ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 272/2014 Rodinný dům, Rodinný dům Účel ocenění: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) Objednatel : IGIVEX s.r.o. Žerotinovo nám. 641/15, 75002 Přerov Zhotovitel: Ing Ctibor Hošek Svépomoc IV 1749/18, 75002 Přerov IČ: telefon: +420602733228 e-mail: hosek@egpa.cz Datum místního šetření: 22.9.2014 Stav ke dni : 22.9.2014 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Přerově, dne 28.9.2014 Ing Ctibor Hošek
A. NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé za účelem dražby. Základní informace Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Kraj Zlínský, okres Uherské Hradiště, obec Babice, k.ú. Babice u Uherského Hradiště Babice 232, 687 03 Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Euro Benefit a.s., Letenské náměstí 157/4, 17000 Praha, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Euro Benefit a.s., Letenské náměstí 157/4, 17000 Praha, vlastnictví: výhradní Přehled podkladů - výpis z KN - snímek z KM - fotodokumentace - informace objednatele Místopis Obec Babice je samostatnou obcí ve Zlínském kraji cca 8,0km od města Uherské Hradiště. V místě je základní občanská vybavenost a možnost napojení na veřejné IS. Současný stav Budoucí stav Okolí: ý bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: ý / voda ý / kanalizace ý / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. ý / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku ý zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis: Jedná se o částečně podsklepený, patrový RD postavený v řadové zástavbě. V domě je samostatná BJ 4+1 s příslušenstvím. Konstrukce zděná, střecha sedlová,krytina betonové tašky a plech. Venkovní omítky vápenocementové, vnitřní vápenné štukové. Dveře dřevěné hladké, okna plastová. Podlahy betonové a PVC. Vytápění ústřední kotlem na plyn, radiátory odstraněny TUV není. Elektro 380/220 V, bleskosvod není instalován. Vybavení ke dni prohlídky umyvadlo, vana,wc. Stáří od roku 1976,údržba zanedbaná. Silné stránky RD situovaný v obci se základní občanskou vybavenstí a dobrou dostupností do města Uherské Hradiště. - 2 -
Slabé stránky Technické a morální opotřebení s nutností rekonstrukce a modernizace. Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou - 3 -
C. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Jedná se o pozemek zastavěný RD a navazující pozemek zahrady v obci Babice. Pozemky společně tvoří funkční celek v místě je možnost napojení na veřejné IS. Stavební pozemky se dle informací místních RK obchodují v rozmezí 500,- až 800,-Kč. Cena hodnocených pozemků je s ohledem na velikost a polohu v centru stanovena 700,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 752/1 133 700 93 100 nádvoří zastavěná plocha a 754 308 700 215 600 nádvoří Celková výměra pozemků 441 Hodnota pozemků celkem 308 700 Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha pp 36,27 m 2 2,30 m Výčet místností: sklad 18,36 m 2 1,00 18,36 m 2 kotelna 4,10 m 2 1,00 4,10 m 2 Užitná plocha celkem: 22,46 m 2 1.np 97,29 m 2 3,00 m Výčet místností: chodba 10,57 m 2 1,00 10,57 m 2 WC 1,54 m 2 1,00 1,54 m 2 spíž 3,19 m 2 1,00 3,19 m 2 pracovna 7,90 m 2 1,00 7,90 m 2 kuchyň 13,75 m 2 1,00 13,75 m 2-4 -
pokoj 21,76 m 2 1,00 21,76 m 2 Užitná plocha celkem: 58,71 m 2 2.np 97,29 m 2 2,90 m Výčet místností: chodba 10,83 m 2 1,00 10,83 m 2 pokoj 25,81 m 2 1,00 25,81 m 2 pokoj 17,74 m 2 1,00 17,74 m 2 pokoj 13,00 m 2 1,00 13,00 m 2 komora 1,30 m 2 1,00 1,30 m 2 koupelna s WC 4,90 m 2 1,00 4,90 m 2 Užitná plocha celkem: 73,58 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] pp (3,90*9,30)*(2,30) = 83,42 m 3 1.np (9,40*10,35)*(3,00) = 291,87 m 3 2.np (9,40*10,35)*(2,90) = 282,14 m 3 zastřešení (10,85*5,0+7,05*4,45)*(1,20) = 102,75 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor pp 83,42 m 3 1.np 291,87 m 3 2.np 282,14 m 3 zastřešení 102,75 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 760,18 m 3 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy S 4,79 100,00 4,79 4,78 38 150 25,33 1,2108 2. Zdivo S 27,06 100,00 27,06 27,06 38 80 47,50 12,8535 3. Stropy S 10,36 100,00 10,36 10,36 38 80 47,50 4,9210 4. Střecha S 4,68 100,00 4,68 4,68 38 70 54,29 2,5408 5. Krytina S 3,34 100,00 3,34 3,34 38 40 95,00 3,1730 6. Klempířské konstrukce S 0,78 100,00 0,78 0,78 38 38 100,00 0,7800 7. Vnitřní omítky S 7,13 100,00 7,13 7,13 38 50 76,00 5,4188 8. Fasádní omítky S 3,67 100,00 3,67 3,67 38 38 100,00 3,6700 10. Vnitřní obklady S 2,67 100,00 2,67 2,67 38 38 100,00 2,6700-5 -
