ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 20/8220/2019 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku čís. parcely St. 154, jehož součástí je rekreační chata č.e. 5 a pozemku čís. parcely 622/3, k.ú. Blatno u Chomutova, v Blatně, okres Chomutov, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 20/8220/2019 LV no.: 163 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 154, jehož součástí je rekreační chata č.e. 5 a pozemek čís. parcely 622/3, k.ú. Blatno u Chomutova, v Blatně, okres Chomutov, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: č.e. 5, 430 01 Blatno Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: 378.500 Kč nebyla stanovena Kč 269.000 Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK rekreační chata venkovní úpravy mimo obec odpovídající velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Čísla parcel Parcel of land nr. 270.000 Kč 270.000 Kč nestanoveno Kč St. 154, 622/3 Size: Velikost: 71 m 2, 359 m 2 Type: Druh: Unit price: Jednotková cena: LEASE / PRONÁJEM zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha 350,- Kč/ m 2 Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: nezjištěno m 2 Whole property: Celá nemovitost: 71 m 2 Office area: Kancelářské plochy: Storage area: Skladové plochy: 320 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 2 850 Kč/m 3 Income: Příjem: 75 % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -
A. NÁLEZ Client of Appraisal / Objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 163 (podle výpisu prokazujícího stav evidovaný k datu 10.1.2019) jsou ve vlastnictví Václava Primase, Zborovská 4602, 430 01 Chomutov. Podle sdělení objednatele je oceňovaná chata předmětem dědického řízení po zemřelém Václavu Primasovi. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 163 (výpis prokazující stav evidovaný k datu 10.1.2019) je evidováno zástavní právo smluvní, zástavní práva exekutorská, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji a dražební vyhláška (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 163 v příloze). Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listů vlastnictví č. 163 není vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 163 (výpis prokazující stav evidovaný k datu 10.1.2019) jsou evidována zástavní práva exekutorská a zástavní právo smluvní (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 163 v příloze). Legal and structural state / stavebně právní stav: V katastru nemovitostí je na pozemku čís. parcely St. 154 evidována stavba bez č.e.. 5 stavba pro rodinnou rekreaci, tvořící součást uvedeného pozemku. Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že na pozemku čís. parcely St. 154 se nachází stavba vzhledem odpovídající rekreační chatě. K nemovitým věcem dále náleží pozemek čís. parcely 622/3, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu ostatní plocha, způsob využití sportoviště a rekreační plocha. Na uvedeném pozemku čís. parcely 622/3 se nachází stavba rekreační chaty č.e. 4, nezakreslená v katastrální mapě. Jde o rekreační chatu ve vlastnictví jiného vlastníka (LV č. 470 vlastník Jiří Primas, č.e. 4, 43001 Blatno), stavba č.e. 4 je v katastru nemovitostí evidována jako stavba stojící na pozemku čís. parcely St. 132 a tvořící součást uvedeného pozemku (viz informaci o pozemku čís. parcely St. 132 v příloze). Situace na místě je patrná z ortofotomapy v příloze. Weak points / slabé stránky: - stavba rekreační chaty je v současné době značně zdevastovaná, poškozen je zejména interiér stavby přístupová - komunikace se v zimním období neudržuje Strong points / silné stránky: - příjemná zalesněná krajina podhůří Krušných hor Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 163, prokazující stav evidovaný k datu 10.1.2019 b/ katastrální mapa pro část k.ú. Blatno u Chomutova, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace o pozemku čís. parcely St. 132 d/ zjištění při prohlídce na místě - 3 -
Tour / prohlídka Pro provedení prohlídky nemovitých věcí, stanovené na den 21. 1. 2019 v 15:00 hod., byl Mgr. Martou Bláhovou, notářkou se sídlem Revoluční 25/14, 430 01 Chomutov, zapůjčen klíč od rekreační chaty. Pro poškození konstrukce nesoucí podlahu pro přístup ke vstupním dveřím na vstupní straně stavby nebylo možné bez rizika úrazu vstupních dveří dosáhnout. Prohlídka chaty byla proto provedena jen zvnějšku, část interiéru byla prohlédnuta otvorem v rozbitém zasklení okna. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 4 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 605361 Název katastrálního území : Blatno u Chomutova Kód obce : 562998 Název obce : Blatno Počet obyvatel obce : 539 Datum stanovení počtu obyvatel : 1.1.2018 Kód okresu : CZ0422 Název okresu : Chomutov Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Mimo obec Infrastructure / infrastruktura: Obec Blatno se nachází v severní části okresu Chomutov, v Ústeckém kraji, přibližně 6 km severně od města Chomutov a přibližně 103 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Obec se nachází v Krušných horách, v nadmořské výšce cca 660 metrů. Kromě samotného Blatna k obci patří Bečov, Hrádečná, Květnov, Mezihoří, Radenov, Šerchov a Zákoutí. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, obchod s potravinami, restaurace, apod.), za vyšší občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni především na města Jirkov a Chomutov. Po dopravní stránce je obec dostupná silnicí III/2521 a III/2524 z města Chomutov, v obci je autobusová zastávka. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí cca 700 m od severního okraje zastavěného území obce Blatno, v lokalitě s převažující zástavbou rekreačních objektů. Centrum obce je vzdáleno přibližně 1,2 km. V lokalitě je rozvod elektrického proudu. Short description property / stručný popis majetku Rekreační chata č.e. 5: Rekreační chata je samostatně stojící stavba s jedním nadzemním podlažím, a částečným podsklepením, tvořící součást pozemku čís. parcely St. 154, k.ú. Blatno u Chomutova. Dispoziční řešení: Stavba má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a půdní prostor v sedlové střeše, je zřejmě částečně podsklepena. Z důvodu neumožnění prohlídky nebyla zjištěna vnitřní dispozice stavby. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce dřevěné, oboustranně obíjené na dřevěnou kostru, osazené na podezdívce, vnější povrchy tvoří obíjení prkny, vnitřní zřejmě dřevovláknité desky, strop je dřevěný, střecha je sedlová, okna jsou dřevěná opatřená kovovými mřížemi. Vybavení vnitřních prostor chaty nebylo z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěno, pravděpodobně má chata vnitřní instalaci elektrického proudu. Stáří a stavební stav: Přesné stáří oceňované chaty nebylo zjištěno, její stáří ke dni ocenění odhadujeme na více než 30 let. Na chatě nejsou zvnějšku patrné žádné statické závady, na exteriéru je výrazně patrný vliv zanedbané údržby (poškozený přístup k vstupním dveřím, rozbité skleněné výplně oken apod.). Přesný stav ostatních konstrukcí a interiéru stavby z důvodu neumožnění prohlídky nebyl zjištěn. Při pohledu zvnějšku otvorem v rozbité výplni okna (viz fotodokumentaci v příloze) je patrné devastování vnitřních prostor. Stavba je ve stavu, kdy ji bez provedení stavebních úprav a oprav nelze užívat. Další stavby v příslušenství: Další stavby v příslušenství (tzv. venkovní úpravy), vzhledem k množství sněhu v okolí stavby nelze určit rozsah venkovních úprav. Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 154, k.ú. Blatno u Chomutova, o výměře 71 m 2, je evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba č.e. 5 stavba pro rodinnou rekreaci. Jedná se o pozemek zastavěný stavbou rekreační chaty s příslušenstvím. - 5 -
Pozemek čís. parcely 622/3, k.ú. Blatno u Chomutova, o výměře 359 m 2, je evidovaný v katastru nemovitostí v druhu ostatní plocha se způsobem využití sportoviště a rekreační plocha. Na uvedeném pozemku čís. parcely 622/3 se nachází stavba rekreační chaty č.e. 4, nezakreslená v katastrální mapě. Jde o rekreační chatu ve vlastnictví jiného vlastníka (LV č. 470 vlastník Jiří Primas, č.e. 4, 43001 Blatno), stavba č.e. 4 je v katastru nemovitostí evidována jako stavba stojící na pozemku čís. parcely St. 132 a tvořící součást uvedeného pozemku (viz informaci o pozemku čís. parcely St. 132 v příloze). Situace na místě je patrná z ortofotomapy v příloze. Pozemky jsou mírně svažité s jižní orientací. Pozemky jsou přístupné z pozemku čís. parcely 1147/1 (ostatní plocha ostatní komunikace), k.ú. Blatno u Chomutova, ve vlastnictví obce Blatno. Tvar pozemků a jejich vzájemná poloha je patrná z kopie katastrální mapy v příloze. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA Pro stanovení odhadu obvyklé ceny za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme zpravidla z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. Podle přiložené analýzy byly výše uvedené hodnoty stanoveny takto: Věcná hodnota (pouze přibližně) 378 500 Kč Výnosová hodnota: nebyla stanovena Porovnávací hodnota: 270 000 Kč Věcná hodnota majetku byla stanovena vzhledem k neumožnění přístupu a prohlídky pouze přibližně, odhadem ceny stavby a ceny pozemků. Výnosová hodnota stanovena nebyla, u staveb pro rodinnou rekreaci není dosahování výnosů, např. pronajímáním, relevantní. Porovnávací hodnota majetku byla stanovena na základě porovnání s nabídkami srovnatelných nemovitých věcí ve srovnatelných lokalitách. Při stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku byla dána přednost porovnávací hodnotě stanovené porovnávací metodou na základě údajů o aktuálních nabídkách srovnatelných nemovitostí. - 6 -
C. HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitých věcí - pozemku čís. parcely St. 154, jehož součástí je rekreační chata č.e. 5 a pozemku čís. parcely 622/3, k.ú. Blatno u Chomutova, v Blatně, okres Chomutov, Ústecký kraj, zapsaných na listu vlastnictví č. 163 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Chomutov, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 21.1.2019 celkem 270.000,- Kč Slovy: Dvěstěsedmdesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 163 (výpis prokazující stav evidovaný k datu 10.1.2019) jsou evidována zástavní práva smluvní, zástavní práva exekutorská, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji a dražební vyhláška (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 163 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 163. Zjištěná závada: Viz stranu 3, odstavec Legal and structural state / stavebně právní stav: K nemovitým věcem dále náleží pozemek čís. parcely 622/3, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu ostatní plocha, způsob využití sportoviště a rekreační plocha. Na uvedeném pozemku čís. parcely 622/3 se nachází stavba rekreační chaty č.e. 4, nezakreslená v katastrální mapě. Jde o rekreační chatu ve vlastnictví jiného vlastníka (LV č. 470 vlastník Jiří Primas, č.e. 4, 43001 Blatno), stavba č.e. 4 je v katastru nemovitostí evidována jako stavba stojící na pozemku čís. parcely St. 132 a tvořící součást uvedeného pozemku (viz informaci o pozemku čís. parcely St. 132 v příloze). Tato závada není zohledněna ve stanovené obvyklé ceně oceňovaných nemovitých věcí. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. Znalecká doložka: ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 20/8220/2019. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 27. ledna 2019-7 -
PŘÍLOHY 1 Analýza ocenění 2 Situace 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Kopie katastrální mapy a ortofotomapa 5 Informace o pozemku 6 Fotodokumentace
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 20/8220/2018 LV no.: 163 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rekreační chata č.e. 5 320 2 850 912 000 75,0 228 000 Comments Komentář Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 228 000 Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 154 zastavěná plocha a nádvoří 71,00 350 24 850 2 622/3 ostatní plocha 359,00 350 125 650 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 0 150 500 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 378 500 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota Není stanovena Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Realizovaná / Datum prodeje / Obestavěný Celková cena za Plocha pozemků Cena pozemků nabídková cena nabídky prostor pozemky Total price of buildings built-up space Celková cena obestavěného prostoru Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Price of buildings Cena za objekty Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč/m 2 Comments Komentář 1 Chata, Křimov 990 000,00 I-19 nestanoven 898 350 314 300 675 700,00 0,30 297 000 1) rekreační chata v osobním vlastnictví elektřina, koupelna, velmi dobrý stav 2 Chata, Měděnec 899 000,00 I-19 nestanoven 351 350 122 850 776 150,00 0,30 269 700 2) rekreační chata v osobním vlastnictví, užitková voda, el. energie, žumpa, dobrý stav 3 Chata, Měděnec 480 000,00 I- 19 nestanoven 507 350 177 450 302 550,00 0,50 240 000 3) rekreační chata v osobním vlastnictví, bez elektřiny a vody, dobrý stav 1) nabídka realitní kanceláře M&M reality, Praha 2) nabídka realitní kanceláře M&M reality, Praha 3) nabídka Realitní kancelář Hana Putyerová, Klášterec nad Ohří Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,379 mil.kč Není stanovena 0,269 mil.kč 0,270 mil.kč
Fotodokumentace Přístupová komunikace - zleva chata č.e. 4, za ní chata č.e. 5 (předmět ocenění) Chata č.e. 5 Poškozená podlah pro přístup ke vstupním dveřím před vstup do chaty Poškozený přístup do chaty Pohled okenním otvorem do interiéru Interiér chaty Vnitřní instalace elektrického proudu Na ppč. 622/3 je postavena chata č.e. 4 ve vlastnictví jiného vlastníka, evidovaná jako součást ppč. St. 115