ZNALECKÝ POSUDEK č. 6846-194/2012 o ceně obvyklé bytové jednotky č.313/6 situované v budově č.p.313, postavené na pozemku parc.č.126, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy č.p.313 a včetně spoluvlastnického podílu na pozemku parc.č.126, v kat.území Dejvice, obec hl.město Praha. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 4 JUDr.Dagmar Kuželová-soudní exekutor Novodvorská 1010 142 00 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení a prodeje nemovitosti veřejnou dražbou. Znalecký posudek stavu ke dni 4.8.2012 vypracoval: Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 7 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Říčanech 6.8.2012
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé bytové jednotky č.313/6 situované v budově č.p.313, postavené na pozemku parc.č.126, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy č.p.313 a včetně spoluvlastnického podílu na pozemku parc.č.126, v kat.území Dejvice, obec hl.město Praha. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: byt č.313/6 Adresa nemovitosti: Václavkova 313 160 00 Praha 6-Dejvice Kraj: Hlavní město Praha Okres: Praha 6 Obec: Praha Katastrální území: Dejvice Počet obyvatel: 1 257 158 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 4.8.2012 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN KÚ pro hl.město Prahu ze dne 23.3.2012 ( LV č.8809) - smlouva o převodu bytové jednotky ze dne 16.7.2008 - cenová mapa stavebních pozemků hl.města Prahy - usnesení Ex.úřadu v Praze 4 ve věci ustanovení znalce ze dne 23.2.2012 č.j.046ex610/11-25 - výsledky místního šetření ze dne 04.8.2012 - informace poskytnuté zástupcem zadavatele 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník ke dni ocenění : Morawski Petr, Václavkova 313/6, 160 00 Praha 6-Dejvice 6. Dokumentace a skutečnost V průběhu místního šetření byla provedena identifikace oceňované nemovitosti-bytové jednotky č.313/6. Tato je situovaná v zastavěné části městské části Praha 6-Dejvice, v ulici Václavkova, v bytovém domě č.p.313. Přístup a příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. V místě jsou k dispozici veškeré inženýrské sítě. Zjištěné údaje byly porovnány s předloženou dokumentací a dalšími dostupnými podklady. Zjištěné rozdíly byly zapracovány do následujícího ocenění. Měření bylo prováděno ocelovým pásmem a laeserovým měřičem s digitálním ukazatelem hodnot zn.leica.
- 3-7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o samostatně stojící objekt o 4 nadzemních podlažích a suterénem, osazený sedlovou střechou. Střešní krytina je tvořena pálenou taškou, instalován bleskosvod, klempířské konstrukce běžného provedení. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě, vytápění je řešeno individuálně pro každou bytovou jednotku samostatně, včetně TUV. Přístup a příjezd po zpevněné komunikaci. Jedná se o zděný objekt postavený okolo roku 1922. Okna jsou osazena špaletová, dvojitá. Bytový dům není zateplen, výtah není instalován. Stavebně-technický stav je odpovídající. 8. Obsah posudku Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt č.313/6 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemky
- 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Příslušenství stavby a pozemky a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Jedná se o pozemek zastavěný bytovým domem, obdélníkového tvaru, rovinného charakteru. V místě jsou k dispozici veškeré inženýrské sítě. Pozemek je oceněn v cenové mapě stavebních pozemků hl.města Prahy. Pozemek oceněný dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 126 278,00 7 600,00 2 112 800,- Pozemek oceněný dle cenové mapy celkem 2 112 800,- Pozemky - zjištěná cena = 2 112 800,- Kč Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku b) Pozemky = 2 112 800,- Kč Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem 2 112 800,- Kč a) Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt č.313/6-25 Jedná se o byt situovaný ve 4.NP bytového domu v dispozičním členění 3+1 s příslušenstvím ( koupelna, WC, předsíň, spíž, komora). Vytápění plynovými topidly WAW,. ohřev TUV plynovou karmou. Rozvod teplé a studené vody proveden do koupelny a ke kuchyňské lince. V kuchyni je instalována běžná kuchyňská linka, odsavač par, plynový sporák, digestoř. Koupelna je vyzděná, provedeny keramické obklady do výše 1,50 m, na podlaze je položena dlažba. Instalována vana a umývadlo, karma. Podlahy převážně parkety, nášlapné vrstvy PVC a koberec. Dveře jsou osazeny dřevěné do obložkových zárubní, plné. Okna jsou osazena s dřevěnými rámy, špaletová, dvojitá. Stavebně-technický stav bytu je dobrý, předpoklad dílčích stavebních úprav. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Bytový prostor Hlavní město Praha
- 5 - Stáří stavby: 90 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 61 176,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyně: = 18,06 m 2 pokoj č.1: = 28,71 m 2 pokoj č.2: = 17,02 m 2 pokoj č.3: = 14,11 m 2 chodba: = 15,41 m 2 spíž: = 0,82 m 2 koupelna: = 3,57 m 2 komora: = 2,91 m 2 WC: = 1,59 m 2 Podlahová plocha bytu: = 102,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 102,20 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 102,20 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s III 0,03 výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 90 let: 0,60 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,60 = 0,693 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - preferované - Jedná se o III 0,10 preferovanou lokalitu v blízkosti Vítězného náměstí a stanice metea "A". 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00
- 6-8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,100 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,693 * 1,100 * 0,950 = 0,724 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 61 176,- Kč/m 2 * 0,724 = 44 291,42 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 44 291,42 Kč/m 2 * 102,20 m 2 = 4 526 583,12 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 4 526 583,12 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 2 112 800,- Kč Spoluvlastnický podíl: 10 220 / 88 996 Hodnota spoluvlast. podílu: 2 112 800,- Kč * 10 220 / 88 996 = + 242 626,81 Kč Byt č.313/6 - zjištěná cena = 4 769 209,93 Kč Byt č.313/6 - cena po zaokrouhlení = 4 769 210,- Kč Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: Byty oceněné porovnávacím způsobem 1) Byt č.313/6 = 4 769 210,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem 4 769 210,- Kč slovy: Čtyřimilionysedmsetšedesátdevěttisícdvěstědeset Kč b) Výnosová hodnota V tomto ocenění nebude tato metoda použita.
