Znalecký posudek č. 980-90/2014 č.j. 180 EX 10446/09 O obvyklé ceně nemovitostí pozemků na p.p.č. 238/8, o ploše 467 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na p.p.č. 238/9 o ploše 153 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na p.p.č. 238/10 o ploše 239 m2, zastavěná plocha a nádvoří, objektu zemědělské stavby č.p. 89 na p.p.č. 238/10 s příslušenstvím, vše zapsáno na LV 543 v katastrálním území Holany, v obci Holany, okres Česká Lípa, kraj Liberecký ve vlastnictví: Pitule Stanislav, T.G.Masaryka 1/1, 470 06, Česká Lípa. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni 10. 09. 2014 posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí 770 541 01 Trutnov tel.:724 689 138 Ocenění obsahuje 15 stran a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. V Trutnově, 10. 09. 2014 Vyhotovení č.
A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit pozemky na p.p.č. 238/8, o ploše 467 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na p.p.č. 238/9 o ploše 153 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na p.p.č. 238/10 o ploše 239 m2, zastavěná plocha a nádvoří, objekt zemědělské stavby č.p. 89 na p.p.č. 238/10 s příslušenstvím, vše zapsáno na LV 543 v katastrálním území Holany, v obci Holany, okres Česká Lípa, kraj Liberecký ve vlastnictví: Pitule Stanislav, T.G.Masaryka 1/1, 470 06, Česká Lípa. Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. v platném znění ke dni ocenění. Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. Obvyklá cena je znalcem stanovena na základě skutečností, které jsou v posudku uvedeny a dále na základě úvah znalce, které nelze doložit, protože jsou duševními pochody a jsou dány zkušenostmi. Lze je jistým způsobem doargumentovat proti položeným otázkám. Nelze však předem na nepoložené otázky v posudku argumentovat nebo odpovědět. Po zvážení těchto zjištěných skutečností jsem stanovil cenu, která je mým názorem. Dražba nemovitosti, pokud se jí zúčastní dostatečný počet zájemců a nenastanou mimořádné podmínky, by měla tuto obvyklou cenu, stanovenou znalcem v rozumném intervalu potvrdit. Po uvážení všech okolností zjištěných při prohlídce a dalších skutečností včetně vývoje trhu nemovitostí (stagnace) je stanovena obvyklá cena. 2. Informace o nemovitosti název: Zemědělská stavba č.p. 89 s pozemky a příslušenstvím adresa: Holany kraj: Liberecký okres: Česká Lípa obec: Holany katastrální území: Holany počet obyvatel obce: 505 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 16. 04. 2014 bez přítomnosti povinného. Povinný se k prohlídce nemovitosti přes výzvu doporučeným dopisem nedostavil, nepodal základní informace o nemovitosti. Znalci nebyl umožněn přístup do nemovitosti. Doporučený dopis s výzvou povinnému k Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
součinnosti se znalci vrátil s poznámkou pošty na uvedené adrese neznámý,na adrese sídlí Městský Úřad. Znalec provedl prohlídku zvenku se zaměřením. Podklady a informace o vývoji nemovitosti znalec zjišťoval v místě. Byla provedena fotodokumentace. Získané podklady vnější prohlídkou považuji v tomto případě dostatečné pro stanovení ceny obvyklé. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení z 27.7.2014 č.j. 180 EX 10446/09-31 Výpis z katastru nemovitostí LV 543 ze dne 24.7.2014 Kopie katastrální mapy z webu nahlížení do KN Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne 16. 04. 2014 Oceňovací předpisy Zákon 151/1997 Sb. a Vyhláška 3/2008 Sb. v platném znění 5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti jsou ve vlastnictví dle zápisu v LV: Kraj: Liberecký Okres: Česká Lípa Obec: Holany Katastrální území: Holany (640735) List vlastnictví číslo: 543 Vlastník: Pitule Stanislav náměstí T. G. Masaryka 1/1, 47001 Česká Lípa Práva k jiným nemovitostem: - nezjištěna Omezená vlastnická práva nemovitostí, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: - nezjištěna Omezená vlastnická práva nemovitostí, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - exekuční tituly více pohledávek povinného zapsané v LV 6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti Městys Holany patří územně do okresu Česká Lípa a náleží pod Liberecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Česká Lípa. Obec Holany se rozkládá asi deset kilometrů jižně od České Lípy. Celá oblast patří do takzvaného Máchova kraje. Na katastrálním území této obce, jež se honosí titulem městys, má nahlášený trvalý pobyt asi 500 obyvatel. Holany se dále dělí na pět části, konkrétně to jsou: Holany, Hostíkovice, Loubí, Oslovice a Rybnov. V obci naleznou děti školního věku základní školu vyššího stupně a pro děti, jež do školy ještě nechodí, je zde mateřská školka. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i veřejný vodovod. Městys Holany leží v průměrné výšce 265 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1352. Celková katastrální plocha obce je 1876 ha, z toho orná půda zabírá pouze třicetpět procent. Kolem jedné třetiny výměry obce je zalesněná. Menší část plochy obce zabírají také louky (méně než jednu třetinu). Poloha nemovitosti v obci: Nemovitosti se nacházejí v zastavěné střední části obce v rozptýlené zástavbě. Objekt čp. 89 na p.p.č. 238/10 je řadový krajový se sedlovou střechou, objekt sloužil v minulosti pro parkování techniky, v současnosti zřejmě plní účel autodílny. Další objekt se nachází na p.p.č. 238/8, jedná se o přístřešek pro parkování techniky, z větší části je prázdný nevyužitý. Dále na pozemku p.p.č. 238/9 se nachází samostatně Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 3
stojící zemědělský objekt se sedlovou střechou. Další příslušenství nebylo zjištěno. Pozemek p.p.č. 238/1, přes který je přístup ke všem nemovitostem je ve vlastnictví obce. Část tohoto pozemku je oplocena a k objektům není přístup. Elektřina je v dosahu, přívod je vzduchem, kanalizaci nepředpokládám, dešťová kanalizace ze střechy je svedena na terén, plyn není v dosahu. Vodovod je v dosahu. Technický stav objektů je zhoršený. Vnitřní dispozici čp. 89 nebylo umožněno znalci prohlédnout. 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Objekt č.p. 89 - zemědělský objekt 2) Objekt bez č.p. - zemědělský objekt 3) Přístřešek b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 4
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Objekt č.p. 89 - zemědělský objekt Objekt je řadový krajový s přístupem a příjezdem z veřejného pozemku se zpevněným povrchem. Jedná se o zděný objekt, dříve používaný pro parkování zemědělské techniky. Vstup je z jihu plechovými dveřmi. Dále předpokládám vjezd vraty ze západu. Předpokládám využití objektu jako dílnu a sklad. 2) Objekt bez č.p. - zemědělský objekt Objekt je samostatně stojící s přístupem a příjezdem z veřejného pozemku se zpevněným povrchem. Jedná se o zděný objekt, dříve používaný pro skladování zemědělských produktů. Vstup do objektu je z východu dřevěnými dveřmi. Dále bylo možné zemědělské produkty skládat vraty ve zvýšené úrovni. Do objektu bylo možné pouze nahlédnout okenním otvorem. 3) Přístřešek Objekt je samostatně stojící na pozemku ve vlastnictví státu s přístupem a příjezdem z veřejného pozemku se zpevněným povrchem. Jedná se o částečně zděný objekt, který je z východní strany otevřený pro možnost parkování zemědělské techniky. b) Pozemky 1) Pozemky Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013Sb. a.1.1) Objekt č.p. 89 - zemědělský objekt 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: R 2. (oprava, údržba) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.2.1 budovy pro obchod, prodejny Koeficient změny ceny stavby: 2,120 Podlaží: vrchní stavba Výška: 3,90 m Zastavěná plocha: 21,5 10,0 = 215,00 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 3,90 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 215,00 m 2 Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 20 10,0 3,9 = 780,00 m 3 zastřešení 20 10,0 3,6/2 = 360,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 140,00 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 5
Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy včetně zemních prací mělké kamenné 10,90 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce smíšené zdivo 25,80 % Podstandardní 3. Stropy pouze podhledem 12,00 % Podstandardní 4. Krov, střecha dřevěný vázaný krov - deformace 6,30 % Standardní 5. Krytiny střech pálené tašky 2,30 % Podstandardní 6. Klempířské konstrukce nejsou 0,70 % Nevyskytuje se 7. Úprava vnitřních povrchů vápenná hrubá zatřená 4,30 % Podstandardní 50 % opadaná Nevyskytuje se 50 % 8. Úprava vnějších povrchů opadaná 3,00 % Nevyskytuje se 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody nepředpokládám 2,20 % Nevyskytuje se 11. Dveře na bázi dřevní hmoty s oplechováním 2,30 % Standardní 12. Vrata ocelové nezateplené otvíravé s plechovou výplní 2,70 % Podstandardní 13. Okna dřevěná nebo kovová jednoduchá 3,30 % Podstandardní 14. Povrchy podlah beton 3,10 % Standardní 15. Vytápění předpokládám nefunkční 1,20 % Nevyskytuje se 16. Elektroinstalace 220/380 V, nebo nefunkční 7,20 % Podstandardní 17. Bleskosvod není funkční 0,30 % Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod nepředpokládám 2,20 % Nevyskytuje se 19. Vnitřní kanalizace nepředpokládám 1,90 % Nevyskytuje se 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody nepředpokládám 0,50 % Nevyskytuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení nepředpokládám 2,00 % Nevyskytuje se 24. Výtahy 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní nepředpokládám 5,80 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 10,90 % 0,0589 2. Svislé konstrukce 0,54 25,80 % 0,1393 3. Stropy 0,54 12,00 % 0,0648 5. Krytiny střech 0,54 2,30 % 0,0124 6. Klempířské konstrukce 0,54 1,852 0,70 % 0,0070 7. Úprava vnitřních povrchů 0,54 4,30 % 50 % 0,0116 0,54 1,852 4,30 % 50 % 0,0215 8. Úprava vnějších povrchů 0,54 1,852 3,00 % 0,0300 10. Schody 0,54 1,852 2,20 % 0,0220 12. Vrata 0,54 2,70 % 0,0146 13. Okna 0,54 3,30 % 0,0178 15. Vytápění 0,54 1,852 1,20 % 0,0120 16. Elektroinstalace 0,54 7,20 % 0,0389 17. Bleskosvod 0,54 1,852 0,30 % 0,0030 18. Vnitřní vodovod 0,54 1,852 2,20 % 0,0220 19. Vnitřní kanalizace 0,54 1,852 1,90 % 0,0190 21. Ohřev vody 0,54 1,852 0,50 % 0,0050 23. Vnitřní hygienické vybavení 0,54 1,852 2,00 % 0,0200 25. Ostatní 0,54 1,852 5,80 % 0,0580 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,4222 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 460, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9507 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,8385 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,4222 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 6
Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1200 Základní jednotková cena upravená: = 1 318,53 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 140,00 m 3 1 318,53 Kč/m 3 = 1 503 124,20 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků Opotřebení: 100 85 / (85 + 15) = 85,000 % Odpočet opotřebení: 1 503 124,20 Kč 85,000 % 1 277 655,57 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 225 468,63 Kč Objekt č.p. 89 - zemědělský objekt určená cena: 225 468,63 Kč a.1.2) Objekt bez č.p. - zemědělský objekt 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: O 1. budovy pro zemědělství (rostlinná produkce) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 127111 Budovy pro rostlinnou produkci Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.15.2..1 budovy pro živočišnou produkci Koeficient změny ceny stavby: 2,136 Podlaží: vrchní stavba Výška: 3,00 m Zastavěná plocha: 9,5 15,75 = 149,63 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 3,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 149,63 m 2 Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 9,5 15,7 5,8 = 865,07 m 3 zastřešení 9,5 15,7 5,2 = 775,58 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 640,65 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací mělké kamenné 10,80 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce smíšené zdivo 25,60 % Podstandardní 3. Stropy pouze podhledem 11,70 % Podstandardní 4. Krov, střecha dřevěný vázaný krov - deformace 6,90 % Standardní 5. Krytiny střech pálené tašky 2,80 % Podstandardní 6. Klempířské konstrukce nejsou 0,70 % Nevyskytuje se 7. Úprava vnitřních povrchů vápenná štuková 4,40 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů vápenná štuková 3,10 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody dřevěné bez podstupnic 2,30 % Podstandardní 11. Dveře dřevěné náplňové 2,40 % Standardní 12. Vrata nejsou 1,80 % Nevyskytuje se 13. Okna pouze otvory 4,30 % Nevyskytuje se 14. Povrchy podlah dřevěné prkenné 3,20 % Podstandardní 15. Vytápění 0,00 % Neuvažuje se 16. Elektroinstalace 220 V, provedení rozvodů v Al 7,00 % Podstandardní 17. Bleskosvod není funkční 0,30 % Nevyskytuje se Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 7
Název, popis Obj. podíl Hodnocení 18. Vnitřní vodovod nepředpokládám 2,40 % Nevyskytuje se 19. Vnitřní kanalizace nepředpokládám 2,30 % Nevyskytuje se 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody nepředpokládám 0,40 % Nevyskytuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení nepředpokládám 2,30 % Nevyskytuje se 24. Výtahy 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní nepředpokládám 5,30 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 10,80 % 0,0583 2. Svislé konstrukce 0,54 25,60 % 0,1382 3. Stropy 0,54 11,70 % 0,0632 5. Krytiny střech 0,54 2,80 % 0,0151 6. Klempířské konstrukce 0,54 1,852 0,70 % 0,0070 10. Schody 0,54 2,30 % 0,0124 12. Vrata 0,54 1,852 1,80 % 0,0180 13. Okna 0,54 1,852 4,30 % 0,0430 14. Povrchy podlah 0,54 3,20 % 0,0173 16. Elektroinstalace 0,54 7,00 % 0,0378 17. Bleskosvod 0,54 1,852 0,30 % 0,0030 18. Vnitřní vodovod 0,54 1,852 2,40 % 0,0240 19. Vnitřní kanalizace 0,54 1,852 2,30 % 0,0230 21. Ohřev vody 0,54 1,852 0,40 % 0,0040 23. Vnitřní hygienické vybavení 0,54 1,852 2,30 % 0,0230 25. Ostatní 0,54 1,852 5,30 % 0,0530 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,4597 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 695, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9641 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 1,0000 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,4597 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1360 Základní jednotková cena upravená: = 1 916,51 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 640,65 m 3 1 916,51 Kč/m 3 = 3 144 322,13 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků Opotřebení: 100 85 / (85 + 15) = 85,000 % Odpočet opotřebení: 3 144 322,13 Kč 85,000 % 2 672 673,81 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 471 648,32 Kč Objekt bez č.p. - zemědělský objekt určená cena: 471 648,32 Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 8
a.1.3) Přístřešek 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Koeficient vybavení stavby: 0,653 Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,075 Podlaží: vrchní stavba Výška: 3,40 m Zastavěná plocha: 10 (24+30)/2 = 270,00 m 2 Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 10 (24+30)/2 (2+4)/2 = 810,00 m 3 zastřešení 10 (24+30)/2 3,2/2 = 432,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 242,00 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy kamenné mělké bez funkční izolace 12,20 % Podstandardní 2. Obvodové stěny kamenné, dřevěné 31,00 % Podstandardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 3. Stropy 0,00 % Neuvažuje se 4. Krov dřevěný vázaný krov, dr. deformace 33,50 % Standardní 5. Krytina dožité pálené tašky 12,80 % Standardní 6. Klempířské práce nejsou 4,20 % Nevyskytuje se 7. Úprava povrchů není 6,30 % Standardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře 0,00 % Neuvažuje se 10. Okna 0,00 % Neuvažuje se 11. Podlahy 0,00 % Neuvažuje se 12. Elektroinstalace 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 12,20 % 0,0659 2. Obvodové stěny 0,54 31,00 % 50 % 0,0837 0,54 1,852 31,00 % 50 % 0,1550 6. Klempířské práce 0,54 1,852 4,20 % 0,0420 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,6534 Ocenění: Základní jednotková cena 750, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,6534 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0750 Základní jednotková cena upravená: = 813,48 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 242,00 m 3 813,48 Kč/m 3 = 1 010 342,16 Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 9
