ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3488-7/2019 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek parcelní číslo 53/9 v katastrálním území Josefův Důl u Mladé Boleslavi a obci Josefův Důl, okres Mladá Boleslav. Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Josefův Důl, k.ú. Josefův Důl u Mladé Boleslavi Adresa nemovité věci:josefův Důl 15, 293 07 Josefův Důl Vlastnické údaje: Martin Křenek, Josefův Důl 15, 293 07 Josefův Důl, podíl 1 / 1 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad Mělník Havlíčkova 329, 27601 Mělník ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Zbyněk Dlask Tylova 1282, 277 11 Neratovice Exekuční řízení spisová značka 031 Ex 511/13 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 33 600 Kč Stav ke dni : 15.3.2019 Datum místního šetření: 15.3.2019 Za přítomnosti: znalce Počet stran: 10 stran Počet příloh: 0 Počet vyhotovení: 3 V Neratovicích, dne 20.3.2019 Ing. Zbyněk Dlask
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu nemovitostí podle 66 odst. 5 zákona číslo 120/2001 Sb. (exekuční řád), a to pozemku parcelní číslo 53/9 v katastrálním území Josefův Důl u Mladé Boleslavi, obci Josefův Důl, okres Mladá Boleslav. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Přehled podkladů - Usnesení soudního exekutora JUDr. Romana Chaloupky, Exekutorský úřad Mělník Spisová značka: 031 Ex 511/13-69 - výpis z katastru nemovitostí č. LV 307 pro k.ú. Josefův Důl u Mladé Boleslavi - cenové údaje o posledních prodejích okolních pozemků poskytnuté katastrálním úřadem - údaje ze souboru geodetických a popisných informací katastru nemovitostí - návrh hranice zastavěného území obce Josefův Důl Magistrátu města Mladá Boleslav ze srpna 2015 příloha č. 1 - údaje z místního šetření - fotodokumentace Místopis Území obce Josefův Důl sousedí se severní hranicí Mladé Boleslavi a je situováno v meandru při levém břehu řeky Jizery. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: úzké centrum - jiný typ zástavby - 2 -
Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 53/1 a 53/4 Obec Josefův Důl, č. p. 6, 29307 Josefův Důl Celkový popis Oceňovaný pozemek je rovinatá oplocená rekreační zahrada, která s ostatními pozemky v okolí náleží a je v jednotném funkčním celku s přilehlým bytovým domem užívána k rekreaci vlastníků a uživatelů bytu. Pozemek náleží do zastavěné části obce. Silné stránky Obdobné pozemky jako oceňovaný, nacházející se v okolí, jsou vyhledávány pro možnost rekreačního využití jako zahrádka k bytům v přilehlých bytových domech. Slabé stránky Malá výměra pozemku a lokalizace pozemku bez reálné možnosti zastavitelnosti. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Přístup k nemovité věci je zajištěn přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Exekuce Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitá věc není pronajímána OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. 53/9 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací hodnota 1.1. Pozemek parcelní číslo 53/9 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Adresa předmětu ocenění: Josefův Důl 15 293 07 Josefův Důl LV: 307 Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav - 3 -
Obec: Josefův Důl Katastrální území: Josefův Důl u Mladé Boleslavi Počet obyvatel: 460 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 521,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Do 500 obyvatel - 460 obyvatel V 0,60 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,70 O3. Poloha obce: Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) - obec sousedí s městem Mladá Boleslav O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je městská hromadná doprava I 1,00 popřípadě příměstská doprava - MHD Mladá Boleslav O6. Občanská vybavenost v obci: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola a školské zařízení, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) - kompletní občanská vybavenost v navazujícím území města Mladá Boleslav I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 658,00 Kč/m 2 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka - Poptávka po obdobných pozemcích v obytných zónách je vyšší než nabídka. 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí III 1,03-4 -
(oblastí) vyjmenovanou v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, školské zařízení, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) - Občanská vybavenost je v Mladé Boleslavi, např. dostupné MHD. I 1,05 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + S P i ) = 1,146 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + S P i ) = 1,060 i = 1 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku - Pozemek přes místní veřejnou komunikaci funkčně souvisí s budovou objektu k bydlení - bytového domu č.p.15. 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,01 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Nižší než je průměr v kraji III 0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - bez vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 1,071 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 1,227-5 -