11. Schody S 4,34 100,00 4,34 4,34 38 80 47,50 2,0615 12. Dveře S 3,79 100,00 3,79 3,79 38 50 76,00 2,8804 13. Okna S 5,90 100,00 5,90 5,90 38 50 76,00 4,4840 14. Podlahy obytných místností S 2,56 100,00 2,56 2,56 38 38 100,00 2,5600 15. Podlahy ostatních místností S 1,56 100,00 1,56 1,56 38 38 100,00 1,5600 17. Elektroinstalace S 4,45 100,00 4,45 4,45 38 38 100,00 4,4500 19. Rozvod vody S 3,12 100,00 3,12 3,12 38 38 100,00 3,1200 21. Instalace plynu S 0,56 100,00 0,56 0,56 38 38 100,00 0,5600 22. Kanalizace P 3,23 100,00 3,23 3,23 38 38 100,00 3,2300 24. Vnitřní vybavení S 5,57 100,00 5,57 5,57 38 38 100,00 5,5700 25. Záchod S 0,45 100,00 0,45 0,45 38 38 100,00 0,4500 Součet upravených objemových podílů: 100,01 Opotřebení: 68,2000 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy keramické 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina betonové tašky 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Podlahy obytných PVC místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba místností 16. Vytápění chybí 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená voda 20. Zdroj teplé vody chybí 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace žumpa 23. Vybavení kuchyně chybí 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 97 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 155-6 -
Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 760,18 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 041 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 041 Reprodukční hodnota [Kč] 3 071 883 (RC * OP) Stáří roků 38 Další životnost roků 62 Opotřebení % 68,20 Věcná hodnota (VH) [Kč] 976 859 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 154,75 m 2 Obestavěný prostor: 760,18 m 3 Zastavěná plocha: 97,29 m 2 Plocha pozemku: 441,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům Nabízíme prodej dvougeneraèního plnì podsklepeného dvoupodlažního domu se sedlovou støechou v obci Babice nedaleko Uherského Hradištì smìr Zlín. Jedná se o koncový øadový cihlový dùm dispozice 6+2 napojen na veškeré inženýrské sítì. Ve dvoøe garáž, vinný sklípek a další hospodáøské zázemí domu. Celková plocha pozemku 1.492 m2. DISPOZICE: 1.PP kotelna, uhelna, prádelna, sklepní skladové místnosti. 1.NP bytová jednotka 3+1 s pøíslušenstvím. 2.NP bytová jednotka 3+1 s pøíslušenstvím. Pùdní prostor nevyužit. STAV A VYBAVENÍ: Podlaha betonová, pøevážnì PVC, dlažba. Støecha betonová taška. Okna døevìná dvojitá kastlová. Ústøední topení plynový kotel, TUV plynový bojler. Kuchynì standard, plynový sporák. Obec Babice leží 8 km severnì od Uherského Hradištì, má kompletní obèanskou vybavenost (mateøská škola, základní škola I. a II. stupeò, pošta ). Rodinný dům Prodej domu v obci Babice. Nabízíme Vám exkluzivnì ke koupi rodinný dùm v obci Babice. Jedná se o patrový, rodinný dùm s pálených cihel. K domu dále náleží starší dùm k demolici a hospodáøská pøístavba - 7 -
se skleníkem. Za domem je rozsáhlá zahrada. vytápìní domu je øešeno ústøednì plynovým kotlem. Zdroj vody je jak s vlastní studny tak s obecního vodovodu. Rodinný dům Prodej koncového rodinného domu 4+1 se zahradou. Na domì byla provedena rozsáhlá vnitrní rekonstrukce. V pøízemí se nachází schodiš ová hala, prostorný obývací pokoj, kuchyò s jídelnou, WC, technická místnost a komora. V patøe jsou tøi místnosti, koupelna s rohovou vanou, sprchovým koutem a WC. Vytápìní domu øešené ústøedním plynovým topením a pøíprava na krbové kamna s výmìníkem. Zahrada za domem pøístupná z ulice je vybavena pergolou, dílnou na náøadí a základovou deskou na garáž. Umístìní nemovitosti v klidné ulici v blízkosti centra Hulína. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Lokalita Babice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m 2 5 394 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 260,00 m 2 0 m 2 1 650 000 Kč 6 346 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Babice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m 2 5 100 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 300,00 m 2 0 m 2 1 800 000 Kč 6 000 Kč/m 2 Název: Rodinný dům - 8 -
Lokalita Hulín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m 2 7 647 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 170,00 m 2 0 m 2 1 300 000 Kč 7 647 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 5 100 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 6 047 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 7 647 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 6 047 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 154,75 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 935 773 Kč - 9 -
D. REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav Porovnávací hodnota 935 773 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 1 285 559 Kč Hodnota pozemku 308 700 Kč 0 Kč Obvyklá cena 900 000 Kč slovy: Devětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.15 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Cena tržní je stanovena na základě informací o prodejích obdobných nemovitostí v daném místě a čase porovnávací metodou. U inzerovaných nabídkových cen, u nichž je předpoklad, že při vyjednávaní o prodeji bývají tyto ceny sníženy o 10-20% jsou ceny upraveny koeficientem pramene ceny 0,85. V Přerově 28.9.2014 Ing Ctibor Hošek Svépomoc IV 1749/18 75002 Přerov telefon: +420602733228 e-mail: hosek@egpa.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988 č.j. Spr4240/88 pro základní obor ekonomika,odvětví ceny a odahdy nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 272/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2014/135. - 10 -
E. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Informace o pozemku 1 Informace o pozemku 1 Snímek katastrální mapy - dálkovým přístupem 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -