ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3843-20/15 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Dolní Kounice, k.ú. Dolní Kounice Adresa nemovité věci: Bezručova 25/11, 664 64 Dolní Kounice Vlastník stavby: Stanislav Szromek, Bezručova 25/11, 66464 Dolní Kounice OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Petr Čech Oblá 83, 634 00 Brno IČ: 63373513 telefon: 721 741 066 e-mail: zncech@volny.cz Odhad obvyklé ceny pro účely dražebníka. OBVYKLÁ CENA 1 500 000 Kč Datum místního šetření: 30.4.2015 Stav ke dni : 30.4.2015 Pouze z veřejně přístupné komunikace za přítomnosti mého asistenta Ing. Jiřího Melkuse. Počet stran: 19 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 + elektronická podoba V Brně dne 3.5.2015 Ing. Petr Čech
Znalecký úkol NÁLEZ Odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka. Přehled podkladů Výpis z listu vlastnictví č. 786 pro obec Dolní Kounice, k.ú. Dolní Kounice, vyhotovený dne 26.11.2014. Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců. Databáze prodaných nemovitostí MOISES. Webové stránky ČÚZK. Webové stránky Sreality. Webové stránky města Dolní Kounice. Místopis Město Dolní Kounice s 2 420 obyvateli se nachází v Jihomoravském kraji na okrese Brno-venkov asi 25 km jihozápadně od Brna v údolí řeky Jihlavy. Ve městě lze najít spoustu památek z různých období kapli sv. Antonína, romantickou zříceninu kláštera Rosa coeli, zámek, židovskou synagogu a židovský hřbitov, další kostely a kaple, renesanční a barokní měšťanské domy. Město má městský úřad, poštu, mateřskou a základní školu, zdravotnické zařízení, banku, restauraci a prodejnu potravin. Z inženýrských sítí je zde vodovod, kanalizace a rozvod zemního plynu. Celkový popis Protože mně dne 30.4.2015 vlastník nemovitosti neumožnil provést místní šetření v rodinném domě a na přilehlých pozemcích, je následný popis proveden pouze na základě pohledů z veřejně přístupného pozemku a leteckých záběrů nemovitosti na internetu. Všechny níže citované strany jsou uvedeny při pohledu z Bezručovy ulice. Oceňovaná nemovitost se nachází na jižním okraji města Dolní Kounice v souvislé řadové zástavbě podél Bezručovy ulice. Asfaltová vozovka na pozemku a chodník z betonové zámkové dlažby jsou na pozemku parc. č. 117 ve vlastnictví Města Kounice. Mezi průčelím domu a chodníkem je podél fasády předzahrádka ohraničená betonovými zídkami. Tato předzahrádka by měla být podle katastrální mapy na obecním pozemku. Na pravé straně od předzahrádky vedou do domu venkovní schody. Rodinný dům č.p. 25 je součástí pozemku p.č. 1127 - zastavěná plocha a nádvoří. 2
Podle kopie katastrální mapy a leteckých záběrů na internetu je na pozemku parc. č. 1127 za domem malý dvorek. Podél jeho levé strany zde stojí buď dvorní křídlo domu nebo vedlejší stavba. Rodinný dům je napojen na veřejný vodovod, na veřejnou kanalizaci, na rozvod zemního plynu a elektrické energie. Za dvorkem se nachází zahrada parcelního čísla 1128. Délka zahrady je přibližně 170 m. Protože mně nebylo umožněno rodinný dům zaměřit a ověřit jeho konstrukce a vybavení a případně i stupeň rozestavěnosti, odhaduji dále obvyklou cenu pouze na základě hodnoty porovnávací. Porovnávací hodnotu stanovuji na základě jednoduchého porovnání. Pohledem z ulice je vidět, že oceňovaný rodinný dům č.p. 25 má společnou pravou štítovou zeď s domem sousedním. Na LV č. 786 není ale evidováno žádné věcné břemeno. 3
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc rodinný dům Plocha pozemku: 1 465 m 2 Popis oceňované nemovité věci Řadový vnitřní rodinný dům má pravděpodobně pouze 1 nadzemní podlaží. Délka domu podél ulice je asi 8,50 m, šířka je cca 8 m. Dvorní křídlo nebo vedlejší stavba na dvorku: délka asi 7 m, šířka přibližně 4 m. Dům je zděný se sedlovou střechou s taškovou krytinou. Dvorní křídlo či vedlejší stavba mají krov pultový s taškovou krytinou. Na přední straně domu má dům žlab se svodem a oplechování parapetů. Okna jsou plastová, plastové jsou i vstupní dveře do domu. Vytápění bylo asi lokální plynovými kamny. Vývody spalin z kamen na fasádě jsou již zaslepeny, vytápění bylo zřejmě změněno. Dům má přípojky elektrické energie, zemního plynu a minimálně dešťové kanalizace. V katastru nemovitostí je údaj přípoj na kanalizační síť. Jestli je dům napojen na vodovod nelze bez prohlídky rodinného domu konstatovat. Pro cenové porovnání používám údaje o rodinných domech nabízených k dnešnímu dni k prodeji a domech již prodaných v uplynulém období v Dolních Kounicích. S ohledem na zdroj informace o ceně nabídkové ceny redukuji. Rozdíly mezi domy dále odlišuji pomocí koeficientů. 4
Srovnatelné nemovité věci Název: 1. rodinný dům V Dolních Kounicích na téže ulici jako dům oceňovaný se prodává rodinný dům velikosti 5+2. Popis je převzat z realitní nabídky bez úprav: Dolní Kounice (20 km), cihlový dům 5+1 se zahradou a garáží v klidné části obce. Celková plocha pozemku je 1259 m2. V přízemí domu se nachází garáž, kotelna, prádelna se sprchovým koutem a pokoj, který je možno využívat jako pracovnu, posilovnu nebo třeba dílnu. V prvním patře je chodba, ze které je vstup do koupelny, šatny, WC a do obývacího pokoje. Na patře jsou další dva pokoje a kuchyně se spižkou. Ve druhém patře je pokoj s terasou a půda. Za domem je uzavřený vydlážděný dvorek, který nabízí pocit soukromí a dále následuje velká zahrada. Vytápění je zajištěno ústředním topením na plynový kotel. V domě jsou nové radiátory a elektřina v mědi. Z domu a ze zahrady je krásný výhled na celé Dolní Kounice. Na domě nevázne žádné břemeno ani zástava. Lokalita: Dolní Kounice, Bezručova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Vliv pozemku 1,00 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 0,70 Celkový koef. K C 0,63 Upravená cena Kč 2 204 370 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Cena 1 259 m 2 3 499 000 Kč 3 499 000 Kč 5
Název: 2. rodinný dům Česká spořitelna exklusivně nabízí ke koupi rodinný dům 3+1 o celkové rozloze 280 m2 v Dolních Kounicích u Brna. Popis převzat bez úprav z realitní inzerce: Jedná se o řadový cihlový dům u řeky Jihlava, který prošel částečnou rekonstrukci - nová plastová okna, stupačky, zateplení, vyhřívané podlahy, koupelna, kuchyň. Dům je ve velmi dobrém technickém stavu s vlastním kotlem na ohřev vody, v obývacím pokoji možnost krbu. Interiér domu představuje předsíň (12m2), obývací pokoj (16m2), ložnice (16m2), koupelna se společným WC (7,5m2), chodba (8,5m2) a kuchyň (13,5m2), spíž (2m2). K domu náleží sklep s uložením vína (6m2). Po pravé straně domu je možnost rozšíření stavby, nyní využíváno jako venkovní posezení. Před domem je vlastní parkovací místo s možností dostavby garáže. V městě je veškerá občanská vybavenost supermarket, školka, škola, banka, restaurace, lékárna, kulturní vyžití. Autem a autobusem do 25 minut do Brna. Nemovitost je situovaná v klidné části města. Lokalita: Dolní Kounice, Skalní Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Vliv pozemku 1,10 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 0,70 Celkový koef. K C 0,69 Upravená cena Kč 1 498 959 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Cena 280 m 2 2 163 000 Kč 2 163 000 Kč 6
Název: 3. rodinný dům Rodinný dům prodávaný v Dolních Kounicích je velikosti 3+1. Popis domu je převzat z realitní nabídky bez úprav: Nabízím k prodeji rodinný domek o dispozici 3+1 (5+1) v Dolních Kounicích. Dům je obyvatelný, avšak vyžaduje modernizaci. RD je napojen na kanalizaci a místní vodovod, ohřev vody je rešen pomocí elektrického bojleru (snížená sazba energií) a vytápění je zajištěno plynovým kotlem. Přízemní rodinný dům má 3 pokoje, (jeden průchozí), kuchyni, koupelnu, WC, garáž a dvůr ze kterého jsou přístupné další 2 pokoje, které po úpravách je možné obydlet. Lokalita: Dolní Kounice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Vliv pozemku 1,10 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,99 Upravená cena Kč 1 178 100 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Cena 169 m 2 1 190 000 Kč 1 190 000 Kč 7