V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 1,135 1. 53/9 Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,060 Index polohy pozemku I P = 1,071 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně - ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - bez vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + S P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,060 * 1,000 * 1,071 = 1,135 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Index Koef. 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 658,- 1,135 746,83 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 ostatní plocha 53/9 45 746,83 33 607,35 Stavební pozemek - celkem 45 33 607,35 53/9 - zjištěná cena celkem = 33 607,35 Kč - 6 -
Tržní ocenění majetku 1. Porovnávací hodnota 1.1. Pozemek parcelní číslo 53/9 Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku: 45,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci: Název: Lokalita: Popis: Prodej stavebního pozemku 99 033 m2 ulice Láskov, Mladá Boleslav - Debř K prodeji pět stavebních pozemků v obci Debř lokalita Láskov v blízkosti Mladé Boleslavi. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Rozměry pozemků: 38 985m2. 10 670m2. 22 172m2. 25 922m2. 1 284m2. Odkup pozemků je možný pouze jako celek všech pět. Vhodné pro developerský projekt. Pozemek: 99 033,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Vliv pozemku 1,00 Název: Lokalita: Popis: Zdroj: www.sreality.cz Cena [Kč] Výměra pozemku [m 2 ] Jedn. cena Celkový koef. K C Upr. jedn. cena 49 516 500 99 033 500 0,85 425 Prodej zahrady 853 m2 Krnsko - část obce Řehnice, okres Mladá Boleslav Prodej pozemku o CP 853 m2, v KN vedeného jako zahrada. Pozemek je rovinatý, oplocen, voda a elektřina v dosahu. Možnost využití k zemědělskému podnikání. Pozemek: 853,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Vliv pozemku 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Cena [Kč] Výměra pozemku [m 2 ] Jedn. cena Celkový koef. K C Upr. jedn. cena 750 000 853 879 0,85 747 Název: Lokalita: Popis: Prodej stavebního pozemku 3 925 m2 Mladá Boleslav - část obce Čejetice, okres Mladá Boleslav K prodeji pozemek o celkové výměře 3 925m2 v Čejeticích u Mladé Boleslavi. Rovinatý pozemek - orná půda s přístupem z veřejné komunikace. Požádáno na - 7 -
stavebním odboru o změnu na stavební parcelu a zařazení do územního plánu. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Perspektivní pozemek - vhodné pro podnikání. Občanská vybavenost v okolí. Pozemek: 3 925,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Vliv pozemku 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Cena [Kč] Výměra pozemku [m 2 ] Jedn. cena Celkový koef. K C Upr. jedn. cena 5 000 450 3 925 1 274 0,85 1 083 Minimální jednotková porovnávací cena 425 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 752 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 1 083 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě výměry pozemku Průměrná jednotková cena 752 Kč/m 2 Výměra pozemku 45,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 33 840 Kč - 8 -
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. 53/9 33 607,30 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Třicettřitisícšestsetdeset Kč 33 607,30 Kč 33 610,- Kč Cena zjištěná dle cenového předpisu 33 610 Kč slovy: Třicettřitisícšestsetdeset Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací hodnota 1.1. Pozemek parcelní číslo 53/9 33 840,- Kč Porovnávací hodnota 33 840 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny STATISTICKÉ VYHODNOVENÍ Statistické vyhodnocení již realizovaných prodejů (historických cen) není v daném případě možné provést, neboť souměřitelné údaje o historických cenách obdobných pozemků nejsou v daném místě a času k dispozici (viz přiložené údaje o internetových nabídkových cenách a nevyužitelné údaje o realizovaných cenách ze sbírky listin katastrálního úřadu), a nelze tedy stanovit požadovanou cenu obvyklou, která je definována v ustanovení 2 odstavec 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňovaní majetku v platném znění. Výsledné ocenění je proto provedeno v souladu s ustanovením 2 odstavec 3 zákona o oceňování majetku jako cena zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. v platném znění. Viz též Komentář k určování obvyklé ceny Ministerstva financí ČR, uvedený na webových stránkách ministerstva. Obvyklá cena 33 600 Kč slovy: Třicettřitisícšestset Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.9.17 Závěr Z právních listin poskytnutých katastrálním úřadem (kupních smluv s cenovými údaji) vyplývá, že ceny obdobných pozemků v okolí jsou vždy zahrnuty do celkové kupní ceny bytů s pozemky. Výsledná cena zjištěná podle platné oceňovací vyhlášky se v daném případě považuje za cenu obvyklou. - 9 -
V Neratovicích 20.3.2019 Ing. Zbyněk Dlask Tylova 1282 277 11 Neratovice Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.12.1989 pod č.j.spr. 475/87 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3488-7/2019 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3488-7/2019. - 10 -