-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6899/65-2014 o ceně nemovitosti bytové jednotky č. 272/2 v bytovém domě čp. 272 v k.ú. Rudník, obec Rudník, okres Trutnov, včetně podílu na společných částech budovy a pozemku a dále podílu na pozemkové parcele čk. 365/2 Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 21.05.2014 pod čj. 158 EX 497/12-70 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních. V Trutnově dne 03.07.2014 Vyhotovení č.:
-2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpisy z katastru nemovitostí + informace o stavbě b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) dostupná dokumentace získaná na Městském úřadě g) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku h) informace z realitních serverů Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno doporučenými dopisy na den 27.06.2014, povinná se nedostavila ani neomluvila. Po dohodě s objednavatelem bylo ocenění provedeno tzv. zvenčí dle dostupných informací ze stavebního úřadu v Rudníku, sousedů a mých znalostí v regionu. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 27.06.2014. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Bytová jednotka je zapsána v listu vlastnictví č. 1353, katastrální území Rudník, obec Rudník, Okresní úřad Trutnov.
-3- Vlastník: společné jmění manželů Šťastný Vladimír, narozen 04.04.1959 a Šárka, narozena 02.04.1965 2. Podíl na společných částech budovy a pozemku je zapsán v listu vlastnictví č. 924, katastrální území Rudník, obec Rudník, Okresní úřad Trutnov. Vlastník: podílové spoluvlastnictví, z toho: SJM Šťastný Vladimír, narozen 04.04.1959 a Šárka, narozena 02.04.1965 podíl ve výši 7068/28616 3. Podíl na pozemkové parcele čk. 365/2 je zapsán v listu vlastnictví č. 1059, katastrální území Rudník, obec Rudník, Okresní úřad Trutnov. Vlastník: podílové spoluvlastnictví, z toho: SJM Šťastný Vladimír, narozen 04.04.1959 a Šárka, narozena 02.04.1965 podíl ve výši 1/4 Oceňovaný byt se nalézá v budově čp. 272 na stp. čk. 540, k této nemovitosti přiléhá pp. čk. 365/2 užívána spoluvlastníky budovy čp. 272 vytvářejí spolu funkční celek.
-4-4. Z předložených dokladů získaných na stavebním úřadu v Rudníku vyplývá vybudování budovy v roce 1939, v letech 1993-94 realizována rekonstrukce celého objektu, stavební povolení ze dne 18.6.1993, po privatizaci bylo v roce 2010 provedeno vymezení bytových jednotek a Dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. 5. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Bytová jednotka č. 272/2 b) Podíl na společných částech budovy a pozemku ve výši 7068/28616 c) Podíl na pp. čk. 365/2 ve výši 1/4 6. Popis: Nemovitost je situována ve střední, zastavěné části obce, s počtem obyvatel 2 222, po pravé straně průjezdné státní silnice z Trutnova na Vrchlabí, z ní přístupna po mostku přes potok ve vzdálenosti 20 m, na rovinatém pozemku. Od Obecního úřadu, obchodu a autobusové zastávky vzdálena 250 m. Jde o stabilizované území, plně zainvestované, na sítě je budova napojena. a) Bytová jednotka č. 272/2 Bytový dům je volně stojící, zčásti podsklepen, o dvou nadzemních podlažích, s částečným podkrovím, obsahuje celkem 4 byty. Oceňovaný byt se nalézá ve 2.NP, jde o byt 1+2 s úplným sociálním příslušenstvím.
-5- Konstrukční řešení: Jde o klasicky zděný objekt z cihel v tl. 45 cm, s vodorovnými stropy, valbovou střechou opatřenou plechovou krytinou, stříkanou fasádou. Dlažby teracové a keramické, v bytě prkenné podlahy, okna dvojitá, dveře hladké. Standardní vybavení koupelny a WC, kuchyně, vytápění etážové, plynovým kotlem. Technický stav: Přiměřený stáří a realizované rekonstrukci před 20 lety, zjevné závady spočívající ve zjevné porušení hydroizolace a poškození fasády. Výměry (dle projektu): Kuchyň Pokoj Pokoj Předsíň Koupelna WC Spíž Celkem 21.00 m2 17.30 m2 19.20 m2 6.20 m2 4.30 m2 1.20 m2 1.50 m2 70.70 m2 b) Pozemek Pozemek je zastavěn bytovým domem, v zastavěném území obce, zainvestovaném, přístupen ze státní silnice. č.parcely Výměra v m 2 stp. čk. 540 200
-6- c) Pozemek čk. 365/2 Pozemková parcela navazuje přímo na stp. čk. 540 jižně a východně, je rovněž rovinatá, užívána za zahradu, udržovaná, oplocena. č.parcely Výměra v m 2 pp. čk. 365/2 777 C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-7- Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2013. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě okresu Trutnov s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení. a/ výpočet výchozí ceny za 1 m2 podlahové plochy Stavba KSD ZC Kč/ m2 K TP K V K I Výchozí cena Kč/m2 Byt č. 272/2 462112 29 800 0,80 0,88 0,70 20 860 kde značí ZC - základní cena K TP - koeficient technického provedení K V - koeficient vybavení K I - korekční index (K TP * K V ) Výchozí cena = ZC * K I b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba Podlahová plocha Výchozí cena Kč/m2 Reprodukční Cena v Kč % opotř. Časová cena v Kč Byt č. 272/2 70,70 20 860 1 474 802 64 530 929 Podíl na budově ve výši 7068/28616 je zahrnut v ceně bytu.
-8- POZEMEK stp. čk. 540 Obvyklá cena stavebních pozemků v obci činí 380,- Kč/m2. Propočet ceny: 200 m2 x 380,- Kč/m2 = 76 000,- Kč z toho podíl ve výši 7068/28616 činí 18 772,- Kč POZEMEK pp. čk. 365/2 Obvyklá cena zahrad v obci činí 120,- Kč/m2. Propočet ceny: 777 m2 x 120,- Kč/m2 = 93 240,- Kč z toho podíl ve výši 1/4 činí 23 310,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 1353, 924 a 1059 činí zaokrouhleně 573 000,- Kč. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě byty). V obci Rudník a obdobných obcí v lokalitě okresu Trutnov se obdobné byty v bytových domech obchodují velmi málo z důvodu jejich celkového malého počtu. Z dostupných informací, zdrojů realitních kanceláří a databáze vyplývá prodejnost v posledních 18 měsících u obdobných bytů přepočtené na 1 m2 průměrně dosažených cen 7 680,- Kč/m2 podlahové plochy, v této ceně jsou obsaženy i podíly na společných částech budovy a stavebního pozemku.
-9- Výpočet: 70.70 m2 x 7 680,- Kč/m2 = 542 976,- Kč Alternativně použito informací z realitních serverů, ze kterých vyplývají následující nabízené obdobné byty v regionu: Velikost bytové Výměra v m2 Cena bytu Koeficient Porovnávací cena jednotky - umístění za 1 m2 lokalita podlahové plochy 1+2 Hostinné 70 500 000 1,10 7 857 1+2 Hostinné 40 439 000 1,20 13 170 1+2 Dolní Lánov 68 610 000 0,95 8 522 Z toho vyplývá průměrná cena 9 850,- Kč/m2. Ze zkušeností lze určit, že dosahované ceny činí cca 80 % nabízené ceny, tj. objektivní cena 7 880,- Kč/m2. Výpočet: 70.70 m2 x 7 880,- Kč/m2 = 557 116,- Kč Pro objektivní stanovení srovnatelné hodnoty určuji výslednou cenu aritmetickým průměrem obou alternativ, tj. 550 046,- Kč. Srovnávací cena nemovitosti zapsané v LV č. 1353, 924 a 1059 činí zaokrouhleně 550 000,- Kč.
-10- Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je převis nabídek nad poptávkou, přetrvávající realitní krizí v regionu, okolností užívaného bytu rodinou povinné, uvažuji dosažitelnou obvyklou cenu ve výši 75 % porovnávací hodnoty bytu včetně podílu na společných částech domu a pozemku a dále pozemkové parcely čk. 365/2 ve výši zjištěné ceny. Výpočet: 550 000 x 0,75 = 412 500,- Kč + 23 310,- Kč = 435 810,- Kč Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 1353, 924 a 1059 v k.ú. Rudník činí zaokrouhleně 435 000,- Kč. Slovy: Čtyřistatřicetpěttisíckorunčeských V Trutnově dne 03.07.2014 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6899/65-2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne 03.07.2014
-11-