Znalecký posudek. 3399/2012

Znalecký posudek. 3399/2012 o cen obvyklé - rodinného domu.p. 600 umíst ném na pozemku parc.. 1818 a pozemk parc.. 1818 a parc.. 1819 v kat. úz. Brumov, obec Brumov-Bylnice, okres Zlín, ve SJM Stružky Josefa a Stružkové Lenky. Objednatel posudku: Ú el posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad v Litom icích Novobranská 20 412 01 Litom ice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. 124 Ex 7610/10-19 prodejem nemovitosti. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlášky. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 5.4.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Hole kova 657 Hálova 34 150 00 Praha 5 Koší e 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 10 stran textu v etn titulního listu a 5 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 24.4.2012

A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV. 339, vedené Katastrálním ú adem pro Zlínský kraj, Katastrální pracovišt Valašské Klobouky, kat. úz. Brumov, obec Brumov-Bylnice. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný d m Brumov 600 763 31 Brumov-Bylnice Region: Zlínský Okres: Zlín Katastrální území: Brumov 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 5.4.2012 bez p ítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 27.3.2012, LV 339, kat. úz. Brumov, Katastrální ú ad pro Zlínský kraj, KP Valašské Klobouky, vyhotoven dálkovým p ístupem - kopie mapy katastrální ze dne 28.3.2012, mapový list. Brumov-Bylnice 7-0/31, m ítko 1:1000, kat. úz. Brumov - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 7610/10-19 ze dne 8.12.2010 - usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 7610/10-98 ze dne 27.3.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od místního ob ana - informace z realitního trhu - skute nosti a vým ry zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Vlastnictví k oce ované nemovitosti nebylo doloženo nabývacími listinami, je však eviden n vyzna eno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví. 339, kat. úz. Brumov, obec Brumov-Bylnice, okres Zlín, ze dne 27.3.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem p edm tu ocen ní je: SJM Stružka Josef a Stružková Lenka, Hildy Synkové 942, 763 31 Brumov-Bylnice 2

oddíl B - nemovitosti: - rodinný d m.p. 600 na pozemku parc.. 1818 - pozemek parc.. 1818 - zastav ná plocha a nádvo í o vým e 411 m 2 - pozemek parc.. 1819 - zahrada o vým e 365 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí 124 EX-7610/2010-19, dle usnesení.j. 22 EXE 1919/2010-14 - JUDr. Ond ej Mareš, LL.M. - Litom ice, ze dne 08.12.2010. - Vyrozum ní soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 124 EX-7610/2010-19 Právní moc ke dni 23.12.2010. - Usnesení soudu o na ízení exekuce OS Zlín, 22 EXE 1919/2010-14 ze dne 27.10.2010.; uloženo na prac. Zlín - Vyrozum ní soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 22EXE-1919/2010-14 Právní moc ke dni 27.12.2011.; uloženo na prac. Zlín - Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 124 EX-7610/2010-18, dle usnesení.j. 22 EXE 1919/2010-14 - JUDr. Ond ej Mareš, LL.M. - Litom ice, ze dne 08.12.2010. Právní moc ke dni 23.12.2010. - Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí 103 Ex-06870/2012-11, dle usnesení.j. 22 EXE 353/2012-9 - JUDr. Tomáš Vrána - P erov, ze dne 22.03.2012. - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu ve Zlín, 22EXE-353/2012-9 ze dne 23.02.2012.; uloženo na prac. Zlín oddíl D - jiné zápisy: - Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 103 Ex-06870/2012-13, dle usnesení.j. 22 EXE 353/2012-9 - JUDr. Tomáš Vrána - P erov, ze dne 22.03.2012. oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva kupní ze dne 09.07.2010. Právní ú inky vkladu práva ke dni 16.11.2010. 6. Dokumentace a skute nost: Vzhledem k nesou innosti majitel oce ované nemovitosti, nem l znalec k dispozici stavební ani výkresovou dokumentaci. P i výpo tech uvedených ve znaleckém posudku vycházel znalec z vým r zjišt ných fyzických m ením na míst samém. Prohlídka nemovitosti byla provedena pouze áste n, nebyl umožn n vstup do nemovitosti. Rovn ž údaje o konstrukcích a vybavení byly zjišt ny pouze vizuální prohlídkou z venku. Majitel oce ovaných nemovitostí nekontaktoval znalce za ú elem poskytnutí nutných informací, a koli k tomu byl vyzván. 7. Celkový popis nemovitosti: Brumov-Bylnice je m sto v okrese Zlín ve Zlínském kraji, v údolí í ky Brumovky v Bílých Karpatech, ležící jižn od Valašských Klobouk a východn od Slavi ína. V obci s rozší enou ob anskou vybaveností je doprava zajiš ována autobusy a vlaky. Kompletní ob anská vybavenost ve Zlín (cca 43 km). 3

Oce ovaná nemovitost leží v severovýchodní okrajové ásti Brumov - Bylnice, u komunikace vedoucí z Brumova-Bylnice na hrani ní p echod Nedašova Lhota/ ervený Kame. Nemovitost je samostatn stojící, pravd podobn áste n podsklepená, jednopodlažní s p dními prostory, napojena na elektrorozvod a vodovod. 8. Obsah posudku: a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a 1 ) Rodinný d m b) Pozemky b 1 ) Pozemky 9. Popis objekt a pozemk : a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a 1 ) Rodinný d m Oce ovaný rodinný d m.p. 600 v severovýchodní okrajové ásti obce Brumov-Bylnice, okres Zlín, je jednopodlažní, pravd podobn áste n podsklepený, s p dními prostory, napojen na elektrorozvod a vodovod. Základy domu jsou kamenné, svislá konstrukce zd ná, stropy d ev né, krovy sedlové konstrukce d ev né, krytina pálená taška. Venkovní povrchy jsou ošet eny áste n opadávajícím štukem, klempí ské konstrukce z místy chyb jícího pozink. plechu. Dve e i okna jsou d ev ná. P i místním šet ení bylo zjišt no, že nemovitost je v zanedbaném stavu, pravd podobn dlouhodob neužívaná, s venkovním suchým WC. K východní ásti rodinného domu p iléhá smíšená vedlejší stavba na pokraji životnosti. Stá í a užitná plocha nemovitosti stanovena odhadem. b) Pozemky b 1 ) Pozemky Oce ované pozemky parc.. 1818 a parc.. 1819 se nachází v severovýchodní okrajové ásti obce Brumov-Bylnice, jsou svažité, nepravidelného tvaru, áste n oploceny, p ístupné od západu ze zpevn né komunikace, zatravn ny, se vzrostlými ovocnými stromy, napojeny na elektrorozvod a vodovod. 4

B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný d m - 26a Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Zlínský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stá í stavby: 80 rok Indexovaná pr m rná cena IPC (p íloha. 20a): 2 865,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.PP: 5*3 = 15,00 m 2 1.NP: 5*13 = 65,00 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.PP: 15,00 m 2 1,50 m 1.NP: 65,00 m 2 3,50 m Obestav ný prostor: 1.PP: (5*3)*(1,50) = 22,50 m 3 1.NP: (5*13)*(3,50) = 227,50 m 3 zast ešení: = 97,50 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 347,50 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 65,00 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 80,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,23 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastav né I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou st echou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný d m III 0,00 2. Provedení obvodových st n - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 v etn II 0,01 5. Napojení na sít (p ípojky) - P ípojka elektro, voda a odkanalizování RD III 0,00 5

do žumpy nebo septiku 6. Zp sob vytáp ní stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. p íslušenství v RD - Bez základního p íslušenství nebo pouze suchý I -0,10 záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Snižující hodnotu RD I -0,03 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0,00 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebn - technický stav - Stavba ve špatném stavu (p edpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stá í 80 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,70 = 0,350 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Význam obce - bez v tšího významu I 0,00 2. Ú ady v obci - obecní ú ad, pop. m stský ú ad se stavebním ú adem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - samoty, osady mimo souvisle zast. území obce I -0,03 (odlehlá poloha) 4. Okolní zástavba a životní prost edí - p evažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní sí obchod a II 0,00 služeb, pohostinské a pop ípad kulturní za ízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní za ízení III 0,04 7. Zdravotnické za ízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické pé e 8. Ve ejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezam stnanost v obci a okolí - vyšší než je pr m r v kraji I -0,04 11. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,020 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazn I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,350 * 1,020 * 0,900 = 0,321 Ocen ní: Cena upravená CU = IPC * I = 2 865,- K /m 3 * 0,321 = 919,67 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem 6

CP = CU * OP = 919,67 K /m 3 * 347,50 m 3 = 319 585,33 K Rodinný d m - zjišt ná cena = 319 585,33 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Rodinný d m = 319 590,- K Cena objekt iní celkem 319 590,- K Porovnávací metoda a) Rodinný d m a 1 ) rodinný d m Popis porovnávaných objekt : Jednotka: užitná plocha Množství jednotek oce ované stavby: 72,00 První srovnávaná nemovitost - rodinný d m v ulici Jos. Polácha, Brumov. Rodinný d m 3+1 je áste n podsklepen, jednopodlažní, v dobrém stavu, na pe liv udržované zahrad o vým e 900 m 2, napojen na veškeré IS. K domu náleží velká garáž a hospodá ská budova. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e. Druhá srovnávaná nemovitost - rodinný d m v centru m sta Brumov-Bylnice. Samostatn stojící d m je p ed rekonstrukcí, vytáp n tuhými palivy, na pozemku o vým e 470 m 2. K domu náleží hospodá ské stavení a sklep mimo d m. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e. T etí srovnávaná nemovitost - rodinný d m v Bylnici je smíšený, na pozemku o vým e 86 m 2, v p vodním stavu, kamenným sklepem pod domem. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e. tvrtá srovnávaná nemovitost - rodinný d m v Bylnici je smíšený, na pozemku o vým e 530 m 2, p ed rekonstrukcí, napojen na elektrorozvod. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e. Seznam porovnávaných objekt : Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K /jedn.] RD Brumov 1 200 000,- K 0,95 0,95 0,80 1,00 0,60 1,00 100,00 5 198,40 RD Brumov 270 000,- K 0,95 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00 60,00 4 146,75 RD Brumov 239 000,- K 1,00 0,98 1,25 0,97 1,00 1,00 54,00 5 259,11 RD Bylnice 280 000,- K 1,00 0,94 1,00 1,00 1,00 1,00 60,00 4 386,67 Sou et: 18 990,92 K /jedn. / 4 Pr m rná jednotková cena: 4 747,73 K /jedn. Minimální jednotková cena: 4 146,75 K /jedn. Maximální jednotková cena: 5 259,11 K /jedn. Základní cena: 4 747,73 K 72,00 á 4 747,73 K / = 341 836,56 K - výsledná cena = 341 836,56 K 7

Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) rodinný d m = 341 840,- K Cena objekt iní celkem 341 840,- K Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í 1818 411,00 70,79 29 094,69 Sou et 29 094,69 Úprava ceny p íloha. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby -10 % Úprava ceny celkem -10 % - 2 909,47 Mezisou et 26 185,22 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 2 618,52 Mezisou et 28 803,74 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39 - dle obce a ú elu užití): * 1,0780 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 66 913,68 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocen ný dle 28 odst. 5. Základní cena = 70,79 K /m 2. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zahrada 1819 365,00 70,79 25 838,35 Sou et 25 838,35 Úprava ceny - p íloha. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby -10 % Úprava ceny celkem -10 % - 2 583,83 Mezisou et 23 254,52 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 2 325,45 Mezisou et 25 579,97 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39 - dle obce a ú elu užití): * 1,0780 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 5 - celkem 23 769,83 Pozemky - zjišt ná cena = 90 683,51 K 8

Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemky = 90 680,- K Cena pozemk iní celkem 90 680,- K C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objekt : Administrativní cena pozemk : Administrativní cena celkem: 319 590,- K 90 680,- K 410 270,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt : Porovnávací cena celkem: 341 840,- K 341 840,- K Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m, vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. P i stanovení obvyklé ceny oce ované nemovitosti, bylo t eba vzít v úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalit je vysoká b) parametry povyšující cenu: klidná ást obce vhodná i k rekreaci c) parametry ponižující cenu: p edpoklad vložení investic do rekonstrukce a modernizace, dlouhodob neužívaná nemovitost Na základ zjišt ných hodnot výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 342.000 K. Obvyklá cena: 342 000,- K slovy: t i sta ty icet dva tisíc K V Praze dne 24.4.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 9

D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 3399/2012 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spole ností B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657,150 00 Praha 5 - Koší e, I O: 61056049, p edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která sou asn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 162/2012. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 10