ZNALECKÝ POSUDEK č. 3976-99/2014 O ceně bytové jednotky č.974/2 zapsané v KN na LV č.51169, vymezené dle bytového zákona v budově čp.974,975,976,977,978 a 979, jež je v KN zapsána na LV č.12685, a to včetně spoluvlastnického podílu ve výši 345/59707 ke společným částem budovy čp.974,975,976,977,978 a 979 a k pozemkům p.č.st.901 o výměře 214m 2, p.č.st.902 o výměře 212m 2, p.č.st.903 o výměře 213m 2, p.č.st.904 o výměře 213m 2, p.č.st.905 o výměře 212m 2 a p.č.st.906 o výměře 214m 2, vše v obci Pardubice,k.ú.Studánka, část obce Studánka Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimícká 780/61 18100 Praha 8 Účel znaleckého posudku: určení obvyklé ceny nemovitostí jako podklad pro konání nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb., podle stavu ke dni 2.12.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.com Znalecký posudek obsahuje 5 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 8.12.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění bytové jednotky č.974/2 zapsané v KN na LV č.51169, vymezené dle bytového zákona v budově čp.974,975,976,977,978 a 979, jež je v KN zapsána na LV č.12685, a to včetně spoluvlastnického podílu ve výši 345/59707 ke společným částem budovy čp.974,975,976,977,978 a 979 a k pozemkům p.č.st.901 o výměře 214m 2, p.č.st.902 o výměře 212m 2, p.č.st.903 o výměře 213m 2, p.č.st.904 o výměře 213m 2, p.č.st.905 o výměře 212m 2 a p.č.st.906 o výměře 214m 2, vše v obci Pardubice,k.ú.Studánka, část obce Studánka. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt č.974/2 Adresa předmětu ocenění: Erno Košťála 974 530 02 Pardubice Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Pardubice Katastrální území: Pardubice Počet obyvatel: 89 467 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 2.12.2014 za přítomnosti Bc.Kramaříka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj.1108/2014-a z 26.11.2014 - LV č.51169 pro k.ú.studánka - cuzk.cz - místní šetření - část prohlášení vlastníka zajištěná na KÚ v Pardubicích znalcem 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Mgr. Jiří Brdička, Erno Košťála 974, 53002 Pardubice - Studánka, vlastnictví: SJM Mgr. Alena Němečková, Erno Košťála 974, 53002 Pardubice - Studánka, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Mgr. Jiří Brdička, Erno Košťála 974, 53002 Pardubice - Studánka, vlastnictví: SJM Mgr. Alena Němečková, Erno Košťála 974, 53002 Pardubice - Studánka, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění bytu nebyl předložen projekt stavby budovy, v níž se byt nachází. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný byt č.974/2 je byt velikosti 1+1, nacházející se v 2.nadzemním podlaží panelového typového obytného domu čp.974,975,976,977,978 a 979. Obytná budova má celkem sedm nadzemních podlaží, v každém ze šesti vchodů je prefabrikované schodiště s teracovou úpravou stupňů a osobní výtah. V přízemí, jež je technické, se nachází sklepy k bytům a společné prostory včetně kolárny, kočárkárny sušárny, v ostatních nadzemních podlažích se nachází již jen bytové jednotky. Budova je založena základových pasech a patkách s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové stěny jsou panelové,střecha plochá, stropy též montované ze železobetonových panelů, fasádu tvoří povrchová úprava panelů - kamenný vsyp,vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Střešní krytina je z živičných natavitelných pásů, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna na budově jsou plastová s izolačními dvojskly, vnitřní dveře jsou hladké, lakované, ocelové zárubně. V budově je rozvod světelné i motorové elektroinstalace, rozvody vody studené i teplé, odkanalizování je v plastových trubkách. Zdroj tepla je dálkový,včetně TUV. Dispozičně se v domě nachází v 1.podzemním podlaží sklepní zděné kóje, společné prostory domu tj. prádelna, sušárna, kočárkárna, v nadzemních podlažích jsou jen byty. - 2 -
