Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní č. 9740-4380/2015 O ceně nemovitosti rodinného domu č.p. 272 zapsaného na listu vlastnictví číslo 39 s pozemky č. 103, 104 v obci Rapšach, katastrální území Rapšach, okres Jindřichův Hradec. Objednatel posudku: M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2 1675 110 00 Praha číslo zakázky: 454690 Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem zjištění její obvyklé ceny Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/38 702 00 Ostrava Posudek obsahuje 16 stran a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě, 5. 10. 2015
Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení administrativní ceny rodinného domu s příslušenstvím. Ocenění je provedeno podle stavu ke dni nabytí právních účinků kupní smlouvy do KN. 2. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 28. 9. 2015 za přítomnosti zástupce objednavatele. 3. Podklady pro vypracování posudku - Zákon číslo 151/1997 Sb. O oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplývá ze změn provedených zákony číslo 121/2000 Sb., číslo 237/2004 Sb., číslo 257/2004 Sb., číslo 296/2006 Sb., číslo 188/2011 Sb., číslo 350/2012 Sb., číslo 303/2013 Sb. a zákonnými opatřeními Senátu číslo 340/2013 Sb. a číslo 344/2013 Sb. - Vyhláška Ministerstva financí ČR číslo 199/2014 Sb. ze dne 19. 9. 2014 k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) - Výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 39 pro katastrální území Rapšach ze dne 5. 10. 2015, vyhotoveného Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj - Katastrálním pracovištěm Jindřichův Hradec. - Kopie katastrální mapy - Databáze znalce, inzertní realitní portály 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Jihočeský Okres: Jindřichův Hradec Obec: Rapšach Katastrální území: Rapšach (739375) List vlastnictví číslo: 39 Vlastník: KALIPIA s.r.o. Harmonická 1384/13, Stodůlky, 15800 Praha 5
3 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace souhlasí se skutečností. 6. Celkový popis nemovitých věcí Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě se zástavbou rodinnými domy v obci Rapšach, katastrální území Rapšach, okres Jindřichův Hradec. Jedná se o rodinný dům č.p. 272 s pozemky parc. č. 103, 104. Objekt není podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a půdu. Dům má sedlovou střechu, která je pokryta cementovými taškami. Stavebně - technický stav stavby je špatný a odpovídá stáří stavby, není prováděna běžná údržba. Předpokládá se rekonstrukce objektu. V obci je omezená občanská vybavenost, MHD a autobusová doprava. Přístup k parcele je po zpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na kompletní inženýrské sítě obce. Z místa je dobrá dostupnost do centra obce. 7. Obsah posudku A) CENA ADMINISTRATIVNÍ a) Rodinný dům b) Kůlna c) Studna d) Trvalé porosty e) Pozemky B) POROVNÁVACÍ METODA A) ADMINISTRATIVNÍ CENA Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitých věcí je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) II. Bez vlivu 0,00
4 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 1,000 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,01 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,01 pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,02 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,071 i = 2 a) Rodinný dům 35 Oceňovaná stavba není podsklepená, má jedno nadzemní podlaží a půdu. Jedná se o rodinný dům č.p. 272. Spolu s objektem jsou oceňovány pozemky o výměře 476 m 2. K domu náleží kůlna (zastavěná plocha nad 25 m 2 ) a kopaná studna o hloubce 2,5 metrů. Kůlna je samostatně oceněna a v celkové ceně je zohledněna. Svislá nosná konstrukce domu je zděná, stropy jsou dřevěné trámové, dřevěný krov a sedlová střecha. Střecha je pokryta cementovými taškami. Okna a dveře jsou dřevěné. Vnitřní omítky jsou hladké, v sociálním zázemí doplněné keramickým obkladem. Objekt není zateplen. Odpady rodinného domu jsou svedeny do veřejné kanalizace obce. Vytápění je řešeno jako lokální pomocí krbových kamen na tuhá paliva. Dům byl postaven v roce 1950. Stavebně - technický stav stavby je zanedbaný a odpovídá stáří stavby, není prováděna běžná údržba. Předpokládá se rekonstrukce objektu. Podlaží: 1. NP
