ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 99/8299/2019 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 178, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 3 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 179, k.ú. Lišnice, v obci Lišnice, místní části Koporeč, okres Most, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 99/8299/2019 LV no.: 10 Name of subject / Předmět ocenění: Obvyklá cena pozemku čís. parcely 178, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 3 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 179, k.ú. Lišnice, v obci Lišnice, místní části Koporeč, okres Most, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Koporeč č.p. 3, 43401 Lišnice GPS: 50.4430500 N, 13.6271256 E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro řízení v dědictví dle Usnesení č.44d 603/2017-89 Cost value: Věcná hodnota: za celek: 229.114 Kč Market value Tržní hodnota celkem 130.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena celkem 130.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: za celek: 128.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK nestanoveno Main building: Hlavní stavba: Other constructions: Další stavby: rodinný dům venkovní úpravy (přípojky inž. sítí.), kolna Čísla parcel Parcel of land nr. 178, 179 Size: Velikost: 137, 190 m 2 Location in the town: Poloha v obci: část obce Lišnice - Koporeč Type: Druh: zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha-zeleň Infrastructure: Infrastruktura: občanská vybavenost odpovídající velikosti obce Unit price: Jednotková cena: 220 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: 69,70 m 2 Resident area: Bytové plochy: 52 m 2 Storage area: Skladové plochy: 348 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 3 011 Kč/m 3 Income: Příjem: m 2 m 2 m 2 Kč Building finished in year Rok pořízení: odhadem 1935 Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 85 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
A/ NÁLEZ Client of Appraisal / objednatel ocenění: Mgr. Alena Zahradníková, notářka se sídlem v Mostě, Jaroslava Průchy 1915/24, pověřené Okresním soudem v Mostě k provedení úkonů v řízení o pozůstalosti jako soudní komisař. Property right / vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 10, podle výpisu prokazujícímu stav evidovaný k datu 28.03.2019, jsou ve vlastnictví: - Palovčíková Květoslava, Koporeč 3, 434 01 Lišnice, Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 10 nejsou evidována žádná omezení. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 10 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 10 nejsou evidována žádná zástavní práva. Legal and structural state / stavebně právní stav: Stavba rodinného domu č.p. 3 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití rodinný dům. Z dostupných informací a podle zjištění na místě je rodinný dům stavebně technicky uspořádán a užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - nemovité věci vyžadují zvýšené investice na rekonstrukci - omezený přístup k nemovitým věcem po nezpevněné komunikaci Strong points / silné stránky: - Nemá silné stránky Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 10 pro k.ú. Lišnice, obec Lišnice - Koporeč, prokazující stav evidovaný k datu 28.03.2019, b/ katastrální mapa pro část k.ú. Lišnice, c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 30.04.2019 ve 12:00 hodin. Prohlídky se nezúčastnil nikdo další z věřitelů. - 3 -
B/ POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 685071 Název katastrálního území: Lišnice Kód obce: 567248 Název obce: Lišnice Počet obyvatel obce: 202 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2018 Kód okresu: CZ0425 Název okresu: Most Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Obec Lišnice se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Most, přibližně 8 km jižně od města Most a přibližně 70 km severozápadně od centra hl. města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2018 ČSÚ má obec, včetně svých částí, 202 obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti. Po dopravní stránce je obec dobře dostupná, v těsné blízkosti obce prochází silnice I/27 (Most - Žatec).. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, obchod, restaurace, knihovna apod.). Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nachází v jižní části osady Lišnice - Koporeč, která je částí obce Lišnice. Osada Koporeč je téměř bez občanské vybaveností, za občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni převážně na město Most, které je vzdáleno přibližně 8 km. V lokalitě se nachází rozvody el. proudu, pitné vody, kanalizace, plynu. Podle výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 10 pro k.ú. Lišnice, obec Lišnice, je součástí pozemku čís. parcely 178 stavba: Koporeč, č.p. 3, rodinný dům. Na oceňovaných pozemcích se nachází další stavba kolny, a to na pozemku čís. parely 179. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází venkovní úpravy (oplocení, zpevněné plochy, septik apod.). Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 3: Rodinný dům č.p. 3 je řadový, krajní, tvořící součást pozemku čís. parcely 178, k.ú. Lišnice. Vzhledem k neumožnění prohlídky vnitřních prostor je vnitřní dispozice odvozena z dostupných údajů RUAINu a prohlídky zvnějšku. Dispoziční řešení: Rodinný dům má následující vnitřní dispozici: 1.NP (přízemí), kde se nachází bytové jednotka o velikosti 2+1 Půda Vzhledem k neumožnění prohlídky vnitřních prostor je vnitřní dispozice odvozena z dostupných údajů RUAINu a prohlídky zvnějšku. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva kámen+cihla, se založením na kamenných a betonových základech, stropy jsou dřevěné s podhledem, střecha je plochá s pálenou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schodiště na půdu dřevěné bez podstupnic, podlahy jsou betonové, vnitřní omítky jsou vápenné, vnější omítky jsou hrubé, okna jsou dřevěná zdvojená, dveře jsou dřevěné. Dům má vnitřní rozvod vody, kanalizace do žumpy, elektrické energie, topení je lokální na tuhá paliva, ohřev teplé vody nezjištěn. Stáří a stavební stav: Přesné stáří stavby domu se nepodařilo zjistit, bylo stanoveno odborným odhadem a to s přihlédnutím k použitým materiálům na rok 1935, její stáří činí ke dni ocenění 84 let. Dům je po částečné rekonstrukci, dlouhodobě neudržovaný, dlouhodobě nevyužíváný, jeho stavebně-technický stav je na hranici životnosti. Ostatní vedlejší stavby a venkovní úpravy: Na pozemku se dále nachází přípojky inženýrských sítí vody, elektrické energie. - 4 -
Pozemky (podle LV č. 10): Pozemek čís. parcely 178, k.ú. Lišnice, o výměře 137 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zastavěn stavbou č.p. 3. Pozemek čís. parcely 179, k.ú. Lišnice, o výměře 190 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný jako ostatní plocha, zeleň. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází venkovní úpravy (přípojky inženýrských sítí, zpevněná plocha, kolna apod.). Tvar pozemku je patrný z katastrální mapy v příloze. Pozemek je přístupný z pozemku čís. parcely 165/1 o výměře 16044 m 2, k.ú. Lišnice, vedeného v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha ostatní komunikace, vlastník obec Lišnice, IČ: 000266019. - 5 -
C/ HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 178, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 3 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 179, k.ú. Lišnice, v obci Lišnice, místní části Koporeč, okres Most, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 30. dubna 2019 celkem (po zaokrouhlení) Slovy: Jednostotřicettisíc Kč 130.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi Zástavní práva: (podrobně na LV č. 10 v příloze) Na listu vlastnictví nejsou evidované žádné zástavní právo smluvní. Další omezení vlastnického práva (podrobně na LV č. 10 v příloze) Na listu vlastnictví nejsou evidována žádná další omezení ani věcná břemena: Stanovená obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 10. Jiná rizika nebo omezující podmínky v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ZNALECKÁ DOLOŽKA ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je vedený pod pořadovým číslem 99/8299/2019. Ing. Vladimír Hůda, MBA jednatel V Mostě, dne 30. dubna 2019-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 99/8299/2019 LV no.: 10 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 budova č.p. 3 348 3 011 1 047 828 85,0 157 174 2 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 157 174 Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 178 zastavěná plocha a nádvoří 137 220 30 140 2 179 ostatní plocha, zeleň 190 220 41 800 3 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 71 940 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 229 114 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatel- ná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / Datum prodeje / Obestavěný Celková cena za Celková cena za Koeficient Plocha pozemků Cena pozemků Cena za objekty nabídková cena nabídky prostor pozemky objekty cenové úpravy Komentář Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč 1 Rodinný dům v části obce Lišnice, okr. Most 670 000,00 10-18 nestanoven 605 220 133 100 536 900,00 0,20 134 000 uskutečněný prodej 1) Rodinný dům přízemní, Lišnice č.p. 20 2 Rodinný dům v části obce Lišnice, okr. Most 420 000,00 8-17 nestanoven 2330 50 116 500 303 500,00 0,30 126 000 uskutečněný prodej 2) Rodinný dům přízemní, Koporeč, č.p. 18 3 Rodinný dům v části obce Lišnice, okr. Most 410 000,00 2-19 nestanoven 484 220 106 480 303 520,00 0,30 123 000 nabídka RK 3), RD přízemní, Lišnice č.p.30 1) uskutečněný prodej čj. V-472/2018-508 a V-5238/2018-508 2) uskutečněný prodej čj. V-4542/2017-508 3) uskutečněný prodej čj. V-1040/2019-508 Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,229 mil.kč nebyla stanovena 0,128 mil.kč 0,130 mil.kč
Situace lokality Mapa oblasti
3 sever pohled sever pohled pohled do dvora s kolnou