Znalecký posudek č. 4899-014/12 o obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu Bělkovice-Lašťany č.p. 531, s pozemky parcelní číslo 292 - zastavěná plocha a nádvoří a 293 - ostatní plocha jiná plocha, katastrální území Lašťany, obec Bělkovice-Lašťany, okres Olomouc. List vlastnictví 243. Č.j.: 056 EX 1608/11-50 Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský Exekutorský úřad Brno-Město Bratislavská 73 602 00 Brno Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce Podle zákona číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů a podle stavu ke dni 05.02.2012 posudek vypracoval: Ing. Jan Štěpánek Einsteinova 46 779 00 Olomouc 9 tel.: 585418870; 603289224 Posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a dále 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci, 05.02.2012
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu Bělkovice-Lašťany č.p. 531, s pozemky parcelní číslo 292 - zastavěná plocha a nádvoří a 293 - ostatní plocha jiná plocha, katastrální území Lašťany, obec Bělkovice-Lašťany, okres Olomouc. List vlastnictví 243. Č.j.: 056 EX 1608/11-50 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 531 Lašťany č.p. 531 783 16 Bělkovice-Lašťany Region: Olomoucký Okres: Olomouc Katastrální území: Lašťany 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.01.2012 za přítomnosti spoluvlastníků a znalce Ing. Jana Štěpánka. 4. Podklady pro vypracování posudku: - Výpis z Katastru nemovitostí Českého úřadu zeměměřického a katastrálního-scd, List vlastnictví 243 pro katastrální území Lašťany, ze dne 12.01.2012. Vyhotoveno dálkovým přístupem. - Kopie katastrální mapy pro katastrální území Lašťany, ze dne 13.01.2012. Vyhotoveno dálkovým přístupem. - Usnesení soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského, Exekutorského úřadu Brno-Město, o ustavení znalcem, Č.j.: 056 EX 1608/11-50, ze dne 13.01.2012. - Informace z vlastní databáze uskutečněných kupních cen (obvyklých cen) nemovitostí. - Informace o cenách nabízených srovnatelných nemovitostí v okrese Olomouc i v obci Bělkovice-Lašťany, získané z internetového realitního serveru SReality. - Informace a údaje sdělené znalci spoluvlastníky nemovitosti. - Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření dne 30.01.2012. 5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle výpisu z Katastru nemovitostí, List vlastnictví 243 pro katastrální území Lašťany, jsou vlastníky nemovitosti: SJM Látal Ivan a Látalová Zdeňka, Bělkovice-Lašťany 531, 783 16 Dolany u Olomouce RČ 551016/1162 RČ 506207/203
- 3-6. Dokumentace a skutečnost: Původní stavební dokumentace, Stavební povolení a Kolaudační rozhodnutí nebylo znalci předloženo při místním šetření. Dle sdělení vlastníků, pochází stavba rodinného domu z roku 1982 a stáří stavby k datu ocenění je tedy 30 roků. Celková údržba nemovitosti je dobrá a dům je celkově v dobrém technickém stavu. Technické provedení a celkový stav nemovitosti odpovídá těmto údajům. Jedná se o dům řadový vnitřní, který je dvoupodlažní, s plným podsklepením a bez podkroví, protože dům je s plochou střechou. V domě je jedna bytová jednotka o dispozici (5+1) s příslušenstvím a s vestavěnou garáží. Dům je svým uspořádáním vhodný pro rodinné bydlení a více než polovina plochy připadá na bydlení. Nebytové prostory určené k podnikání v domě nejsou. Nejnižší podlaží není zapuštěno pod úroveň terénu, slouží jako technické podlaží bez obytných místností (je zde vstup, chodba se schodištěm, kotelna, sklepy, prádelna, garáž). Dle platných předpisů oceňovaná nemovitost se nejvíce blíží definici pro rodinný dům, takto byla i povolena a zkolaudována a celou dobu je takto i užívána. Nemovitost je rodinným domem, a proto bude takto i oceněna. K rodinnému domu Bělkovice-Lašťany č.p. 531 přísluší ještě vedlejší stavba, běžné venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky. Oceňovaná nemovitost je napojena na zdroj pitné vody - kopanou studnu, která je v sousední nemovitosti č.p. 532. Vlastníci nemovitosti č.p. 531 nemají písemný doklad o spoluvlastnictví studny v sousední nemovitosti a odběr pitné vody nemají zajištěný ani žádným Věcným břemenem, ani žádnou jinou písemnou smlouvou. Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je vlastní rodinný dům Bělkovice-Lašťany č.p. 531, vedlejší stavba, venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky parcelní číslo 292 a 293, vše v katastrálním území Lašťany. 7. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 531 b) Vedlejší stavby b 1 ) Vedlejší stavba c) Venkovní úpravy c 1 ) Venkovní úpravy d) Porosty d 1 ) Trvalé porosty e) Pozemky e 1 ) Pozemky
- 4-8. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 531 Oceňovaný rodinný dům je řadový vnitřní, dvoupodlažní, s plným podsklepením a bez podkroví, protože je s plochou střechou. Dům Bělkovice-Lašťany č.p. 531 se nachází v obci Bělkovice-Lašťany, v její místní části a v katastrálním území Lašťany. Situován je na stavební parcele číslo 292. Okolní zástavbu tvoří obdobné rodinné domy se zahradami. V rodinném domě je jedna bytová jednotka o dispozici (5+1) s příslušenstvím a s vestavěnou garáží. Konstrukční provedení stavby je následující: Základy jsou betonové pásové s izolací. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z cihel pálených a z tvárnic. Stropy jsou hurdiskové s rovnými podhledy. Střecha je provedena jako plochá jednoplášťová. Krytina ploché střechy je živičná vícevrstvá svařovaná. Klempířské konstrukce jsou z plechu pozinkovaného. Vnitřní omítky jsou štukové hladké. Vnější povrchové úpravy jsou provedeny jako dvouvrstvé omítky břizolitové škrabané. Vnitřní obklady jsou provedeny jako běžné keramické obklady v koupelně, v prádelně, u van, na záchodě a v kuchyni. V interiéru obytné části domu jsou provedeny i dřevěné obklady stěn a stropů. Vnější obklady jsou provedeny jako keramické obklady soklu stavby. Schody jsou s povrchem ze dřeva a jsou se zábradlím. Dveře jsou dřevěné hladké a rámové náplňové. Okna jsou dřevěná zdvojená. Podlahy v obytných místnostech jsou s povrchovou úpravou z dřevotřískových desek s volně loženými podlahovými krytinami. Dlažby ostatních místností jsou běžné keramické dlažby a také jen pouze beton. Vytápění je řešeno jako ústřední topení s kotlem na pevná paliva a s litinovými článkovými radiátory. Elektroinstalace je světelná a motorová s jističi. Bleskosvod není na domě nainstalován. Vnitřní rozvod studené a teplé vody je proveden, zdrojem vody je studna v sousední nemovitosti a vlastní domácí vodárna darling. Ohřev teplé užitkové vody je zajištěn pomocí elektrického boileru. Kanalizace od všech zařizovacích předmětů je provedena a je svedena do veřejné kanalizační sítě. Vnitřní plynovod není proveden, ale napojení na veřejný plynovod je možné. Kuchyně je vybavena běžným kombinovaným sporákem na elektřinu a propan butan z bomby. Vnitřní hygienické vybavení domu jsou vany, umývadla a splachovací záchody typu kombi. Ostatní vybavení domu je běžné. Dle sdělení je stáří domu k datu ocenění asi 30 roků. V minulosti byly prováděny jen minimální a jen částečné rekonstrukce a modernizace domu. Stavba je celkově v dobrém technickém stavu a údržba domu je pravidelná. Opotřebení domu odpovídá všem těmto údajům. b) Vedlejší stavby b 1 ) Vedlejší stavba Na zahradě, při jižní hranici pozemku, se nachází vedlejší stavba, sloužící převážně jako kolna na skladování. Stavba je jednopodlažní, s malým částečným podsklepením a bez podkroví, s nízkou pultovou střechou. Konstrukční provedení stavby je následující: Základy jsou betonové pásové. Svislé nosné konstrukce jsou zděné a dřevěné oboustranně obíjené. Stropy nejsou, zastropení tvoří konstrukce nízké pultové střechy. Krytina střechy je z vlnitých desek Onduline. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Povrchové úpravy jsou omítky a
- 5 - nátěry. Dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou dřevěná jednoduchá. Podlaha je s povrchem z prostého betonu i z keramické dlažby. Elektroinstalace je světelná. Ostatní vybavení chybí. Dle sdělení je stáří stavby k datu ocenění asi 10 roků. Stavba je celkově v dobrém technickém stavu a údržba je pravidelná. Opotřebení stavby odpovídá všem těmto údajům. c) Venkovní úpravy c 1 ) Venkovní úpravy Na pozemcích u rodinného domu č.p. 531 se vyskytují běžné venkovní úpravy jako přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, ploty, plotová vrátka. Upozornění: Venkovní úpravy běžné se při zjištěné ceně hlavní stavby porovnávací metodou neoceňují samostatně zvlášť, protože jsou již obsaženy v ceně stavby hlavní (viz Index konstrukce a vybavení, bod 9). Pouze pro ocenění věcnou hodnotou se oceňují venkovní úpravy tímto zjednodušeným nákladovým způsobem! d) Porosty d 1 ) Trvalé porosty Na pozemcích u domu č.p. 531 se vyskytují běžné trvalé porosty okrasné. e) Pozemky e 1 ) Pozemky Dle výpisu z Katastru nemovitostí se jedná o pozemky v obci Bělkovice-Lašťany, v její místní části a v katastrálním území Lašťany. Tj. v ostatní obci se 2.138 obyvateli (dle Malého lexikonu obcí ČR pro rok 2012). Jedná se o pozemek zastavěnou plochu pod hlavní stavbou a nádvoří a dále pozemek vedený v druhu ostatní plocha jiná plocha, který však ve skutečnosti slouží jako zahrada u domu. Stavby na pozemcích lze napojit na všechny běžné inženýrské sítě, kromě veřejného vodovodu. Pozemky jsou rovinaté, příjezd je po komunikaci se zpevněným povrchem.
- 6 - B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Zjištěná porovnávací cena objektů a) Hlavní stavby - porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům č.p. 531-26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Olomoucký kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 30 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 196,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 7,6*12,1 = 91,96 m 2 1.NP: 7,6*12,1 = 91,96 m 2 2.NP: 7,6*12,1 = 91,96 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 91,96 m 2 2,70 m 1.NP: 91,96 m 2 2,90 m 2.NP: 91,96 m 2 2,90 m Obestavěný prostor: spodní stavba: 7,6*12,1*2,7 = 248,29 m 3 vrchní stavba: 7,6*12,1*6,0 = 551,76 m 3 zastřešení: 7,6*12,1*0,3/2 = 13,79 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 813,84 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 91,96 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 275,88 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 3,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - s plochou střechou IV typ D 1. Druh stavby - dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvodových stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě - přípojka elektro, voda a odkanalizování - vodovod je III 0,00 napojen od sousední nemovitosti 6. Způsob vytápění stavby - ústřední III 0,00
- 7-7. Základní příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - o jejich celkové zastavěné II 0,00 ploše nad 25 m 2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - do 300 m 2 I -0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu II -0,05 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 30 let: 0,90 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,90 = 0,850 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad I 0,00 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů II 0,00 a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více III 0,00 jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji II 0,00 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu I -0,10 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,890 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,850 * 0,890 * 0,950 = 0,719 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 196,- Kč/m 3 * 0,719 = 2 297,92 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 297,92 Kč/m 3 * 813,84 m 3 = 1 870 139,21 Kč Rodinný dům č.p. 531 - zjištěná cena = 1 870 139,21 Kč
