ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 105/8305/2019 o obvyklé ceně podílu o velikosti 1/4 na pozemku čís. parcely 1090/1, k.ú. Třebenice, v Třebenicích, okres Litoměřice, ; Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 105/8305/2019 LV no.: 623 Name of subject / Předmět ocenění: Podíl o velikosti 1/4 na pozemku čís. parcely 1090/1, k.ú. Třebenice, v Třebenicích, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: ul. Loucká, 411 13 Třebenice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: za celek: za spoluvl. podíl: nestanovena 21.000,- Kč 5.000,- Kč za celek: 350.000,- Kč za spoluvl. podíl: 87.500,- Kč Market value Tržní hodnota spoluvlastnického podílu 1/4 Common price Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/4 Quick sale (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK zastavěné území, zóna individuální rekreace odpovídající velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost: Type: Druh: Unit price: Jednotková cena: LEASE / PRONÁJEM 61.000 Kč 61.000 Kč nestanoveno Kč 1090/1 podíl 1/4 (z 2417 m 2 ) tj. cca 25 m 2 zahrada 350,- Kč/ m 2 Construction system: Konstrukční systém: Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
A. NÁLEZ Client of Appraisal / Objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 623 jsou v podílovém spoluvlastnictví následujících osob: Antonín Brejcha, kpt. Jarošce 1616/2, Trnovany, 415 01 Teplice (podíl o velikosti 1/8) Jaroslav Halbrštát, U Tvrze 1471/45, Děčín IV-Letná, 405 02 Děčín (podíl o velikosti 1/4) František Němeček, Jana Zajíce 2879/26, Severní Terasa, 400 11 Ústí nad Labem (podíl o velikosti 1/4) Ing. Radek Němeček, V Podhájí 969/9, Klíše, 400 01 Ústí nad Labem (podíl o velikosti 1/4) Marie Zedníková, Jankovcova 1238/20, Trnovany, 415 01 Teplice (podíl o velikosti 1/8) Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 623 nejsou evidovány žádné omezující podmínky. Real burden / věcná břemena: Podle části C listů vlastnictví č. 623 není vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 623 nejsou evidována žádná zástavní práva. Legal and structural state / stavebně právní stav: Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že na pozemku čís. parcely 623 se nachází stavba vzhledu mobilheimu, neevidovaná v katastru nemovitostí a nezakreslená do katastrální mapy, nezastavěná část pozemku je užívána jako zahrada, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - zahrada vykazuje známky zanedbané údržby Strong points / silné stránky: - nebyly zjištěny Background Papers / podklady: a/ informace o pozemku, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Podmokly, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti Dražbyprost s.r.o. ze dne 26.4.2019 svolána na den 8.5.2019, 10:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyly nemovité věci zpřístupněny a provedení prohlídky tak nebylo umožněno. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, ve znění pozdějších předpisů, a to na základě dostupných údajů. - 3 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 769606 Název katastrálního území : Třebenice Kód obce : 565768 Název obce : Třebenice Počet obyvatel obce : 2.008 Datum stanovení počtu obyvatel : 1.1.2014 Kód okresu : CZ0423 Název okresu : Litoměřice Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Třebenice leží na severu Čech asi 69 km severozápadně od centra hlavního města Prahy, 30 km jižně od Ústí nad Labem a 17 km jihozápadně od Litoměřic. K městu Třebenice patří i 8 okolních vesniček (místních částí). Jsou to Kocourov, Kololeč, Lhota, Lipá, Medvědice, Mrsklesy, Sutom a Teplá. Město disponuje občanskou vybaveností odpovídající jeho velikosti (městský úřad, pošta, mateřská a základní škola, lékařské ordinace, obchod s potravinami, restaurace, apod.), za vyšší občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni především na města Lovosice a Litoměřice. Po dopravní stránce je město Třebenice velmi dobře dostupné silnicí II/237 v dalším průběhu navazující na silnici I/15 (Most Litoměřice). Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí na západním okraji města Třebenice, na okraji zahrádkářské kolonie v ulici Loucká. V lokalitě je rozvod elektrického proudu a vody. Short description property / stručný popis majetku Pozemek: Pozemek čís. parcely 1090/1, k.ú. Třebenice, o výměře 2.417 m 2, je evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zahrada. Jedná se o oplocený pozemek užívaný jako zahrada, na pozemku je stavba mobilheimu a dřevěné kůlny. Stavby na pozemku nejsou evidovány v katastru nemovitostí a zakresleny v katastrální mapě. Součástí pozemku jsou trvalé porosty. Pozemek je přístupný po nezpevněné komunikaci ve vlastnictví Města Třebenice. Napojení pozemku na inženýrské sítě se vzhledem k neumožnění prohlídky nepodařilo zjistit. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. - 4 -
ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech o velikosti 1/4 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 70 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na pozemku čís. parcely 1090/1, k.ú. Třebenice, obec Třebenice, okres Litoměříce, Ústecký kraj ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/4 z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech 350.000 Kč 350.000 x 1/4 = 87.500 Kč 87.500 x 70 % = 61.250 Kč ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA Pro stanovení odhadu obvyklé ceny za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme zpravidla z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. Podle přiložené analýzy byly výše uvedené hodnoty stanoveny takto: Věcná hodnota (pouze přibližně) 5 000 Kč Výnosová hodnota: nebyla stanovena Porovnávací hodnota: 61 000 Kč Věcná hodnota majetku byla stanovena podle bonitovaných půdně ekologických jednotek. Výnosová hodnota stanovena nebyla, u pozemků v zahrádkářských koloniích není dosahování výnosů, např. pronajímáním relevantní. Porovnávací hodnota majetku byla stanovena na základě porovnání s nabídkami srovnatelných nemovitých věcí ve srovnatelných lokalitách. Při stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku byla dána přednost porovnávací hodnotě stanovené porovnávací metodou na základě údajů o aktuálních nabídkách srovnatelných nemovitostí. - 5 -
C. HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) podílu o velikosti 1/4 na pozemku čís. parcely 1090/1, k.ú. Třebenice, v Třebenicích, okres Litoměřice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 623 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 8. 5. 2019 celkem Slovy: Šedesájednatisíc Kč 61.000,- Kč Znalecká doložka: ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 105/8305/2019. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 12. května 2019-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav Item no. Pol.č. ID (Surveyor s Report): 105/8305/2019 LV no.: 623 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč Comments Komentář Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 0 Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 1090/1 zahrada 2417,00 9 20 980 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 0 0 20 980 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 20 980 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota Není stanovena Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Date of sale / offers Realizovaná / Datum prodeje / Obestavěný nabídková cena nabídky prostor Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings built-up space Celková cena Celková cena za Plocha pozemků Cena pozemků obestavěného pozemky prostoru Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Price of land Cena za pozemky Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč/m 2 Comments Komentář 1 Zahrada, Třebenice 125 000,00 V-19 1016 123 125 000 0,90 111 1) na pozemku několik ovocných stromů a zchátralá chata 2 Zahrada, Jenčice 443 700,00 V-19 2958 150 443 700 0,90 135 2) dva pozemky v zahrádkářské kolonii, samostatné pozemky o výměře 1529 m2 a 1429 m2 3 Zahrada, Velké Žernoseky 800 000,00 V-19 nestanoven 3750 213 800 000 0,90 192 3) na pozemku několik ovocných stromů, přívod vody a el. energie 1) nabídka realitní kanceláře M&M reality, Praha 2) nabídka České správy pozemků a nemovitostí s.r.o., Dolní Břežany 3) nabídka louky-pole.cz s.r.o., České Budějovice Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,021 mil.kč Není stanovena 0,353 mil.kč 0,350 mil.kč
Přístupová komunikace Přístup na pozemek 1090/1 Pozemek 1090/1 Pozemek 1090/1