno-venkov 101 400,-- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu předmětné nemovitosti v daném místě a čase na Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Mgr. Tomáš Doležal V Praze, dne 14. 5. 2015 100.000,-Kč Slovy: Jednostotisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Ústav si je vědom důsledků podání vědomě nepravdivého posudku. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1808-342/2015 znaleckého deníku. 10
E. Přílohy I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě II. Fotodokumentace III. Srovnávané nemovitosti I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě II. Fotodokumentace 11
III. Srovnávané nemovitosti 12
13
14