ZNALECKÝ POSUDEK 4932-138 / 11 O ceně nemovitosti - rodinného domu čp. 60 na stavební parcele č. 40, s příslušenstvím, vše v katastrálním území a obci V E L K É Ţ E R N O S E K Y, okres L I T O M Ě Ř I C E, kraj Ú S T E C K Ý. Stanovení obecné ceny nemovitosti. Objednatel posudku: Soudní exekutor Exekutorského úřadu Praha 6, JUDr. Jan G R O S A M Bělohorská 270/17, 169 00 P R A H A 6 Účel posudku: Stanovení obecné ceny nemovitosti - podklad pro exekuční řízení čj.025 Ex 19113/10-15 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 08.11.2011 znalecký posudek vypracoval: Jan Valentík Ţiţkova 261, 400 04 Trmice telefon: 602 59 39 09 e-mail: odhady.nem@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a stran příloh. Objednateli se předává v 4 vyhotovení. V Trmicích, 11.11.2011
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit rodinný dům čp. 60, (vedlejší stavba je jiţ započtena přiměřeně v ceně domu, dtto venkovní úpravy) a pozemky zapsané na LV č. 154 pro KÚ Velké Ţernoseky. Stanovit obecnou cenu nemovitosti. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č.p. 60 Adresa nemovitosti: Velké Ţernoseky 60 Velké Ţernoseky Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Velké Ţernoseky Katastrální území: Velké Ţernoseky Počet obyvatel: 474 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 08.11.2011 za přítomnosti zástupce vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu v Litoměřicích, LV č. 154 pro KÚ Velké Ţernoseky. Snímek katastrální mapy předmětného území. Skutečnosti zjištěné při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti: Jiřina P E Č Í N K O V Á, Velké Ţernoseky 60, 412 01 Velké Ţernoseky, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jiřina P E Č Í N K O V Á, Velké Ţernoseky 60, 412 01 Velké Ţernoseky, vlastnictví: výhradní Okres: CZ0423 LITOMĚŘICE Obec: 565857 VELKÉ ŢERNOSEKY Katastrální území: 779458 VELKÁ ŢERNOSEKY List vlastnictví: 154 A Vlastník, jiný oprávněný identifikátor podíl PEČÍNKOVÁ Jiřina, Velké Ţernoseky 60, 412 02 Litoměřice 555830/1199 B č.parcely výměra m 2 druh pozemku způsob využití způsob ochrany St. 40 215 m 2 zastavěná plocha a čp. 60, bydlení CHKO nádvoří - 2 -
1088/2 252 m 2 zahrada CHKO, ZPF B1 Jiná práva bez zápisu C: Omezení vlastnického práva exekuční příkaz k prodeji Ševčík Miroslav 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předloţena. Posudek vychází ze skutečností zjištěných na místě. Povinný se k prohlídce domu nedostavil, nepřevzal si dopis na doručenku, který se mi vrátil s oznámením, ţe skončila úloţní doba pro doručení. Prohlídku domu jsem provedl za přítomnosti podnájemnice povinné. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňován je řadový rodinný dům. Dům je postaven ve Velkých Ţernosekách. Přístup je z místní účelové komunikace. Pozemek je svaţitý. Z inţenýrských sítí je dům napojen na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a plynu. Dům se nachází ve velkoplošně chráněném území. V obci je základní občanská vybavenost. Do okresního města Litoměřice je vzdálenost cca. 5 km. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. rodinný dům čp. 60 2. Ocenění pozemků 2.1. stavební parcela č. 40 a p.p.č. 1088/2-3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 1. Ocenění staveb 1.1. rodinný dům čp. 60 Popis: Oceňován je řadový rodinný dům situovaný ve Velkých Ţernosekách. Přístup je z místní zpevněné komunikace. Pozemek je svaţitý. Vzhledem k tomu, ţe se nedostavil povinný k prohlídce nemovitosti, provedl jsem prohlídku a zaměření za přítomnosti podnájemnice povinné. Základy jsou bez izolace proti zemní vlhkosti. Obvodové zdivo je převáţně kamenné. Strop v 1.PP je s vodorovným podhledem, v 1.NP je klenbový, ostatní stropy dřevěné trámové s podbitím rákosem a omítané. Střecha je sedlová s původní taškovou krytinou na latění. Klempířské konstrukce jsou z pozinku. Vnější i vnitřní omítky jsou vápenné. Vnější obklad zde není. Vnitřní obklad je v koupelně. Schody jsou kamenné. Dveře jsou náplňové, okna nová plastová. Podlahy jsou prkenné. Vytápění je ústřední s plynovým kotlem. Elektroinstalace - světelný a motorový proud, bleskosvod není osazen. Voda studená a teplá, zdroj teplé el. boiler. Plyn je zaveden, kanalizace je standardní a je svedena do veřejné. Kuchyně je 1 x s el. sporákem a 1 x s plynovým sporákem. Hygienické zařízení v 1.NP sprcha, vana a umyvadlo, v 2.NP sprcha a umyvadlo. Záchod je splachovací. Individuální vybavení zde není ţádné. Stáří domu odhaduji na cca. 100 roků, tomu odpovídají i pouţité konstrukce a dispoziční řešení. Údrţba není prováděna pravidelně, objekt je ve zhoršeném stavebně - technickém stavu. Vzlíná zemní vlhkost, je cítit zatuchlina v celém 1.NP, střešní krytina je prakticky doţitá, místy poškozená atd. V 1.NP je 1 x bytovka s úplným příslušenstvím, dtto. v 2.NP. V podkroví je volná půda a v suterénu je umístěn kotel ÚT a dále je zde sklepní prostor. Bytovku v 2.NP jsem osobně neprohlédl, vybavení mám pouze od podnájemnice. Bytovka byla v době prohlídky pod uzamčením. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a Poloha objektu: Ústecký kraj, do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 100 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 102,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaţí: Název podlaţí Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 17,00 m 2 3,10 m 1.NP: 110,99 m 2 3,23 m 2.NP: 110,99 m 2 2,70 m zastřešení: 110,99 m 2 3,05 m - 4 -
Obestavěný prostor: 1.PP: 17.00*3.10 = 52,70 m 3 1.NP: 110.99*3.23 = 358,50 m 3 2.NP: 110.99*2.70 = 299,67 m 3 zastřešení: 110.99*3.05/2 = 169,26 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 880,13m 3 Podlaţnost : Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí: ZP1 = 17,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaţí: ZP = 349,97 m 2 Podlaţnost: ZP / ZP1 = 20,59 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené I -0,08 nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlaţnost - Hodnota větší neţ 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etáţové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní III 0,05 příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Mírně sniţující cenu - vybavení II -0,05 neodpovídá současným nárokům na bydlení 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údrţbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 100 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + S V i ) * V 13 * 0,60 = 0,479 i = 1-5 -
Index polohy: Název znaku č. V i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, sluţby, kultura v obci - více obchodů nebo sluţeb, III 0,03 pohostinské a kulturní zařízení - Jedná se o samostatnou část, sluţby, obchod a pod. je v Ţitenicích. 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí - Cca. 150 od domu je II 0,00 ubytovna kde je v současnosti ubytováno asi 30 cikánů. 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší neţ je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + S P i ) = 0,980 i = 1 Index trhy s nemovitostmi: Název znaku č. V i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je II -0,05 niţší neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - objekt je zatíţen exekucí. I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + S T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,479 * 0,980 * 0,900 = 0,422 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 102,- Kč/m 3 * 0,422 = 1 309,04 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 309,04 Kč/m 3 * 880,13 m 3 = 1 152 125,38 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 152 125,38 Kč - 6 -
2. Ocenění pozemků 2.1. stavební parcela č. 40 a p.p.č. 1088/2 Popis: Oceňována je stavební parcela č. 40 s domem čp. 60 a zahrada, p.p.č. 1088/2. Pozemky vytvářejí jednotný funkční celek a jsou ve vlastnictví stejného subjektu. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z -20 % hlediska účelu uţití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: -20 % 2.6. Nepříznivé účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach, -5 % radon aj.): 2.8.1. Svaţitost terénu přes 15% v převaţující části pozemku: -4 % 2.9.2. Chráněná krajinná oblast: -3 % 2.11. Moţnost napojení na plynovod: 5 % Úprava cen: -7 % Úprava cen celkem: -20% + -7% * (100 % + -20%) -25,60 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití) 1,2350 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1690 Přehled pouţitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1690 1,2350-25,60 69,754 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1690 1,2350-25,60 27,901 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 40 215,00 69,754 14 997,11 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 1088/2 252,00 27,901 7 031,05 Stavební pozemky - celkem 22 028,16 Stavební parcela č. 40 a p.p.č. 1088/2 - zjištěná cena = 22 028,16 Kč - 7 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. rodinný dům čp. 60 1 152 125,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 152 125,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. stavební parcela č. 40 a p.p.č. 1088/2 22 028,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 22 028,20 Kč Celkem 1 174 153,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 174 150,--- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. rodinný dům čp. 60 1 152 125,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 152 125,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. stavební parcela č. 40 a p.p.č. 1088/2 22 028,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 22 028,20 Kč Celkem 1 174 153,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena nemovitosti činí celkem 1 174 150,--- Kč 1 174 150,---Kč slovy: Jedenmilionjednostosedmdesátčtyřitisícjednostopadesát Kč - 8 -
Stanovení obecné (obvyklé) ceny nemovitosti: Pro určení obecné ceny nemovitosti jako celku (RD + vedlejší stavba + pozemky) bude pouţito porovnání s realizovanými prodeji nebo nabídkami realitních kanceláří, servr SREALITY.cz. Porovnání s cenou vypočtenou dle vyhl. bude pouze orientační. Nákladová metoda není pouţita vzhledem k tomu, ţe pouţité materiály neodpovídají současným moderním materiálům s kterými jednotkové ceny pro nákladovou metodu uvaţují. Rovněţ není pouţita výnosová metoda, není ţádný podklad ke stanovení obvyklého nájemného pro rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem a stanovit obecnou cenu na základě fiktivního nájemného zde není vhodné. Porovnávané nemovitosti: 1. RD Třebívlice, okr. Ltm. Zděný cihlový dům se dvěma nadzemními podlaţími a částečným podsklepením. Jsou zde dvě bytovky 2 + 1 s příslušenstvím a je moţnost vestavby 3 bytovky v půdním prostoru. Pozemek, pouze zastavěná plocha o výměře 220 m 2 je poloviční. Inţenýrské sítě jsou shodné + voda z vlastního zdroje. Pracovní příleţitosti, ţivotní prostředí, dopravní obsluţnost, infrastruktura - vše je srovnatelné. Stavebně - technický stav je srovnatelný. Jedná se o srovnatelnou nemovitost. Číslo nabídky je 2523525724. Nabídková cena je 1.059.000,-- Kč. 2. RD Liběšice, okr. Ltm. Jedná se o zděný dům ze smíšeného zdiva. Objekt má dvě nadzemní podlaţí a je z části podsklepen. V podkroví je půda. Jsou zde 3 bytové jednotky 2+1. Ve dvorním traktu je původní stodola která slouţí jako garáţ, uhelna a sklad. Pozemek o výměře 1907 m 2 je 5 x větší. Inţenýrské sítě jsou shodné. Ţivotní prostředí, dopravní obsluţnost, infrastruktura - srovnatelné, pracovní příleţitosti srovnatelné. Stavebně - technický stav je také srovnatelný. Jedná se o mírně lepší nemovitost (je zde 1 x bytovka navíc, větší vedlejší stavba a pozemek). Číslo nabídky je HR13. Nabídková cena je 980.000,-- Kč. 3. RD Budyně n.o. okr. Ltm. Jedná se o dům vyzdívaný ze smíšeného zdiva se dvěma nadzemními podlaţími a půdním prostorem. Dům je podsklepen. K domu patří vedlejší stavba situovaná ve dvorním traktu. Pozemek, pouze zastavěná plocha o výměře 144 m 2 je pouze třetinový. Inţenýrské sítě shodné. Ţivotní prostředí je srovnatelné, dopravní obsluţnost, infrastruktura a pracovní příleţitosti srovnatelné. Stavebně - technický stav je srovnatelný. Jedná se o srovnatelnou nemovitost. Číslo nabídky je 57. Nabídková cena je 880.000,-- Kč. 4. RD Zahořany, okr. Ltm. Jedná se o dům se smíšeného zdiva. Objekt má dvě nadzemní podlaţí a půdní prostor s moţností vestavby. Je částečně podsklepen. Pozemek je poloviční, výměra 212 m 2. Inţenýrské sítě jsou horší, chybí plynová přípojka, ţivotní prostředí, pracovní příleţitosti, dopravní obsluţnost, infrastruktura, vše je srovnatelné. Stavebně - tehnický stav je srovnatelný. Jedná se o mírně horší nemovitost, chybí plynová přípojka a pozemek je poloviční. Číslo nabídky je JUJUPK1099. Nabídková cena je 899.000,-- Kč. - 9 -
úprava ceny váţeným průměrem: rodinný dům číslo cena za celek váţený průměr výsledná cena 1 Třebívlice 1.059.000,-- Kč 0.25 264.750,-- Kč 2 Liběšice 980.000.-- Kč 0.20 196.000,-- Kč 3 Budyně n.o. 880.000,-- Kč 0.25 245.000,-- Kč 4 Zahořany 899.000,-- Kč 0.30 269.700.-- Kč ------------ -------------------------------------------------------------------------- cena 1 m 2 po úpravě: 975.450,-- Kč úprava ceny, sníţení o 20 % z a o k r o u h l e n o: 780.360,-- Kč 780.000,-- Kč slovy: sedmsetosmdesáttisíckorun českých zdůvodnění úpravy ceny, sníţení o 20 %. Cena je sníţena o 20 % z těchto důvodů: -Jedná se o nabídkové ceny realitních kanceláří kde nemusí být dosaţena (zpravidla nebývá) poţadovaná kupní cena. - Dále je v nabídkové ceně prvděpodobně započtena provize realitní kanceláře a právní servis. Z Á V Ě R: a) obvyklá cena oceňované nemovitost činí celkem včetně příslušenství Objekt rodinného domu čp. 60 na stavební parcele č. 40 s příslušenstvím a dalšími pozemky zapsanými na LV č. 154 pro KÚ Velké Ţernoseky, obec Velké Ţernoseky, okres Litoměřice, vše vedeno u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, podle tohoto odhadu k datu 08.11.2011 po zaokrouhlení na: 780.000,-- Kč. b) Cena jednotlivých práv spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo - Věcná břemena- Nezjištěno Nezjištěno c) závady které prodejem v draţbě nezaniknou Nezjištěno, viz odst. b. d) výsledná obecná cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství dtto. odst. a tj. 780.000,-- Kč slovy: sedmsetosmdesáttisíckorunčeských - 10 -
V Trmicích, 11.11.2011 Jan Valentík Ţiţkova 261 400 04 Trmice D. Znalecká doloţka Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný dekretem Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 20.10.1980 pod č. j. Sprv. 2911/80 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4932-138 / 11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 138 / 11. - 11 -