K č.j.ex 1843/08-96 Byt č.28 v domě č.p.1316, Dvořákova ulice, Děčín Dům č.p.1316/9, Dvořákova ulice, Děčín 1
Znalecký posudek č. 4698-136 a/2010 Věc: Zjištění ceny nemovitosti bytu č.28 v domě č.p.1316, ulice Dvořákova, v obci Děčín, katastrální území Děčín, okres Děčín. Posudek vyžádal: Exekutorský úřad Hodonín,Sadová 15, 695 01 Hodonín Účel: Zjištění ceny nemovitosti podle specifikace objednávky Datum přešetření: 10.9.2010 Datum provedení: 15.9.2010 Přílohy: Posudek stran 9 + 1 titulní obálka Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Nabídkové listy realit 2
A./ N Á L E Z 1./ Znalecký úkol Vypracování posudku o stanovení ceny nemovitosti bytu č.28 v domě č.p.1316, ulice Dvořákova, v obci Děčín, katastrální území Děčín, okres Děčín. Posudek si vyžádal Exekutorský úřad Hodonín Exekutorský úřad Hodonín, Sadová 15, 695 01 Hodonín usnesením č.j. EX 1843/08-96 ze dne 18.6.2010 (právní moc 16.7.2010), za účelem zjištění ceny v místě a čase obvyklé, ceny administrativní a ev.ocenění práv a závazků na nemovitosti váznoucích. 2./ Podklady pro vypracování posudku Zákon č.151/1997 Sb.(zákon o oceňování majetku) dále jen zákon Vyhláška Ministerstva financí č.460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška) - dále jen Vyhl. Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Šetření na místě Nabídkové listy realit Objednávka posudku 3./ Předmět ocenění a) Byt č.28 b) Pozemky - podíl 4./ Vlastnické a evidenční údaje Okres : CZ0421 Děčín Obec : 562335 Děčín Katastrální území : 624926 Děčín List vlastnictví : 5071 Č.jednotky způsob využití podíl na společných částech domu a pozemku 1316/28 byt 981/29935 Budova : Děčín II Nové město, č.p.1316 na LV 4936, byt.dům Parcely : č.k.1250/7 : zastavěná plocha a nádvoří 434 m 2 na LV 4936 Vlastnictví: SJM Matoušek Zdeněk a Matoušková Martie, Dvořákova 1316/9, Děčín II Nové Město, 405 02 Děčín 3
4./ Dokumentace a skutečnost Archivní materiály a spisy o posuzovaném objektu neměl objednatel posudku k dispozici kompletní. Pro ocenění vycházím ze stavu, výměr a skutečností zjištěných na místě při prohlídce a zaměření a z údajů z prohlášení vlastníka. Dle zjištění na nemovitosti váznou závazky na LV zapsaných zástavních práv soudcovských, věcné břemeno vstupu na pozemky za účelem obnovy a údržby inž.sítí a předkupní právo Statutárního města Děčín (viz příloha posudku výpis z katastru nemovitostí). Tyto závazky byly vzaty v úvahu při stanovení ceny v místě a čase obvyklé. 6./ Předmět ocenění a. Byt b. Pozemky - podíl 6./ Poloha nemovitosti Posuzovaný byt se nachází v domě, který je typovým panelovým objektem, situovaným v lokalitě obytného souboru nacházejícího se v zastavěném území města, po pravé straně silnice vedoucí od Nového Boru do Děčína a to při vjezdu do města.je při ulici Dvořákova na okraji uvedeného sídliště.posuzovaný byt je v osmém nadzemním podlaží domu č.p.1316, který je věžovým domem typové řady BANKS. Přístup do domu je z manipulačního prostoru, který je napojen na síť komunikací v sídlišti. Poloha je s ohledem na účel a využití stavby výhodná a je patrná z přiložené kopie katastrální mapy. B./ P O S U D E K a./ Byt ( ocenění porovnávacím způsobem dle 25 Vyhl.) Jedná se o dvougenerační byt 1 + 4 v osobním vlastnictví. Byt má celkovou plochu definovanou v prohlášení vlastníka jako celková plocha jednotky s příslušenstvím 98,10 m 2 Byt se skládá z těchto prostor: Kuchyň 13,70 m 2 Pokoj 1 19,40 m 2 Pokoj 2 16,10 m 2 Pokoj 3 13,30 m 2 Pokoj 4 12,00 m 2 Předsíň 10,60 m 2 Koupelna 2,80 m 2 WC 1,00 m 2 Koupelna + WC 3,20 m 2 Chodba 6,00 m 2 Lodžie 5,10 m 2 Plocha lodžie se započítává do plochy pro ocenění 0,17 x 5,10 = 0,867 m 2 Celková plocha pro ocenění 98,10 + 0,867 = 98,967 m 2 4
