Znalecký posudek. 3630/2012 o cen obvyklé - 1/2 domu.p. 246 umíst ného na pozemku parc.. St. 251 a 1/2 pozemku parc.. St. 251 v kat. úz. Cvikov, obec Cvikov, okres eská Lípa, ve vlastnictví Dostálové Kristiny. Objednatel posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad v Litom icích Novobranská 20 412 01 Litom ice Ú el posudku: Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. 124 Ex 1394/11-30 prodejem nemovitosti. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlášky. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 23.8.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Hole kova 657 150 00 Praha 5 Koší e MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 10 stran textu v etn titulního listu a 5 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 6.9.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV. 868, vedené Katastrálním úadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracovišteská Lípa, kat. úz. Cvikov, obec Cvikov. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: dm Palackého 246 471 54 Cvikov Region: Liberecký Okres: eská Lípa Katastrální území: Cvikov 3. Prohlídka a zamení nemovitosti: Prohlídka a zamení nemovitosti bylo provedeno dne 23.8.2012 za pítomnosti majitelky. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 27.7.2012, LV 868, kat. úz. Cvikov, Katastrální úad pro Liberecký kraj, KP eská Lípa, vyhotoven dálkovým pístupem - kopie mapy katastrální ze dne 7.8.2012, mapový list. NB 6-4/3, mítko 1:2000, kat. úz. Cvikov - exekuní píkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 1394/11-30 ze dne 25.5.2012 - usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 1394/11-45 ze dne 27.7.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. obana - informace z realitního trhu - skutenosti a výmry zjištné na míst samém 5. Vlastnické a evidenní údaje: Vlastnictví k oceovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenn vyznaeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví. 868, kat. úz. Cvikov, obec Cvikov, okres eská Lípa, ze dne 27.7.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem pedmtu ocenní je: Dostálová Kristina, Palackého 246, Cvikov II, 471 54 Cvikov 1/2 Novotný Luboš, Palackého 246, Cvikov II, 471 54 Cvikov 1/2 2
oddíl B - nemovitosti: stavba urená k bydlení.p. 246 umístná na pozemku parc.. St. 251 pozemek parc.. St. 251 - zastavná plocha a nádvoí o výme 233 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Smlouva o zízení zástavního práva podle ob.z. ze dne 30.12.2011. Právní úinky vkladu práva ke dni 02.01.2012. - Smlouva o zízení zástavního práva podle ob.z. ze dne 30.12.2011. Právní úinky vkladu práva ke dni 02.01.2012. - Exekuní píkaz k prodeji nemovitých vcí soudního exekutora JUDr. Podkonického.j. 067 Ex- 101188/2010-19 ze dne 06.03.2012. - Exekuní píkaz o zízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora JUDr. Podkonického.j. 067 Ex-101188/2010-16 ze dne 13.01.2012. Právní moc ke dni 13.02.2012. - Usnesení soudu o naízení exekuce OS v Náchod, 25 EXE-516/2011-10 ze dne 22.02.2011.; uloženo na prac. Náchod - Exekuní píkaz k prodeji nemovitých vcí soudního exekutora JUDr. Mareše.j. 124 Ex- 1394/2011-30 ze dne 25.05.2012. Právní moc ke dni 29.05.2012. - Exekuní píkaz o zízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora JUDr. Mareše.j. 124 EX-1394/2011-29 ze dne 25.05.2012. Právní moc ke dni 29.05.2012. oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva kupní ze dne 11.11.2011. Právní úinky vkladu práva ke dni 14.11.2011. 6. Dokumentace a skutenost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla pedložena stavební dokumentace, byly veškeré výpoty uskutenny z namených hodnot a zjištných skuteností pi místním šetení. Zastavná a užitná plocha byla vypotena pouze orientan, proto nemusí vypotené celkové plochy odpovídat pesn skutenosti. Souasn byl posouzen stavebn-technický stav jednotlivých konstrukních prvk, charakter jejich údržby a stanovena jejich pedpokládaná další životnost a stupe opotebení. 7. Celkový popis nemovitosti: Cvikov se leží v Libereckém kraji, severovýchodn od okresního msta eská Lípa a západn od Jablonného v Podještdí. V obci s rozšíenou obanskou vybaveností je doprava zajišována autobusy. Kompletní obanská vybavenost je v eské Líp (cca 15 km). Oceovaná nemovitost se nachází v jihovýchodní ásti obce, nad úrovní komunikace vedoucí do Lindavy. Dm je jednopodlažní, ásten podsklepený, s pdními prostory, pístupný od východu po zpevnné komunikaci, napojen na elektrorozvod, vodovod a kanalizaci, vytápn kamny na tuhá paliva, voda ohívána elektrickým bojlerem. 3
8. Obsah posudku: a) Ocenní porovnávacím zpsobem a 1 ) Dm b) Pozemky b 1 ) Pozemek 9. Popis objekt a pozemk: a) Ocenní porovnávacím zpsobem a 1 ) Dm Oceovaná nemovitost se nachází v jihovýchodní ásti obce Cvikov, okres eská Lípa. Dm leží nad úrovní komunikace, je ásten podsklepený, jednopodlažní s pdními prostory, pístupný z východu a severu. Základy domu jsou kamenné, pevážná ást svislé konstrukce je zdná, zbývající ást roubená, stropy jsou devné, krov sedlové konstrukce devný, krytina vlnitá vláknitá deska. Venkovní povrchy upraveny štukem a nátrem, klempíské konstrukce z pozink. plechu. Okna a dvee jsou devné. Dm je napojen na elektrorozvod, vodovod a kanalizaci, vytápn kamny na tuhá paliva, voda ohívaná bojlerem. Dle sdlení majitel jsou ve sklep klenuté stropy, v 1.NP jsou dva pokoje, kuchy, koupelna se sprchovým koutem, WC a chodba, v podkroví jsou pdní prostory. Pi místním šetení bylo zjištno, že dm je ve zhoršeném stavebntechnickém stavu. Stáí nemovitosti bylo stanoveno odhadem. b) Pozemky b 1 ) Pozemek Oceovaný pozemek leží v jihovýchodní ásti Cvikova, okres eská Lípa. Pozemek je nepravidelného tvaru, nad úrovní komunikace, oplocen strojovým pletivem na ocelových sloupcích a devnými lakami, pístupný z východu, udržovaný, ásten zastavn domem.p. 246, napojen na elektrorozvod, vodovod a kanalizaci. B. Posudek Výmry, hodnocení a ocenní objekt: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) Dm - 26a Zatídní pro poteby ocenní: Typ objektu: Rodinný dm Poloha objektu: Liberecký kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáí stavby: 80 rok Indexovaná prmrná cena IPC (píloha. 20a): 3 985,- K/m 3 4
Zastavné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 4*2 = 8,00 m 2 1.NP: 8*13 = 104,00 m 2 Název podlaží Zastavná plocha Konstrukní výška 1.PP: 8,00 m 2 2,00 m 1.NP: 104,00 m 2 3,50 m Obestavný prostor: 1.PP: (4*2)*(2,00) = 16,00 m 3 1.NP: (8*13)*(3,50) = 364,00 m 3 zastešení: = 288,00 m 3 Obestavný prostor celkem: = 668,00 m 3 Podlažnost: Zastavná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 104,00 m 2 Zastavná plocha všech podlaží: ZP = 112,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,08 Výpoet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou stechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dm III 0,00 2. Provedení obvodových stn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tlouška obvod. stn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 vetn II 0,01 5. Napojení na sít (pípojky) - Pípojka elektro, voda, napoj. na veej. kanal. IV 0,04 nebo domovní istírna 6. Zpsob vytápní stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. píslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvoící píslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. I -0,01 stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebn - technický stav - Stavba ve špatném stavu (pedpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáí 80 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,70 = 0,437 i = 1 5
Index polohy: Název znaku. P i 1. Význam obce - bez vtšího významu I 0,00 2. Úady v obci - obecní úad, pop. mstský úad se stavebním úadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostedí - objekty pro bydlení bez významnjší IV 0,03 okolní zelen 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní sí obchod a II 0,00 služeb, pohostinské a popípad kulturní zaízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zaízení III 0,04 7. Zdravotnické zaízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 pée 8. Veejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak III 0,00 tymi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezamstnanost v obci a okolí - vyšší než je prmr v kraji I -0,04 11. Zmny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - v blízkosti frekventované komunikace I -0,10 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 12 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na dílím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - podílové spoluvlastnictví I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,437 * 1,000 * 0,950 = 0,415 Ocenní: Cena upravená CU = IPC * I = 3 985,- K/m 3 * 0,415 = 1 653,78 K/m 3 Cena zjištná porovnávacím zpsobem CP = CU * OP = 1 653,78 K/m 3 * 668,00 m 3 = 1 104 725,04 K Cena stanovená porovnávacím zpsobem = 1 104 725,04 K 1 104 725,04 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Dm - zjištná cena = 552 362,52 K Rekapitulace ocenní objekt vetn opotebení a) Dm = 552 360,- K Cena objektiní celkem 552 360,- K 6
Porovnávací metoda a) Dm a 1 ) dm Popis porovnávaných objekt: Jednotka: zastavná plocha Množství jednotek oceované stavby: 94,00 První srovnávaná nemovitost - rodinný dm v ulici Vanurova, Cvikov. Samostatný, jednopodlažní dm o velikosti 2+1 s možností pdní vestavby stojí na pozemku o výme 708 m 2, je vytápn krbovými kamny a elektinou. Dm je vhodný k trvalému bydlení i rekreaci. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím realitní kanceláe. Druhá srovnávaná nemovitost - rodinný dm v Trávníku u Cvikova stojí na pozemku o výme 2.256 m 2. Zdný, podsklepený, jednopodlažní dm s podkrovím je vytápn kotlem na tuhá paliva, souástí domu je garáž, k domu náleží vedlejší stavby, samostatn stojící dílna a stavební pozemek. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím realitní kanceláe. Tetí srovnávaná nemovitost - dm v Trávníku u Cvikova stojí na pozemku o výme 1.164 m 2, je jednopodlažní s podkrovím, vytápn kombinovaným kotlem na tuhá paliva nebo el. pímotopy, v 1.NP je krb a rekonstruovaná kuchy. Voda je ohívaná bojlerem a prtokovým ohívaem, odpadní vody svedeny do septiku, voda erpána ze studny. U domu je udržovaná okrasná zahrada. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím realitní kanceláe. Seznam porovnávaných objekt: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K/jedn.] RD Cvikov 1 360 000,- K 1,00 1,00 0,97 0,97 1,00 1,00 150,00 8 530,83 RD Cvikov 1 990 000,- K 1,00 1,00 0,50 0,97 1,00 1,00 117,00 8 249,15 RD Trávníky 1 270 000,- K 1,00 1,00 0,85 1,00 1,00 1,00 107,00 10 088,79 Souet: 26 868,76 K/jedn. / 3 Prmrná jednotková cena: 8 956,25 K/jedn. Minimální jednotková cena: 8 249,15 K/jedn. Maximální jednotková cena: 10 088,79 K/jedn. Základní cena: 8 956,25 K 94,00 á 8 956,25 K/ = 841 887,50 K - výsledná cena = 841 887,50 K Rekapitulace ocenní objekt vetn opotebení a) dm = 841 890,- K Cena objektiní celkem 841 890,- K 7
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek - 27-32 Stavební pozemek ocenný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Výmra [m 2 ] Jedn. cena [K/m 2 ] Cena [K] zastavná plocha a nádvoí St. 251 233,00 60,87 14 182,71 Souet 14 182,71 Úprava ceny píloha. 21: 2.6. negativní úinky okolí -4 % 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 6 % + 850,96 Mezisouet 15 033,67 Koeficient prodejnosti K p (píl.. 39 - dle obce a úelu užití): * 1,0800 Koeficient zmny cen staveb K i (píl.. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek ocenný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 34 989,36 34 989,36 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemek - zjištná cena = 17 494,68 K Rekapitulace ocenní pozemk a) Pozemek = 17 490,- K Cena pozemkiní celkem 17 490,- K C. Rekapitulace Administrativní cena ½ nemovitosti: Administrativní cena objekt: Administrativní cena pozemk: Administrativní cena celkem: 552 360,- K 17 490,- K 569 850,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt: Porovnávací cena celkem: 841 890,- K 841 890,- K Stanovisko znalce: Pi stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno pihlédnout nejenom k výsledkm jednotlivých oceovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektm, vztaženým k oceovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, 8
dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáská situace. Pi stanovení obvyklé ceny oceované nemovitosti, bylo teba vzít v úvahu tyto základní skutenosti a ovlivující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalit je vysoká b) parametry povyšující cenu: - možnost napojení na veškeré IS - rozšíená obanská vybavenost c) parametry ponižující cenu: - pozemek malé výmry nad úrovní vozovky - zhoršený stavebntechnický stav nemovitosti - pedpoklad vložení investic - obtížné parkování Na základ zjištných hodnot výše uvedených skuteností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitosti ve výši 420.000 K. Obvyklá cena ½ nemovitosti: 420 000,- K slovy: tyi sta dvacet tisíc K V Praze dne 6.9.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleností s ruením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost pi Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumonících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve znní pozdjších pedpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnní pro oceování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vcí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro úetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod poadovým íslem 3630/2012 znaleckého deníku. Odpovdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spolenosti. 9
Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spoleností B plus B, spol. s r.o., Holekova 657,150 00 Praha 5 - Košíe, IO: 61056049, pedmt podnikání: Oceování majetku pro vci movité, vci nemovité, nehmotný majetek, finanní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úadu mstské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která souasn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 325/2012. E. Seznam píloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 10