- 7 - c) Metoda porovnání tržních hodnot Zpracovatel provedl podrobnou analýzu příslušného segmentu trhu zaměřenou na již realizované prodeje nemovitostí srovnatelných užitných parametrů a současnou nabídku a poptávku po obdobných nemovitostech v dané lokalitě prostřednictvím realitních kanceláří a sítě internetu. Údaje o již realizovaných prodejích a prodejních cenách obdobných nemovitostí za poslední sledované období však nebyly v této konkrétní lokalitě zjištěny v dostatečném počtu, proto nebylo možné přímo stanovit porovnávací hodnotu předmětného majetku, byly však zjištěny nabídkové ceny obdobných bytů a to v dostatečném počtu. Získané poznatky a údaje z vlastní databáze zpracovatele však byly využity při stanovení korekčního koeficientu (Kr) a stanovení výsledné obvyklé ceny nemovitosti. Při posuzování tržní ceny je v daném případě nezbytné zohlednit charakter nemovitosti ( jednotky), její umístění, docházkové vzdálenosti, kvalitu přístupových komunikací, zainvestování inženýrskými sítěmi, účel užití pozemků a stavebně-technický stav. Nabídkové ceny obdobných bytových jednotek v této lokalitě se pohybují nejčastěji 40000-50000,- Kč/m2 dle technického stavu bytových jednotek, polohy bytového domu a charakteru bytového domu a jeho tech.stavu ( cihlová stavba, montovaný dům). Výsledné realizační ceny však budou nižší nejméně o cca 10-15 %. Pozitivní a negativní aspekty umístění objektu je z hlediska přístupnosti v obci ( čtvrti) je výhodné, objekt je postaven v širším centru, v docházkové vzdálenosti k MHD ( autobus, metro, tramvaj v docházkové vzdálenosti), příznivá a vyhledávaná lokalita. Jednotku je možné využívat výhradně jako bytový prostor, tj. k bydlení ( dle kolaudačního rozhodnutí). Pokud se týká vlastního stavebně-technického stavu, byl podrobně popsán v předchozí části tohoto ocenění. Objekt a byt nevykazují statické poruchy nosných konstrukcí. Poznatky získané z této analýzy byly využity při stanovení obvyklé ceny. C. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti a) Návrh obvyklé ceny Ocenění tedy bude provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých dalších zákonů ( zákon o oceňování majetku ) : Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanový jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Hodnota nemovitosti stanovená v předchozí části znaleckého posudku za použití metodiky zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č.3/2008 Sb., tj. metodou výpočtovou porovnávací ( tato metoda byla zvolena jako dostatečně objektivní, neboť
- 8 - vychází z již realizovaných cen bytů, které provádějí příslušné Finanční úřady) bude upravena korekčním koeficientem, který věrně odráží situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě, jeho stavebně-technický stav, polohu a stav objektu. Korekční koeficient znalec stanovil ve výši kr = 1,00. Výpočet : NC cena zjištěná výpočtovou porovnávací metodou Kr - korekční koeficient Oc - obvyklá cena OC = Nc * kr = 4 769 210,- Kč * 1,00 = 4 769 210,- Kč OC ( zaokrouhleno ) = 4 770 000,- Kč Kontrolní výpočet pro byt č.313/6 : 4 770 000/ 102,2 m2 = 46.673,- Kč/m2 Uvedená hodnota se pohubuje v cenovém intervalu 40 000-50 000/m2 podlahové plochy porovnávaných bytových jednotek ( viz porovnávací metoda ),tj. na jeho spodní hranici a to s ohledem na lokalitu a stavebně-technický stav ( nutné investice). Eventuální práva a závady spojené s oceňovanou nemovitostí nejsou znalci ke dni ocenění známa a tudíž nejsou předmětem ocenění. b) Závěr Obvyklá cena bytu č.313/6 v budově č.p. 313, postavené na pozemku parc.č.126, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy č.p. 313 a včetně spoluvlastnického podílu na pozemku parc.č. 126, v kat.území Dejvice, obec hl.město Praha činí ke dni ocenění : slovy: čtyřimilionysedmsetsedmdesát Kč 4 770 000,- Kč. Otisk razítka V Říčanech, 6.8.2012 Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany
- 9 - D. Znalecká doložka Znalecký deník jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem krajského soudu v Praze ze dne 20.6.88 Spr. 356/88 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věci movité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6846-194/2012 znaleckého deníku.