ZNALECKÝ POSUDEK č. 181/13 o obvyklé ceně podílu id. 1/3 na nemovitostech - rodinného domu č.p. 179 na pozemku p. č. st. 231 a pozemku p. č. st. 231, st. 318 a 623/5 s příslušenstvím, LV číslo 807, katastrální území Hradiště u Písku, obec Písek, okres Písek a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 37868/09-43 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 12.09.2013 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 29 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 16.09.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/3 na nemovitostech - rodinného domu č.p. 179 na pozemku p. č. st. 231 a pozemku p. č. st. 231, st. 318 a 623/5 s příslušenstvím, LV číslo 807, katastrální území Hradiště u Písku, obec Písek, okres Písek a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Na Ryšavce 179 397 01 Písek Kraj: Jihočeský Okres: Písek Obec: Písek Katastrální území: Hradiště u Písku Počet obyvatel: 29 729 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.09.2013 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 05.09.2013, LV číslo 807, k.ú.hradiště u Písku - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Sup Josef Na Ryšavce 179, Hradiště, 39701 Písek 1/3 Sup Martin Otradovická 736/21, Kamýk, 14200 Praha 12 1/3 Šimková Daniela K Háječku 233, Hradiště, 39701 Písek 1/3 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem je podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno bytu a užívání, ale oprávněná z věcného břemene Milada Supová zemřela dne 16.05.1999 a z tohoto důvodu se věcné břemeno neoceňuje. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. - 2 -
Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Sup Josef Nařízení exekuce - Sup Martin Věcné břemeno bytu Věcné břemeno užívání Zahájení exekuce - Sup Josef Zahájení exekuce - Sup Martin Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v zástavbě rodinných domů v ulici Na Ryšavce. Jedná se o podsklepený přízemní rodinný dům s obytným podkrovím, garáž a vedlejší stavbu na svažitém, oploceném pozemku.. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovitosti přístupné a zaměření bylo provedeno z ulice laserovým dálkoměrem DISTO. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty - 3 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Popis Přízemní, podsklepený, samostatně stojící rodinný dům s obytným podkrovím se nachází na pozemku p.č. st. 231. Je napojen na elektřinu, vodovod, plyn a kanalizaci. Objekt je užíván asi 60 let. Dispoziční řešení: V prvním podzemní podlaží se nachází sklepy. V prvním nadzemním podlaží se nachází asi veranda, chodba, kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelna a záchod. V podkroví jsou pokoje. Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: Konstrukce Provedení 1. Základy: betonové 2. Zdivo: cihelné 3. Stropy: s rovným podhledem 4. Střecha: stanová 5. Krytina: eternitové šablony 6. Klempířské konstrukce: pozinkované 7. Vnitřní omítky: vápenné 8. Fasádní omítky: vápenocementová 9. Vnější obklady: kamenný sokl 10. Vnitřní obklady: nezjištěno 11. Schody: nezjištěno 12. Dveře: plné, prosklené, dřevěné 13. Okna: dvojité, dřevěné 14. Podlahy obytných místností: nezjištěno 15. Podlahy ostatních místností: nezjištěno 16. Vytápění: nezjištěno 17. Elektroinstalace: 220, 380 V 18. Bleskosvod: ne 19. Rozvod vody: nezjištěno 20. Zdroj teplé vody: nezjištěno 21. Instalace plynu: ano 22. Kanalizace: ano 23. Vybavení kuchyně: sporák 24. Vnitřní vybavení: nezjištěno - 4 -
25. Záchod: nezjištěno 26. Ostatní: ne Objekt je mírně udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou venkovní úpravy - přípojky sítí, oplocení, vrata, vrátka, opěrné zdi a zpevněné plochy. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Písek Stáří stavby: 60 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 424,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. PP: 9,00*12,00 = 108,00 m 2 1. NP: 9,00*12,00+10,00*2,00 = 128,00 m 2 podkroví: 9,00*12,00 = 108,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. PP: 108,00 m 2 2,20 m 1. NP: 128,00 m 2 2,95 m podkroví: 108,00 m 2 2,75 m Obestavěný prostor 1. PP: (9,00*12,00)*(2,20) = 237,60 m 3 1. NP: (9,00*12,00)*(3,10)+(10,00*2,00)*(2,70) = 388,80 m 3 zastřešení: (9,00*12,00)*(4,00*0,5)+(10,00*2,00)*(0,40*0= 220,00 m 3,5) Obestavěný prostor - celkem: = 846,40 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 128,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 344,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,69 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ C 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08-5 -
plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 - Na zahradě se nachází přízemní, zděná, hospodářská budova užívaná jako sklad a kurník a také přístřešek o zastavěné ploše do 25 m2. 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 60 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,70 = 0,678 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní III 0,02 parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,020 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,678 * 1,020 * 0,950 = 0,657 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 424,- Kč/m 3 * 0,657 = 2 249,57 Kč/m 3-6 -
CP = CU * OP = 2 249,57 Kč/m 3 * 846,40 m 3 = 1 904 036,05 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 904 036,05 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž Popis Přízemní, nepodsklepená, samostatně stojící garáž se nachází na pozemku p.č. st. 318 v ulici u cesty. Je napojena na el. energii. Objekt je užíván asi 60 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází garáž. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 24 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, obec nad 10 000 do 50 000 obyvatel Stáří stavby: 60 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 2 506,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 6,00*3,70 = 22,20 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 22,20 m 2 2,30 m Obestavěný prostor 1. NP: (6,00*3,70)*(2,30) = 51,06 m 3 zastřešení: (6,00*3,70)*(0,20*0,5) = 2,22 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 53,28 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 60 let: 0,70 5-7 -
Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 6 * 0,70 = 0,577 i = 1 Index polohy Převzatý index polohy I P = 1,020 Index trhu s nemovitostmi Převzatý index trhu I T = 0,950 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,577 * 1,020 * 0,950 = 0,559 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 2 506,- Kč/m 3 * 0,559 = 1 400,85 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 400,85 Kč/m 3 * 53,28 m 3 = 74 637,29 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 74 637,29 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis Pozemky jsou svažité, příjezd je po zpevněné komunikaci. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemky jsou svažité. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2590 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,1460 1,2590 10,00 1 188,80 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 400,- 0,40 2,1460 1,2590 10,00 475,52 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st. 231 99,00 1 188,80 117 691,20 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st. 318 51,00 1 188,80 60 628,80 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 623/5 1 168,00 475,52 555 407,36-8 -
Stavební pozemky - celkem 733 727,36 Pozemky - zjištěná cena = 733 727,36 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Popis Na pozemcích se nacházejí trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč 733 727,36 Celková výměra pozemku m 2 1 318 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 500 Cena pokryvné plochy porostů Kč 278 348,77 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 18 092,67 Trvalé porosty - zjištěná cena 18 092,67 Kč - 9 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 904 036,10 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 74 637,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 978 673,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 733 727,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 733 727,40 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 18 092,70 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 18 092,70 Kč Celkem 2 730 493,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 730 493,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 904 036,10 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 74 637,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 978 673,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 733 727,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 733 727,40 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 18 092,70 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 18 092,70 Kč - 10 -
Celkem 2 730 493,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 730 493,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 2 730 490,- Kč slovy: Dvamilionysedmsettřicettisícčtyřistadevadesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací - 11 -
Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej, dům rodinný, 130 m2 Celková cena: 2 100 000 Kč za nemovitost Adresa: Staré lázně, Budějovické Předměstí Datum aktualizace: 28.07.2013 ID zakázky: 13 383399:1447532 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 122 m2 Plocha užitná: 130 m2 Plocha podlahová: 130 m2 Plocha pozemku: 2 576 m2 Popis: RD 5+kk,( 200 m^(2)) rozestavěný Písek - okr. Písek, okraj obce -polosamota,, El. 220/380 V, septik, vlastní vrt-domácí vodárna. 1 NP obývací pokoj,kuchyňský kout, spiž, technická místnost, koupelna,wc a dva pokoje, 2 NP koupelna WC, dva pokoje, 2x šatna,hrubá stavba, možnost upravit vnitřní uspořádání bytu. Venkovní omítky hotové, celý RD je zateplený.rok zahájení stavby cca 2010. Zast. pl.: 122 m^(2). Pozemek rovinatý celkem 2576 m^(2) - 12 -
2. Prodej, dům rodinný, 456 m2 Celková cena: 3 050 000 Kč za nemovitost včetně provize Poznámka k ceně: Nyní sleva, původní cena 3 990 000,-Kč Adresa: Pod Školkou, Hradiště Datum aktualizace: 09.08.2013 ID zakázky: 001296 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 188 m2 Plocha užitná: 456 m2 Plocha podlahová: 456 m2 Plocha pozemku: 456 m2 Terasa: Ano Sklep: Ano Garáž: Ano Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední elektrické Plyn: Plynovod Elektřina: 400V Zařízeno: Částečně Výtah: Ne Popis: Prodej rodinného domu se zahradou v Písku na Hradišti. Nemovitost je celkově podsklepená, v suterénu vhodná na podnikání, součástí domu je velká garáž, př. kanceláře, nebo obytná plocha, v I. NP se nacházejí 4 obytné místnosti s kuchyní, jídelním koutem, komorami a koupelnou s WC, ve II. NP se nacházejí 2 pokoje, 2 šatny, kuchyně a koupelna s WC. Součástí nemovitosti jsou vybavené kuchyně se spotřebiči.nemovitost je možné využívat pro 2 generace.je dobře dostupná MHD, v - 13 -
blízkosti je les.je ve slušném technickém stavu. 3. Prodej, dům rodinný, 1 118 m2 Celková cena: 3 500 000 Kč za nemovitost včetně provize Poznámka k ceně: Nyní výrazná sleva, původní cena 4 500 000,- Adresa: U Vodárny, Budějovické Předměstí Datum aktualizace: 22.08.2013 ID zakázky: 001104 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 156 m2 Plocha užitná: 1 118 m2 Plocha podlahová: 94 m2 Plocha pozemku: 1 118 m2 Terasa: Ano Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální elektrické Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 400V Zařízeno: Částečně Výtah: Ne Popis: Prodej zrekonstruovaného rodinného domu se zahradou, bazénem, 2 garážemi a zahradní chatkou. Nemovitost má půdní vestavbu se samostatným vstupem. Dům je podsklepený-vinárna, sauna vč. - 14 -
kamen, obytná část 3+1-94 m2, terasa. Vybavení- nová kuchyně, spotřebiče- myčka, sporák, skl. ker. deska, lednice, mrazák, STA, telefon, satelit, 2x krbová kamna, 2x garáž ( 1x dřevěná, 1x plechová). Topení el. přímotopy, krbová kamna. Nádherné místo u lesa, řeky a jezu. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí ve výši cca 2,3-2,5 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Sup Josef Nařízení exekuce - Sup Martin Věcné břemeno bytu Věcné břemeno užívání Zahájení exekuce - Sup Josef Zahájení exekuce - Sup Martin Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí 2 400 000,- Kč - 15 -
z toho podíl id. 1/3 800 000,- Kč slovy: Osmsettisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz V Hranicích 16.09.2013 D. Znalecká doložka Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.19. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 181/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 181/13. - 16 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 10 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -