ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 18-4834-2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, rozestavěný rodinný dům Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Beroun, obec Vysoký Újezd, k.ú. Vysoký Újezd u Berouna Adresa nemovité věci: Sadová, 267 16 Vysoký Újezd Vlastník stavby: Metropol Finance s.r.o., RČ/IČO: 01464248, Michelská 3/9, 14000 Praha 4, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Metropol Finance s.r.o., RČ/IČO: 01464248, Michelská 3/9, 14000 Praha 4, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Metropol Finance s.r.o. Adresa objednavatele: Michelská 3/9, 14000 Praha 4 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Alena Suchánková Tovární 549, 252 43 Průhonice IČ: 16887808 telefon: 602 386 939 e-mail: suchankova@seznam.cz DIČ: fax: stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 4 000 000 Kč Datum místního šetření: 29.9.2014 a 12.3.2015 Stav ke dni : 13.3.2015 Počet stran: 17 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení objednavateli: 2 V Průhonicích, dne 15.3.2015 Výtisk č.2
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenit nemovitosti rozestavěného rodinného domu na pozemku parc.č.st.218 s příslušenstvím a pozemky parc.č.st.218 a parc.č.80/16, v katastrálním území Vysoký Újezd u Berouna, obec Vysoký Újezd, ulice Sadová, dle LV č.212, za účelem stanovení obvyklé ceny. Přehled podkladů a/dodané objednavatelem -výpis z KN Praha-západ, LV č.212 k.ú.vysoký Újezd u Berouna, obec Vysoký Újezd ze dne 26.9.2014 -projektová dokumentace z 01/2000 -stavební povolení vydané 19.7.2000 v Berouně pod č.j.výst-1983/2000/čp -smlouva o zajišťovacím převodu práva č.011/02/2014 ze dne 10.06.2014 -informace sdělené vlastníkem při prohlídce b/opatřené znalcem -kopie KM, k.ú.vysoký Újezd u Berouna, obec Vysoký Újezd - informace -vlastní prohlídka a fyzické zaměření nemovitosti -studium dokladů a dokumentace dodané objednavatelem -mapa umístění v lokalitě -fotodokumentace Místopis Jedná se o rodinný dům, situovaný v obci Vysoký Újezd. Jedná se o menší obec, na rozhraní okresů Beroun a Praha-západ, zastavěnou rodinnými a menšími bytovými domy. V místě je bistro, škola, pošta a zastávky autobusů PID. Cesta k nejbližší stanici metra trvá asi 25 minut, limitována provozem na příjezdové komunikaci. Dům leží poblíž centra obce, v obdobné zástavbě rodinných domů. Lokalita je klidná, pouze s místním automobilovým a chodeckým provozem. Zastávka autobusu PID je vzdálena cca 2 min. chůze. Celkový popis Parcela je mírně svažitá, směrem k vjezdu na sever. Dům je volně stojící. Stojí blíže při jižní a východní straně pozemku, oddělen zpevněnou plochou před garáží a předzahrádkou. Na straně za domem a vedle domu je zahrada. Pozemek je oplocený. U domu je částečně otevřená dřevěná kůlna. K nemovitosti náleží pozemky a trvalé porosty. Silné stránky -novější nemovitost -dobrý stav -dobrá poloha, na okraji okresu PZ, blízko Prahy Slabé stránky -RD je užíván, ale není kolaudován - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Nemovitost není kolaudována, ale je užívána. O kolaudaci lze zažádat. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Ostatní finanční a právní omezemí Komentář: V oddíle D LV č.212 k.ú. Vysoký újezd u Berouna je zapsáno: Dočasná povaha věcného práva na základě zajišťovacího převodu splatnost nejpozději do 15.8.2016 Povinnost k: Dvořáková Věra, Za Bytovkou 43, Kuchař, 26718 Vysoký Újezd, RČ: 775330/0621 Listina: Smlouva o zajišťovacím převodu práva č.011/02/2014 ze dne 10.06.2014. Právní účinky zápisu práva ke dni 10.06.2014. Zápis proveden 07.07.2014. v KN V-4569/2014-202 Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům 1.2 Venkovní úpravy 1.3 Přístřešek 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 Trvalé porosty Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům - 3 -
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stan. indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jedn. funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná I -0,01 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 1,050 11 i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Vysoký Újezd u Berouna: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 450,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65-4 -
O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy v nejkratším III 1,02 vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 925,88 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům Nemovitost je volně stojící rodinný dům. Má suterén, přízemí a podkroví. V suterénu je sklep a kotelna. V přízemí je zádveří, chodba se schodištěm, obývací pokoj, kuchyň, komora, koupelna. V podkroví je chodba, tři pokoje, koupelna a dva balkony. Dům má běžné zakládání základovými pasy zakončenými betonovou deskou s izolací proti zemní vlhkosti. Obvodové a nosné zdivo i příčky jsou provedeny z keramických pálených tvárnic typu Porotherm. Stropní konstrukce jsou také ze systému Porotherm. Schodiště je železobetonové, povrch z nalepeného koberce. Střecha je sedlová. Střecha je zateplena minerální izolací a vnitřní povrch je proveden ze sádrokartonu. Krytina je tašková. Je provedeno kompletní oplechování z pozinkovaného plechu. Podlahy jsou v přízemí v pokoji a kuchyni z PVC, v pokojích v podkroví jsou koberce, v ostatních prostorech z keramické dlažby. V suterénu a garáži je beton. V koupelnách a kuchyni je proveden keramický obklad. Vnější omítka je stěrková na zateplení polystyrenem, vnitřní omítky vápenné štukové. Okna jsou dřevěná zdvojená. Vstupní dveře jsou dřevěné prkénkové, vnitřní hladké nebo prosklené voštinové do kovových zárubní. Vrata garáže jsou plechová sklápěcí. Vytápění je ústřední s plynovým kotlem. V domě je rozvod studené a teplé vody do kuchyně a koupelen, voda je přivedena z veřejného řadu, ohřev teplé vody je zajištěn v kotli topení. Zaveden plyn. Kanalizace je svedena do veřejného řadu. V domě je standardní rozvod elektřiny. V kuchyni je kuchyňská linka, plynový sporák a digestoř. V přízemí je koupelna s umyvadlem, sprchovým koutem a záchodovou mísou, v podkrovní koupelně je umyvadlo, vana a záchodová mísa. V domě je rozvod telefonu, televizního kabelu. Dům je starý dvět roků, i když dosud nekolaudovaný, technický stav je průměrný, zejména použité vnitřní konstrukce byly použity starší, pořízené ve výprodejích apod. - např. zdvojená dřevěná okna, dveře, podlahy. Je patrné, že v domě si již delší čas bydlí i když není kolaudován. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: 13, typ A zděná - 5 -
Podsklepení: podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zast. plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] Suterén 3,63*8,00+4,50*1,10+1,40*(5,82+8,10) = 53,48 Přízemí 8,10*9,10+2,625*1,515+3,21*6,00 = 96,95 Podkroví 8,10*9,10 = 73,71 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha Suterén 53,48 m 2 2,25 m Přízemí 96,95 m 2 2,91 m Podkroví 73,71 m 2 2,78 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Suterén (3,63*8,00+4,50*1,10)*2,35+1,40*5,82*2,25+7,6 = 98,21 m 3 0**1,40*(2,25+1,30)/2 Přízemí (8,10*9,10+2,625*1,515)*2,91+3,21*6,00*2,15 = 267,48 m 3 Zastřešení a balkony (8,10*9,10)*(1,25+2,95/2)+3,31*6,00*2,17/2+4,0 0*1,00*1,00+0,80*0,80*1,00+0,80*0,80*1,00 = 227,69 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Suterén PP 98,21 m 3 Přízemí NP 267,48 m 3 Zastřešení a balkony Z 227,69 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 593,38 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy: S 100 2. Zdivo: S 100 3. Stropy: S 100 4. Střecha: S 100 5. Krytina: S 100 6. Klempířské konstrukce: S 100 7. Vnitřní omítky: S 100 8. Fasádní omítky: S 100 9. Vnější obklady: C 100-6 -
10. Vnitřní obklady: S 100 11. Schody: S 100 12. Dveře: S 100 13. Okna: S 100 14. Podlahy obytných místností: S 100 15. Podlahy ostatních místností: S 100 16. Vytápění: S 100 17. Elektroinstalace: S 100 18. Bleskosvod: chybí C 100 19. Rozvod vody: S 100 20. Zdroj teplé vody: S 100 21. Instalace plynu: S 100 22. Kanalizace: S 100 23. Vybavení kuchyně: S 100 24. Vnitřní vybavení: S 100 25. Záchod: S 100 26. Ostatní: P 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy: S 8,20 100 1,00 8,20 2. Zdivo: S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady: C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody: S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře: S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna: S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností: S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností: S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění: S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace: S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod: C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody: S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody: S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu: S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace: S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod: S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní: P 3,40 100 0,46 1,56 Součet upravených objemových podílů 97,06 Koeficient vybavení K 4 : 0,9706-7 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9706 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 212,06 Plná cena: 593,38 m 3 * 4 212,06 Kč/m 3 = 2 499 352,16 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 9 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 9 / 100 = 9,0 % Koeficient opotřebení: (1-9,0 % / 100) * 0,910 Nákladová cena stavby CS N = 2 274 410,47 Kč Koeficient pp * 1,050 Cena stavby CS = 2 388 130,99 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 2 388 130,99 Kč 1.2 Venkovní úpravy Do domu zavedena přípojka elektřiny, kanalizace, vody, plynu. Před domem a na příjezdu do garáže je zpevněná ze štěrku. Vedle domu je betonový chodníček a venkovní betonové schody. Celý pozemek je oplocený, ale k domu patří jen nízký dřevěný plot směrem do ulice a jednoduchá kovová branka. V zadní části pozemku malé zahradní jezírko. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům Přístřešek Celkem: Cena stavby 2 388 130,99 Kč 12 590,68 Kč 2 400 721,67 Kč Ocenění Cena staveb celkem: 2 400 721,67 3,50 % z ceny staveb * 0,0350 Venkovní úpravy - zjištěná cena = 84 025,26 Kč 1.3 Přístřešek Jednoduchá stavba bez základu, jen přístřešek dřevěné konstrukce se střechou s živičnou krytinou. - 8 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] Přízemí 2,60*2,90 = 7,54 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha Přízemí 7,54 m 2 2,20 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Přízemí (2,60*2,90)*(2,05+2,20)/2 = 16,02 m 3 Název Typ Obestavěný prostor Přízemí NP 16,02 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 16,02 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 12,20 100 1,00 12,20 2. Obvodové stěny S 31,00 100 1,00 31,00 3. Stropy X 0,00 100 1,00 0,00 4. Krov S 33,50 100 1,00 33,50 5. Krytina S 12,80 100 1,00 12,80 6. Klempířské práce C 4,20 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6,30 100 1,00 6,30 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře X 0,00 100 1,00 0,00 10. Okna X 0,00 100 1,00 0,00 11. Podlahy X 0,00 100 1,00 0,00 12. Elektroinstalace X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 95,80 Koeficient vybavení K 4 : 0,9580 Ocenění - 9 -
Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 750,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9580 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 188,11 Plná cena: 16,02 m 3 * 1 188,11 Kč/m 3 = 19 033,52 Kč Stavba bez základů - dle 27 se upraví cena stavby, která není spojena se zemí pevným základem, koeficientem 0,9 * 0,9 Plná cena stavby bez základů = 17 130,17 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 9 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 21 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 9 / 30 = 30,0 % Koeficient opotřebení: (1-30,0 % / 100) * 0,700 Nákladová cena stavby CS N = 11 991,12 Kč Koeficient pp * 1,050 Cena stavby CS = 12 590,68 Kč Přístřešek - zjištěná cena = 12 590,68 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Pozemek pravidelného tvaru, přípojka elektrického proudu, vody, kanalizace a plynu. Příjezd po zpevněné komunikaci. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 i = 1-10 -
Index polohy pozemku I P = 1,050 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,050 = 1,050 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 925,88 1,050 972,17 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha 218 97,00 972,17 94 300,49 4 odst. 1 zahrada 80/16 662,00 972,17 643 576,54 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 737 877,03 Pozemky - zjištěná cena = 737 877,03 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 Trvalé porosty Na pozemku je trávník a různé okrasné stromy a keře. Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 737 877,03 Celková výměra pozemku m 2 759,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 120,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 116 660,40 Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,085 Cena okrasných rostlin: = 9 916,13 Trvalé porosty - zjištěná cena 9 916,13 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha Suterén 53,48 m 2 2,25 m - 11 -
Přízemí 96,95 m 2 2,91 m Podkroví 73,71 m 2 2,78 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Suterén (3,63*8,00+4,50*1,10)*2,35+1,40*5,82*2,25+7,6 = 98,21 m 3 0**1,40*(2,25+1,30)/2 Přízemí (8,10*9,10+2,625*1,515)*2,91+3,21*6,00*2,15 = 267,48 m 3 Zastřešení (8,10*9,10)*(1,25+2,95/2)+3,31*6,00*2,17/2+4,0 0*1,00*1,00+0,80*0,80*1,00+0,80*0,80*1,00 = 227,69 m 3 Název Typ Obestavěný prostor Suterén 98,21 m 3 Přízemí 267,48 m 3 Zastřešení 227,69 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 593,38 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 97 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 173 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 593,38 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 000 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 000 Reprodukční hodnota [Kč] 2 373 501 (RC * OP) Stáří roků 9 Další životnost roků 91 Opotřebení % 9,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 2 159 886 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: K Americe, Vysoký Újezd Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,05 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00-12 -
Parcela č.: 945 1 850 000 1 957,67 0,95 1 850,00 Popis pozemku: Stavební pozemek na okraji obce, všechny sítě, připravené příjezdové komunikace. Nabídková cena. Lokalita: Karla IV, Vysoký Újezd - Kuchař KRC: 0,90 KMP: 1,05 KPP: 1,05 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,05 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 344 2 419 200 1 800,00 1,04 1 875,35 Popis pozemku: Pozemek s příjezdovou komunikací, zaveden elektrický proud, na okraji malé obce. Nabídková cena. Lokalita: Vysoký Újezd KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,05 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 916 1 790 000 1 954,15 0,95 1 846,67 Popis pozemku: Stavební pozemek na okraji obce, všechny sítě. Zpevněná příjezdová komunikace. Nabídková cena. Průměrná jednotková cena 1 857,34 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemek pravidelného tvaru, přípojka elektrického proudu, vody, kanalizace a plynu. Příjezd po zpevněné komunikaci. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha 218 97 1 850 179 450 zahrada 80/16 662 1 850 1 224 700 Celková výměra pozemků 759 Hodnota pozemků celkem 1 404 150 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům Nemovitost je volně stojící rodinný dům. Má suterén, přízemí a podkroví. V suterénu je sklep a kotelna. V přízemí je zádveří, chodba se schodištěm, obývací pokoj, kuchyň, komora, koupelna. V podkroví je chodba, tři pokoje, koupelna a dva balkony. Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 136,51 m 2 Obestavěný prostor: 593,38 m 3 Zastavěná plocha: 96,95 m 2 Plocha pozemku: 759,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci započitatelná plocha Užitná plocha: sklep 40 m 2 započítáno 1/2 20,00 m 2 obytná plocha 116,51 m 2 garáž - započítáno 0,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci: - 13 -
Název: RD 1 Rodinný dům na klíč, zděný, dobré vybavení. Lokalita Vysoký újezd - Kozolupy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny nabídková cena 0,90 K2 Velikosti objektu trochu menší 0,98 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,85 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku - větší 0,95 K7 Úvaha zprac. ocenění bez garáže 1,05 Celkový koef. K C 0,75 Upravená j. cena Kč/m 2 29 282 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 114,00 m 2 950 m 2 4 450 000 Kč 39 035 Kč/m 2 Název: RD 2 dokončovaná novostavba, dobré vybavení, ale bez kuchyně. Zahrada bez úprav. Lokalita K Vodojemu, Červený újezd, Praha západ Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - realizovaná 1,00 K2 Velikosti objektu trochu menší 0,98 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku trochu větší, dražší 0,98 K7 Úvaha zprac. ocenění bez venk. úprav 1,02 Celkový koef. K C 0,98 Upravená j. cena Kč/m 2 28 962 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 115,00 m 2 831 m 2 3 400 000 Kč 29 565 Kč/m 2 Název: RD 3 dobré vybavení, dobrý stav. Samostatná garáž, zahrada. Lokalita Jeronýmova, Rudná, PZ Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu trochu větší 1,01 K3 Poloha - lepší 0,95 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,90 K5 Celkový stav - lepší 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,78 Upravená j. cena Kč/m 2 29 838 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 143,00 m 2 605 m 2 5 490 000 Kč 38 392 Kč/m 2-14 -
Název: RD 4 průměrné vybavení, dobrý stav. Navíc stodola, garáž. Možnost vestavby do podkroví. Lokalita K Nádraží, Nučice, PZ Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu menší, možná vestavba podkroví 0,90 K3 Poloha lepší, blízko centra Rudné 0,90 K4 Provedení a vybavení uvnitř horší, ale navíc venkovní stavby 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku menší, ale dražší 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 29 340 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 71,78 m 2 394 m 2 2 600 000 Kč 36 222 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 28 962 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 29 356 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 29 838 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 29 356 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 136,51 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 4 007 388 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům 2 388 131,00 Kč 1.2 Venkovní úpravy 84 025,00 Kč 1.3 Přístřešek 12 591,00 Kč 2 484 747,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 737 877,00 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 Trvalé porosty 9 916,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 2 159 886,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek 1 404 200,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům 4 007 388,00 Kč - 15 -
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 4 007 388 Kč 0 Kč 3 564 036 Kč 1 404 150 Kč 3 232 540 Kč Obvyklá cena 4 000 000 Kč slovy: Čtyřimiliony Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro stanovení obvyklé ceny v příslušné lokalitě k datu vypracování ocenění jsem vycházela z administrativní ceny tj. porovnávací hodnoty dle vyhlášky a porovnání dle skutečných prodejů obdobných nemovitostí. Cena porovnávací dle vyhlášky pracuje s tzv. porovnávacími cenami rodinných domů a určenými cenami pozemků dle vyhlášky. Do porovnávacích cen jsou zahrnuty všechny nemovitosti v lokalitě, staré i nové, úpravy koeficienty jsou jen částečné, cílem vyhlášky není stanovit tržní cenu, ale základ pro stanovení hodnoty pro výběr daně. Proto takto zjištěná cena není pro stanovení obvyklé ceny relevantní, ale dobře popisuje nemovitost. Porovnávací hodnota dle trhu vychází ze skutečných prodejů, avšak srovnání není zcela přesné, každá nemovitost je jedinečná a srovnávání je ovlivněno mnoha faktory. Cena obvyklá však dle mého názoru osciluje kolem této ceny. ZÁVĚR Obvyklá cena nemovitosti činí 4 000 000,00 Kč, ve smyslu zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č.121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č.257/2004 Sb., č.296/2007 Sb., č.188/2011 Sb., č.350/2012 Sb., č.303/2013 Sb., č.340/2013 Sb. a č.344/2013. Obvyklá cena však platí pouze za předpokladu, že byla porušena smlouva o zajištění převodu vlastnického práva č.011/02/2014 ze dne 10.6.2014, uvedená na LV v oddíle D a oceňovaná nemovitost je volně prodejná. V Průhonicích 15.3.2015. - 16 -
Ing. Alena Suchánková Tovární 549 252 43 Průhonice telefon: 602 386 939 e-mail: suchankova@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 13. ledna 1992 č.j. Spr. 1532/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 18-4834-2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20150024. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 Výpis z KN pro LV č. 212 k.ú.vysoký Újezd u Berouna, obec Vysoký 2 Újezd ze dne 26.9.2014-17 -
Předsíň Hala se schodištěm Obývací pokoj Obývací pokoj Kuchyň Kuchyň Vstupní terasa Venkovní schodiště - 18 -
Pokoj Pokoj Pokoj Balkon Koupelna Suterén Pohled ze zadní strany Zahrada - 19 -
Umístění obce Vysoký újezd v okrese Beroun Umístění RD v obci vysoký Újezd Umístění RD v ulici Sadová - 20 -
- 21 -
- 22 -