Znalecký posudek č. 6540-359 / 2015 Rodinný dům č.p. 308 na pozemku p.č. 640/21 včetně příslušenství a pozemků p.č. 640/21 a 640/2 a v k.ú. Kostelec u Kyjova, v obci Kostelec, v okrese Hodonín Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště Posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu. V Uherském Hradišti dne 30.11.2015
1. ÚVOD 1.1. Předmět posudku Předmětem posudku je rodinný dům č.p. 308 na pozemku p.č. 640/21 včetně příslušenství a pozemků p.č. 640/21 a 640/2 a v k.ú. Kostelec u Kyjova, v obci Kostelec, v okrese Hodonín. 1.2. Účel posudku Účelem posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu ( 13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 19.11.2015. 1.3. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z KN, List vlastnický č. 1180 pro k.ú. Kostelec u Kyjova, ze dne 22.10.2015 - Mapa KN (zdroj ČUZK) - Informace získané při místním šetření dne 19.11.2015 - Vlastní databáze prodejů nemovitostí - Realitní inzerce 1.4. Prohlídka a zaměření Prohlídka proběhla dne 19.11.2015, za přítomnosti pana Rudolfa Hofírka a zástupců znaleckého ústavu ing. Miloslava Smělíka a ing. Jiřího Halámka. 1.5. Speciální požadavky zadavatele Nejsou. 1.6. Základ hodnoty Ve smyslu 13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1):. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2
Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 3
2. NÁLEZ 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Majetek dle LV č. 1180 pro k.ú. Kostelec u Kyjova : Kód katastrálního území: 670316 Název katastrálního území: Kostelec u Kyjova Kód obce: 586277 Název obce: Kostelec Počet obyvatel obce: 889 Datum stanovení počtu obyvatel: 01.01.2014 Kód okresu: CZ0645 Název okresu: Hodonín Název kraje (oblasti): Jihomoravský kraj (Jihovýchod) p.č. 640/21 vedená v KN jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 159 m 2, součástí je stavba Kostelec, č.p. 308, bydlení p.č. 640/2 vedená v KN orná půda o výměře 690 m2 Vlastník předmětného majetku: Dle LV č. 1180 pro k.ú. Kostelec u Kyjova je vlastníkem předmětného majetku: SJM Hofírek Rudolf a Hofírková Hana, č.p. 308, 696 51 Kostelec 2.2. Váznoucí závazky Na LV č. 1180 jsou v části C omezení vlastnického práva uvedena zástavní právo smluvní, zahájení exekuce, věcné břemeno zřizování a provozování vedení. Kopie LV č. 1180 je součástí přílohy znaleckého posudku. 2.3. Informace o pronájmu oceňovaného majetku K oceňovaným nemovitým věcem nebyly vlastníkem ani zadavatelem posudku předloženy nájemní ani jiné smlouvy, které by osvědčovaly existenci užívacích práv pro jinou osobu, nebo právních závad. Existence takových smluv nebyla zjištěna znalcem ani při šetření ani v průběhu zpracování znaleckého posudku. 4
2.4. Popis majetku Celkový popis Lokalita Pozice v obci Dostupnost centra Převažující zóna Napojení na sítě a komunikace Kapacita sítí Dopravní dostupnost Dostupnost služeb Parkování Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita Současný a minulý způsob využití Ostatní, příslušenství Obec Kostelec se nachází dvacet dva kilometrů severně od okresního města Hodonín a tři kilometry severovýchodně od města Kyjov. Oceňovaný rodinný dům je situován v jižní okrajové části obce, cca 400 m od Obecního úřadu, v sousedství fotbalového hřiště, v zástavbě nových samostatných rodinných domů. 5 minut pěší chůze Rezidenční zástavba s rodinnými domy Dům má provedeny přípojky vody, elektrické energie, plynu a kanalizace na veřejné řady, přístup k majetku je po zpevněné komunikaci, vedoucí na pozemku obce. Dostatečná pro rodinné bydlení Zastávka autobusu vzdálená cca 150 m od domu V Kostelci je mateřská škola, základní škola nižšího stupně, hřiště, obchod se smíšeným zbožím, restaurace, sportoviště a obecní úřad. V garáži v domě nebo na zpevněné ploše před vjezdem do garáže Nebyly zjištěny Průměrná Rodinný dům s jednou bytovou jednotkou (3+1) Příslušenství RD tvoří přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy ze zámkové dlažby (chodníky, nájezd, terasa), oplocení 2.4.1. Rodinný dům č.p. 308 Základy Betonové pasy a deska železobetonová Zdivo, podezdívka Konstrukční systém zděný YTONG, příčky siporex Stropy MIAKO Střecha Sedlová z ocelových trubek, na garáži plochá Krytina Betonová taška, živičná lepenka Klempířské konstrukce Pozinkovaný plech Vnitřní omítky Vápenné štukové Fasádní omítky Zateplené EPS 4 cm Vnější obklady Chybí Vnitřní obklady Keramické v koupelně a na soci. zařízení Schody Ocelové s provizorními nášlapy Dveře a vrata Vstupní dveře plastové, vnitřní dýhované, vrata do garáže kovová s lamelovou výplní Okna Plastová Podlahy Plovoucí, dlažby, PVC, koberce Vytápění ÚT plynový kotel Elektroinstalace 220/380V 5
Bleskosvod Osazen Rozvod vody T+S voda, zdroj obecní Ohřev vody Z kotle ÚZ Instalace plynu Instalován Kanalizace Napojena na septik s přepadem Vybavení kuchyně Kombinovaný sporák, digestoř, linka Vnitřní vybavení Umývadlo, sprchový kout, vana Záchod Splachovací Ostatní Wifi, satelit Dostavby, přístavby Neprovedeny Rekonstrukce, Neprovedeny modernizace Přístupnost objektu Z veřejné místní komunikace Vnitřní dispozice Jednobytová koncepce 3+1, viz. níže uvedená tabulka Úroveň údržby Běžná Závažné nedostatky Chybí fasádní nátěr, schodiště s provizorními deskovými nášlapy, chybí zábradlí na terase, chybí úprava soklu Z roku 2005 Současný a minulý způsob Rodinné bydlení využití Dispozice Podlaží Název místnosti m2 1.PP chodba 12,50 schodiště 5,48 obývací pokoj 36,44 kuchyně 8,67 WC 1,62 koupelna 6,75 pokoj 18,46 pokoj 18,40 garáž 29,16 celkem 137,48 2.4.2. Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 1180 pro k.ú. Kostelec u Kyjova P.č. Druh pozemku Výměra 640/21 zastavěná plocha a nádvoří 159 640/2 orná půda 690 Pozemek je situován v jižní okrajové části obce, v lokalitě pro rodinné bydlení, jako samostatně stojící dům. Má příznivý obdélníkový tvar, je rovinatý. Část pozemku je zastavěna oceňovaným rodinným domem a garáží, zbylá část tvoří zahradu. Přístup k pozemku je z místní zpevněné komunikace p.č. 639 (vlastník Obec Kostelec). 6
3. POSUDEK 3.1. Metodika ocenění 3.1.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: stavby venkovní úpravy, pozemky (včetně vodních ploch). Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou např.: délka [m] zastavěná plocha [m 2 ] obestavěný prostor [m 3 ] stáří stavby, úpravy prováděné v průběhu životnosti stavby (modernizace, rekonstrukce, nástavby, atd.) reprodukční pořizovací cena 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m 2 zast. plochy, příp. 1 m délky opotřebení stavby užívání stavby - soulad či nesoulad s kolaudačním rozhodnutím, intenzita užívání, apod. ostatní údaje ovlivňující hodnotu stavby (statika, poruchy, vady, apod.) Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby technické, ekonomické, funkční a strategické opotřebení provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků předpokládanou životnost (další trvání stavby) metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Možno využívat i údaje z cenových map. 7
