Znalecký posudek č. 4035/13 O ceně nemovitosti: Pozemky parc.č. 284/37 a 285/22 u Bezděčína kú. Bezděčín u Mladé Boleslavi obec Mladá Boleslav kraj Středočeský okres Mladá Boleslav Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/iii 293 01 Mladá Boleslav č. obj.: EX 824/11 ze dne: 13.5.2013 zjištění obvyklé ceny pro exekuční řízení Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 9. 8. 2013 posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav IČ 624 51 782 Posudek obsahuje 10 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi, 10. 8. 2013
2 A. Nález Jedná se o pozemky orné půdy, pozemek vlevo vedle silnice a vedle cyklostezky z Bezděčína na Hejtmanku v Mladé Boleslavi. Pozemky mimo zastavěnou část kú.bezděčína i kú.mladé Boleslavi. Pozemek pč.284/37 neurčen k jinému využití, zemědělský pozemek rozoraný a pozemek pč.285/22 územním plánem určen pro rekreaci a sport, ve skutečnosti okraj dráhy sportovního letiště. 1. Znalecký úkol Výpočet administrativní ceny podpůrně, zjištění obvyklé ceny pro exekuční řízení. B. Obvyklá cena (na trhu s nemovitostmi v místě a čase) Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku, v daném případě obvyklá cena zjišťována. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení). 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a přešetření nemovitosti bylo provedeno dne 9. 8. 2013. 3. Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.94 pro kú. Bezděčín u MB a obec Mladá Boleslav (inf.), snímek katastrální mapy předmětného území, obecně závazná vyhláška č.8/2012 ze dne 15.12.2012, kterou se vydává cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Mladá Boleslav pro rok 2013, územní plán města Mladá Boleslav, viz.příloha. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 4. Vlastnické a evidenční údaje 5. Dokumentace a skutečnost Pozemky jsou evidovány jako orné půdy, umístěny u Bezděčína tj. stavebně nesrostlé části města Mladá Boleslav, cena není určena cenovou mapou stavebních pozemků rok 2013, jeden pozemek je a zůstává zemědělský, druhý územním plánem určen a již užíván jako rekreační či sportovní plocha, okraj letecké dráhy. 6. Celkový popis nemovitosti Pozemky orné půdy, pozemek vlevo vedle silnice a vedle cyklostezky z Bezděčína na Hejtmanku v Mladé Boleslavi. Pozemky mimo zastavěnou část kú.bezděčína i kú.mladé Boleslavi. Pozemek pč.284/37 neurčen k jinému využití, zemědělský pozemek rozoraný a pozemek pč.285/22 územním plánem určen pro rekreaci a sport, ve skutečnosti okraj dráhy sportovního letiště. Statutární město Mladá Boleslav má 44252 obyvatel, v místě je asfaltová silnice k Bezděčínu od Mladé Boleslavi ulice Pražská, přístup k pozemkům je nezpevněný, ve městě (vše níže vztahovati všeobecně k městu) je možnost napojení na rozvody elektřiny, vody, kanalizace, též na zemní plyn, je zde napojení telefonu a kabelové televize, napojení na dálkové vytápění. Ve městě jezdí MHD, je tu autobusová doprava i železniční doprava, školy zde včetně vysoké školy, předškolní zařízení, kompletní sítě obchodů a služeb přiměřené statutárnímu městu, zdravotnické zabezpečení, kulturní zařízení, veškeré úřady, pošty, banky, pojišťovny, policie, dobré možnosti zaměstnanosti ve všech
4 oborech práce, přiměřené dobré životní prostředí v místě, možnost individuální rekreace a sportovního vyžití, v místě bez ohrožení záplavami, sesuvy či jinými vlivy, bez sousedství jiných ohrožujících či nepřiměřených vlivů (v okolí nejsou sociálně nepřizpůsobivé skupiny, není zde nadměrné narušení životního prostředí). 7. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemek parc.č. 284/37 kú. Bezděčín u Mladé Boleslavi 2) Pozemek parc.č. 285/22 kú. Bezděčín u Mladé Boleslavi C. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Obec: Mladá Boleslav a) Pozemky a.1) Pozemek parc.č. 284/37 kú. Bezděčín u Mladé Boleslavi 29 Orná půda, výměry 2478 m 2. Cena pozemku není uvedena v cenové mapě, poloha na okraji místní části města Mladá Boleslav, u Bezděčína, tj. stavebně nesrostlá část města. Pozemek je v zóně územním plánem neurčeném pro výstavbu, zůstává zde S.zrd tj. smíšená zóna s činností zemědělské produkce, rekreační funkce, v území ve sféře vlivu dopravního zařízení. Tzn. pozemek zůstává zemědělský, orná půda. 29 Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 25 50 tisíci obyvateli vlastní území + 160 % Úprava celkem: + 160 % 2,600 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] orná půda 284/37 23101 2 478 5,91 15,3660 38 076,95 Pozemek parc.č. 284/37 kú. Bezděčín u Mladé Boleslavi zjištěná cena: 38 077, Kč
5 a.2) Pozemek parc.č. 285/22 kú. Bezděčín u Mladé Boleslavi 28 Orná půda, výměry 1211 m 2. Cena pozemku není uvedena v cenové mapě, poloha na okraji místní části města Mladá Boleslav, u Bezděčína, tj. stavebně nesrostlá část města. Pozemek je v zóně územním plánem určeném pro funkci RS tj. rekreace a sport, v realitě okraj vzletové či přistávací dráhy sportovního letiště Aeroklubu Mladá Boleslav. V místě logicky ochranné pásmo zajišťující bezpečnost leteckého provozu, též je zde území chráněného sysla. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 500, Kč. Cena je určena podle písm. g): Mladá Boleslav. 28 odst. 4 Pozemky nezastavěné skládky, skladové plochy, sportoviště a rekreační plochy apod. Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient úpravy dle 28 odst.4: 0,500 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci 10 % Není možnost napojení na veřejný vodovod 5 % Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Ochranné pásmo 5 % Pozemek nezastavěný s neupravených povrchem přír. sportoviště 25 % Úprava celkem: 52 % 0,480 Koeficient změny cen staveb K i : 2,275 Koeficient prodejnosti K p : (Inženýrské stavby) 0,711 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] orná půda 285/22 1 211 500, 194,1030 235 058,73 Pozemek parc.č. 285/22 kú. Bezděčín u Mladé Boleslavi zjištěná cena: 235 059, Kč D. Obvyklá cena Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, v čase, zdroj převážně vlastní s provedením korekcí či úprav s ohledem na odlišnosti) A) zemědělský pozemek kú.bezděčín 1) Pozemek za okrajem zastavěné části Smilovic, místní části obce Újezd, pozemek bez stromů a bez staveb, nevydáno územní rozhodnutí na jiné využití pozemku, pozemek není určen k zastavění, jedná se o ornou půdu, zemědělský pozemek. KS 180tis.Kč/19983 m 2, tj.9 Kč/m 2. PÚ 15.10.2012.
6 2) Pozemky evidované ve zjednodušené evidenci, zemědělské pozemky mimo zastavěné území Březinky, které nejsou určené k zástavbě. Pozemky čk.90,292,300/1,317/6 a 486 celkem výměry 55037 m 2, admin.cena 862 646 Kč, KS dnem 4.4.2013 za 555000,-Kč, tj.10,10 Kč/m 2. 3) Zemědělský pozemek orné půdy pč.193/37 za okrajem Čejetic, místní to části města Mladá Boleslav, pozemek neurčen k zastavění územním plánem. Admin.cena 106120,-Kč, za KS dnem 26.10.2012 za 28744.Kč, za 2613 m 2, tj.11 Kč/m 2. Získán aritmetický průměr (a+b+c)/3 = 10,03 Kč/m 2, tj. zaokrouhleně 10 Kč/m2. Se zvážením prodejnosti s ohledem na zejména vlivy na trh s nemovitostmi v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti vyrovnány po korekcích, vzhledem k poloze a umístění, občanské vybavenosti, objemu a stavu nemovitosti, obvyklá cena činí 2478 *10 = 24 780 Kč, zaokrouhleně činí podíl 1/24 = 1035 Kč, tj. cena 1/24 pozemku parc.č. 284/34 kú.bezděčín u MB. B) pozemek sportovní plochy letiště Aeroklubu MB 1) Dle informace bývalého majitele pozemků části vzletových či přistávacích drah pana L.K., Aeroklub MB v minulosti vykoupil pozemky v daném místě za cca 200 Kč/m 2. 2) Vlastník Letiště Hoškovice u MH v několika případech vykoupilo pozemky pod drahami za 200 Kč/m 2 a pro stavbu hangáru za 300 Kč/m 2. Obvyklá cena činí 1211 *200 = 242 200 Kč, zaokrouhleně činí podíl 1/24 = 10092 Kč, tj. cena 1/24 pozemku parc.č. 285/22 kú.bezděčín u MB. E. Rekapitulace (administrativní cena) Souhrn výměr všech pozemků 3 689 m 2 Výsledné ceny: a) Pozemky 1) Pozemek parc.č. 284/37 kú. Bezděčín u Mladé Boleslavi 38 077, Kč 2) Pozemek parc.č. 285/22 kú. Bezděčín u Mladé Boleslavi 235 059, Kč Výsledná cena činí celkem: 273 136, Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: 273 140, Kč Zjištěná cena: 273 140, Kč Cena slovy: dvěstěsedmdesáttřitisícejednostočtyřicet Kč
7 F. Rekapitulace (obvyklá cena) Pozemky: A) parc.č. 284/37 u Bezděčína 1/24 1035.- Kč a B) parc.č. 285/22 u Bezděčína 1/24 10092,-Kč celkem 11 127,- Kč. Cena práv a závad spojených s nemovitostí: viz. VKN z LV - nejsou věcná břemena. Obvyklá cena slovy: jedenácttisíc jednostodvacetsedm Kč. V Mladé Boleslavi, 10. 8. 2013 Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav G. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/l dne 23.5.1991 pod čj. Spr.2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, zvl.spec.odhady nemovitostí. Jako znalec jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4035/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4035 podle připojené likvidace. H. Seznam příloh VKN z LV, katastrální mapa, územní plán, foto a poloha pozemků
8
9
10