Dům, ve kterém je oceňovaný byt, je postaven v izolované poloze.jde o panelový typový dům řady BANKS. Podíl podlahové plochy bytu k celkové ploše bytů v domě je uveden již v katastru nemovitostí a pro oceňovaný byt činí 9891/29935. Cena dokončeného bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v budově typu J a K z přílohy č. 2, včetně jeho příslušenství, které je stavebně součástí stavby, a podílu na společných částech domu, se zjistí vynásobením počtu m 2 podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 19 tabulce č. 1 upravenou podle odstavce 2. V základní ceně bytu je zahrnuto jeho vybavení uvedené v příloze č. 2. Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce: ZCU = ZC x I ZC pro Děčín (příloha 19 tab.)1 = 13 722,00 Kč kde ZCU... základní cena upravená za m 2 podlahové plochy bytu, ZC... základní cena podle přílohy č. 19 tabulky č. 1,... index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = I T x I p x I v I T index trhu z přílohy č. 18a tabulky č. 1 Znak Kvalitativní pásma Č. Název znaku č. Popis pásma Hodnota Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví Nemovitosti Vliv právních vztahů na prodej- 3 nost,prodej podílu pronájem I Nabídka je větší než poptávka - 0,05 II I I Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 0,00 * I Bez vlivu 0,00 II Suma vybraných Ti - 0,05 3 Index trhu I T = 1 + Σ T i = 1 + (- 0,05) = 0,95 i =1 I p index polohy z přílohy č. 18a tabulky č. 6 (Děčín) Znak Kvalitativní pásma Název znaku Popis pásma č. č. Hodnota Pi 5
1 2 3 Poloha nemovitosti I II Souvisle zastavěné území 0,00 Význam lokality I Bez vlivu 0,00 II Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti I II Převažující objekty pro bydlení 0,00 I 4 Dopravní spojení I Dobrá dostupnost centra, dobré dopravní spojení 0,00 II 5 Parkovací možnosti v okolí I II Omezené 0,00 6 Obyvatelstvo I Bezproblémové okolí 0,00 Změny v okolí I 7 s vlivem na cenu II Bez vlivu 0,00 nemovitosti I 8 0,00 Vlivy neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00 II Suma vybraných Pi 8 Index polohy I p = 1 + Σ T i = 1 + ( 0,00 ) = 1,00 i =1 Iv index konstrukce z přílohy č. 19 tabulky č. 2 Znak Kvalitativní pásma č. Název znaku č. Popis pásma Hodnota Vi 6
1 2 3 4 Typ stavby Společné části domu Příslušenství domu Umístění bytu v domě I Budova panelová nezateplená - 0,05 II I I kočárkárna,sklep 0,00 II I I Bez dopadu na cenu bytu 0,00 II I 8.NP výtah 0,00 II 5 Orientace obyt. místností ke svět. Stranám 6 7 8 Základní příslušenství bytu (koupelna.sprch. nebo koupelnový kout,splachovací záchod) Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem I II Ostatní světové strany, s výhledem 0,03 I II Přísl.úplné,standardní provedení 0,00 I I II Balkon,sklep 0,00 I Vytápění bytu I II Ústřední 0,00 I 7
9 10 Kriterium jinde neuvedené Stavebně technický stav V 10 = 1,05 x 0,90 = 0,945 I II Bez vlivu na cenu 0,00 I I Byt s běžnou údržbou 1,05 x s II I 9 Iv = / 1 + Σ V i / x V 10 = /1-0,02/ x 0,945 = 0,9261 = 0,926 i =1 Suma vybraných Vi (1 9) - 0,02 I = I T x I p x I v = 0,95 x 1,00 x 0,926 = 0,8797 = 0,880 ZCU = ZC x I = 13722,00 Kč x 0,880 = 12 075,36 Kč/m 2 Zjištěný cena 98,967 x 12 075,36 Kč/m 2 = 1 195 062,10 Kč Cena bytu (zaokrouhleno) Kč 1 474 848,10 b./ Pozemky podíl (ocenění 28 Vyhl.) Základní cena za 1 m 2 stavební parcely pro Děčín je 500,00 Kč Úprava ceny dle přílohy č.21 k Vyhl. se neuplatní Celková plocha stavebních pozemků náležejících k nemovitosti = 434 m 2 Propočet: 434 m 2 x 500,00 Kč x K i = 2,162 x K p = 0,815 Kč 382 360,51 z toho 981/29935 Kč 12 530,337 8
Pozemky (podíl) celkem (zaokrouhleno) Kč 12 530,30 Rekapitulace ceny nemovitosti cena dle cenového předpisu (administrativní) a.) Byt č.28 Kč 1 474 848,10 b.) Pozemky podíl Kč 12 530,30 součet Kč 1 484 872,30 Zjištěná cena nemovitosti celkem (zaokrouhleno) Kč 1 487 380,00 Slovy:jedenmiliončtyřistaosmdesátsedmtisícatřistaosmdesátkorunčeských Stanovení ceny v místě a čase obvyklé - tržní Jedná se o nemovitost situovanou v dobré pozici v obci. Pozemek je vymezen svými hranicemi na mapě dle katastru nemovitostí. Ve smyslu zadání se budu zabývat definováním tržní ceny hodnoty (Market Value) konkrétního pozemku. Je třeba zdůraznit, že v rámci definic užívaných v EU se jedná o odhadnutou hodnotu což vyplývá z této definice: tržní hodnota je odhadnutá částka,za kterou by měl být nemovitý majetek směněn mezi k prodeji ochotným prodávajícím a ke koupi ochotným nabyvatelem, a to v době přiměřené pro prodej, v rámci transakce v obvyklém obchodním styku, přičemž každá ze stran jedná se znalostí věci, obezřele a aniž by na ní byl vyvíjen nátlak. Pro odhadnutí konkrétní částky budu vycházet ze skutečnost, že v Děčíně bylo realizováno několik obchodů s byty podobné velikosti, konkrétní částky nejsou zveřejněné. Trh kopírují nabídky realit, které jsou veřejně dostupné na internetových serverech. Tyto informace lze analogicky použít. Nabídkové listy jsou přílohou posudku p.č. lokalita Popis bytu Plocha dle Cena Kč nabídky m 2 1 Děčín - Byt 4 + 1, v původním stavu, 103 m 2 950 000,00 + Dvořákova 1.NP provize 2 Děčín Kosmonautů Byt 4 + 1, byt po adaptaci 8.NP 100 m 2 1 350 000,00 + provize 3 Děčín Byt 4+1, byt částečně 80 m 2 1 290 000,00 Pod Vrchem rekonstruován, 2.NP 4 Děčín Boletice Byt 4+1, byt 1.NP 84 m 2 790 000,00 + provize 9
Jako základ pro stanovení tržní ceny beru stejný byt uvedený pod č.1, Tržní cena je ovlivněna skutečností na bytu váznoucích závazků a tak cenu 1 mil.kč snižuji a jako cenu tržní stanovuji cenu dosažitelnou na trhu s nemovitosti (s přihlédnutím k závazkům na nemovitosti váznoucích) na Kč 810 000,00 slovy: osmsetdesettisíckorunčeských Z NALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem, č.j.spr 2818/1978 ze dne 26.9.1978 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4698 136/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhrady nákladů účtuji podle připojené likvidace, na základě dokladu číslo 136/2010. 3 x objednatel 1 x archiv znalce V Liberci dne 15.9.2010 10
11