5 Výška: 2,75 m Zastavěná plocha: 11,10 8,40+4,95 4,55+4,95 3,10 = 131,11 m 2 Podlažnost: 131,11 / 131,11 = 1,00 Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 3,15 (11,10 8,40+4,95 4,55+4,95 3,10) = 412,99 m 3 zastřešení 3,52 (11,10 8,40)/2+1,12 (4,95 4,55)/2+2,28 (4,95 3,10)/ 2 = 194,21 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 607,20 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Jihočeský Obec: Rapšach Počet obyvatel: 592 Základní cena (ZC): 1 994, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 0,01 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn III. více jak 45 cm 0,03 4 Podlažnost I. Hodnota 1 0,00 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. 0,04 (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné 0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1950 Stáří stavby (y): 65 Koeficient pro úpravu (s): 0,675 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,408 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 813,55 Kč/m 3
6 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 1,071 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 607,20 813,55 1,000 1,071 = 529 060,68 Kč Rodinný dům zjištěná cena: 529 060,68 Kč b) Kůlna 16 Jedná se o kůlnu, která navazuje na obytnou část rodinného domu. Stavebně - technický stav kůlny je špatný, není prováděna běžná údržba. Předpokládá se rekonstrukce objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,067 Podlaží: 1. NP Výška: 2,50 m Zastavěná plocha: 7,05 4,55 = 32,08 m 2 Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 2,50 7,05 4,55 = 80,19 m 3 zastřešení 2,35 7,05 4,55/2 = 37,69 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 117,88 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 7,10 % Standardní 2. Obvodové stěny 31,80 % Standardní 3. Stropy 19,80 % Nevyskytuje se 4. Krov 7,30 % Podstandardní 5. Krytina 8,10 % Podstandardní 6. Klempířské práce 1,70 % Nevyskytuje se 7. Úprava povrchů 6,10 % Podstandardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře 3,00 % Standardní 10. Okna 1,10 % Nevyskytuje se 11. Podlahy 8,20 % Nevyskytuje se 12. Elektroinstalace 5,80 % Nevyskytuje se
7 Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 3. Stropy 0,54 1,852 19,80 % 0,1980 4. Krov 0,54 7,30 % 0,0394 5. Krytina 0,54 8,10 % 0,0437 6. Klempířské práce 0,54 1,852 1,70 % 0,0170 7. Úprava povrchů 0,54 6,10 % 0,0329 10. Okna 0,54 1,852 1,10 % 0,0110 11. Podlahy 0,54 1,852 8,20 % 0,0820 12. Elektroinstalace 0,54 1,852 5,80 % 0,0580 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,5180 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0670 Základní jednotková cena upravená: = 1 653,60 Kč/m 3 Základní cena upravená: 117,88 m 3 1 653,60 Kč/m 3 = 194 926,37 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 65 roků Předpokládaná další životnost: 35 roků Opotřebení: 100 65 / (65 + 35) = 65,000 % Odpočet opotřebení: 194 926,37 Kč 65,000 % 126 702,14 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 68 224,23 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 1,000 Index polohy: I P = 1,071 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = 68 224,23 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 1,071 Cena stavby: CS = CS N pp = 73 068,15 Kč Kůlna zjištěná cena: 73 068,15 Kč c) Studna 19 Jedná se o kopanou studnu o hloubce 2,50 metrů. Stáří studny je 85 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 2,50 m Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody
8 Koeficient změny ceny stavby: 2,293 Ocenění: 2,50 m á 1 950, Kč/m + 4 875, Kč Základní cena: = 4 875, Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2930 Cena studny: = 8 942,70 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků Opotřebení: 100 85 / (85 + 15) = 85,000 % Odpočet opotřebení: 8 942,70 Kč 85,000 % 7 601,30 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 1 341,40 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 1,000 Index polohy: I P = 1,071 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = 1 341,40 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 1,071 Cena stavby: CS = CS N pp = 1 436,64 Kč Studna zjištěná cena: 1 436,64 Kč d) Trvalé porosty 40-47 Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem 47 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 82 m 2 trvalé porosty 104 0,065 345,8473 Kč 1 843,37 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem 47 celkem: = 1 843,37 Kč Trvalé porosty zjištěná cena: 1 843,37 Kč e) Pozemky 4 Jedná se o dva pozemky: parcela č. 103 o výměře 173 m 2, která je v katastru nemovitostí evidována jako zastavěná plocha a nádvoří. Parcela č. 104 o výměře 303 m 2, která je v katastru nemovitostí evidována jako ostatní plocha. Pozemky tvoří jednotný funkční celek. Příjezd a přístup je možný po zpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na kompletní inženýrské sítě obce. Z místa je dobrá dostupnost do centra obce. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Rapšach Název okresu: Jindřichův Hradec Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2:
9 Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce IV. 501-1000 obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě 1,00 příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní 0,90 středisko, nebo škola) Základní cena výchozí: ZC v = 1 150, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 322,92 Kč/m 2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,071 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,071 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 345,8473 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 103 zastavěná plocha a nádvoří 173 59 831,58 104 ostatní plocha - jiná plocha 303 104 791,73 Součet: 476 164 623,31 Pozemky zjištěná cena: 164 623,31 Kč Administrativní cena rodinného domu č.p. 272 s příslušenstvím: 770 030, Kč Cena slovy: sedmsetsedmdesáttisíctřicet Kč
10 B) POROVNÁVACÍ METODA 1. NEMOVITOST Prodej rodinného Rapšach, okres Jindřichův Hradec Celková cena:1 000 000 Kč za nemovitost Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Podlaží:1 Plocha zastavěná:361 m 2 Užitná plocha:100 m 2 Plocha pozemku:597 m 2 Plocha zahrady:236 m 2
11 2. NEMOVITOST Prodej rodinného domu Suchdol nad Lužnicí, okres Jindřichův Hradec Celková cena:690 000 Kč za nemovitost Stavba: Smíšená Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná:169 m 2 Užitná plocha:65 m 2 Plocha pozemku:521 m 2 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina:230V, 400V
12 3. NEMOVITOST Prodej rodinného domu Nová Ves nad Lužnicí - Žofina Huť, okres Jindřichův Hradec Celková cena:849 000 Kč za nemovitost Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Podlaží:1 Plocha zastavěná:873 m 2 Užitná plocha:211 m 2 Plocha pozemku:873 m 2 4. NEMOVITOST
13 Prodej rodinného domu Majdalena, okres Jindřichův Hradec Celková cena:950 000 Kč za nemovitost, Stavba: Smíšená Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Podlaží:1 Užitná plocha:172 m 2 Plocha pozemku:966 m 2 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Ostatní Elektřina:230V, 400V
14 Poloha Stav Plocha cena původní koeficient cena Nemovitost 1 1,00 0,7 1,3111 1 000 000,00 0,9178 917 770,00 Nemovitost 2 0,70 1,05 2,0171 690 000,00 1,4826 1 022 960,56 Nemovitost 3 0,80 0,75 0,6214 849 000,00 0,3728 316 528,12 Nemovitost 4 0,95 0,95 2,3413 950 000,00 2,1130 2 007 329,22 výsledná zjištěná cena 1 066 146,98 Cena rodinného domu s příslušenstvím podle porovnávací metody 1 066 147, Kč Cena slovy: jedenmilionšedesátšesttisícstočtyřicetsedm Kč
15 C) Rekapitulace Obvyklá cena byla stanovena s přihlédnutím na cenu administrativní a porovnávací metodu. Ocenění nemovitostí, tj. rodinný dům s příslušenstvím, je provedeno pomocí porovnávací metody za použití inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí. Porovnávací metoda byla stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s danou nemovitostí. Vlivy ovlivňující tržní cenu rodinného domu: Záporné působící vlivy na obvyklou cenu oceňované nemovitosti: - špatný stavebně - technický stav objektu, předpokládá se rozsáhlá rekonstrukce - nutné zainvestovat do výměny nefunkčního bojleru STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Ceny podle cenového předpisu Celková cena administrativní metoda Celková cena porovnávací metoda Obvyklá cena: 770 030, Kč 1 066 147, Kč 800 000, Kč Obvyklá cena podle odborného odhadu znalce 800 000, Kč Cena slovy: osmsettisíc Kč V Ostravě, 5. 10. 2015
16 D) Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995, Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 9740-4380/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladu účtuji podle připojené likvidace. V Ostravě, dne 5. 10. 2015 Zpracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/38 702 00 Ostrava
List vlastnictví 17
Katastrální mapa 18