- 8 - b) Vedlejší stavby b 1 ) Vedlejší stavba - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ D Svislá nosná konstrukce: dřevěná oboustranně obitá, zdivo Podsklepení: podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1,9*2,1 = 3,99 m 2 1.NP: 4,0*2,4+7,85*3,2+4,0*2,6 = 45,12 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 3,99 m 2 1,90 m 1.NP: 45,12 m 2 2,30 m Obestavěný prostor: spodní stavba: 1,9*2,1*1,9 = 7,58 m 3 vrchní stavba: (4,0*2,4+7,85*3,2+4,0*2,6)*2,3 = 103,78 m 3 zastřešení: (4,0*2,4+7,85*3,2+4,0*2,6)*0,2/2 = 4,51 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 115,87 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pásy S 100,00 2. Obvodové stěny zděné a dřevěné S 100,00 3. Stropy pultová střecha S 100,00 5. Krytina vlnitá Onduline S 100,00 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava povrchů omítky a nátěry S 100,00 9. Dveře dřevěné S 100,00 10. Okna jednoduchá P 100,00 11. Podlahy beton, dlažba S 100,00 12. Elektroinstalace světelná P 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 8,00 100,00 1,00 8,00 2. Obvodové stěny S 31,30 100,00 1,00 31,30 3. Stropy S 21,80 100,00 1,00 21,80 5. Krytina S 11,20 100,00 1,00 11,20 6. Klempířské konstrukce S 1,60 100,00 1,00 1,60 7. Úprava povrchů S 6,30 100,00 1,00 6,30 9. Dveře S 3,80 100,00 1,00 3,80 10. Okna P 1,30 100,00 0,46 0,60 Část [%]
- 9-11. Podlahy S 9,70 100,00 1,00 9,70 12. Elektroinstalace P 5,00 100,00 0,46 2,30 Součet upravených objemových podílů: 96,60 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9660 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 055,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9660 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1030 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0005 Základní cena upravená = 1 822,66 Kč/m 3 Plná cena: 115,87 m 3 * 1 822,66 Kč/m 3 = 211 191,61 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 60 = 16,667 % - 35 199,31 Kč Vedlejší stavba - zjištěná cena = 175 992,30 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Venkovní úpravy - 10 Venkovní úpravy - obsaženo v ceně hlavní stavby - zjištěná cena = 0,00 Kč d) Porosty d 1 ) Trvalé porosty Okrasné dřeviny oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: 17 800,08 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 181 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 50 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: 4 917,15 Cena okrasných dřevin je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy * 0,085 porostů: Cena okrasných dřevin: = 417,96 Trvalé porosty - zjištěná cena = 417,96 Kč
- 10 - Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 531 = 1 870 140,- Kč b) Vedlejší stavba = 175 990,- Kč c) Venkovní úpravy - obsaženo v ceně hlavní stavby = 0,- Kč d) Trvalé porosty = 420,- Kč Zjištěná porovnávací cena objektů činí celkem 2 046 550,- Kč Věcná hodnota objektů a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 531-5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 7,6*12,1 = 91,96 m 2 1.NP: 7,6*12,1 = 91,96 m 2 2.NP: 7,6*12,1 = 91,96 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 91,96 m 2 2,70 m 1.NP: 91,96 m 2 2,90 m 2.NP: 91,96 m 2 2,90 m Obestavěný prostor: spodní stavba: 7,6*12,1*2,7 = 248,29 m 3 vrchní stavba: 7,6*12,1*6,0 = 551,76 m 3 zastřešení: 7,6*12,1*0,3/2 = 13,79 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 813,84 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: betonové pasy izolované S 100,00 2. Zdivo: zděné S 100,00 3. Stropy: s rovnými podhledy S 100,00 4. Střecha: plochá střecha S 100,00 Část [%]
- 11-5. Krytina: živičná S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Vnitřní omítky: štukové hladké S 100,00 8. Fasádní omítky: břízolitové omítky S 100,00 9. Vnější obklady: sokl s obkladem S 100,00 10. Vnitřní obklady: běžné keramické obklady S 100,00 11. Schody: standardní povrch a zábradlí S 100,00 12. Dveře: dřevěné hladké a rámové náplňové S 100,00 13. Okna: dřevěná zdvojená okna S 100,00 14. Podlahy obytných místností: dřevotříska, celoplošné koberce S 100,00 15. Podlahy ostatních místností: keramické dlažby S 100,00 16. Vytápění: ústřední S 100,00 17. Elektroinstalace: světelná i motorová S 100,00 18. Bleskosvod: chybí C 100,00 19. Rozvod vody: studená a teplá voda S 100,00 20. Zdroj teplé vody: bojler S 100,00 21. Instalace plynu: chybí C 100,00 22. Kanalizace: je provedena S 100,00 23. Vybavení kuchyně: kombinovaný sporák S 100,00 24. Vnitřní vybavení: vana, umývadlo S 100,00 25. Záchod: standardní splachovací S 100,00 26. Ostatní: běžné vybavení S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: S 4,30 100,00 1,00 4,30 2. Zdivo: S 24,30 100,00 1,00 24,30 3. Stropy: S 9,30 100,00 1,00 9,30 4. Střecha: S 4,20 100,00 1,00 4,20 5. Krytina: S 3,00 100,00 1,00 3,00 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Vnitřní omítky: S 6,40 100,00 1,00 6,40 8. Fasádní omítky: S 3,30 100,00 1,00 3,30 9. Vnější obklady: S 0,40 100,00 1,00 0,40 10. Vnitřní obklady: S 2,40 100,00 1,00 2,40 11. Schody: S 3,90 100,00 1,00 3,90 12. Dveře: S 3,40 100,00 1,00 3,40 13. Okna: S 5,30 100,00 1,00 5,30 14. Podlahy obytných místností: S 2,30 100,00 1,00 2,30 15. Podlahy ostatních místností: S 1,40 100,00 1,00 1,40 16. Vytápění: S 4,20 100,00 1,00 4,20 17. Elektroinstalace: S 4,00 100,00 1,00 4,00 18. Bleskosvod: C 0,50 100,00 0,00 0,00 19. Rozvod vody: S 2,80 100,00 1,00 2,80 20. Zdroj teplé vody: S 1,60 100,00 1,00 1,60 21. Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0,00 22. Kanalizace: S 2,90 100,00 1,00 2,90 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 5,00 100,00 1,00 5,00 25. Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 26. Ostatní: S 3,00 100,00 1,00 3,00 Součet upravených objemových podílů: 99,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9900
- 12 - Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 1 900,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9900 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Základní cena upravená = 3 445,52 Kč/m 3 Plná cena: 813,84 m 3 * 3 445,52 Kč/m 3 = 2 804 102,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 70 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 100 = 30,000 % - 841 230,60 Kč Rodinný dům č.p. 531 - věcná hodnota = 1 962 871,40 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Vedlejší stavba - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ D Svislá nosná konstrukce: dřevěná oboustranně obitá, zdivo Podsklepení: podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1,9*2,1 = 3,99 m 2 1.NP: 4,0*2,4+7,85*3,2+4,0*2,6 = 45,12 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 3,99 m 2 1,90 m 1.NP: 45,12 m 2 2,30 m Obestavěný prostor: spodní stavba: 1,9*2,1*1,9 = 7,58 m 3 vrchní stavba: (4,0*2,4+7,85*3,2+4,0*2,6)*2,3 = 103,78 m 3 zastřešení: (4,0*2,4+7,85*3,2+4,0*2,6)*0,2/2 = 4,51 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 115,87 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Součet upravených objemových podílů: 96,60 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9660
- 13 - Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 055,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9660 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1030 Základní cena upravená = 1 821,75 Kč/m 3 Plná cena: 115,87 m 3 * 1 821,75 Kč/m 3 = 211 086,17 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 60 = 16,667 % - 35 181,73 Kč Vedlejší stavba - věcná hodnota = 175 904,44 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Venkovní úpravy - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům č.p. 531 1 962 871,40 Kč Vedlejší stavba 175 904,44 Kč Celkem: 2 138 775,84 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: 2 138 775,84 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0350 Venkovní úpravy - věcná hodnota = 74 857,15 Kč d) Porosty d 1 ) Trvalé porosty Okrasné dřeviny oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: 17 800,08 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 181 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 50 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: 4 917,15 Cena okrasných dřevin je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy * 0,085 porostů: Cena okrasných dřevin: = 417,96 Trvalé porosty - věcná hodnota = 417,96 Kč
- 14 - Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 531 = 1 962 870,- Kč b) Vedlejší stavba = 175 900,- Kč c) Venkovní úpravy = 74 860,- Kč d) Trvalé porosty = 420,- Kč Věcná hodnota objektů činí celkem 2 214 050,- Kč Zjištěná cena pozemků e) Pozemky e 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 292 91,00 43,44 3 953,04 Součet 3 953,04 Úprava ceny příloha č. 21: 1.1. výhodnost polohy se zřetelem na její významnost 50 % 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 100 % Úprava ceny celkem 150 % + 5 929,56 Mezisoučet 9 882,60 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 5 % + 494,13 Mezisoučet 10 376,73 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0005 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 22 373,03 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 43,44 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ostatní plocha jiná plocha 293 181,00 43,44 7 862,64 Součet 7 862,64 Úprava ceny - příloha č. 21: 1.1. výhodnost polohy se zřetelem na její významnost 50 % 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 100 % Úprava ceny celkem 150 % + 11 793,96 Mezisoučet 19 656,60 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 5 % + 982,83 Mezisoučet 20 639,43
- 15 - Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0005 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 17 800,08 Pozemky - zjištěná cena = 40 173,11 Kč Rekapitulace ocenění pozemků e) Pozemky = 40 170,- Kč Zjištěná cena pozemků činí celkem 40 170,- Kč Věcná hodnota pozemků - indexová metoda e) Pozemky e 1 ) Pozemky Výchozí cena: = 400,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: mimo centrum obce * 1,30 B - typ stavebního pozemku: stavebně připravený * 1,50 C - třída velikosti obce: obec nad 2.000 obyvatel * 0,60 D - typ polohy: bydlení - rodinné domy * 1,30 E - územní připravenost, infrastruktura: dobrá * 1,00 F - speciální charakteristiky: zhodnocená lokalita * 1,00 Výchozí cena upravená = 608,40 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 608,40 Kč/m 2 Oceňované stavební pozemky: zastavěná plocha a nádvoří p.č. 292 91 m 2 ostatní plocha jiná plocha p.č. 293 181 m 2 Výměra stavebních pozemků: 272 m 2 272,00 m 2 á 608,40 Kč/m 2 = 165 484,80 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = 165 484,80 Kč Pozemky - věcná hodnota = 165 484,80 Kč Rekapitulace ocenění pozemků e) Pozemky = 165 480,- Kč Věcná hodnota pozemků činí celkem 165 480,- Kč
- 16 - Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací - obvyklá cena ve smyslu ustanovení 2 odst.1, zákona číslo 151/1997 Sb. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí nebo realitní inzerce nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, realitní inzerce se předpokládá aktuální. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z internetových realitních serverů, z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, tj. Rodinný dům řadový, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěného technického stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí poptávka je nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, její celkové velikosti, jejímu dobrému technickému stavu, standardnímu vybavení a průměrné údržbě, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obtížně obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z internetové realitní inzerce, databáze spolupracujících odhadců i z mé vlastní databáze. Podle těchto podkladů a údajů byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, zobchodovány nebo jsou právě k prodeji nabízeny srovnatelné nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou doloženy v příloze tohoto znaleckého posudku. Závěry z průzkumu obvyklých cen jsou následující: A. Přímé srovnání s cenami nemovitostí v minulosti skutečně prodaných: Ze své vlastní databáze a z databáze spolupracujících odhadců v rámci ČSCOM jsem vybral celkem dvě nemovitosti. V samotné obci Bělkovice-Lašťany nemám v databázích žádné srovnatelné již prodané nemovitosti, porovnávané nemovitosti jsou však z okolí této obce a všechny nemovitosti jsou z okresu Olomouc: 1. Rodinný dům v obci Újezd u Uničova. Rodinný dům řadový vnitřní, který je dvoupodlažní, s částečným podsklepením a bez podkroví, s plochou střechou. Obsahuje byt (4+1) s příslušenstvím a s garáží. Napojení na všechny běžné inženýrské sítě je provedeno. Starší rodinný dům je v dobrém technickém stavu, v minulosti již byly provedeny postupně částečné rekonstrukce a modernizace. Zastavěná plocha je 112 m 2, celková užitná podlahová plocha je 159 m 2, pozemky celkem 445 m 2. Nemovitost k datu prodeje byla v dobrém technickém stavu. Realizovaná kupní cena 1 650.000,- Kč 2. Rodinný dům v obci Štěpánov u Olomouce. Rodinný dům řadový vnitřní, který je dvoupodlažní, bez podsklepení a s podkrovím v sedlové střeše. Obsahuje byt (4+1) s příslušenstvím a s garáží. Napojení na všechny běžné inženýrské sítě je možné. Zánovní rodinný dům je ve velmi dobrém
- 17 - technickém stavu, dům pochází z roku 2009 a vybavení je na současném standardu. Zastavěná plocha je 86 m 2, celková užitná podlahová plocha je 164 m 2, pozemky celkem 272 m 2. Nemovitost k datu prodeje byla ve velmi dobrém technickém stavu. Realizovaná kupní cena 2 840.000,- Kč B. Přímé srovnání s cenami nabízených nemovitostí: Z realitní inzerce jsem vybral dne 02.02.2012 tři nemovitosti, které se nacházejí jednak v samotné obci Bělkovice-Lašťany, jednak v nejbližším okolí (do 5 km) od této obce: 3. Rodinný dům v obci Bělkovice-Lašťany, ve stejné lokalitě, sousední dům od oceňovaného domu. Rodinný dům řadový koncový, který je dvoupodlažní, s podsklepením a bez podkroví, s plochou střechou. Obsahuje byt (5+1) s příslušenstvím a s garáží. Napojení na běžné inženýrské sítě je provedeno, voda je z vlastní studny. Starší rodinný dům je ve vyhovujícím technickém stavu, v minulosti nebyly provedeny žádné zásadní rekonstrukce a modernizace. Zastavěná plocha 92 m 2, celková užitná podlahová plocha cca 200 m 2, pozemky celkem 360 m 2. Jedná se prakticky o shodný dům jako je dům oceňovaný, nemovitost k datu prodeje je ve vyhovujícím technickém stavu. Nabídková cena 1 950.000,- Kč 4. Rodinný dům v obci Olomouc, místní část Radíkov u Olomouce. Rodinný dům řadový koncový, který je dvoupodlažní, s částečným podsklepením a bez podkroví, s plochou střechou. Obsahuje byt (5+1) s příslušenstvím a s garáží u domu. Napojení na běžné inženýrské sítě je provedeno, navíc je i vlastní studna. Starší rodinný dům je ve velmi dobrém technickém stavu, v minulosti již byly provedeny částečné rekonstrukce a modernizace. Zastavěná plocha 110 m 2, celková užitná podlahová plocha cca 150 m 2, pozemky celkem 357 m 2. Nemovitost k datu prodeje je ve velmi dobrém technickém stavu. Nabídková cena 2 250.000,- Kč 5. Rodinný dům v obci Samotíšky u Olomouce. Rodinný dům řadový koncový, který je dvoupodlažní, bez podsklepení a bez podkroví v sedlové střeše. Obsahuje byt (5+1) s příslušenstvím a s garáží. Napojení na běžné inženýrské sítě je provedeno. Starší rodinný dům je ve velmi dobrém technickém stavu, v roce 2006 byla provedena celková rekonstrukce a modernizace domu. Zastavěná plocha 100 m 2, celková užitná podlahová plocha cca 150 m 2, pozemky celkem 250 m 2. Nemovitost k datu prodeje je ve velmi dobrém technickém stavu. Nabídková cena 2 295.000,- Kč Vyhodnocení srovnávaných nemovitostí: přímé srovnání lze provést se všemi uváděnými nemovitostmi, které se nacházejí buď ve stejné obci jako oceňovaná nemovitost, nebo v blízkém okolí této obce, vše v okrese Olomouc. Všechny srovnávané nemovitosti jsou sice starší rodinné domy, ale jsou schopné ihned k užívání na bydlení. Většina srovnávaných nemovitostí je již po rekonstrukci a modernizaci, celkové nebo jen částečné. Oceňovaná nemovitost rodinný dům Bělkovice-Lašťany č.p. 531 je starší rodinný dům s jedním bytem (5+1) s příslušenstvím, který je v dobrém technickém stavu, údržba je pravidelná. Při odhadu obvyklé ceny nemovitosti je přihlíženo ke všem výše uvedeným cenovým údajům a také k informacím z realitního trhu v okrese Olomouc a nejbližším okolí.
