ZNALECKÝ POSUDEK č. 3907-30/2014 O ceně nemovitostí, tj. pozemku p.č.st.1/2 se stavbou zem.used čp.18, p.č.st.1/1 se stavbou bez čp/če zem.stav, p.č.4 a p.č.7/1, vše v obci Hořice, k.ú.chvalina, část obce Chvalina Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimícká 780/61 18100 Praha 8 Účel znaleckého posudku: určení obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. podle stavu ke dni 20.3.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 23.3.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitostí, tj. pozemku p.č.st.1/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2288m 2, jehož součástí je stavba čp.18, zem.used, pozemku p.č.st.1/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 135m 2, jehož součástí je stavba bez čp/če zem.stav, dále pozemku p.č.4 zahrada o výměře 972m 2, p.č.7/1 zahrada o výměře 2164m 2, vše v KN zapsáno na LV č.2453 pro obec Hořice, k.ú.chvalina, část obce Chvalina. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Chvalina 18 508 01 Hořice Kraj: Královéhradecký Okres: Jičín Obec: Hořice Katastrální území: Chvalina Počet obyvatel: 8 733 3. Prohlídka a zaměření Pozemky p.č.st.1/1,st.1/2, p.č.4,7/1 včetně staveb bez čp/če zem.stav na stp.1/1 a čp.18 zemstav na stp.1/2 Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.3.2014 za přítomnosti p.řeháka, byla však zkrácena, neboť p.řehák spěchal, a umožnil znalci prohlídku časově omezeně cca 45 minut.. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - LV č.2453 pro k.ú.chvalina - cuzk.cz - místní šetření dne 20.3.2014 za účasti p.řeháka 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 6. Dokumentace a skutečnost Jaroslav Řehák, Chvalina 18, 50801 Hořice, vlastnictví: výhradní Jaroslav Řehák, Chvalina 18, 50801 Hořice, vlastnictví: výhradní K ocenění nemovitostí nebyl předložen projekt žádné ze staveb nacházejících se na pozemku. Ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou nemovitosti nacházející se ve stavebně nesrostlé části města Hořice tj. ve Chvalině. Jedná se o bývalou zemědělskou usedlost čp.18, jež se nachází po pravé straně místní komunikace procházející touto částí Hořic ve směru od sídelní části obce, přibližně uprostřed Chvaliny. V okolí se tedy nachází převážně rodinné domky či bývalé zemědělské usedlosti. Nemovitosti jsou přístupné tedy ze zpevněné komunikace - a to na pozemku p.č.190/1 - vlastník Královéhradecký kraj, Pivovarské náměstí 1245/2, 50003 Hradec Králové, příslušnost hospodařit majetkem kraje má Správa silnic Královéhradeckého kraje, Kutnohorská 59/23, Plačice, 50004 Hradec Králové. V této části obce je možnost napojení pouze na veřejné rozvody elektřiny. Splašková kanalizace s odvodem na ČOV, zemní plyn, ani vodovod v této části obce nejsou k dispozici. Hlavní nadzemní stavbou stojící na pozemku p.č.st.1/2 bývalá zemědělská usedlost čp.18 - jedná se ve skutečnosti o objekt půdorysného tvaru písmene L, s přistavěným otevřeným závětřím ve vnitřním rohu, přístupným ze zahrady. V přední části umístěné podél místní komunikace se nachází část obytná, v části stavby k ní kolmo přistavěné směrem do zahrady se nachází 2 prostory, jež kdysi tvořily chlév, kolnu, či byly užívány pro jiné hospodářské účely. K datu ocenění jsou však i přes částečnou rekonstrukci spočívající ve výměně celého krovu na touto částí stavby v havarijním stavu. Provizorně jsou podepřeny částečně zborcené původní klenby, tvořící strop ve všech těchto prostorách - trvale hrozí zřícením. Tato původně hospodářská část stavby má sedlovou střechu s novou taškovou krytinou z bobrovek. Je zděné kamenné konstrukce, stropní klenby jsou však cihelné. Podlahu v těchto prostorách tvoří převážně kamenná dlažba. Zastavěná plocha této hospodářské části je 11,40*8,20=93,48m 2, zádveří před vstupem do obytné části má zastavěnou plochu 2,88*3,28= 9,45m 2. I tato hospodářská část stavby dle sdělení vlastníka byla rekonstruována - doklad o povolení rekonstrukčních prací však předložen nebyl. V hospodářské části jsou dva prostory - jeden s částečně zříceným stropem o PP 26,99m 2, druhý, jež byl připravován jako kotelna k obytné části, má PP 28,83m 2. - 2 -