Název: 4. rodinný dům Rodinný dům prodaný v Dolních Kounicích - popis je převzat z databáze prodejních cen nemovitostí MOISES bez úprav: Jedná se o řadový rodinný dům. Tento je postaven nepodsklepený jednopodlažní, je pravidelného pravoúhlého půdorysného uspořádání a postaven je v k.ú. Dolní Kounice. Jako pravá a levá strana jsou uváděny strany při pohledu z ulice Jiráskovy na něj. Stáří stavby uvažuji odhadem od roku 1870. Vstup do domu je asi uprostřed uliční fronty do chodby, ze které jsou přístupné další místnosti na podlaží anebo průchodem přístupný dvůr. V přízemí je v pravé přední části kuchyně, za ní kotelna a v pravé zadní části koupelna. V levé přední části je jedna obytná místnost a v levé dvorní části další dvě obytné místnosti. Příslušenstvím rodinného domu jsou vedlejší stavby, venkovní úpravy a pozemky s trvalými porosty. Rodinný dům je připojen na veřejný rozvod elektro, vodovodu a plynovodu. Dům asi z r. 1870 je po kompletní rekonstrukci. Lokalita: Dolní Kounice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,00 K3 Vliv pozemku 1,10 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 0,70 Celkový koef. K C 0,77 Upravená cena Kč 1 386 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Cena 430,70 m 3 270 m 2 1 800 000 Kč 1 800 000 Kč 8
Název: 5. rodinný dům Rodinný dům prodaný v Dolních Kounicích je velikosti 3+1. Popis je převzat z databáze prodejních cen nemovitostí MOISES: Řadový koncový rodinný dům v Dolních Kounicích. Jedná se o přízemní, nepodsklepený rodinný dům, bez obytného podkroví. Rodinný dům je asi 90 let starý. Technický stav domu odpovídá svému stáří a provedeným rekonstrukcím. V domě je patrná vlhkost, především v ložnici, která sousedí dle sdělení spolumajitelky domu s tzv. černou stavbou zdi na sousedově pozemku, lokální plíseň je též patrná v kuchyni, která vznikla přestavbou z původní verandy. V roce 2006 byla z původní dřevěné verandy vybudována současná zděná kuchyň s jídelním koutem, nově bylo osazeno jedno okno v kuchyni, osazeny byly nové plastové vstupní dveře do domu, v celém domě byly provedeny nové plovoucí podlahy, upravena byla též dispozice (příčka mezi ložnicí a dětským pokojem), provedeny SDK a kazetové podhledy, v roce 2009 byla vybudována nová koupelna s WC - nové obklady, podlaha a rohová vana. Dispoziční řešení: 1.NP (podlahová plocha 69,99 m2) - zádveří zpřístupňující obývací pokoj průchozí do kuchyně s jídelním koutem a dále dětský pokoj průchozí do ložnice. Kuchyně zpřístupňuje koupelnu a dvůr. Půda (podlahová plocha 51,09 m2) - volný prostor přístupný pouze po žebříku. Započitatelná podlahová plocha činí celkem 75,10 m2 (úložný prostor v půdě s koef. 0,1). Po konstrukční stránce se jedná o rodinný dům, jehož základy jsou tvořené základovými pasy s nedostatečnou izolací proti zemní vlhkosti. Obvodové zdivo je ze smíšeného zdiva (cihla, kámen, kotovice), stropy jsou dřevěné trámové, částečně s rákosem, v dětském pokoji a koupelně SDK podhled, kazetové podhledy v obývacím pokoji a kuchyni. Střecha dřevěný krov, sedlová, pultová a plochá, krytina tvořena pálenou taškou, IPOU a vlnitým plechem, klempířské kce z pozinkovaného plechu. Venkovní omítky jsou vápenné hladké, částečně bez omítek, vnitřní omítky vápenné, malby, keramické obklady v koupelně a u kuchyňské linky, okna jsou dřevěná dvojitá a plastové, dveře dřevěné dveře do ocelových zárubní, vstupní dveře plastové. Vytápění je el. přímotopy a ohřev vody zajišťuje el. bojler, v domě jsou kompletní rozvody teplé a studené vody, a je provedeno kompletní odkanalizování do obecní kanalizace. Přípojka plynu před domem. Pozemky celkem 158 m2 Lokalita: Dolní Kounice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,00 K3 Vliv pozemku 1,10 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Celkový koef. K C 1,16 Upravená cena Kč 843 150 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Cena 158 m 2 730 000 Kč 730 000 Kč 9
