-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6747/96-2013 o ceně nemovitosti rodinného domu čp. 36 v k.ú. Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, okres Mladá Boleslav, včetně součástí a pozemku Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení pod čj. 158 EX 682/12-51 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
-2- V Trutnově dne 01.07.2013 A.SITUACE: Vyhotovení č.: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) poskytnuté údaje místních realitních kanceláří a Městského úřadu f) realitní servery S-Reality a Reality CZ Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 24.06.2013 na základě mého písemného obeslání. Byl přítomen otec povinného a spoluvlastníci, kteří umožnili prohlídku a poskytli informace. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni 24.06.2013. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 1721, katastrální území Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, Okresní úřad Mladá Boleslav, pod čp. 36 (část Mladá Boleslav III).
-3- Vlastník: podílové spoluvlastnictví Kaleja Dezider (narozen 03.03.1959) a Irena (narozena 18.12.1962) ½ Pešta Marián (narozen 10.07.1975) ½ Objekt vybudován na stp. čk. 427/1 o výměře 372 m2. 2. Původní projektová dokumentace se nedochovala, dle zachovalých prvků a konstrukčního řešení usuzuji na stáří 90-100 let. V období před 45-50 lety obnovena krytina, okna, zřízena koupelna s WC, zaveden plyn a elektroinstalace, tyto úpravy nelze nyní považovat za zhodnocení, neboť jsou zcela dožilé. 3. Výčet oceňovaných součástí: a) Rodinný dům čp. 36 b) Venkovní úpravy c) Stavební pozemek
-4-4. Popis: Nemovitost je situována ve střední části města, ve vzdálenosti 200 m od centrální části, přístupna z ulice Kominické schody a ulice Křivá, na svažitém pozemku přivráceném k jihu. Vybudována formou dvoudomku, oceněna je jeho západní část (samostatná parcela a vchod). Území je plně zainvestované (el. síť, veřejný vodovod, veřejná kanalizace, plynovod). a) Rodinný dům čp. 36 Objekt přízemní, nepodsklepen, bez podkroví, obsahuje jednu bytovou jednotku 1+2, příslušenství spočívá v chodbě, koupelně s WC, komoře. Půda přístupna po zcela prohnilých dřevěných schodech, nevyužitá. Dispoziční řešení: Chodba 9.20 m2, komora 9.00 m2, koupelna s WC 4.20 m2, kuchyň 15.50 m2, pokoj 25.60 m2, pokoj 14.00 m2. Celková podlahová plocha činí 77.50 m2, obytná plocha činí 55.10 m2. Konstrukční řešení: Objekt vybudován ze smíšeného zdiva (cihla, kámen), bez izolací, stropy trámové s vodorovnými podhledy, střecha sedlová, krytina z vlnitého eternitu, omítky hrubé, převážně znehodnoceny. Podlahy prkenné a betonové, okna zdvojená dožilá, dezolátní stav koupelny, WC a karmy. Podprůměrné vybavení kuchyně, vytápění lokální plynové (WAF). Technický stav: Silně zchátralý, svědčí o zcela zanedbané údržbě, nešetrném užívání a dožívajících prvků stavby, po stránce hygienické neodpovídající bydlení, proteklé stropy od zatékání.
-5- Výměry Zastavěná plocha: 8,90x11,80 = 105,02 m2 4,00x3,00 = 12,00 m2 Celkem 117,02 m2 Obestavěný prostor: 105,02x3,80+105,02x3,20/2,00+12,00x2,40 = 595,91 m3 b) Venkovní úpravy Spočívají v přípojkách inženýrských sítí a dožilém oplocení. c) Pozemky Jde o zčásti zastavěnou parcelu, silně svažitou, v zainvestovaném území, poblíž centra města. č.parcely Výměra v m 2 stp. čk. 427/1 372
-6- C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2013. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě Mladá Boleslav s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
-7- a/ výpočet výchozí ceny za 1 m 3 obestavěného prostoru Stavba KSD ZC K TP K V K I Výchozí cena Kč/ m 3 Kč/m 3 Rodinný dům čp. 36 462111 4 650 0,68 0,74 0,50 2 325 kde značí ZC - základní cena K TP - koeficient technického provedení K V - koeficient vybavení K I - korekční index (K TP * K V ) Výchozí cena = ZC * K I b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba Obestavěný Prostor v m 3 Výchozí cena Kč/m 3 Reprodukční Cena v Kč % opotř. Časová cena v Kč Rodinný dům čp. 36 596 2 325 1 385 700 80 277 140 VENKOVNÍ ÚPRAVY Obsaženy v ceně hlavního objektu.
-8- POZEMKY Ve městě není schválena cenová mapa, oceňují se dle skutečného stavu na trhu s pozemky, jak vyplývá z informací místních realitních kanceláří. Obvyklá cena stavebních pozemků v zastavěné střední části města činí 1 250,- Kč/m2. Propočet ceny pozemků 372 m2 x 1 250,- Kč/m2 = 465 000,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 1721 v k.ú. Mladá Boleslav činí zaokrouhleně 742 000,- Kč. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na zprůměrované skutečně dosažené (známé) prodejní ceny za obdobný typ nemovitosti objekt bydlení s přiměřenými pozemky. Jelikož se nepodařilo zjistit skutečné ceny (zrealizovaných) nemovitostí v posledních 2 letech ve městě, vychází se z inzercí a nabídek realitních kanceláří v regionu, jejich nabízené ceny upravuji koeficienty ve vazbě na oceňovanou nemovitost.
-9- lokalita prodejní cena Výměra v m2 koeficient polohy srovnatelná cena a vybavení Bezděčín 299 000 104 1,25 373 750 Podlázky 950 000 100 0,75 712 500 Podchlumí 1 150 000 69 0,85 977 500 Obora 990 000 120 0,80 792 000 Srovnatelná cena: 2 855 750 : 4 = 713 938,- Kč Pozn.: Ceny včetně pozemků, součástí a příslušenství Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 1721 v k.ú. Mladá Boleslav činí zaokrouhleně 714 000,- Kč. Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu nemovitostí, negativně ovlivněnou současnou ekonomickou a realitní krizí, nastala situace, kdy nabídka značně převyšuje poptávku po obdobných nemovitostech, jak vyplývá z informací místních realitních kanceláří a realitních serverů. Jednak z tohoto důvodu a dále z jejího podílového spoluvlastnictví (možnost využití předkupního práva), snižuji prodejnost oproti srovnávací hodnotě o 30 %. Výpočet: 714 000 x 0,70 = 499 800,- Kč
-10- Obvyklá cena nemovitosti zapsané v LV č. 1721 v k.ú. Mladá Boleslav činí zaokrouhleně 500 000,- Kč. Spoluvlastnický podíl na nemovitosti ve výši ideální ½ činí 250 000,- Kč. Nebyly zjištěny žádná práva a závady s nemovitostí spojená, mimo uvedené exekuční tituly a zástavní práva uvedená v listu vlastnictví. V Trutnově dne 01.07.2013 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6747/96-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Trutnově dne 01.07.2013-11-