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků Opotřebení: 100 85 / (85 + 15) = 85,000 % Odpočet opotřebení: 1 010 342,16 Kč 85,000 % 858 790,84 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 151 551,32 Kč Přístřešek určená cena: 151 551,32 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Objekt č.p. 89 - zemědělský objekt 225 468,63 Kč 2) Objekt bez č.p. - zemědělský objekt 471 648,32 Kč 3) Přístřešek 151 551,32 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 848 668,27 Kč Cena po zaokrouhlení: b) Pozemky b.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Název okresu: Holany Česká Lípa 848 670, Kč Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce IV. 501-1000 obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 1,01 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava či integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZC v = 920, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 301,87 Kč/m2 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 0,85 1,00 0,98 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 10
Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index cenového porovnání dle 4: I = I O = 1,000 6 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 301,8700 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 238/8 zastavěná plocha a nádvoří 467 140 973,29 238/9 zastavěná plocha a nádvoří 153 46 186,11 238/10 zastavěná plocha a nádvoří 239 72 146,93 Součet: 859 259 306,33 Pozemky určená cena: 259 306,33 Kč c) Ocenění porovnávací metodou 1. Kravaře u České Lípy, RK EVROPA realitní kancelář LIBEREC Moskevská 640/55, 46001 Liberec IV-Perštýn Rodinný dům ve městě Kravaře u České Lípy. Dům je o velikosti 5+1 s původní koupelnou a toaletou. Topení je lokální na tuhá paliva. Okna dřevěná špaletová. Do domu je zavedena elektřina a odpady svedené do obecní kanalizace. K domu je napojena kolnou s vchodem do domu. Tuto kolnu je třeba odstranit jelikož je ve špatném stavu. Náklady na odstranění jsou minimální a po odstranění zde vznikne krásný prostor s možností parkovacího místa a vytvoření prostoru pro zhotovení venkovního posezení s venkovním krbem. Nemovitost je v původním stavu, přesto velmi vhodná investice, díky velmi nízké pořizovací ceně. V Kravařích se nachází školka, Škola, pošta a obchody včetně vyhlášené restaurace s výbornou kuchyní. V blízkosti se nacházejí Holanské rybníky, nádherná příroda s lesy. Zahrádky u České Lípy. Litoměřice 20km, Česká Lípa 17km. Celková cena: 186 300 Kč ID zakázky: L14SH259 Aktualizace: 31.08.2014 Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Řadový Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Počet domů: 1 Plocha zastavěná: 112 m 2 Užitná plocha: 200 m 2 Plocha podlahová: 200 m 2 Plocha pozemku: 210 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová 2. Jiřetín pod Jedlovou, RK AVAREAL Třebenice 4, 41113 Třebenice Prodej nemovitosti, která se nachází v obci Jiřetín pod Jedlovou, okres Děčín. Jedná se o rodinný dům, v současné době v průběhu rekonstrukce. Součástí prodeje je pěkná zahrada se vzrostlými ovocnými stromy. Dispozice domu odpovídá typu 6+1, patrová. Okna jsou dřevěná. Velkou předností této nemovitosti je velice pěkný výhled z oken domu. V obci je veškerá občanská vybavenost, dobré autobusové i vlakové spojení s okolními městy i s Prahou. Tato obec navštěvovaná turisty disponuje pěkným, moderním sportovním areálem s koupalištěm, cyklistickými stezkami, lyžařskými vleky a sjezdovkou. Z oken domu je možné vidět i křížovou horu, rozhlednu Jedlová, či zříceninu hradu Tolštejn. V okolí jsou pěkné lesy a rybníky. Celková cena: 250 000 Kč za nemovitost Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 11