Metoda porovnávací u pozemků je založena na dostatečném souboru vstupních dat o realizovaných cenách v posledním období. Při dobré znalosti místních podmínek v regionu je nutno s nimi přednostně pracovat. 3.1.2. Metoda stanovení porovnávací hodnoty Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány nebo jsou aktuálně nabízeny na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit parametry stavby či souboru staveb a pozemku. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny v co nejaktuálnějším časovém horizontu minimálně tři realizované nebo inzerované případy obdobných nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem odhadce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné tržní hodnoty. Nemovitost je charakterizována parametry jako např.: a) Obestavěný prostor b) Zastavěná plocha c) Užitná plocha d) Počet podlaží e) Poloha v lokalitě f) Konstrukční systémy g) Vybavenost h) Fyzické opotřebení i) Funkční a ekonomická zastaralost j) Ekologické zatížení k) Věcné břemeno apod. 3.1.3. Aplikace metod Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných, nebo nabízených prodejů). Z výpočtových metod se v současné době často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Stále větší význam má metoda porovnávací, která nejvěrněji zobrazuje situaci na trhu, a proto by neměla chybět v žádné analýze, která má stanovit tržní hodnotu nemovitosti. 8
3.2. Analýza ocenění majetku 3.2.1. Analýza trhu Analýza trhu je zaměřena na cenotvorné faktory, které je možno z regionálních tržních podmínek získat a aplikovat v předmětném ocenění. Cenotvorné faktory ovlivňující hodnotu majetku Atraktivita majetku v lokalitě oceňovaný dům se nachází v okrajové rezidenční části obce, mezi domy pro rodinné bydlení, v blízkosti místního fotbalového hřiště. Polohu lze hodnotit jako vhodnou. Funkční využití - stavební řešení i kolaudace objektu koresponduje se skutečným způsobem užívání, pro rodinné bydlení. Kapacita pro bydlení dům má jednobytovou koncepcí 3+1 s garáží, obytné místnosti se nacházejí pouze v přízemí. Současná míra využití dům je trvale obýván rodinou vlastníků, je standardně vybaven. Zátěž z minulosti pro hodnocení případných ekologických zátěží nebo jiných faktorů, ovlivňujících hodnotu staveb nebyly předloženy ani jinou cestou získány informace o existenci těchto vlivů. Změna charakteru pozemku je založena na potenciální změně jeho využitelnosti v souvislosti s územně plánovací dokumentací. V budoucnu nejsou takové změny předpokládány. Inženýrské sítě objekt má provedeny přípojky elektrické energie, plynu, vody i kanalizace. Klimatická pohoda expozice ke světovým stranám je vhodná, míra znečištění ovzduší stejně jako dopravní zátěž je pro danou polohu standardní. Dopravní napojení a možnost parkování Přístup k domu je z místní veřejně užívané komunikace na p.č. 639 (vlastník Obec Kostelec). Parkovací možnosti jsou dobré v garáži vedle domu nebo před vjezdem do garáže. Omezení užívacích práv Na LV č. 1180 jsou v části C omezení vlastnického práva uvedena zástavní právo smluvní, zahájení exekuce, věcné břemeno zřizování a provozování vedení. Kopie LV č. 1180 je součástí přílohy znaleckého posudku. Zhodnocení nebo znehodnocení stavbou jde o stavbu pro rodinné bydlení, s průměrnou kapacitou užitných ploch. Lze konstatovat zhodnocení pozemku existující stavbou. 9
3.2.2. Ocenění majetku 3.2.2.1. Věcná hodnota majetku Seznam oceňovaných objektů 3.2.2.2.1. Rodinný dům 3.2.2.2.2. Venkovní úpravy 3.2.2.2.3. Pozemky 3.2.2.2.1. Rodinný dům č.p. 308 Zatřídění: JKSO: 803 60 Domky rodinné jednobytové SKP: 46.21.11.00 Domy jednobytové a dvoubytové Materiálová charakteristika: zděné z cihel,tvárnic,bloků Zastavěná plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Celkem m2 Zastavěná plocha (10.15*11.80)+(0.51*5.82)+(1.80*3.10)-(0.96*0.93)+(5.65*6.00) 161,33 Zastavěná plocha celkem: 161 m 2 Výkaz výměr (m 3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář Celkem 1.NP (((10.15*11.80)+(0.51*5.82)+(1.80*3.10)- 478,89 (0.96*0.93))*3.00)+(5.65*6.00*2.85) Zastřešení (((10.15*11.80)+(0.51*5.82))*(0.37+4.40/2))+((1.00*1.30*1.30/2)+( 1.00*1.30*0.82/2)*2)-((5.00*2.20/2*3.00/3)*2) 306,35 Celkem: 785,24 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny: Výchozí hodnota jednotková: 4 639 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet: 4 639 * 785,24 = 3 642 728 Výchozí hodnota celková: 3 642 728 Kč Koeficient úpravy výchozí hodnoty: 0,9423 Výpočet: 3 642 728 * 0,9423 = 3 432 408 Reprodukční cena celková: 3 432 408 Kč Výpočet: 3 432 408 / 785,24 = 4 371,1579 Reprodukční cena jednotková nezaokr.: 4 371,1579 Kč/m 3 obestavěného prostoru Reprodukční cena jednotková: 4 371 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet věcné hodnoty: Stáří: 10 roků Celková životnost: 100 roků Výpočet: 100 * 10 / 100 = 10,000 Míra opotřebení: 10,000 % 10
Výpočet: 3 432 408 * (1-0,10000) = 3 089 167 Věcná hodnota: 3 089 167 Kč 3.2.2.2.2. Venkovní úpravy Rozsah a charakter příslušenství venkovních úprav (zpevněné plochy, oplocení, přípojky vody, kanalizace, plynu a elektrické energie) je standardní, nejedná se o výjimečné příslušenství typu bazénů, solárních panelů, opěrných zdí a pod.. Vzhledem k uvedenému obvyklému rozsahu není příslušenství venkovních úprav počítáno samostatně a je zahrnuto do jednotkové reprodukční ceny stavby hlavní. 3.2.2.2.3. Pozemky Hodnota pozemků je stanovena porovnávací metodou. Tato metoda je založena na srovnání jednotkových cen charakterově podobných pozemků, jež byly v dané, nebo podobné lokalitě obchodovány, nebo jsou aktuálně nabízeny v inzerci. Podpůrným zdrojem cen pozemků je databáze spolupracujících odhadců profesního sdružení ČSCOM. Stavební pozemek, k.ú. Kostelec u Kyjova Prodej pozemku v obci Kostelec o CP 2393 m 2, šíře pozemku je 28m, délka 88m. K pozemku vede zpevněná asfaltová komunikace, elektřina je na pozemku. Celková výměra 2 393 m 2 Nabídková cena: 850 000,- Kč, tj. 355,-- Kč/m 2 Zdroj: nabídka RK COLOSEUM NEMOVITOSTI, s.r.o. Stavební pozemek, k.ú. Kostelec u Kyjova Prodej stavebního pozemku v klidné části obce Kostelec u Kyjova o celkové výměře 800 m2. Parcela je obdélníkového tvaru o šířce 15,5 m. Na hranici pozemku jsou všechny inženýrské sítě (elektřina, voda, plyn, kanalizace). Příjezd je po asfaltové komunikaci. Celková výměra 800 m 2 Nabídková cena: 500 000,- Kč, tj. 675,-- Kč/m 2 Zdroj: nabídka RK CONEX REALITY s.r.o. Stavební pozemek, k.ú. Kostelec u Kyjova Prodej stavebního pozemku v obci Kostelec u Kyjova. Celková plocha pozemku 4758 m 2, šíře 50 m, délka 100 m, IS na pozemku. Vedle pozemku vede asfaltová komunikace. Parcela je vhodná na 3-4 stavby, lze rozdělit geometrickým zaměřením. Celková výměra 4 758 m 2 Nabídková cena: 3 330 600,- Kč, tj. 700,-- Kč/m 2 Zdroj: nabídka RK SCHMIDT - REALITY Stavební pozemek, k.ú. Kostelec u Kyjova Prodej pozemku k výstavbě rodinného domu o celkové výměře 1851 m 2 obce. Pozemek se nachází v klidné části obce. Šířka pozemku v nejužším místě je 16 m a nejširším 35 m. Je rovinatý s příjezdem z vedlejší cesty. Celková výměra 1 851 m 2 Nabídková cena: 1 018 050,- Kč, tj. 550,-- Kč/m 2 Zdroj: nabídka RK Reality GAIA, spol. s r.o. 11
Analýza: Zaznamenané nabídkové ceny stavebních pozemků v lokalitě Kostelce se pohybují od 355 do 700 Kč/m 2. Dle databáze cen pozemků ČSCOM se ceny pozemků pro výstavbu rodinných domů v obci Kostelec pohybují v rozpětí od 300 do 700 Kč/m 2. Na základě posouzení všech uvedených aspektů, se zohledněním zejména kvalitní polohy, standardní výměry a velmi dobrou vybaveností inženýrskými sítěmi, dovozujeme hodnotu oceňovaného pozemku ve výši 600,- Kč/m 2. Číslo Popis Plocha (m2) Jednot. cena Hodnota 640/2 orná půda 690,00 600,00 414 000,00 640/21 zastavěná plocha a nádvoří 159,00 600,00 95 400,00 Plocha (m 2 ): 849,00 Celková hodnota: 509 400 Kč 3.2.2.2.5. Rekapitulace věcné hodnoty Název Věcná hodnota [Kč] Rodinný dům 3 089 167 Pozemky 509 400 Celkem 3 598 567 Věcná hodnota je po zaokrouhlení 3 599 000,- Kč. 12
3.2.2.2. Porovnávací hodnota majetku 1) Rodinný dům v Kyjově - Nětčicích Rodinný dům o velikosti 4+kk, situovaný v klidné v klidné lokalitě města. Kolaudace domu proběhla v roce 2000. Dispozice domu: suterén: prádelna, komora, dílna, posilovna, klenutý sklípek, 1.NP: obývací pokoj o výměře 26,93 m², jídelna o výměře 14,19 m², kuchyně o výměře 17,27 m², chodba o výměře 5,10 m², WC o výměře 1,10 m², garáž o výměře 17,10 m², 2.NP: dětský pokoj o výměře 16,80 m², 2. dětský pokoj o výměře 14,10 m², ložnice o výměře 18,48 m², koupelna o výměře 12,03 m², WC o výměře 1,08 m², chodba o výměře 11,22 m². Vytápění domu je zajištěno plynovým kotlem a ohřev vody je zajištěn plynovým bojlerem. Zastavěná plocha: 115 m 2 Podlahové plochy 138 m 2 Celková výměra pozemků: 371 m 2 Nabídková cena: 3 330 000,- Kč tj. 24 130,- Kč/m 2 podlahové plochy. zdroj: nabídka RK Delfín Reality 2) Rodinný dům ve Vracově RD 5+1 se zahradou, samostatně stojící, zděný, se sedlovou střechou v klidné části města. Dům má tvar zástavby do U, s velkými společnými prostory a oddělenými pokoji. Obývací pokoj je vybaven krbem a francouzskými okny do dvora a schodištěm do velkého podkrovního pokoje se zastřešenou terasou. Dále se v domě nachází jídelna s kuchyňským koutem, předsíň, koupelna, samostatné WC, komora, technická místnost s bojlerem a plynovým kotlem, dva vinné sklepy, prosvětlený ateliér a garáž. K domu patří velká zahrada. Dům prošel v r. 1983 kompletní rekonstrukcí a v r. 1994 byla vybudována půdní vestavba. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Zastavěná plocha: 383 m 2 Podlahové plochy: 160 m 2 Celková výměra pozemků: 1 649 m 2 Nabídková cena: 2 200 000,- Kč tj. 13 750,- Kč/m 2 podlahové plochy. zdroj: nabídka RK OKNO NEMOVITOSTÍ, s.r.o. 13
3) Rodinný dům v Šardicích RD 5+kk s garáží. Je po celkové rekonstrukci, s novou fasádou a zateplením, nový krov s krytinou, nové klempířské prvky. Plastová okna a vstupní dveře. Vytápění je rovněž nové, s plynovým kotlem pro ohřev užitkové i topné vody, nové jsou i radiátory. Elektroinstalace z mědi. Rozvody vody a odpadu provedeny z plastu. Nová dlažba v kuchyni, obývacím pokoji, schodišti a terase. Nová plovoucí podlaha. V 1.NP je garáž, předsíň, samostatné WC a kuchyně s obývacím pokojem. Z obývacího pokoje vede francouzským oknem vstup na terasu. Ve 2.NP