- 18 - Oceňovaná nemovitost Bělkovice-Lašťany č.p. 531 s příslušnými pozemky má pro ocenění důležité cenotvorné faktory: Silné stránky: - dobrá poloha nemovitosti v obci - velikost domu, velikost celkové podlahové plochy i čisté obytné plochy Slabé stránky: - nemovitost v původním stavu, bez modernizací - malá výměra pozemků u domu - vodovod napojen ze studny sousední nemovitosti, bez jakékoliv písemné dohody nebo Věcného břemene Srovnáním oceňované nemovitosti s porovnávanými nemovitostmi, vzhledem k poloze oceňované nemovitosti, velikosti zastavěné a užitné plochy, obestavěného prostoru, velikosti pozemků, vzhledem ke standardní vybavenosti i s ohledem na celkový technický stav a údržbu oceňované nemovitosti, odhaduji srovnatelnou cenu na: 2 200 000,- Kč C. Rekapitulace Zjištěná porovnávací cena: Zjištěná porovnávací cena objektů: Zjištěná cena pozemků: Zjištěná porovnávací cena celkem: Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: Odhadovaná srovnávací hodnota: 2 046 550,- Kč 40 170,- Kč 2 086 720,- Kč 2 214 050,- Kč 165 480,- Kč 2 379 530,- Kč 2 200 000,- Kč Obvyklá cena: 2 200 000,- Kč slovy: dvamilionydvěstětisíc Kč
- 19 - ZÁVĚR: 1. Obvyklá cena nemovitosti, pokud by byla bez závad, je minimálně: 2 200.000,- Kč 2. Závady, které dražbou nezaniknou - nejsou známy. Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném regionu, které již byly v uplynulém období zobchodovány, nebo jsou právě nabízeny k prodeji a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), lze odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti Bělkovice-Lašťany č.p. 531 s příslušenstvím a s pozemky dle LV 243, pro k.ú. Lašťany je pro účel dražby minimálně: 2 200.000,- Kč slovy: dvamilionydvěstětisíc Kč Tato cena je odhadována s ohledem na to, že se bude dražit celá kompletní nemovitost s hlavní stavbou rodinným domem Bělkovice-Lašťany č.p. 531, s vedlejší stavbou, se všemi venkovními úpravami, trvalými porosty a s pozemky dle LV 243, vše v katastrálním území Lašťany. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v ostatní obci Bělkovice-Lašťany, okres Olomouc. To znamená v průměrné poloze z hlediska jejího možného obchodování. Poloha je vhodná k využití jako rodinný dům k trvalému bydlení. Dostupnost nemovitosti je poměrně dobrá a dostupnost centra obce je také dobrá. Dostupnost regionálního centra i dalších větších měst v okolí je dobrá a je vhodná pro denní dojíždění. V místě jsou k dispozici běžné inženýrské sítě, kromě veřejného vodovodu, a dům na ně může být napojen. Dále je cena ovlivněna celkovou velikostí domu i využitelné obytné plochy v domě, celkovým stářím nemovitosti, jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, dobrým technickým stavem a údržbou. V domě je jeden byt (5+1) s příslušenstvím a s garáží. Obvyklá cena pro účely dražby se tedy odhaduje s ohledem na polohu oceňované nemovitosti, její celkovou velikost, poměrně malé stáří, standardní vybavenost, dobrý technický stav a prováděnou údržbu. Zástavní práva neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože tato práva v souladu se zákonem č. 26/2000 Sb. zanikají zpeněžením věci. Nemovitost bude po dražbě po této stránce bez závad, vlastníkům zanikne vlastnictví i právo užívání. K oceňované nemovitosti se nevážou žádná Věcná břemena s omezující povinností, ani zde nejsou vložena žádná ocenitelná práva ve prospěch oceňované nemovitosti. V Olomouci, 05.02.2012 Ing. Jan Štěpánek Einsteinova 46 779 00 Olomouc 9 tel.: 585418870; 603289224
- 20 - D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.05.1992 č.j. Spr. 1998/92 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4899-014/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 013/2012. V Olomouci, 05.02.2012 Ing. Jan Štěpánek