ID zakázky: 55-0316 Aktualizace: 01.08.2014 Stavba: Smíšená Stav objektu: Ve výstavbě Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 307 m 2 Užitná plocha: 300 m 2 Plocha podlahová: 300 m 2 Plocha pozemku: 538 m 2 Parkování: Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 400V Doprava: MHD 3. Křešice u Litoměřic, RK ORIONIS realitní kancelář Čelakovského 3369/2, 43001 Chomutov Rodinný dům 5+1 o zastavěné ploše 356 m2, se zahradou 273m2 v obci Křešice. V přízemí domu se nachází 3 a v patře 4 místnosti. Jedna místnost je připravena na rekonstrukci pro koupelnu. V dalším patře je prostorná půda. Okna jsou dřevěná dvojitá. Voda je obecní, odpad je sveden do kanalizace. Dům je připraven k rekonstrukci, je vhodný jak trvalému pobytu tak k rekreačním účelům. Celková cena: 350 000 Kč za nemovitost ID zakázky: 2307 Aktualizace: 23.07.2014 Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 356 m 2 Užitná plocha: 629 m 2 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Dálnice, Autobus Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy, stáří a technického stavu, vybavení tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Absence vlastního pozemku a spoluvlastnictví rovněž ovlivňuje cenu podílu nemovitosti. Dále byla provedena úprava nabídek realitních kanceláří. Byly vybrány porovnatelné nemovitosti v širší lokalitě. Při porovnávání nemovitostí je potřeba dále vzít v úvahu vedlejší objekty a velikost pozemků. Nemovitosti byly vybrány podle podobného technického stavu a velikosti v širší oblasti cca 25 km od obce. Za množství je uvažována předpokládaná podlahová plocha budov 190 + 260 + 250/2 = 625 m 2. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K technický stav K poloha K účel K RK Jednotková cena (JC) Váha (V) 1 0, Kč 200,00 m 2 0,80 1,00 0,90 0,85 570,08 Kč 1,0 2 0, Kč 300,00 m 2 0,90 1,00 0,90 0,85 573,75 Kč 1,0 3 0, Kč 629,00 m 2 0,90 1,10 0,95 0,85 444,83 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K technický stav K poloha K účel K RK ) Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 12
Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 444,83 Kč 529,55 Kč 573,75 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 529,55 Kč Jednotkové množství: 575,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 304 491,25 Kč Výsledná porovnávací hodnota: 304 490, Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 13
C. Rekapitulace Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem 848 670, Kč 259 310, Kč 1 107 980, Kč 304 490, Kč a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti bez závad dle odborného odhadu znalce činí: 325 000, Kč Cena slovy: třistadvacetpěttisíc Kč Rozdělení na objekty: Objekt bez čp. na p.p.č. 238/8 včetně pozemku na p.p.č. 238/8 - obvyklá cena činí: 50.000,- Kč Objekt bez čp. na p.p.č. 238/9 včetně pozemku na p.p.č. 238/9 - obvyklá cena činí: 150.000,- Kč Objekt čp. 89 na p.p.č. 238/10 včetně pozemku na p.p.č. 238/10 - obvyklá cena činí: 125.000,- Kč b) Omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: nezjištěna: 0,- Kč c) Jiná práva, rizika a věcná břemena, ostatní nezjištěna: 0,- Kč Závěr: Cena celkem oceňované nemovitosti činí 325 000, Kč slovy třistadvacetpěttisíc Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, 10. 09. 2014 Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí 770 541 01 Trutnov Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 14
D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 6.12.2005, č.spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná 14.12.2005 obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. V Trutnově: Razítko: Podpis: Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 980-90/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20140090. Datum narození znalce 23.9.1965 E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV 543 k.ú. Holany Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace pohledy, detaily 5 listů 1 list 1 list 2 listy Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 15