K štítu hospodářské části je ještě přístavba - přízemní kolna s pultovou střechou o zastavěné ploše 5,0*8,20= 41,0m 2. Tato přístavba je zděná cihelná o tl. stěn 15-30cm, s velkými dřevěnými vraty, ovšem též v havarijním stavu - pultová střecha a krytina na ní je na konci životnosti, a hrozí zřícením. Vlastní obytná část část je patrový nepodsklepený objekt s valbovou střechou, zděný převážně z kamene, ale i z plných pálených cihel na tl. stěn převážně okolo 80cm, základy jsou opatřeny izolací proti zemní vlhkosti původní, stropy jsou vesměs klenuté, cihelné, v přízemí v obývacím pokoji opatřené sádrokartonovým podhledem, v patře však sádrokartonový podhled je ve všech místnostech. Dřevěný vaznicový krov, krytina bobrovky. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu - k datu ocenění jen svody - žlaby byly ukradeny. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, fasádní omítka je původní vápenocementová, se šambránami okolo oken, zdobenými římsami, částečně s kamennými parapety u oken. Vnitřní obklady jsou v koupelně. Schodiště do patra je kamenné. Dveře vnitřní jsou dřevěné, atypické, v přízemí s kamennými zárubněmi, v patře se dřevěnými zárubněmi. Okna jsou dvojitá rámová. Podlahu v obytných prostorách v přízemí tvoří betonové potěry, v patře jsou OSB desky. V ostatních místnostech jsou keramické dlažby. Vytápění je ústřední, deskové radiátory, zdrojem tepla je jen krbová vložka s výměníkem. V objektu je rozvod světelné i motorové elektroinstalace, rozvod vody je v plastových trubkách, zdrojem teplé vody je elektrický boiler v koupelně v patře. Odkanalizování je v plastových rourách. Kuchyně v patře je vybavena kuchyňskou linkou, sporákem elektrickým, digestoří. V přízemí se v koupelně nachází sprchový box, závěsné WC, topný žebřík, v patře je vana, WC závěsné a žebřík. Obytná přední část čp.18 má zastavěnou plochu 7,04*15,96= 112,36m 2. Dispozičně se v ní nachází : 1.NP: chodba 9,86m 2, obývací pokoj 31,80m 2, k.kout 7,20m 2, koupelna s WC 5,24m 2, spíž 8,70m 2, ložnice 14,14m 2 tj. celkem 76,94m 2 2.NP: chodba 11,91m 2, obývací pokoj 31,47m 2, pokoj 28,12m 2, koupelna s WC 6,20m 2,chodba za schodištěm 3,48m 2, a suché WC 0,67m 2, tj. celkem 78,37m 2 + balkón 2,50m 2. Celkem obytná část čp.18 má tedy podlahovou plochu 155,31m 2. Světlá výška místností v přízemí je 2,60m, v patře pak 2,83m. Objekt je tedy nepojen jen na veřejný rozvod elektřiny, a to zemním kabelem. Voda do domku je z vlastní kopané studny (hloubka nezjištěna). Kam vedou splaškové vody z obytné části objektu nebyl schopen p.řehák při místním šetření sdělit - neví to.lze tedy předpokládat, že se jedná o odkanalizování do trativodu. Obytná část i hospodářská část byly částečně zrekonstruovány - od r.2008, rekonstrukce však není zcela dokončena. - nejsou zcela dokončeny rekonstrukční práce v přízemí obytné části, není provedena rekonstrukce kleneb v hospodářské části, není provedeno zateplení (bylo jen zahájeno) a nová fasáda na objektu.. Doklady o povolení rekonstrukce nebyly při místním šetření předloženy. Dle evidence v KN je předmětem ocenění i budova bez čp/če zem.stav na pozemku p.č.st.1/1 - ve skutečnosti se na tomto pozemku nachází je torzo z bývalé stodoly - jen část původních kamenných obvodových stěn zast.plocha tohoto torza činí 7,0*8,23= 57,61m 2 - vše pískovcové zdivo. Na pozemku p.č.st.1/1 se nachází i volně položený plastový bazén o velikosti 7,5*3,30m. Na pozemku p.č.st.1/2 se nachází ještě zemní sklep - jedná se o zapuštěnou stavbu po úroveň okolního terénu, vyzděnou z kamene, o podl.ploše 2,5*4,2= 10,50m 2. Výměry pozemků: p.p.č.st.1/1 zastavěná plocha a nádvoří 135m2 p.p.č.st.1/2 zastavěná plocha a nádvoří 2288m2 p.č.4 zahrada 972m2 p.č.7/1 zahrada 2164m2, tj. celková výměra pozemků činí 5559m2. Jedná se o oplocené pozemky uliční plot tvoří plotové rámy z profilů, ocelové sloupky, zadní pot tvoří laťkový dřevěný plot na konci životnosti, levý plot je ze strojového pletiva, kamenných sloupků, pravý plot je nový z poplastovaného pletiva, ocelových sloupků (r.2010). Na pozemích se nachází mimo zmiňovaných staveb trvalé porosty jedná se o převážně okrasné stromy smrk, borovice, břízy, ale i lísky, vlašský ořešák, jabloně, hrušeň. Stromy jsou bez jakéhokoliv odborného ošetření, spíše přerostlé. Město Hořice leží administrativně v okrese Jičín a náleží pod Královéhradecký kraj. Hořice je také obcí s rozšířenou působností. Obec Hořice se rozkládá asi dvacetčtyři kilometrů východně od Jičína. Turisticky spadá do oblasti Podzvičínska. Stálý počet občanů tohoto menšího města je asi 9230 obyvatel. Hořice se dále dělí na sedm části, konkrétně to jsou: Březovice, Doubrava, Hořice, Chlum, Chvalina, Libonice a Svatogothardská Lhota. Na školní docházku využívají děti v obci tři základní školy vyššího stupně a předškoláci mohou chodit do školy mateřské. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Hořice má ordinaci několik praktických lékařů a několik stomatologů. Kromě toho je v zde umístěn i ústav sociální péče, domov s pečovatelskou službou a domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod - v části města zvané Chvalina však tyto - 3 -
veřejné rozvody nejsou k dispozici.. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Město Hořice leží v průměrné výšce 311 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1143. Celková katastrální plocha obce je 2146 ha, z toho orná půda zabírá čtyřicetpět procent. Pětina katastru obce je osázena lesním porostem. Vzhledem k geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem. V katastru obce jsou ovocné sady. B. ZNALECKÝ POSUDEK B.1. Porovnání s nabídkou pozemků na prodej, analýza trhu, určení obvyklé ceny K datu ocenění se na prodej v Hořicích nabízí např.: 1) k za 2,49 mil.kč se nabízí k prodeji vila na pozemku 555 m2 o užitné ploše 454 m2 s velkou garáží a krásnou zahradou v okrajové lokalitě Hořic v Podkrkonoší. Jedná se o podsklepený samostatný dům se třemi nadzemními podlažími. V 1.NP a ve 2. NP jsou shodné 3 prostorné místnosti a sociální zařízení. V podkroví je k dispozici byt s velkým pokojem, kuchyní s jídelním koutem a koupelnou s WC. Ve sklepě jsou dvě místnosti a sociální zařízeni. Vedle domu je velmi prostorná garáž pro 3 auta. Celý dům je vytápěn elektrickými přímotopy a je vybaven klimatizací. V domě je instalována strukturovaná kabeláž. Nedokončená rekonstrukce sociálních zařízení. Vila je velmi vhodná jako reprezentativní sídlo firmy 2) Z za 2,5 mil.kč se nabízí ke koupi samostatně stojící dvoupodlažní vilu z roku 1938 v obci Hořice, část obce Libonice.Vila stojí na pozemku o výměře 990m2. V domě jsou dvě samostatné bytové jednotky, každá s vlastním vstupem, samostatným vodoměrem i elektroměrem. Dům je dispozičně řešen: v suterénu je prostorný sklep s technickým zázemím, první nadzemní podlaží zádvěří, WC s umyvadlem, ložnice, kuchyň, koupelna, obývací pokoj se zimní zahradou a terasou, ložnice. Druhé nadzemní podlaží: schody, WC, kuchyň, obývací pokoj s balkonem, ložnice, koupelna a půda, kterou lze předělat na 1-2 místnosti. O vytápění vily se stará kotel na tuhá paliva a akumulační kamna, u domu se nachází přípojka na plynovod. Na pozemku se nachází studna, která je napojena na domácí vodárnu. Vila je napojena na veřejné rozvody vody, elektro, plyn na hranici pozemku, splaškové vody jsou svedeny do městské kanalizace. Samotná nemovitost je situována v zástavě stávajících rodinných domů při kraji obce Hořice. Užitná plocha je 250m2. - 4 -
3) Za 1,315 mil.kč se nabízí rodinný dům s velkým pozemkem, s možností bydlení a podnikání, jedná se o poslední lokalitu v Hořicích, kde bude povolena komerční výroba. Do domu zaveden plyn, elektrická energie,velká část domu je podsklepena, pozemek je velký 1500m2 Oceňované nemovitosti jsou umístěny ve stavebně nesrostlé části Hořic ve Chvalině, tj. jedná se o vesnické prostředí, v místě je možnost napojení pouze na veřejný rozvod elektřiny. Jedná se o pozemky o celkové výměře 5559m2, s patrovou částečně zrekonstruovanou obytnou částí čp.18, a dále s přístavbou hospodářské části, jež i přes nový krov a krytinu je stále v havarijním stavu (stropní klenby). Znalci nebyly poskytnuty ani k nahlédnutí doklady o povolené rekonstrukci (ani případná projektová dokumentace). Vyloženě obdobné nemovitosti nelze v aktuální nabídce na prodej nemovitostí vyčíst, při určení obvyklé ceny je nutno vycházet ze zkušeností z prodejů nemovitostí v rámci nedobrovolných dražeb. Lze očekávat, že oceňovanou nemovitost je na volném trhu možné zobchodovat v úrovni cca 1,7-2,1 mil.kč. V rámci nedobrovolné dražby však předpokládám úroveň obchodovatelnosti nižší, cca v úrovni 1,5-1,7 mil.kč. Jako obvyklou cenu určuji částku v té nižší hranici. Obvyklá cena činí: 1 500 000,-Kč Slovy: jedenmilónpětsettisíc V Lázních Bohdaneč 23.3.2014 Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz - 5 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3907-30/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 907-30/14. E. SEZNAM PŘÍLOH LV č.2453 pro k.ú.chvalina Snímek kat.mapy z cuzk.cz Fotodokumentace nemovitosti počet stran A4 v příloze: 4-6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -