ZNALECKÝ POSUDEK č.3706-6/2014 O ceně rodinného domu v obci Orlík nad Vltavou, Staré Sedlo č.p.85, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.148, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 443 m 2 a p.č.295/2, zahrada, o velikosti 646 m 2, vše zapsáno na LV č.217 pro k.ú.orlík nad Vltavou Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Široká 36/5, 110 00 Praha Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 6.1.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 6.1.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Orlík nad Vltavou, Staré Sedlo č.p.85, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.148, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 443 m 2 a p.č.295/2, zahrada, o velikosti 646 m 2, vše zapsáno na LV č.217 pro k.ú.orlík nad Vltavou 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Staré Sedlo 85 398 07 Orlík nad Vltavou Kraj: Jihočeský Okres: Písek Obec: Orlík nad Vltavou Katastrální území: Orlík nad Vltavou Počet obyvatel: 304 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 100,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce V 0,55 O2. Hospodářsko-správní význam obce IV 0,65 O3. Poloha obce V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci II 0,85 O5. Dopravní obslužnost obce IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 203,50 Kč/m 2 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi I -0,06 2. Vlastnické vztahy IV 0,00-2 -
3. Změny v okolí III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost II 0,00 5. Povodňové riziko IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,940 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby I 1,03 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 3. Poloha pozemku v obci IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku II -0,02 6. Dopravní dostupnost VI 0,00 7. Hromadná doprava* IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti I 0,00 9. Obyvatelstvo II 0,00 10. Nezaměstnanost I -0,04 11. Vlivy ostatní neuvedené II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,927 Koeficient pp = I T * I P = 0,871 11 i = 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 1.4.2013 a 6.1.2014 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.217 pro k.ú.orlík nad Vltavou - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 3 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 650613/0312, Pan Petr Stehlík, Staré Sedlo 85, 39807 Orlík nad Vltavou, vlastnictví: výhradní 650613/0312, Pan Petr Stehlík, Staré Sedlo 85, 39807 Orlík nad Vltavou, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím. Má sklonitou, smíšené zdivo s kamenem. Krytina je z osinkocementových šablon, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná špatná, z části chybějící. Vnitřní vybavení předpokládám celkově podstandardní. Okna jsou dřevěná zdvojená. K domu náleží stavby hospodářského charakteru ve špatném stavu, s negativním vlivem na cenu obvyklou. Dům je starý nejméně 80 roků. Stav objektu je zhoršený, údržba nedostatečná, vybavení podstandardní. Objekt je napojen na vodu z vlastní studny, kanalizace do jímky, elektřinu. Napojení na plyn není. - 4 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 5 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., a č. 340/2013 Sb a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 85 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24): 2 564,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží sklep: = 45,00 m 2 přízemí: 102,0+13,0 = 115,00 m 2 podkroví: = 50,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 45,00 m 2 2,40 m přízemí: 115,00 m 2 2,70 m podkroví: 50,00 m 2 2,50 m - 6 -
Obestavěný prostor spodní stavba: 45,0*(2,4-1,1) = 58,50 m 3 vrchní stavba: 102,0*4,6+13,0*4,6 = 529,00 m 3 zastřešení: 115,0*3,5*2/5 = 161,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 748,50 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 115,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 210,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,83 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na II -0,05 pozemku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD I -0,03 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 85 let: s = 1-0,005 * 85 = 0,57-7 -
Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,60 = 0,388 i = 1 Index polohy Index polohy I P = 0,927 Index trhu s nemovitostmi Převzatý index trhu I T = 0,940 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 564,- Kč/m 3 * 0,388 = 336,25 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 748,50 m 3 * 336,25 Kč/m 3 * 0,940 * 0,927= 648 672,56 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 648 672,56 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 089,00 m 2 R = (200 + 0,8 * Σvp) / Σvp R = (200 + 0,8 * 1 089,00) / 1 089,00 = 0,984-8 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice I 0,00 2. Ztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku I 0,00 6. Ostatní neuvedené I 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu I T = 0,940 Index polohy I P = 0,927 6 i = 1 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 1,000 * 0,927 = 0,871 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 200,24 0,871 174,41 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,984 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.148 443,00 174,41 77 263,63 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 295/2 646,00 174,41 112 668,86 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 189 932,49 Pozemky - zjištěná cena = 189 932,49 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 648 672,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 648 672,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 189 932,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 189 932,50 Kč Celkem 838 605,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 838 605,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 648 672,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 648 672,60 Kč - 10 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 189 932,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 189 932,50 Kč Celkem 838 605,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 838 605,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 838 610,- Kč slovy: Osmsettřicetosmtisícšestsetdeset Kč - 11 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní - zajištění pohledávky ve výši 500.000,- Kč s příslušenstvím a pohledávek budoucích do výše 2.000.000,- Kč s příslušenstvím - Magnetic hill s.r.o., Lipská 4696, 430 01 Chomutov, Zahájení exekuce - 139EX-14810/2013-008 ze dne 11.10.2013, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 139EX-14810/2013-010 ze dne 11.10.2013, Zástavní právo exekutorské - zajištění pohledávky ve výši 8.762,65 Kč s příslušenstvím - Bohemia Faktoring, s.r.o., Letenská 121/8, Praha 1, Malá Strana, 118 00 Praha 011. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Venkovský dům Dolní Nerestce s uzavřeným dvorem, stodolou a bývalými chlévy. Celkově uspokojivý stavebně technický stav - zanedbaná údržba, avšak možnost okamžitého užívání. Zajímavá poloha nedaleko strakonické silnice č. 4 a Orlíku nad Vltavou. Zastavěná plocha asi 120 m2. Obytná část - 2+1 + hala (cca 16, 18 + 4 + 9 m2), koupelna s WC, vstupní veranda, kotelna, spíž. Vlevo na obyt. část stavebně navazuje bývalá stáj a chlévy. V dolní části dvora stojí samostatně stodola (cca 130 m2). Vybavení: El. en. 220/380 V, vlastní studna - domácí vodárna, el. boiler, odpad - jímka. Topení: Ústřední - kotel na tuhá paliva. Pozemek: Celkem 810 m2 včetně zastavěné plochy. Volnou část tvoří zatravněný uzavřený dvůr. Poloha: Na samém okraji obce vlevo při příjezdové komunikaci ve směru od strakonické silnice - velmi dobrá dostupnost. Praha - asi 80 km, Písek - asi 25 km, Mirovice - asi 4 km, Orlík n. Vlt. - asi 10 km. Využití: K trvalému bydlení i rekreaci. Požadovaná cena 980.000,- Kč včetně provize. - 12 -
Venkovský RD 2+1 Klučenice, s hospodářským zázemím, stodola, stáje, úložné prostory. Dům je usazen v horní části pozemku tzv. na hranicích. Vytváří tak uzavřenou plochu dvora 805 m2. Vstup ve střední části objektu vytváří dvě samostatná křídla. Kuchyně má zrekonstruovaná velká kachlová kamna s pecí, kde se může odpočívat (ležet). Ložnice v pravé části domu cca 16 m2 je samostatná. Koupelna má moderní rekonstrukci. Chemické WC. Nové nutno vybudovat společně se septikem. Studna napojena s rozvodem do domu. Půdní prostor vhodný k adaptaci dvou místností. Požadovaná cena 1.100.000,- Kč včetně provize. Rodinný dům před rekonstrukcí o dispozici 3+1 v obci Kotýřina u Kovářova. Budova podsklepena, na dům navazuje velká svažitá zahrada a lesní pozemek též ve svažitém terénu. Celková plocha 3583 m2. Na zahradě 2 hospodářské budovy a studna. Dům je suchý, prostorné místnosti a velká - 13 -
půda. Plná občanská vybavenost v Kovářově 2,5 km, Praha 90 km, Milevsko 13 km. Krásná krajina, Orlická přehrada 7 km. Požadovaná cena 810.000,- Kč včetně provize. Obvyklá cena bez vlivu závad : 800.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 800.000,- Kč. Slovy: Osmsettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 6.1.2014 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.57 Test. - 14 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3706-6/2014 znaleckého deníku. - 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 217 ze dne 1.11.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-16 -
Fotodokumentace nemovitosti - 17 -
- 18 -
Mapa oblasti - 19 -
- 20 -
- 21 -