ZNALECKÝ POSUDEK č. 5149-94/2017 O ceně pozemku p.č.550/2, zahrada, o velikosti 308 m 2, v obci Loučná nad Desnou, část Rejhotice, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.209 pro k.ú.rejhotice Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby 185EX-2080/09-99 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 18.4.2017 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 18.4.2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.550/2, zahrada, o velikosti 308 m 2, v obci Loučná nad Desnou, část Rejhotice, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.209 pro k.ú.rejhotice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek p.č.550/2 Adresa předmětu ocenění: Rejhotice 788 11 Loučná nad Desnou Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Loučná nad Desnou Katastrální území: Rejhotice Počet obyvatel: 1 640 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 305,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: 1001-2000 obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Havířov a katastrální území I 0,95 lázeňských míst typu A a obce s lyžařskými středisky kategorie 4 až 5 hvězdiček nebo obce s významnými turistickými cíli O3. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV 1,01 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci: Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98-2 -
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 816,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.4.2017 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.209 pro k.ú.rejhotice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: STRONG WOOD s.r.o. "v likvidaci", Rejhotice 98, 788 11 Loučná nad Desnou, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný pozemek se nachází v souvisle zastavěném území obce. Je ve funkčním celku s rodinným domem jiného vlastníka. Na pozemku se nacházejí vedlejší stavby a porosty. Toto příslušenství nemá vliv na obvyklou cenu. - 3 -
8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. - 4 -
Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Pozemek p.č.550/2-5 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Pozemek p.č.550/2 Ocenění Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka je vyšší než III 0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - nucený prodej I -0,04 5. Ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - pozemek ve funkčním I -0,30 celku s rodinným domem jiného vlastníka 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a V 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a II 1,00-6 -
zdravotní středisko a škola) Index trhu I T = P 9 * (1 + Σ P i) = 0,670 8 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,02 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,020 11 i = 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00-7 -
4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,670 * 1,000 * 1,020 = 0,683 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 816,- 0,683 557,33 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zahrada 550/2 308,00 557,33 171 657,64 Stavební pozemek - celkem 308,00 171 657,64 Pozemek p.č.550/2 - zjištěná cena = 171 657,64 Kč - 8 -
C. REKAPITULACE 1. Pozemek p.č.550/2 171 657,60 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Jednostosedmdesátjednatisícšestsetšedesát Kč 171 657,60 Kč 171 660,- Kč - 9 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Veškerá zástavní práva exekutorská, z rozhodnutí správního orgánu a soudcovská, Nařízení a Zahájení exekucí a Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, jsou podrobně rozepsána na přiloženém LV č.209 k.ú. Rejhotice ze dne 4.2.2017. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : 1) Loučná nad Desnou - Rejhotice, okres Šumperk - pozemek 2006 m2 vhodný svou rozlohou ke stavbě rodinného domu. Místo oplývá klidem, ale dobrou dostupností. Celý pozemek se skládá z parcel p.č. 261 a p.č. 1316/4. Požadovaná cena 444,- Kč/m2. 2) Loučná nad Desnou, okres Šumperk - koupě stavebního pozemku 1696 m2 s velkou zahradou, včetně domu k celkové rekonstrukci a samostatné garáže. Pozemky sice tvoří jeden funkční celek, ale lze je prodat i po částech. Požadovaná cena 900,- Kč/m2. 3) pozemek v obci Loučná nad Desnou část Filipová, okres Šumperk. Pozemek je v územním plánu obce plánován pro výstavbu - bydlení. Jde o slunný, rovinatý pozemek, jehož výměra činní 3635 m2. Parcela nabízí možnost výstavby minimálně tří objektů rekreace nebo bydlení. Pozemky je možné po domluvě geometricky zaměřit a prodat po částech. Dojezdová vzdálenost do města Šumperk je 18 km. Souběžně s pozemkem vede přístupová komunikace. Pozemek je oplocen. Požadovaná cena 750,- Kč/m2. - 10 -
S ohledem na konkrétní polohu, možnosti využití a velikost, a zejména s ohledem na skutečnost, že oceňovaný pozemek se nachází ve funkčním celku s objektem jiného vlastníka, a není samostatně přístupný, stanovuji jednotkovou srovnávací cenu na 400,- Kč/m2. Za celý pozemek tedy 123.200,- Kč, po zaokrouhlení pak 120.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 120.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 120.000,- Kč. Slovy: Stodvacettisíc Kč V Tršicích 18.4.2017 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz - 11 - Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.7.6.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5149-94/2017 znaleckého deníku. - 12 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 209 ze dne 4.2.2017 8 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-13 -
Snímek katastrální mapy - 14 -
Fotodokumentace nemovitosti - 15 -
Mapa oblasti - 16 -
- 17 -
- 18 -