Název: 6. rodinný dům Rodinný dům prodaný v Dolních Kounicích je velikosti 4+1, popis převzat z databáze prodejních cen nemovitostí spolupracujících odhadců bez jazykových úprav. Rodinný dům v průměrném stavu s prováděnou údržbou, RD je užíván od roku 1879 (dle mého názoru byl RD v průběhu užívání přestavován a rozšiřován směrem do dvora), v roce 1982 vybudována kuchyně, koupelna a WC, nové vnitřní instalační rozvody, v roce 1997 provedena přípojka zemního plynu včetně vnitřního rozvodu plynu a plynového kotle ÚT a byla osazena nová plastová okna. V roce 2011 provedena výměna části dřevěných prvků krovu, byla položena hydroizolační fólie a nová střešní krytina včetně nových střešních latí, nově provedeny klempířské konstrukce (směrem do ulice) a byl instalován nový plynový kotel. Vybavení standardní: zdivo v tl. do v tloušťce do 60 cm (částečně z kamene), ústřední plynové vytápění, ohřev TUV - plynový kotel. ÚT, okna plastová s dvojsklem (v menší míře kovová a dřevěná jednoduchá), dveře dřevěné rámové náplňové, hladké lakované, 1* kovové a 1 shrnovací, povrchy podlah obytných místností: PVC, betonová mazanina a položený koberec, prkenné podlahy; povrchy podlah ostatních místností: keramická dlažba, teraco dlažba, PVC, v 1.PP povrch podlahy chybí (udusaná hlína). Vnitřní hygienické vybavení - sprchový kout, umyvadlo se skříňkou, WC s nádržkou. Vybavení kuchyně - kombinovaný sporák, kuchyňská linka, digestoř. Lokalita: Dolní Kounice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,00 K3 Vliv pozemku 1,10 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 0,75 Celkový koef. K C 0,83 Upravená cena Kč 1 278 750 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Cena 677,00 m 3 603 m 2 1 550 000 Kč 1 550 000 Kč 10
Název: 7. rodinný dům Rodinný dům 4+1 prodaný v Dolních Kounicích - popis převzat z databáze prodejních cen nemovitostí spolupracujících odhadců bez jazykových úprav. Dům asi z roku 1930. V období 2003 až 2008 bylo provedeno zateplení RD (bez V průčelí) a osazena nová plastová okna. V průběhu let 2008 až 2012 byla provedena vestavba podkroví, dále byl vyměněn kotel ÚT, provedeny nové rozvody topení, osazeny dvoje vstupní bezpečnostní dveře, proveden druhý septik s trativodem a upraveny venkovní rozvody kanalizace. V podkroví je podlahová plocha o výměře 36,98 m2 se šikmým stropem, jehož výška je menší než 1,30 m. Za domem byly provedeny terénní úpravy - odkopání zářezu. V domě je zavedena elekřina, plyn, obecní vodovod, kanalizace do septiku. Na zahradě je studna. Lokalita: Dolní Kounice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,00 K3 Vliv pozemku 1,10 K4 Úvaha zpracovatele ocenění 0,70 Celkový koef. K C 0,77 Upravená cena Kč 2 156 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Cena 501,39 m 3 690 m 2 2 800 000 Kč 2 800 000 Kč Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 843 150 Kč 1 506 476 Kč 2 204 370 Kč 1 506 476 Kč 1 506 476 Kč 11
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 1 506 476 Kč ZÁVĚR S přihlédnutím k poloze domu v Dolních Kounicích, jeho velikosti, větší výměře pozemku, který by mohl být geometricky rozdělen a jeho část odprodána odhaduji obvyklou cenu rodinného domu s pozemkem p.č. 1127, 1128 a se všemi součástmi a příslušenstvím ve výši 1 500 000 Kč. slovy: jedenmilionpětsettisíc korun českých V Brně dne 3. května 2015 Ing. Petr Čech 12
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1984 pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne 23.7.1999 pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3843 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 20. SEZNAM PŘÍLOH Přílohy počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti 1 Část výpisu z katastru nemovitostí 1 Snímek katastrální mapy 1 Ortofotomapa 1 Poloha rodinného domu v Dolních Kounicích 1 Poloha města Dolní Kounice v JM kraji 1 13
Fotodokumentace nemovitosti Průčelí rodinného domu Průčelí rodinného domu Vstup do domu Rodinný dům a jeho okolí 14
LV 15
Snímek katastrální mapy Rodinný dům č.p. 25 s pozemky p.č. 1127, 1128 16
Ortofotomapa Rodinný dům č.p. 25 s pozemky p.č. 1127, 1128 17
Poloha rodinného domu v Dolních Kounicích 18
Poloha rodinného domu v JM kraji 19