Vlastní byt č.974/2 má umacartové jádro, je vybaven malou kuchyňskou linkou, digestoří, spížní skříní, v koupelně pak umyvadlem, sprchovou vanou, mísícími bateriemi, WC combi, topná tělesa tvoří litinové radiátory. Podlahy jsou povlakové z PVC ve všech místnostech. Sporák v bytě není. Jedná se o byt velikosti 1+1, obsahující dispozičně kuchyni 7,30m 2, pokoj 16,40m 2, předsíň 3,0m 2, komoru 2,0m 2, koupelnu s WC 2,90m 2 tj. celkem 31,60m 2 a sklep 2,90m 2 umístěný v přízemí domu. Pardubice jsou krajským městem se všemi potřebnými službami, krajskou nemocnicí, základními školami, středními školami, Univerzitou Pardubice, hypermarkety, poštami, dalšími zdravotnickými zařízení včetně pečovatelského domu,atd. Město leží na soutoku řek Labe a Chrudimka, a též na železniční trati Praha- Česká Třebová. Dálnice D11 je cca 15 km (nejbližší napojení u Prav), jedná se o významné průmyslové město s několika průmyslovými zónami (Černá za Bory, Staré Čívice, Fáblovka), se světoznámým dostihovým závodištěm, zimním stadionem, a s jinými sportovními areály Budova čp.974-979 se nachází v části města zvané Studánka, přístup je z ulice Erno Košťála v okolí budovy se nachází převážně obytné typové panelové domy. Přístup k budově je z veřejné komunikace pozemek p.č.409/36 ost.plocha ost.komunikace (přímo pod komunikací) stejně jako pozemek p.č.409/35 ost.plocha zeleň (tvořící zeleň u budovy ) je ve vlastnictví Statutárního města Pardubice. B. Analýza trhu, porovnání s převody obdobných nemovitostí, určení obvyklé ceny K datu ocenění se k prodeji v Pardubicích nabízí např.tyto malometrážní byty: 1) Za 980 tis.kč se nabízí - k prodeji bytovou jednotku 1+1(41,40 m2) v revitalizovaném panelovém domě ve středu sídliště Dubina. Byt je v původním zachovalém stavu. Komora v bytě, v koupelně je sprchový kout,v kuchyni je sporák a potravinová skříň. Orientace bytu je východ, vyšší patro ne poslední. Pěkný, slunný byt, ihned k dispozici. Tj. na rozdíl od oceňovaného bytu byt v zateplené budově, i když v původním stavu, větší PP. Nabízí se za 23671,-Kč/m2PP. 2) Za 840 tis.kč se nabízí - Prodej bytu o dispozici 1+kk, Pardubice - Polabiny, ul. Mladých. Celková plocha bytu 28 m2. Byt je před rekonstrukcí, nachází se v 5. patře. Bez zařízení, orientován na východ. K bytu přísluší sklepní kóje a komora na patře, k dispozici je také kolárna. V domě nové vchodové dveře a schránky. Klidná lokalita. Nízké náklady na bydlení. Veškerá občanská vybavenost v místě. K dispozici od 1.1.2015. Tj. byt též v původním stavu, nabízí se za 30tis.Kč/m2. - 3 -
3)za 910 tis.kč se nabízí Prodej bytu o dispozici 1+kk s lodžií a sklepem ul.kosmonautů, Polabiny. Celková plocha 34 m2. Plastová okna, vyměněné stoupačky, jádro původní. Sušárna, kolárna. Dům prochází celkovou revitalizací. Volné ihned. Nízké náklady na bydlení. 4. patro z 6. Výtah v domě. Tj. byt v domě, kde byla zahájena revitalizace (1/2již zateplena), v bytě sprchový kout, jinak též původní jádro. Nabízí se za 26765,-Kč/m2. 4)za 880 tis.kč se nabízí k prodeji byt v osobním vlastnictví o dispozici 1+kk a ploše 28 m2 + komora 2m2 a sklepní kóje 1m2.. Byt se nachází v 1. NP panelového domu v ulici Ležáků v Polabinách v klidném místě plné zeleně. Bytový dům je po částečné revitalizaci - střecha, nové výtahy, stoupačky, poštovní schránky, zvonky, vchodové dveře. V bytě jsou nová plastová okna s orientací východ, nová plovoucí podlaha, nová výmalba, kuchyňský kout s kuchyňskou linkou s místem na sporák a bytové jádro v původním, ale udržovaném stavu. V předsíni vestavěná skříň. Na patře kolárna a sušárna, do sklepních prostor přístup novým výtahem. ÚT se samostatnými termoregulačními ventily.tj. nabízí se za 880000/30= 29333,-Kč/m2. 5) za 900 tis.kč se nabízí byt ul.s.k.neumanna - prodám 1+1 (40m2) v centru Pardubic po celkové nadstandartní rekonstrukci, nová elektroinstalace, omítky, plastová okna, koupelna a wc, plovoucí podlahy. Tj. byt ve výrazně lepším satvu, v zateplené budově se nabízí za 22 500,-Kč/m2. - 4 -
Oceňovaný byt je v původním stavu, jedná se o byt s původním jádrem, v nezateplené budově. Nabídkové ceny bytů na prodej bývají v Pardubicích dosahovány nyní v průměru okolo 90-95 %. Obchodovatelnost s nedobrovolné dražbě též výrazně snižuje skutečné kupní ceny nemovitých věcí. Jeho obchodovatelnost v nedobrovolné dražbě lze předpokládat v úrovni cca 21-22 tis.kč/m2 PP. Tj. při podlahové ploše 31,60m2 a sklepu 2,90m2, tvoří tzv.započitatelná plocha (pojem používaný při ocenění pro banky) 33,05m2, tj. potom obvyklá cena činí při té nižší ceně (21 tis.kč/m2) 694 050,-Kč/m2. Obvyklá cena činí 700 000,-Kč Slovy: sedmsettisíc Kč V Lázních Bohdaneč 8.12.2014 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3976-99/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 976-99/14. E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovitosti, LV č.51169, snímek kat.mapy z cuzk.cz - 5 -
- 6 -
- 7 -