je chodba, čtyři pokoje a koupelna se záchodem a sprchovým koutem. Zastavěná plocha: 160 m 2 Podlahové plochy: 135 m 2 Celková výměra pozemků: 471 m 2 Nabídková cena: 2 590 000,- Kč tj. 19 185,- Kč/m 2 podlahové plochy zdroj: nabídka RK DVOŘÁK REALITY, s.r.o. Komentář: Dům č. 1 je situovaný v sousedním výrazně větším a lépe vybaveném městě. Má obdobou výměru podlahových ploch, pozemek je výrazně menší. Koncepce domu je jednobytová. Technický stav je srovnatelný. Garážování je možné přímo v domě. Dům č. 2 je situovaný ve větším městě, s lepší vybaveností. Má výrazně větší výměru podlahových ploch, pozemek je rovněž výrazně větší. Koncepce domu je jednobytová. Technický stav je horší, jedná se o starší dům po rozsáhlé rekonstrukci. Garáž je ve dvoře za domem. Dům č. 3 je situovaný ve větší obci, ale dál od správního centra. Má podobnou výměru podlahových ploch, pozemek ve funkčním celku je menší. Koncepce domu je jednobytová. Technický stav je horší, jedná se o starší, rekonstruovaný dům. Garážování je možné přímo v domě, pro více aut. Zjištěné ceny u uvedených domů jsou v rozmezí od 13 750 do 24 130,- Kč/m 2 užitné plochy. Vzhledem k využitému zdroji informací, kterým je nabídka realitní inzerce, je nutné kalkulovat s jistou degradací ceny před prodejem, která v praxi dosahuje mnohdy až 20 %. Upravený rozptyl cen srovnávaných domů po zohlednění této skutečnosti lze tedy očekávat od 11 000 do 19 304 Kč/m 2. Na základě celkové analýzy technických a rozměrových vlastností srovnávaných domů, s ohledem na funkčnost, stavební dokončenost, rozsah příslušenství, kvalitu údržby a přiměřenost výměry užitných ploch dovozujeme pro oceňovaný dům jednotkovou srovnávací hodnotu těsně nad horní hranicí zjištěného cenového rozpětí, a to ve výši 19 500,- Kč/m 2 podlahové plochy (při uvažované výměře podlahových ploch 137,48 m 2 ). 137,48 x 19 500 = 2 680 860,- Kč Porovnávací hodnota po zaokrouhlení je 2 681 000,- Kč. 14
3.2.2.3. Závěrečná analýza majetku Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Název hodnoty Kč Věcná hodnota 3 599 000 Porovnávací hodnota 2 681 000 Silné stránky: Zánovní dům Dům má veškeré přípojky IS Pozemek se zahradou, standardní výměry Garáž v domě Klidná lokalita Slabé stránky: Chybějící fasádní nátěr, úprava soklu a zábradlí na terase přístupné z podkroví Provizorní deskové nášlapy schodiště S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, dovozujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí k datu prohlídky v úrovni hodnoty porovnáním: 2 650 000,- Kč 15
4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo stanovit cenu rodinného domu č.p. 308 na pozemku p.č. 640/21 včetně příslušenství a pozemků p.č. 640/21 a 640/2 a v k.ú. Kostelec u Kyjova, v obci Kostelec, v okrese Hodonín, ke dni 19.11.2015, pro potřeby dražby ve smyslu 13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši: 2 650 000,- Kč slovy: Dvamilionyšestsetpadesáttisíc korun českých V Uherském Hradišti, 30.11.2015 -------------------------------------------- ----------------------------------------- vypracoval VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Ing. Jiří Halámek Ing. Miloslav Smělík ředitel společnosti ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6540-359/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura. 16
5. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1180 pro k.ú. Kostelec u Kyjova ze dne 22.10.2015 Snímek katastrální mapy zdroj internet Fotodokumentace 17